Avskrivningar av brf-fastighetens värde

[Ansan]

Vad händer med fastighetsvärde och behov av (krav på?) avskrivningarna om en/flera bostadsrättshavare låter inreda den vind som hör till bostadsrättsradhuset på egen bekostnad?

Med vilket värde kan fastigheterna öka?
Är det kopplat till kostnaden för ombyggnationen/inredningen?
Om värdet ökar - är det då kopplat till att föreningens behov av att göra avskrivningar kopplas till detta?
Kan avskrivningen kopplas till den investering som den enskilde bostadsrättsinnehavaren lagt på ombyggnationen/inredningen?

Är detta en immateriell kostnad?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Andelstal i brf - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning

Samma andelstal men olika avgifter - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter

Beräkna andelstal

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter

Utökad boendeyta - högre månadskostnad

Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

Andelstal vid ombyggnad av källare
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas?

Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

Sänka avgift / ändra andelstal?

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

[Harald]

Om man inreder vinden ökar fastighetens värde. Det syns i bokföringen hur man valt att göra. Det finns ingen lag eller några belopp som är rätt eller fel, endast att det ska redovisas enligt god redovisningssed, och därigenom finns vissa regler.

Det kan se väldigt olika ut, men t ex så här:

Bostadsrättsföreningen inreder vinden. I samband med detta så lägger föreningen om taket och byter vindsfönster. Föreningens utgift för detta är 4 miljoner.

Man kan då bokföra ex 1 000 000 som UNDERHÅLL. Dvs den del av investeringen som man ändå varit tvungen att fixa till, ex takomläggningen.

Återstår 3 miljoner kr. Detta bokförs som ett ökat värde av fastigheten, och införlivas i fastighetens avskrivningsplan, som löper på t ex 60 år.

Då blir KOSTNADEN för medlemmarna:

År 1: 1 050 000 kr (underhållet och första avskrivningen)

År 2-60: 50 000 kr. (I ökad avskrivning)

Immateriell tillgång är något helt annat, har mer med "namn" på enskilda produkter att göra och tillämpas främst vid företagsförvärv.

Det som den enskilda bostadsrättshavaren gjort har ingen betydelse här.

Om bostadsrättshavaren själv bekostat ombyggnaden får denne dra av kostnaderna vid försäljning av den enskilda bostadsrätten (om den sker inom 5 år).

Om den enskilda bostadsrättshavaren gjort allt arbete, även "föreningens del", ja då kan man låta en värderingsman bedöma med hur mycket fastighetens värde ökat, och bokföra detta. Men det är ovanligt. Oftast använder man sig av de utgifter man haft för att få fram ett "värde" till bokföringen.

Det är egentligen inte speciellt viktigt. För vad är "värdet"? Jo, det är ju den summa som en köpare i ett givet läge är beredd att betala. Sålunda kan värdet vara 100 kr nu. Och om 5 minuter är värdet 200 kr.

Därför är det ingen som kräver att "rätt" värde finns i bokföringen. Oftast är det bokföringsmässiga värdet betydligt lägre än det verkliga.

[Ansan]

I vårt fall är det den enskilde medlemmen som stått för alla kostnader i samband med vindsinredningen.

Vindsbyggare ska stå för byggkostnad samt bära de merkostnader som kan uppstå pga vindsinredningen som t ex underhåll av vindskupor samt ökad försäkringskostnad.

Nu säger dock styrelsen att avskrivningarna måste öka pga att fastighetsvärdet ökar, och menar att vindsbyggare ska stå för avskrivning motsvarande 1% av anskaffningskostnaden för vinden/år.

Jag förstår att fastighetsvärdet ökar. Det jag inte riktigt får ihop är hur den investering vindsbyggare gjort kan läggas som grund för en ökad avskrivning. Föreningens anskaffningskostnad har inte påverkats.

[Harald]

Efter lite tankemöda så blir det faktiskt så här istället.

Ex.
Byggnaden värderas i bokföringen till 1 000 000 kr

Bostadsrättsföreningen SÄLJER vinden till en medlem för 100 000 kr

I bokföringen VÄRDERAS vinden till 60 000 kr. Då ska 40 000 kr bokföras som VINST (det överpris föreningen fick ut). Och byggnadsvärdet minskas med 60 000 kr.

Nytt värde byggnad: 940 000 kr. Avskrivningen ska alltså istället MINSKA.

Men sedan ska bostadsrättsföreningen ta ut en HÖGRE månadsavgift på den förstorade bostadsrätten, som täcker de ökade drift- och underhållskostnaderna som uppkommer.

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av Ansan

Jag förstår att fastighetsvärdet ökar. Det jag inte riktigt får ihop är hur den investering vindsbyggare gjort kan läggas som grund för en ökad avskrivning. Föreningens anskaffningskostnad har ju inte påverkats.

Jag håller med dig. Man kan inte bokföra en tillgång för ett högre belopp än man betalat för den om man inte gör en uppskrivning. Men varför skulle ni vilja göra det om medlemmen betalat rubb som stubb? Vindsombyggnaden ska inte ingå i föreningens bokföring. Tar föreningen på sig att administrera byggkostnaderna måste det så klart bokföras under byggtiden, men på sluttampen ska det kvittas mot det som medlemmen betalat in.

Ursprungligen skrivet av Harald

Föreningen SÄLJER vinden till en medlem för 100 000 kr

Låter inte rimligt att föreningen säljer ett utrymme som medlemmen redan disponerar. Vindarna i en radhuslänga är inte gemensamt utrymme utan disponeras av enskild medlem tillsammans med lägenheten. Extra avgift för framtida dyrare underhåll, ökad värmekostnad, dyrare försäkring mm är rimligt att ta ut.

Se avtal mellan medlemmar och föreningen när det byggdes balkonger i vår förening.

Lösningen kan tillämpas för ert vindsbygge också tror jag.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av Harald

Byggnaden värderas i bokföringen till 1 000 000 kr

Bostadsrättsföreningen SÄLJER vinden till en medlem för 100 000 kr

I bokföringen VÄRDERAS vinden till 60 000 kr. Då ska 40 000 kr bokföras som VINST (det överpris föreningen fick ut). Och byggnadsvärdet minskas med 60 000 kr.

Nytt värde byggnad: 940 000 kr. Avskrivningen ska alltså istället MINSKA.

Men sedan ska bostadsrättsföreningen ta ut en HÖGRE månadsavgift på den förstorade lägenheten, som täcker de ökade drift- och underhållskostnaderna som uppkommer.

Men bostadsrättsföreningen äger fortfarande vinden. Hur kan den då försvinna ur det bokförda fastighetsvärdet (resten av fastigheten innehåller lägenheterna men ingår i föreningens tillgångar likväl).
Det blir väl snarare en uppplåtelse av vinden som bostadsrätt för 100 000 kr som bokförs som upplåtelseavgift på bundet eget kapital?

[totiki]

Korrekt. Man kan inte heller ta ut högre årsavgift. Utan den ska vara densamma per kvm för vinden som för övrig bostadsyta. Blir det ökade driftskostnader pga vinden, ska dessa fördelas lika för alla i bostadsrättsföreningen ingående bostadsrätts kvm.

[Ansan]

I vårt fall ingår vinden redan i bostadsrätten, den går endast att komma åt via den enskilde medlemmens radhus. Ingen ny upplåtelse görs.

Vår årsavgift fördelas efter andelstal som är kopplade till insats - inte till kvadratmeter.
Värme och el står respektive medlem för själv - så det påverkar inte bostadsrättsföreningen.

Enligt överenskommelsen ska den medlem som väljer att inreda vind till boyta stå för dels de direkta kostnaderna i samband med byggnation och därefter för de merkostnader som vindsinredningen ger bostadsrättsföreningen så att det inte påverkar övriga medlemmar ekonomiskt.
De kostnader som kan påverkas är i dagsläget försäkringskostnad och underhåll, men påverkas även avskrivningskostnaderna?

Fastighetsvärdet ökar - men betyder det att föreningen måste öka avskrivningarna motsvarande investeringskostnaden som resp vindsbyggare haft (föreningens anskaffningskostnad ökar inte)?

[totiki]

Förekommer det någon form av betalning från bostadsrättshavare till bostadsrättsföreningen i samband med detta? I så fall kan det ses som ökad insats och kopplingen till andelstalet kan ändras för att täcka ökade kostnader.
Förekommer det inte, blir det svårare att motivera.

Ursprungligen skrivet av Ansan

Fastighetsvärdet ökar - men betyder det att föreningen måste öka avskrivningarna motsvarande investeringskostnaden som resp vindsbyggare haft (föreningens anskaffningskostnad ökar inte)?

Det sker en förädling av fastigheten och värdet ökar i EK. Per automatik ökar avskrivningen av fastigheten eftersom avskrivningen är viss % av värdet. Så det bör inte vara investeringskostnaden utan värdeökningen det handlar om.

Även om föreningens anskaffningskostnad inte ökar, tillförs värdet bostadsrättsföreningen.

Hur man specifikt ska kunna belägga vindsbyggarna med den ökade kostnaden för avskrivningarna p g a detta är svårt att se. Det bör bli genom andelstalet och det är väl precis det som andelstalet är till för.

Själv anser jag att det redan ofta är för många kriterier som kan påverka andelstalet, balkong, sjöglimt, etage m fl, och som inte redovisas eller dokumenteras när andelstalen sätts. Men om det inte finns sådana kriterier sedan tidigare eller om dessa är tydligt dokumenterade för varje radhus kan man enklare utöka dessa kriterier med ännu ett kriterium för vindsbygge.

Bostadsrättsförening med radhus har jag dålig erfarenhet av, men min svåger flyttade in i Småa-radhus för ett par år sedan och där var det valfritt att inreda vinden eller inte. Det fanns heller inget hinder för att göra det i efterhand, utan att det ansågs utgöra någon förändring av upplåtelsen. Men man behövde inte göra några större förändringar, som vindskupor eller andra förändringar av taket heller. Det handlade enbart om förändringar inomhus som kunde betraktas som bostadsrättshavarens ordinarie rättigheter.

[Gusten]

Om jag förstått det rätt så handlar det om ett BRF-radhus där vindsutrymmet redan innehas med bostadsrätt, och som medlemmen inreder på egen bekostnad.
Föreningen kan då inte ta ut någon ytterligare insats eller upplåtelseavgift för vindsutrymmet.
Föreningen kan inte heller höja årsavgiften för enbart detta radhus så länge årsavgiften enligt stadgarna fördelas efter insatserna.