Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken ...
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

 
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-09-07, 14:25
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 022
Meddelande Andelstal i brf

Vilka kostnader ska betalas via årsavgiften

De kostnader som ska täckas av årsavgifterna är löpande utgifter; räntor, amorteringar på lån, skatter, försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning och underhåll, uppvärmning, vatten, el, renhållning m m samt även avsättning till fonder.

En fråga som ofta uppkommer är vilka kostnader som styrelsen kan ta ut genom årsavgiften och vilka kostnader som kan debiteras särskilt. När kabel-tv kom rådde det stor ovisshet i frågan om kostnaden för installationen var en föreningsgemensam kostnad och därmed kunde finansieras över årsavgiften. Efter några tvister bildades en rättspraxis som innebar att kostnaden för kabel-tv kunde tas som föreningsgemensam kostnad. Nu är det aktuellt med fast internetuppkoppling. Enligt HSB Riksförbunds bedömning kan kostnaden för fastighetsnätet för internetuppkoppling anses vara föreningsgemensam och därmed tas ut över årsavgiften.

Insats som fördelningsgrund
Andelstalet beräknas som regel på bostadsrättens ursprungliga insats och den totala insatsen, vilka framgår av den ekonomiska planen.
Det är vanligt att insatserna fungerar som fördelningsgrund vid fastställande av årsavgiften. Så är fallet i normalstadgarna. Att använda insatsen som fördelningsgrund innebär att man räknar fram ett fördelningstal för varje lägenhet som är upplåten med bostadsrätt genom att jämföra insatsen för en särskild lägenhet med det totala insatsbeloppet i föreningen. Det framräknade fördelningstalet används sedan för att fastställa lägenhetens andel av föreningens totala kostnader.

Insatserna för respektive bostadsrätt framgår av den ekonomiska planen.

I många föreningar är lägenheternas andelstal lika med lägenhetens andel av de totala insatserna och baserat på detta relationstal så fördelas avgiftsuttaget i föreningen (lägenheternas andelstal räknas då fram genom att dividera bostadsrättens insats med de totala insatserna i föreningen). Numera tillämpas även andra principer. Ett andelstal för ägandet och ett för kostnadsfördelningen är inte ovanligt.

Det är vanligt att årsavgiften till föreningen baseras på andelstalet. Normalt beror andelens storlek på ytan av lägenheten (vanligen är insatsen baserad på yta) men föreningen kan väga in andra faktorer, t.ex. läge i huset, ljusinsläpp, balkong, öppen spis/eldstad med mera.

Andelstal som fördelningsgrund
En annan form är att använda andelstal som fördelningsgrund för årsavgifterna. Ett skäl till att använda andelstal som fördelningsgrund är att det ger andra möjligheter än vad systemet med insatser som beräkningsgrund gör. Bland annat kan man använda sig av differentierade insatser, vilket kort kan sägas medför att årsavgiften blir lägre ju högre insats som betalas. Enligt normalstadgarna fastställs två andelstal, ett för beräkning av i årsavgiften ingående kapitaldel och ett för beräkning av i årsavgiften ingående övriga kostnader och amorteringar samt avsättning till fonder.

Det är också möjligt att endast fastställa ett andelstal som då avser både kapital och driftskostnader.

Dubbla andelstal
I många föreningar är andelstal lika med lägenhetens andel av de totala insatserna. Baserat på detta relationstal fördelas avgiftsuttaget i föreningen. Men numera tillämpas också andra principer. Ett andelstal för ägandet och ett för kostnadsfördelningen är inte ovanligt.

OBS!
Avgift baserat på andelstal kan leda till ganska omfattande orättvisor i en brf. Det innebär att de med större lägenheter i princip alltid får betala för dem med mindre lägenheter. När avgifter baseras på andelstal förutsätts att drifts- och underhållskostnader är större för större lägenheter. Det är dock väldigt sällan fallet. I en bostadsrättsförening får dem med större lägenheter eller färre boende betala för dem med mindre lägenheter och/eller fler boende. Med andra ord, bor man ensam i en större lgh får man betala en extremt oproportionerligt stor andel av föreningens kostnader med det orättvisa andelstalssystemet. Detta är särskilt viktigt att tänka på om individuell mätning av värme- och vattenkostnader införs, då detta kräver att andelstalen förändras
.

Se t ex;
Fördelning av arbetsplikt mellan stora och små lägenheter

Ytterligare om andelstal i normalstadgarna
De sammanlagda årsavgifterna fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till två andelstal, vilka fastställs för varje bostadsrättslägenhet, dels ett andelstal för kapitaldelen, dels ett andelstal för övrig del.

Hur beräknar man andelstal i en brf?
Andelstalet för kapitaldelen beräknas enligt följande: Bruttoräntekostnader och amorteringar som belöper på lån som tagits upp för att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus minskas med de eventuella ränteintäkter föreningen har för extrainsatser. Den kostnad som då erhålls fördelas mot de sammanlagda årsavgifterna i föreningen. Med bruttoräntekostnader avses här räntor utan beaktande av eventuella statliga räntesubventioner.
I förhållande till andelstalet för övrig del fördelas den återstående delen av de sammanlagda årsavgifterna, vilka motsvaras av; driftskostnader och avsättningar för underhåll, utgående statliga subventioner samt räntor och amorteringar som belöper på lån som föreningen tagit upp för att finansiera underhåll och investeringar utöver anskaffningen av föreningens hus.

Andelstalet beskriver hur stor procentuell andel en bostadsrätt har i föreningen och hur stor andel av årsavgifterna som denna bostadsrätt ska betala.
Bostadsrättens andelstal visar varje bostadsrätts andel av föreningens tillgångar och skulder.

Lägenhetens årsavgift (månadsavgift x 12 månader) får man fram genom att multiplicera föreningens totala årsavgift (framgår av föreningens årsredovisning) med andelstalet.

Om bostadsrättsföreningen har ett annat sätt att beräkna andelstalet ska detta framgå av föreningens stadgar.

Var hittar jag lägenheternas andelstal i min förening?
Tidigare skulle andelstalet framgå i den ekonomiska planen. Något sådant krav finns inte längre, men oftast hittar man fortfarande tillförlitliga uppgifter i dessa. En annan informationskälla är föreningens lägenhetsregister och där kan andelstalen noteras. Nackdelen är att lägenhetsförteckningen inte är öppen och därför har varje bostadsrättshavare bara rätt att se andelstalet för sin egen bostadsrätt! Däremot har stämman alltid rätt att besluta att alla andelstal ska offentliggöras för alla i föreningen!

Beräkning av andelstal i bostadsrättsförening
Så här svarar en ombildningskonsult på frågan; Hur beräknas andelstalen i en brf?

Andelstalen i en bostadsrättsförening kan beräknas på många olika sätt, det finns ingen tvingande regel för hur dessa ska beräknas.
Utgångspunkten för andelstalsberäkningen brukar vara hur lägenheten är disponerad, dvs storlek, antal rum, våningsplan i huset, ev balkong eller eldstäder, utsikt eller begränsning av utsikten, om det finns hiss eller inte och andra liknande faktorer av permanent karaktär (ytskiktens skick värderas normalt inte).
Alternativa beräkningsgrunder kan vara lägenheternas normaliserade hyra per kvm eller de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättningsmodell.

Det vanligaste är att man utgår från antalet kvm lägenhetsyta i andelstalsberäkningen. Om lägenheterna i föreningen i övrigt inte skiljer sig åt sinsemellan kan detta vara den enda fördelningsgrunden.

Om lägenheterna har stor spridning i storlek, kan man ge de mindre lägenheterna ett något högre andelstal per kvm, ofta med motiveringen att även en mindre lägenhet har ett kök och ett badrum som har en väsentlig del i fastighetens underhållskostnader och driftkostnader.

Våningsplanets inverkan på andelstalet kan vara att nedre botten får en "rabatt" jämfört övriga våningsplan. I ett gårdshus som saknar hiss kan de övre våningsplanen få ett lägre andelstal av den anledningen. Våningsplanets betydelse för andelstalet varierar alltså och något generellt påslag finns inte utan det är upp till föreningen att fastställa i föreningens ekonomiska plan.


Andra beräkningsgrunder för andelstal
Ytterligare en möjlighet är att använda lägenheternas ytor som fördelningsgrund. Det är inget som hindrar att en bostadsrättsförening i stadgarna anger att fördelning av kostnader för t ex värme och vatten ska ske efter lägenheternas ytor medan andra kostnader fördelas efter insatsen eller ett andelstal.

Fördel att använda annan beräkningsgrund
Genom att använda andelstal eller annan beräkningsgrund än insatsen undviks även vissa komplikationer, bl.a. svårigheterna med att få till stånd en förändring av insatserna. Om insatsen används som fördelningsgrund innebär en sänkning av insatsen för någon eller några bostadsrättshavare även sänkning av årsavgifterna för dessa och därmed också en höjning för det övriga kollektivet. Genom att övergå till andelstal eller någon annan beräkningsgrund för årsavgifter, undviker man att tillämpa bestämmelsen om ändring av insatser när ändringen medför rubbning av det inbördes förhållandet, i de fall justering av årsavgifterna blir nödvändig.

Ändring av andelstal - Hur ändrar man andelstalet?
Om man har andelstal som underlag för beräkning av årsavgifterna bör stadgarna även ange hur föreningen ska göra när andelstalet ska ändras. Brl reglerar inte denna fråga. I stadgetypavvikelsen har stämman fått till uppgift att besluta om ändring av andelstal. Beslut fattas med enkel majoritet enligt HSB.
Bostadsrättslagen 9 kap. 23 §;
Citat:
Om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgifter skall beräknas, fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet.
För att kunna ändra andelstal krävs således, enligt lag, 3/4 majoritet (och hyresnämndens godkännande).
Det finns föreningar som i sina stadgar har skrivit att andelstalen kan beslutas av styrelsen, men det strider mot lagen, enligt ovanstående citat! Bolagsverket ska inte godkänna dylika stadgar.

Om någon bostadsrättshavare skulle känna sig orättvist behandlad och anse att likställighetsprincipen inte iakttagits kan han klandra ett sådant stämmobeslut i allmän domstol.


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning

Samma andelstal men olika avgifter - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? - Faktabanken

Insats och andelstal

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter

Beräkna andelstal

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter

Utökad boendeyta - högre månadskostnad

Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

Avskrivningar av brf-fastighetens värde - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas?

SBC's definition av andelstal

Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

Sänka avgift / ändra andelstal?

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2013-06-23 klockan 22:28.
 


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Samma andelstal i brf men olika avgifter? Hallmat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 25 2010-09-16 17:19
Andelstal i brf, Andel, Betalningsgrundande Andel, Laglig grund Jubbedidu Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 55 2010-02-18 16:49
Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf Admin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 0 2009-03-30 14:46
Nya andelstal i brf - Olika andelstal för lika lägenheter Admin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 0 2009-03-30 14:19



Alla tider är GMT +1. Klockan är nu 16:02.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2014.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter