Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar
Vatten, avlopp, golvbrunn, relining/partiellt, våtrum/kök, ballofixer, handdukstork, termostat, element/radiatorer, ventilation, mögel, vattenskada/fuktskada, brand/checklista, ombyggnad/renovering, yt- och tätskikt, skadestånd, försäkringsregler/självrisk/åldersavdrag RSS-feed för detta forum om badrum, stamrör, vatten- och fuktskador, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-10-08, 17:31
liqwid78s avatar
liqwid78 liqwid78 är inte inloggad
Zetta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Lomma
Inlägg: 192
Standard Skälig hyresreduktion/kompensation för hyresgäster under renovering i brf

Vi har några hyresgäster kvar i vår brf. Några har begärt hyresreduktion i samband med renovering och styrelsen undersöker om vi ska och kan ge alla våra hyresgäster en hyresreduktion. Målet är också att förbättra relationen med våra hyresgäster.

Föreningen har ordnat toalett- och duschbodar för att underlätta boendet. Dessa innehåller omklädningsrum och vissa har tillbehör för små barn. De ser ut som riktiga badrum. Vi anser att denna möjlighet ger oss rätt till mindre hyresreduktion.

Finns det några riktlinjer om hyresreduktionen? Om inte, hur har er förening gjort och vad hade ni för förutsättningar?

Senast redigerad av Admin: 2011-11-22 klockan 22:42.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-10-08, 18:17
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 410
Glad Hyresreducering vid renovering enligt jordabalken (JB)

Uppstår hinder eller men i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande har denne rätt till ersättning för detta hinder/men i nyttjanderätten enligt 12:16 st.1 p.3 JB.

I rättsfallet NJA 2002 s. 378 uttalade domstolen att den inskränkning i en hyresgästs nyttjanderätt som kan uppstå då hyresvärden låter utföra reparations-, underhålls- eller moderniseringsarbeten är i princip att bedöma som en brist som kan föranleda nedsättning i hyran.

Hyresgästen har rätt till skälig nedsättning på hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick, 12:11 st.1 p.3 JB.

Föreningen/hyresvärden och hyresgästen kan avtala om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att föreningen/hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet, 12:16 st. 3 JB.

Om hyresgästen har rätt till ersättning blir därmed beroende av om föreningen/hyresvärden förbehållit sig rätten att utföra sedvanligt underhåll eller annat angivit arbete.

Det är svårt att dra gränsen för vad som är att betrakta som sedvanligt underhåll. I ovan nämnda rättsfall nämndes att det inte råder någon tvekan om att sådana åtgärder som målning, tapetsering, underhåll av golv samt reparation eller byte av teknisk utrustning är att hänföra till sedvanligt underhåll. I rättsfall som handlar om byggnadsarbete är det mer komplicerat.

Några egentliga riktlinjer finns inte för vilken nivå ersättning ska utgå. Det är avhängigt en massa olika parametrar, inte bara om föreningen upplåter toalett- och duschbodar under renoveringen. Det beror på vad det är för typ av renovering, vilka komplikationer som uppstår för de boende, hur länge renoveringen pågår, etc., etc.

Du är väldigt sparsam med informationen vad det handlar om så det är lätt att besvara dina frågor. Du berättar t.ex. inte vad eller hur många som begär hyresreduktion, för hur lång tid eller för vad, och inte heller för vad styrelsens åsikter är om detta, hur många hyresgäster det handlar om totalt, etc, etc.

Not.
Rätt till ersättning om föreningen inte visat att bristen i form av men i nyttjanderätten inte berott på föreningens försummelse, se 12 kap. 11 § första stycket 4 jämfört med 16 § jordabalken.

Se även;
Nedsättning av avgiften i en brf

Lagrum
12 kap. 11 § 3 och 4
12 kap. 16 § tredje stycket jordabalken (1970:994)
16 § 3 jordabalken
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2011-11-22 klockan 22:47.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-10-09, 14:59
liqwid78s avatar
liqwid78 liqwid78 är inte inloggad
Zetta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Lomma
Inlägg: 192
Standard

Tack admin. Din information såg jag på någon sida innan jag skrev här men det besvarade inte mina frågor. Jag har läst trådarna som du länkade men dessa riktas mot bostadsrättsinnehavare och inte hyresgäst.

Jag hoppas att hyresnämnden kan ge mig lite riktlinjer på måndag.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-10-09, 15:28
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 410
Glad Rimlig nivå för hyresreducering, beroende av omständigheterna

Regelverket för hyresreducering skiljer sig i detta fall egentligen inte åt vare sig det rör sig om kompensation till hyresgäst eller till bostadsrättshavare, bortsett från det självklara att om det är ett arbete med störningar som drabbar alla i fastigheten så är det meningslöst i en bostadsrättsförening att lämna en avgiftsreducering.

Skulle vara intressant att höra vad hyresnämnden har att säga om detta men jag är rädd att de bara kommer att göra som jag och referera till jordabalken 12:16 st.1 p.3, 12:16 st. 3, 12:11 st.1 p.3. Det finns nämligen ingen modell att utgå från när det gäller hyresreducering. För att kunna avgöra en lämplig nivå på kompensation måste man dessutom veta alla parametrar, och dessa har du inte lagt fram här.

Not. Hyresnämnden behandlar inte ärenden som rör hyresgästens krav på hyresreduktion (fel och brister i lägenheten eller störningar från exempelvis grannar), utan det är frågor som måste tas i tingsrätten.

Ett tips kan vara att titta på försäkringsbolagens riktlinjer för kompensation på grund av ombyggnad av badrum/kök. Försäkringsbolag är väl inte precis kända för att vara givmilda, men då har man i alla fall något lite att utgå från, och sedan kan man lägga på x procent.

Jag vet att en del sett en hyresreducering på 40 procent som rimlig nivå för störningar från arbeten i den egna lägenheten, och en kompensation för brist i nyttjanderätten med 10 procent om störningarna härstammar från allmänna utrymmen. Men, som sagt, ingen kan ge en generell rekommendation, och speciellt inte utan att veta förutsättningarna (hur stor del och vilka delar av lägenheten som är berörda och på vilket sätt bristen eller hindret påverkat användningen av lägenheten, etc, etc).


Stieg Synnergren skriver i sin bok "Praktisk handbok i hyresrättsfrågor", 1997. (HYRESRÄTT/bostäder & lokaler);

Vid brister eller hinder i hyresrätten kan hyresgästen yrka på nedsättning av hyran.
Bristen eller hindret måste vara någorlunda varaktig. Rätt till nedsättning föreligger
även när hyresvärden gjort allt för att avhjälpa bristen! Även när bristen utgörs av
störningar, som kommer från grannfastighet, som ägs av annan än hyresvärden,
så föreligger rätt till nedsättning av hyran!

Om bristen eller hindret innebär att hyresgästen inte kan använda köket, brukar detta
innebära en nedsättning av hyran på mellan 30-40%! Samma procentsatser brukar användas
om lägenhetens enda sanitetsutrymme inte kan användas! Utgörs bristen av ordentliga störningar
från granne kan nedsättningen bli 20-30% av hyran!

Hyresgästen har rätt till skadestånd för kostnader som uppstått med anledning av bristen
eller hinder i nyttjanderätten, om hyresvärden varit försumlig! Här avses främst ersättning för
hotellkostnader, ersättning för förstörd egendom, ersättning för förlorad arbetsförtjänst och läkarkostnader!
Hyresgästen har att visa att det förelegat en brist, samt att han eller hon lidit viss skada!
För att slippa skadestånd måste hyresvärden i detta läge visa att bristen INTE berott på hans
försummelse, s.k. omkastad bevisbörda! En hyresvärd som känner till en brist, eller
borde ha känt till bristen och inte genast rättar till bristen, har med hänsyn till
den omkastade bevisbördan svårt att kunna visa att han inte varit försumlig!

Ovanstående ger hyresgästen en stark ställning gentemot hyresvärden. Även mindre olägenheter,
som trasig spis, trasig toalett, bristfälliga lås, drag, mm torde kunna kunna medföra
nedsättning av hyran! Hänför sej bristen till enskild anordning (saknar kyl/frys, tvättstuga etc..
kan det vara ändamålsenligt att utgå från partsorganisationernas lista över faktorer
som påverkar bruksvärdeshyrorna! Bristande ljudisolering, dålig lukt, mm torde kunna ingå!
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2011-11-22 klockan 22:50.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ersättning till "hyresgäster" i brf vid renovering Stefano Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 7 2009-09-11 16:56
Butikslokal i bostadsrättsförening - kompensation vid stambyte brf Switek Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 3 2009-09-04 11:59
Ersättning för föreningens renovering, kompensation för ej kunnat utnyttja lgh Cribbe Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 2 2009-08-20 00:38
Brandskada - Vem står för självrisken vid brand i en brf? - Kompensation? Admin Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 4 2009-03-26 16:55
Kompensation för försening av bostadsrätt? eric Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 4 2008-10-09 11:54



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 20:49.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare