Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-09-07, 14:25
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 338
Meddelande Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt

Vad är andelstal för bostadsrätt?
Varje bostadsrätt är en andel av bostadsrättsföreningen (som äger föreningens fastighet).
Andelstalet beskriver hur stor procentuell andel bostadsrätten har i föreningen och hur stor andel av årsavgifterna som lägenheten ska betala. Grunderna för beräkning av avgift ska framgå av föreningens stadgar.

En bostadsrätt med t ex ett andelstal på 0,8 % i en brf med 100 bostadsrätter innebär att bostadsrättens andel i föreningen är 0,8 %. Om bostadsrättsföreningen haft 200 bostadsrätter skulle andelstalet vara lägre (dock inte nödvändigtvis hälften, dvs 0,4 %, eftersom det beror på hur föreningen är utformad och hur andelstalen räknats ut).

Föreningens kostnader fördelas normalt på medlemmarna genom årsavgiften baserat på andelstalen.

En förening brukar ha insats eller andelstal som beräkningsgrund för årsavgifterna. Det framgår av stadgarna vilken beräkningsgrund som gäller för din bostadsrättsförening.

Som regel är andelstalet samma som lägenhetens ursprungliga insats i förhållande till den totala insatsen och kan förenklat uttryckt sägas visa varje bostadsrätts andel av föreningens tillgångar och skulder.

Oavsett om andelstalen handlar om ägandet och/eller kostnadsfördelningen så uttrycker andelstalet lägenhetens andel av föreningens totala insatser eller bostadsrättsintäkter.

Hur bestäms andelstal för bostadsrätt?
Andelstal för varje lägenhet i föreningen fastställs i samband med att bostadsrättsföreningen bildas.
Under speciella omständigheter kan andelstalen därefter justeras.

Andelstalen kan vara beräknade utifrån de ursprungliga insatserna, men de kan även avvika från insatsernas beräkning.

Kan två lika stora bostadsrätter ha olika andel i föreningen?
Det beror på hur andelstalen beräknats vilken andel varje bostadsrätt har. Olika bostadsrätter har olika andelstal, men två bostadsrätter med lika stor lägenhetsyta kan också ha olika andelstal om beräkningen av andelstal baseras på mer än lägenhetens yta i kvm, t ex vilken våning bostadsrätten ligger på, om lägenheten har balkong eller ej, tillgång till hiss, hur lägenheten är utformad, etc.

Påverkas andelstalet om en lägenhet byggs om?
Om en bostadsrätt byggs om (där t.ex. antalet rum förändras) så innebär det inte att andelstalen räknas om i bostadsrättsföreningen.

Vad händer om bostadsrättsföreningen utökas med en lägenhet?
Om det tillkommer en bostadsrätt i föreningen ska andelstalen räknas om, där alla övriga andelstal blir lägre så att summan blir 100 % (eller 1).

Kan summan av andelstalen bli mer än 100%?
Andelstalet är ett fördelningstal som kan skrivas i procentform eller decimalform. Summan av alla bostadsrätters andelstal i föreningen ska vara 100 % eller 1,00.
Summan av andelstalen kan ibland avvika från 1 eller 100% (t.ex. vid vindsbyggen i föreningen), och det är lämpligt att då räkna om andelstalen (även om andra medlemmars avgifter inte påverkas). Det är en enkel process, och någon konsult behöver inte anlitas för detta.

Vilken betydelse har andelstalet i en bostadsrättsförening?
Hur stor andel bostadsrätten har avgör hur stor del av föreningens sammanlagda årsavgifter som varje bostadsrättshavare ska betala till föreningen. Den månadsavgift bostadsrättshavaren betalar avgörs alltså av bostadsrättens andelstal.

Hur kontrollerar jag att min årsavgift är korrekt i förhållande till andelstal?
- Total årsavgift för ett visst år kan du i efterhand få fram från föreningens årsredovisning.
- Din årsavgift (månadsavgift x 12) får du fram genom att multiplicera andelstalet (oftast uttryckt i procent) med total årsavgift.
Exempel; Om bostadsrättens andelstal är 0,8 % och totala årsavgiften är tio miljoner blir din årsavgift 80 000 kr.
Dela siffran med 12 så får du fram månadsavgiften.

Var hittar jag lägenheternas andelstal i min förening?
Tidigare skulle andelstalet (insats/andelstal) framgå i den ekonomiska planen. Något sådant krav finns inte längre, men oftast hittar man fortfarande tillförlitliga uppgifter i dessa.

Den ekonomiska planen gäller tills ny ekonomisk plan antas eller föreningsstämman beslutat i behörig ordning om förändring av insats eller andelstal.

En annan informationskälla är föreningens lägenhetsregister och där kan andelstalen noteras. Nackdelen är att lägenhetsförteckningen inte är lagstadgat öppen för alla medlemmar och därför har varje bostadsrättshavare bara rätt att se andelstalet för sin egen bostadsrätt! Däremot har föreningsstämman alltid rätt att besluta att alla andelstal ska offentliggöras för alla bostadsrättshavare i föreningen!

Använder man sig av andelstalen vid avveckling av en bostadsrättsförening?
Förutom att andelstal utnyttjas för att fördela årsavgifter i bostadsrättsföreningen så används andelstalen också för att fördela föreningens tillgångar vid en upplösning (likvidation av brf).

• Insats som fördelningsgrund i bostadsrättsförening
Andelstalet beräknas som regel på bostadsrättens ursprungliga insats och den totala insatsen, vilka framgår av den ekonomiska planen.
Det är vanligt att insatserna fungerar som fördelningsgrund vid fastställande av årsavgiften (t ex i HSB:s normalstadgar innan år 2011). Att använda insatsen som fördelningsgrund innebär att man räknar fram ett fördelningstal för varje lägenhet som är upplåten med bostadsrätt genom att jämföra insatsen för en särskild lägenhet med det totala insatsbeloppet i föreningen. Det framräknade fördelningstalet används sedan för att fastställa lägenhetens andel av föreningens totala kostnader.

Vad innebär insats för en bostadsrätt?
Insats, dvs ägarandel i bostadsrättsföreningen, är den avgift som den första ägaren till bostadsrätten betalar till bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningens totala insatsbelopp ser du i föreningens balansräkning.

Var hittar jag den insats som gäller för varje bostadsrätt?
Insatserna för respektive bostadsrätt framgår av den ekonomiska planen i bostadsrättsföreningen.

Hur räknar man ut bostadsrättens andelstal?
I många föreningar är lägenheternas andelstal lika med lägenhetens andel av de totala insatserna och baserat på detta relationstal så fördelas avgiftsuttaget i föreningen. Lägenheternas andelstal räknas då fram genom att dividera bostadsrättens insats med de totala insatserna i föreningen.

Kan man ha två andelstal för bostadsrätt?
Ett andelstal för ägandet och ett för kostnadsfördelningen är inte ovanligt för nyare bostadsrätter.

I nybyggda föreningar har man ofta dubbla andelstal, där;
• ett andelstalet anger bostadsrättens andel av föreningen (bostadsrättens "värde")
• ett andelstal anger avgifternas fördelning (samma yta ger samma avgift).
Eller så delas det ursprungliga försäljningspriset upp i en insats (lika för lika stora lgh), och en extra upplåtelseavgift, ("bättre" lägenhet ger högre upplåtelseavgift).
Därigenom får lika stora lägenheter samma månadsavgift, även om lägenheterna anses värda olika mycket.

Vad baseras andelstalets storlek på?
Det är vanligt att årsavgiften till föreningen baseras på andelstalet. Normalt beror andelens storlek på ytan av lägenheten (vanligen är insatsen baserad på yta) men föreningen kan väga in andra faktorer, t.ex. läge i huset, vilken våning lägenheten ligger på, ljusinsläpp, balkong, öppen spis/eldstad, med mera.

• Andelstal som fördelningsgrund i brf
En annan form är att använda andelstal som fördelningsgrund för årsavgifterna. Ett skäl till att använda andelstal som fördelningsgrund är att det ger andra möjligheter än vad systemet med insatser som beräkningsgrund gör. Bland annat kan man använda sig av differentierade insatser, vilket kort kan sägas medför att årsavgiften blir lägre ju högre insats som betalas. Enligt normalstadgarna fastställs två andelstal, ett för beräkning av i årsavgiften ingående kapitaldel och ett för beräkning av i årsavgiften ingående övriga kostnader och amorteringar samt avsättning till fonder.

Det är också möjligt att endast fastställa ett andelstal som då avser både kapital och driftskostnader.

Dubbla andelstal bostadsrätt
Andelstalet är i många bostadsrättsföreningar lika med lägenhetens andel av de totala insatserna och baserat på detta andelstal fördelas uttaget av avgifterna i föreningen. För mer nybyggda bostadsrättsföreningar finns alternativa principer för fördelning av avgifterna; dubbla andelstal. Med två andelstal per bostadsrätt är ett andelstal för ägandet och ett andelstal för fördelningen av föreningens gemensamma kostnader.

Vid köp av bostadsrätt var ser jag vilka andelstal som gäller?
Om flera andelstal tillämpas i föreningen ska alla dessa anges i objektbeskrivningen, enligt den nya mäklarlagen.

Fastighetsmäklarlag (2011:666) 18§ 3 st;
Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.

Eftersom bostadsrättsföreningarna inte uppger andelstal för alla sina bostadsrätter - och inget krav finns på detta i lag -, och man inte i Fastighetsmäklarlagen fastställt ett krav på att andelstal för alla bostadsrättstyper ska uppges så har det luddiga kravet i Fastighetsmäklarlagen, om att bostadsrättens andelstal ska uppges, ringa eller ingen betydelse i verkligheten. Köparen saknar därmed - i kombination med att ingen brf följer lagen i att grunderna för beräkning av årsavgift ska uppges i stadgarna - möjlighet att såväl seriöst värdera objektet som att sätta sig in i vilka konsekvenser aktuell beräkningsgrund får på längre sikt. Man köper helt enkelt grisen i säcken.

Vad är differentierade andelstal?
Vid kapitaltillskott (insatshöjning) tar medlemmarna över föreningens lån och kan därigenom utnyttja skattereduktion för räntekostnaderna. Eftersom det av olika anledningar kan vara svårt att få med sig alla medlemmar kan man då välja en differentierad insatshöjning, vilket innebär att medlemmarna själva väljer hur mycket de vill gå in med som insatshöjning. Föreningen försöker då dela upp föreningens avgifter i en driftandel och en kapitalandel samt ändrar de ursprungliga ägarandelarna i föreningen.

Vid kapitaltillskott kan man ha två parallella andelstal enligt följande;
  1. Andelstal för drifts- och underhållskostnader, baserat på lägenhetens storlek. Detta andelstal kan inte påverkas.
  2. Andelstal för kapitalkostnader, baserat på lägenhetens andel av föreningens lån (dvs kapitalkostnad). Detta andelstal kan påverkas genom kapitaltillskott.
De bostadsrätter som betalat ett kapitaltillskott får ett lägre andelstal, och därmed en lägre avgift.

Med fler parallella varianter på andelstal (ägarandel, driftskostnadsfördelning, kapitalkostnadsfördelning) följer problem.

Metoden med differentierade andelstal avråds från eftersom det skapar många olika problem och tar mycket tid i anspråk. Det blir i praktiken dessutom omöjligt att följa likabehandlingsprincipen, vilket lätt skapar konflikter i föreningen.

Se; Differentierade andelstal, amortering av skuld i bostadsrättsförening

__________________________________

Föreningens kostnader - Vilka kostnader ska betalas via årsavgiften?
De kostnader som ska täckas av årsavgifterna är löpande utgifter; räntor, amorteringar på lån, skatter, försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning och underhåll, driftskostnader som uppvärmning, vatten, el, renhållning, m m samt även avsättning till fonder.

En fråga som ofta uppkommer är vilka kostnader som styrelsen kan ta ut genom årsavgiften och vilka kostnader som kan debiteras särskilt. När kabel-tv kom rådde det stor ovisshet i frågan om kostnaden för installationen var en föreningsgemensam kostnad och därmed kunde finansieras över årsavgiften. Efter några tvister bildades en rättspraxis som innebar att kostnaden för kabel-tv kunde tas som föreningsgemensam kostnad. Nu är det aktuellt med fast internetuppkoppling. Enligt HSB Riksförbunds bedömning kan kostnaden för fastighetsnätet för internetuppkoppling anses vara föreningsgemensam och därmed tas ut över årsavgiften. Det är dock inte rättsligt prövat, prejudikat saknas.

När kostnader i föreningen baseras på föreningens fördelningstal måste man alltid ställa sig frågan dels varför bostadsrättshavarna ska betala olika mycket, och dels vilka sakliga och konkreta skäl som finns för att de som inte drar nytta av tjänsten/produkten ska vara med och betala lika mycket som andra bostadsrättshavare.
__________________________________

Andelstal i HSB:s normalstadgar
De sammanlagda årsavgifterna fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till två andelstal, vilka fastställs för varje bostadsrättslägenhet, dels ett andelstal för kapitaldelen, dels ett andelstal för övrig del.

Det avrådes bestämt från att anta HSB:s normalstadgar år 2011 som de är utformade med beräkningsgrund !!!

Se;
HSB:s anpassningar till normalstadgar för år 2011 för insats som beräkningsgrund för årsavgift.

Stadgeändring ska ske med eftertanke, motion #3
__________________________________

Var ser jag hur avgifterna i bostadsrättsföreningen beräknas?
Det finns inga bestämmelser i bostadsrättslagen som direkt behandlar andelstal, men föreningens stadgar måste innehålla en bestämmelse om grunderna för årsavgiftens beräknande;

Bostadsrättslagen 9 kap. 5 § Bestämmelser om föreningen m.m.
Allmänna bestämmelser om en bostadsrättsförening
5 § Bostadsrättsföreningens stadgar ska ange
...
5. grunderna för beräkning av årsavgift,


I HSB:s normalstadgar 2011 står det, som grund för beräkning av årsavgift, bara; "Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal."
I praktiken innebär detta att de flesta bostadsrättsföreningar med andelstal som beräkningsgrund för avgiften bryter mot lagen, eftersom det inte framgår av stadgarna vad beräkningen av andelstalen baseras på (t ex bostadsyta, läge, balkong, etc) eller i vilken grad varje parameter påverkar i hur stor del.

I praktiken följs inte ovanstående lag ens när när fördelningen av avgiften grundas på insats (för vad grundas insatsen på?)
__________________________________

Orättvisa andelstal i bostadsrättsföreningen
Avgift baserat på andelstal kan leda till ganska omfattande orättvisor i en brf. Det innebär att de med större lägenheter i princip alltid får betala för dem med mindre lägenheter. När avgifter baseras på andelstal förutsätts att drifts- och underhållskostnader är större för större lägenheter. Det är dock sällan fallet eller i alla fall ofta mindre skillnad än vad avgiftsskillnaden motsvarar. I en bostadsrättsförening får därför de med större lägenheter eller färre boende betala för dem med mindre lägenheter och/eller fler boende.
Med andra ord, om man t ex bor ensam i en större lgh får man betala en oproportionerligt stor andel av föreningens kostnader med det orättvisa andelstalssystemet. Detta är särskilt viktigt att tänka på om
individuell mätning av värme- och vattenkostnader (IMD) införs, då denna förändring förutsätter att andelstalen förändras
. Dvs innan IMD införs i bostadsrättsföreningen måste avgifternas fördelningsgrund justeras så att skillnaden i avgift mellan de olika lägenheterna blir mindre!

Se t ex;
Fördelning av arbetsplikt mellan stora och små lägenheter

Nytt i bostadsrättslagen från 2014-07-02 !!!
Bostadsrättslagen (1991:614) har förändrats under år 2014, där följande tillkommit;
7 kap 14 §
Om en kostnad som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av medlemmens lägenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska beräkningen av årsavgiften, till den del avgiften avser ersättning för sådan kostnad, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.

VIKTIGT OM IMD !!!
Det är alltså viktigt att tänka på att om bostadsrättens andel av föreningens avgifter är beräknad på förbrukning av uppvärming, vatten och/eller ström - vilket implicit gäller när beräkningsgrunden för andelstal är baserad på lägenhetens yta - så kommer de större lägenheterna att få en orättvis relativ höjning av sin avgift vid införandet av IMD!


Rimligt att behålla en orättvis fördelning av avgifter?
När avgiftsfördelning diskuteras nämns ofta att en orättvis fördelning inte ska rättas upp. Det är en åsikt som framförallt drivs av SBC/Bostadsrätterna. Man kan fråga sig varför bostadsrättsorganisationerna är emot detta. En förklaring kan ligga i deras personliga intresse att bostadsrättsorganisationerna inte vill begränsas i sin möjlighet att låta bostadsrättshavare kunna köpa sig till en lägre del av föreningens kostnader. På bekostnad av alla övriga, lyckligt ovetandes, i föreningen för all framtid.

Huvudskälet som uppges för att inte fördela avgiften mer rättvist mellan bostadsrättshavare är att köparna visste vad de gav sig in på när de köpte sin lägenhet.
Så är naturligtvis inte alls fallet. Det förekommer i princip aldrig att en köpare av bostadsrätt kan se någonstans hur avgiften fördelats. Som för det mesta annat i en brf finns ingen öppenhet när det gäller avgiftsfördelningen och lagstiftaren har missat att ställa krav på öppenhet om fördelning av avgiften.

Med detta felaktiga resonemang kan man också hävda att de som betalar orättvist låg avgift hade precis lika stor möjlighet att se hur snedfördelad avgiften var och att de därmed skulle kunna räkna ut att avgiften kunde komma att justeras framöver.

Det naturliga är att varje bostadsrättshavare står för den andel av avgiften som motsvarar dennes drifts- och underhållskostnader. Det medför bl a att ytan inte blir fullt lika avgörande i denna beräkning som den hittills varit.
__________________________________

Hur beräknar man andelstal i en brf?
Andelstalet för kapitaldelen beräknas enligt följande: Bruttoräntekostnader och amorteringar som belöper på lån som tagits upp för att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus minskas med de eventuella ränteintäkter föreningen har för extrainsatser. Den kostnad som då erhålls fördelas mot de sammanlagda årsavgifterna i föreningen. Med bruttoräntekostnader avses här räntor utan beaktande av eventuella statliga räntesubventioner.
I förhållande till andelstalet för övrig del fördelas den återstående delen av de sammanlagda årsavgifterna, vilka motsvaras av; driftskostnader och avsättningar för underhåll, utgående statliga subventioner samt räntor och amorteringar som belöper på lån som föreningen tagit upp för att finansiera underhåll och investeringar utöver anskaffningen av föreningens hus.

Andelstalet beskriver hur stor procentuell andel en bostadsrätt har i föreningen och hur stor andel av årsavgifterna som denna bostadsrätt ska betala.
Bostadsrättens andelstal visar varje bostadsrätts andel av föreningens tillgångar och skulder.

Lägenhetens årsavgift (månadsavgift x 12 månader) får man fram genom att multiplicera föreningens totala årsavgift (framgår av föreningens årsredovisning) med andelstalet.

Om bostadsrättsföreningen har ett annat sätt att beräkna andelstalet ska detta framgå av föreningens stadgar.

Beräkning av andelstal i bostadsrättsförening
Så här svarar en ombildningskonsult på frågan; Hur beräknas andelstalen i en brf?

Andelstalen i en bostadsrättsförening kan beräknas på många olika sätt, det finns ingen tvingande regel för hur dessa ska beräknas.
Utgångspunkten för andelstalsberäkning i bostadsrättsförening brukar vara hur lägenheten är disponerad, dvs storlek, antal rum, våningsplan i huset, ev balkong eller eldstäder, utsikt eller begränsning av utsikten, om det finns hiss eller inte och andra liknande faktorer av permanent karaktär (ytskiktens skick värderas normalt inte).
Alternativa beräkningsgrunder för andelstal kan vara lägenheternas normaliserade hyra per kvm eller de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättningsmodell.

Vanligast vid beräkning andelstal bostadsrätt
Det vanligaste är att man utgår från antalet kvm lägenhetsyta i andelstalsberäkning för bostadsrätt. Om lägenheterna i föreningen i övrigt inte skiljer sig åt sinsemellan kan detta vara den enda fördelningsgrunden.

Om lägenheterna har stor spridning i storlek, kan man ge de mindre lägenheterna ett något högre andelstal per kvm, ofta med motiveringen att även en mindre lägenhet har ett kök och ett badrum som har en väsentlig del i fastighetens underhållskostnader och driftkostnader.

Våningsplanets inverkan på andelstalet kan vara att nedre botten får en "rabatt" jämfört övriga våningsplan. I ett gårdshus som saknar hiss kan de övre våningsplanen få ett lägre andelstal av den anledningen. Våningsplanets betydelse för andelstalet varierar alltså och något generellt påslag finns inte utan det är upp till föreningen att fastställa i föreningens ekonomiska plan.


Andra beräkningsgrunder för andelstal
Ytterligare en möjlighet är att använda lägenheternas ytor som fördelningsgrund. Det är inget som hindrar att en bostadsrättsförening i stadgarna anger att fördelning av kostnader för t ex värme och vatten ska ske efter lägenheternas ytor medan andra kostnader fördelas efter insatsen eller ett andelstal.

Fördel att använda annan beräkningsgrund
Genom att använda andelstal eller annan beräkningsgrund än insatsen undviks även vissa komplikationer, bl.a. svårigheterna med att få till stånd en förändring av insatserna. Om insatsen används som fördelningsgrund innebär en sänkning av insatsen för någon eller några bostadsrättshavare även sänkning av årsavgifterna för dessa och därmed också en höjning för det övriga kollektivet. Genom att övergå till andelstal eller någon annan beräkningsgrund för årsavgifter, undviker man att tillämpa bestämmelsen om ändring av insatser när ändringen medför rubbning av det inbördes förhållandet, i de fall justering av årsavgifterna blir nödvändig.

Justera andelstal, när behövs omräkning av andelstal i en brf?
Det kan uppstå situationer när bostadsrättsföreningen behöver justera sina andelstal, förutom vid införande av IMD, t ex när föreningen upplåter en ny bostadsrätt.

Ändring av andelstal för bostadsrätt - Hur ändrar man andelstalet i bostadsrättsförening?
Om man har andelstal som underlag för beräkning av årsavgifterna bör stadgarna även ange hur föreningen ska göra när andelstalet ska ändras. Brl reglerar inte denna fråga. I stadgetypavvikelsen har stämman fått till uppgift att besluta om ändring av andelstal. Enligt HSB fattas beslut med enkel majoritet, men det är inte korrekt.

Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 23 §;
Ändring av stadgar
Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet.


För att kunna ändra andelstal krävs således, enligt lag, två föreningsstämmor, med 3/4 majoritet på den andra föreningsstämman för ändring av andelstal. Dessutom krävs hyresnämndens godkännande!

Någon ny ekonomisk plan behövs inte enligt lag vid förändring av andelstalen, men var annars ska nya andelstal dokumenteras?

I det fall grunderna för fördelningen av avgiften räknas om torde det bli omöjligt att göra detta retroaktivt.

Kan styrelsen besluta om att ändra andelstalen?
Det finns föreningar som i sina stadgar har skrivit att andelstalen kan beslutas av styrelsen, men det strider mot lagen, enligt ovanstående citat! Bolagsverket ska inte godkänna dylika stadgar.

Om någon bostadsrättshavare skulle känna sig orättvist behandlad och anse att likställighetsprincipen inte iakttagits kan han klandra ett sådant stämmobeslut i allmän domstol.

Se;
Exempel på omräkning/omfördelning av andelstal (PDF)

Motion (med kalkylark för uträkning av andelstal) om;Föreningen tar ut för hög avgift enl. andelstal (insatser) - Betalar du för mycket?

Ändring av fördelningsgrund från insats till andelstal - bostadsrättslokal upphör




För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? - Faktabanken

Samma andelstal men olika avgifter - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund

PARALLELLA ANDELSTAL / DIFFERENTIERADE ANDELSTAL / DUBBLA ANDELSTAL
Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges
Parallella andelstal i bostadsrättsförening

KAPITALTILLSKOTT / INSATSHÖJNING & ANDELSTAL
Kapitaltillskott och insatshöjning i bostadsrättsförening - Faktabanken
Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

VIND & ANDELSTAL
Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut
Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar
Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

SLÅ IHOP/DELA BOSTADSRÄTT & ANDELSTAL
Utbyggnad av lägenhet i brf - beslut och arbetsgång?
Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

BYGGA OM KÄLLARE & ANDELSTAL
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas?
Andelstal vid ombyggnad av källare

FÖRÄNDRING AV LÄGENHET & ANDELSTAL
Förändring av en lägenhet - Faktabanken
Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

BYTE YTTERDÖRR & ANDELSTAL
Byte till säkerhetsdörrar i brf

BREDBAND/FIBER, TELEFON, TV & ANDELSTAL
Gruppanslutning HSB Bolina (bredband samt fast telefoni)
Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

IMD, INDIVIDUELL ELMÄTNING, GEMENSAM EL, VÄRMEAVGIFTER, VATTEN & ANDELSTAL
Individuell vatten/värmemätning och debitering - IMD

KOLLEKTIV FÖRSÄKRING & ANDELSTAL
Försäkring i brf, gemensamt tillägg eller ej

LÄGENHETSFÖRRÅD & ANDELSTAL
Lägenhetsförråd vilka regler gäller?

P-PLATS OCH GARAGE & ANDELSTAL
Parkeringsplatser & Garage i brf

BALKONG, ALTAN OCH UTEPLATS & ANDELSTAL
Uteplats och balkong - utemiljö bostadsrättsförening - Faktabanken

UTEPLATS, ARRENDEAVTAL & ANDELSTAL
Anlägga uteplats på föreningens mark i brf - Hyra del av innergård
Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

AVGIFTSSÄNKNING & ANDELSTAL
Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

ORÄTTVISA AVGIFTER & ANDELSTAL
Avgiftsskillnader på likvärdiga lägenheter
Skillnad mellan andelstal för insatser och andelstal för beräkning av avgifter
Ändring av andelstal i brf
Ändring av andelstal efter ombyggnad? - Föreligger skyldighet att ändra andelstalen?
Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?
Avskrivningar av brf-fastighetens värde - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader
Utökad boendeyta - högre månadskostnad
Olika andelstal för likartade lägenheter
Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal
Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening
Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter
Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

FÖRSÄLJNING LÄGENHET & ANDELSTAL
Försäljning av lägenhet i brf utan stämmobeslut - ok?

STÄMMOBESLUT, MAJORITETSBESLUT, RÖSTNING & RÖSTRÄTT & ANDELSTAL
Beslut i bostadsrättsförening - Hur och med vilken majoritet på stämma? - Faktabanken
Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning
Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? - Faktabanken

HYRESNÄMNDEN OCH ANDELSTAL
Hyresnämnden och bostadsrätt - Detta visste du inte

STADGAR OCH REGELVERK & ANDELSTAL
Fördelningsgrund och stadgar
SBC's definition av andelstal
Insats och andelstal
För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf
Andelstal alltid 100%?

SJÄLVFÖRVALTNING & ARBETSPLIKT & ANDELSTAL
Fördelning av arbetsplikt mellan stora och små lägenheter


SAMMANSTÄLLNING TRÅDAR OM ANDELSTAL
Andelstal


ÖVRIGT
Sänka avgift / ändra andelstal?

Beräkna andelstal i brf
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-08-24 klockan 19:08. Anledning: Uppdaterat och kompletterat information med anledning av förändring i bostadsrättslagen
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? Admin Faktabanken 1 2013-06-22 13:28
Sänka avgift / ändra andelstal? Tippsu Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 5 2012-03-18 20:53
Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter sagbab Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 2 2011-12-01 07:17
Beräkna andelstal i brf sarkon Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 8 2010-12-17 09:36
Nya andelstal i brf - Olika andelstal för lika lägenheter Admin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 0 2009-03-30 14:19



Alla tider är GMT +1. Klockan är nu 04:43.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2014.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare