Samma andelstal i brf men olika avgifter?

[Hallmat]

Vi har en lägenhet (5:a) i fastigheten som en gång i tiden var två, en 4:a och en 1:a. Runt 1980 slogs denna ihop till en. Andelstalet för denna lägenhet skrivs sedan dess i lägenhetsförteckningen som 9,8% + 4,1%, totalt 13,9%.

Även de övriga 3 st stora lägenheterna i huset har 13,9%. Dock är det inte samma årsavgift för denna hopslagna lägenhet som för de övriga tre – den hopslagna har en något högre avgift. Detta ska bero på att lägenheten är större, 112 kvm mot 101 för de övriga tre.

Det är dock tveksamt om denna lägenhet verkligen är större. I den ekonomiska planen från 1943 var de ursprungliga lägenheterna 65+27 kvm, alltså 92 kvm. Exakt var man fått 112 kvm från är det ingen som kan svara på. Jag gissar att man mätte om lägenheten när den slogs ihop och att sättet att mäta kanske var annorlunda då än när huset byggdes.

Frågan är dock: Om lägenheten är större, borde den då inte ha ett större andelstal än de övriga, när den har en högre avgift?

Är det någon som vet om mätmetoderna idag skiljer sig från hur man mätte 1943?
Samtliga våra lägenheter har nämligen "ökat" i storlek sedan huset byggdes. Dock finns det inga uppgifter om att lägenheterna ska ha mätts om någon gång.



Se även;
Andelstal brf - länklista om andelstal i bostadsrättsföreningar

[Admin]

Jag har skrivit om andelstal i faktabanken; Andelstal i brf

Frågan är vilken fördelningsgrund som använts vid beräkningen av andelstal?
Vad står det om detta i era stadgar?

Jag kan inte svara på hur mätmetoderna för att bestämma bostadsytan förändrats med åren, men jag finner det högst troligt att sättet att mäta upp lägenheter ändrats.
Dock kanske det inte spelar så stor roll så länge samma mätmetod används för lägenheterna.

Jag förstår ditt problem här. Ska avgiften för en bostadsrätt förändras pga att ytan förändrats så måste man alltså använda sig av samma mätmetod för denna bostadsrätt som för alla övriga.
Om jag får säga vad jag tror så blir konsekvensen i detta fall att alla lägenheter måste mätas om i det fall en lägenhets avgift ska förändras baserat på boytan.


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Andelstal i brf, beräkna och förändra andelstalen i bostadsrättsföreningen - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf?

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter

Beräkna andelstal

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter

Utökad boendeyta - högre månadskostnad

Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

Avskrivningar av brf-fastighetens värde - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas?

Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

Sänka avgift / ändra andelstal?

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening


Se även t ex;
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt (fråga 10-14 om bostadsyta och mätning samt ev. prisavdrag)


Om undersökningsplikt (och dolt fel) för köpare av bostadsrätt;
Undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

Köp av bostadsrätt - viktiga frågor att ställa när du ska köpa bostadsrätt!
Förvärv av bostadsrätt - Köpa bostadsrätt
Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt
Försäljarens ansvar vid försäljning av bostadsrätt
Överlåtelse/försäljning av bostadsrätt - vad gäller för brf? - HSB - Vad gäller vid försäljning/överlåtelse?
Mäklare felaktigt utlovat stambyte i brf - undersökningsplikt?
Ansvar efter försäljning av bostadsrätt
Ersättning från granne pga vattenskada i brf, vad gäller?
Vem betala rörmokare i ombyggd lokal? Undersökningsplikt för ombyggnad?
Hur fullgöra undersökningsplikt av bostadsrätt?
Fuskbygge, omfattande renoveringar och inkompetent styrelse i brf
Vem ska ta kostnad för vattenskada i badrum i bostadsrätt? Dom i HD
Det luktar mögel i badrummet. Vem har ansvaret att kontrollera det i en brf?
Renoverat badrum i brf har grova fel - Golvbrunn ej enligt normer
Modifierat (felaktigt) badrum i nybyggd brf - Vems ansvar?
Vattenskada i badrum, sättning i huset, vad gäller i en brf?
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts
Fuktskada i bostadsrätt - Bostadsrättslagen och särskilt avtal med brf
Fuktskada i vindsförrådstak - vems ansvar där förråd ej är kopplat till lgh i brf?
Uteplats i brf utnyttjanderätt vs köpt
Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening
Målning av fönster i brf
Utlovad havsutsikt finns ej
Lokal eller lägenhet!
Installation av nytt TV-uttag i lgh
Hur länge ansvarar jag för renoveringen av badrum?
Störande granne i brf dolt fel?
Vad ingår i mäklarens upplysningsplikt? - Svenska Dagbladet
Massor med fel efter köp av bostadsrätt- Vad har jag för rättigheter?
Tips från den nakna mäklaren
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt - lån förening vs. medlem
Sälja bostadrätt utan mäklare

[Hallmat]

Ursprungligen skrivet av Admin

Frågan är vilken fördelningsgrund som använts vid beräkningen av andelstal?
Vad står det om detta i era stadgar?

"Grundavgift, som beräknas efter varje lägenhets andelsvärde må ej understiga 5% av nämnda värde. Med lägenhets andelsvärde förstås det belopp, vartill lägenhetens värde uppskattas i förhållande till värdet á alla lägenheter i föreningens hus."

Så står det i stadgarna. "Grundavgift" finns väl inte idag men jag antar att man här menar det som idag kallas insats.

Den kvinna som bor i lägenheten nu har hamnat på hem och lär inte flytta tillbaka. Det är antagligen bara en tidsfråga innan lägenheten hamnar på marknaden och det känns som att detta med kvm + andelsvärde bör redas ut innan dess.

[Harald]

Det är snarare regel än undantag att uppgifterna om boyta inte stämmer. Extra kvadratmeter står nästan alltid på papperet.

Föreningen har två val:

1) Inte göra någonting. Styrelsen kan hänvisa till vad som står i lgh-förteckningen, oavsett hur det ser ut i VERKLIGHETEN. En köpare har i sin undersökningsplikt att kontrollera kvadratmeterna om den tycker det är viktigt. Flera rättsfall finns, köparen förlorar alltid. Köparen har sett lägenheten innan, och det är det han ser som är till salu, inget annat (eller, för ordningens skull, det är den yta han ser som han sedan äger rätt att disponera, eftersom det han köper egentligen endast är en andel i föreningen).

2) Mäta upp lgh + alla andra lgh, som inte med erforderlig säkerhet kan ytbestämmas från ritning. Därefter ändrar man i lägenhetsförteckningen, så är allt frid och fröjd.

Andelstal:

Andelstalen är upprättade vid föreningens bildande, och var ett sätt att DÅ avgöra insatsens storlek och andel av löpande årsavgift utifrån de förhållanden som rådde vid det tillfället. IDAG är andelstalen sällan så enkelt avhängiga av varandra. De används t ex vid uträknandet av kapitaltillskott (andel av föreningens amortering) samt vid konkurs/likvidation eller försäljning av föreningen.

Att man sedan många gånger fortsatt använda andelstalen som mått för fördelning av årsavgiften och alla de sänkningar/höjningar som beslutas, är ofta förekommande och helt okej.

MEN DET BEHÖVER INTE ALLS GÖRAS SÅ.

Styrelsen kan besluta vilka kopplingar till årsaviften som helst. Om en lgh bygger ut t ex på en vind, finns det för avgiftens skull ingen anledning att ändra några andelstal. Visst, man kan hävda att den utökade lägenheten fått en större andel av föreningen och därmed ska betala mer i avgift. Men man kan inte rättvist förklara för övriga medlemmar, att de nu FÅTT EN MINDRE ANDEL av föreningen. Visst, mindre av "hela" givetvis, men se här:

Säg att ni är fem personer som äger var sin andel i en hundralapp. 20 spänn var med andra ord.

Så ökar en andelshavare sin andel med 8 kr. Han hittar 8 nya kr helt enkelt.
Ska ni nu dela jämnt på hundra, så har ju de andra delägarna bara 18 kr kvar. Utan att ha förlorat något egentligen, det är inte från dem de nya 8 kronorna kom.

Samma problem blir det i en brf. Höjer man någons andelstal, så måste man sänka de andras. Skulle föreningen nästa dag likvideras, och tillgångarna fördelas, ja då skulle de övriga medlemmarna få ut mindre andel än de köpt.
Inte rättvist där inte.

Hur gör man då? Jag förespråkar att andelstalen som en gång givits, de gäller. Enda möjligheten att ändra rättvist, skulle vara om alla lägenheter såldes och köptes igen av samtliga samma dag.

En utökad bostadsrätt ges en lämplig avgift ändå. Man kan bedöma den utökade delen för sig, och ge den t ex en 50 % höjning mot övriga ytor vid varje tillfälle.

Billigare än de övriga "hela lägenheterna" eftersom det inte tillkommit en ny familj, som behöver kök, bad, slita på tvättstugan m m. Utökad ytas årsavgift ska därmed vara lägre än befintlig ytas.

Hallmat: Det är just detta som spökar i ditt fall tror jag. En ursprunglig femmas andelstal (och därmed avgift från början) består t ex av följande kostnadsdelar:

1 Yta = 0,5
1 yta = 0,5
1 yta = 0,5
1 yta = 0,5
2 Kök = 1,0
3 Bad =1,0
4 tvättstuga 0,8
TOTALT VÄRDE: 4,8

De olika talen ska symbolisera en faktor för föreningens kostnader. Ett rum är billigt för föreningen att underhålla, nästan allt ligger ju på bostadsrättshavaren, medan ett kök eller badrum kräver större underhållskostnad över tid, d v s behöver generera mer i avgift.

Säg nu att föreningen hade två små lgh i föreningen. De fick dessa anddelstal:

1 yta = 0,5
1 yta = 0,5
1 yta = 0,5
2 Kök = 1,0
3 Bad = 1,0
4 Tvättstuga = 0,8

...och så nästa lgh:

1 yta = 0,5
2 kök = 1,0
3 bad = 1,0
4 Tvättstuga = 0,8

TOTALT DESSA TVÅ LGH: 7,6

Och så byggdes de ihop då, vilket skulle ge i intäktsunderlag för föreningen:

1 = yta 0,5
1 = yta 0,5
1 = yta 0,5
1 = yta 0,5 (ena köket blir rum)
2 = kök 1,0
3 = bad 1,0
3 = WC = 0,5 (ett gäst-WC tillkommer)
4 = Tvättstuga = 0,8

TOTALT 5,3.

Då ser ni direkt vad som händer. Den i hopbyggda lgh ska ju egentligen betala mindre än de två små tillsammans. Men det kan en styrelse aldrig säga ja till, det skulle vara en dålig affär för alla andra medlemmar. Så man har säkert sagt att denne får minsann betala för de två små tillsammans, enligt ursprunglig plan. Annars kan man inte godkänna en sammanslagning.

Detta har då gjort att det IDAG finns två 5-rummare, lika (eller liknande) i storlek och med olika avgifter.

Hängde ni med...?
Avgift och andelstal är med andra ord inte slaviskt bundna till varandra. Vid föreningens bildande var de oftast det, men sedan händer en massa på vägen.

[Hallmat]

Tack Harald för ditt utförliga svar.

Efter ett samtal med en av gamlingarna i föreningen har jag nu själv fattat att det är så här:

Till varje bostadsrätt i huset hör två förråd, ett på vinden och ett i källaren. Kvinnan i den aktuella hopslagna lägenheten har därför haft fyra förråd och då fått betala högre hyra. Hon betalar alltså för två "extra" förråd.

Angående kvm-talet så gissar jag att bostadsrättsföreningen helt enkelt räknat in förrådsytorna i dessa 112 kvm. Det kan också förklara varför allas lägenheter blivit "större".

Kanske det var korrekt i början av 80-talet att räkna in förråden när man bestämde en lägenhets kvm? För så gör man väl inte idag? Förråd o.dyl. räknas väl som "biarea" har jag för mig.

[Gusten]

Vad står det i stadgarna om hur årsavgiften ska fördelas? Det vanligaste är att det står i stadgarna att årsavgiften fördelas efter insatserna, eller så står det att den fördelas efter andelstal som kan vara lite annorlunda fördelade än insatserna.

Om det bara står i stadgarna att avgiften fördelas efter andelstalen måste detta slaviskt följas. Det är i så fall inte tillåtet att göra avsteg från avgiftsfördelning efter andelstalen även om det visar sig att vissa lägenheter har annan yta än vad man tidigare trott.

En annan sak är att stämman kan besluta om att omfördela själva andelstalen, men för det krävs förmodligen 75 procent majoritet.

[totiki]

Det kan även stå att årsavgiften kan fördelas med en fast resp. rörlig del. Som tillägg till det om fördelningstalen. Fasta delen kan gälla bredband, TV, fastighetsavgift m m.

[Hallmat]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Vad står det i stadgarna om hur årsavgiften ska fördelas? Det vanligaste är att det står i stadgarna att årsavgiften fördelas efter insatserna, eller så står det att den fördelas efter andelstal som kan vara lite annorlunda fördelade än insatserna.

Om det bara står i stadgarna att avgiften fördelas efter andelstalen måste detta slaviskt följas. Det är i så fall inte tillåtet att göra avsteg från avgiftsfördelning efter andelstalen även om det visar sig att vissa lägenheter har annan yta än vad man tidigare trott.

Utöver det jag skriver ovan står det:
"Avgiften för räntor och amorteringar beräknas efter resp. lägenhets skuldsumma. Ersättning för värme och varmvatten utgår efter lägenhets kubikinnehåll. Övriga avgifter beräknas efter lägenhets andelsvärde".

Vill också passa på att kommentera en grej Harald skrev:

1) Inte göra någonting. Styrelsen kan hänvisa till vad som står i lgh-förteckningen, oavsett hur det ser ut i VERKLIGHETEN. En köpare har i sin undersökningsplikt att kontrollera kvadratmeterna om den tycker det är viktigt. Flera rättsfall finns, köparen förlorar alltid. Köparen har sett lägenheten innan, och det är det han ser som är till salu, inget annat (eller, för ordningens skull, det är den yta han ser som han sedan äger rätt att disponera, eftersom det han köper egentligen endast är en andel i föreningen).

Jag hittade denna fråga-svar på en juridisk sida som jag tycker motsäger ovanstående lite.

Felaktig area på såld bostadsrätt

Fråga: Jag sålde i våras en bostadsrätt om 26,2 kvm i stockholms innerstad via mäklare. i efterhand har köparen mätt upp bostaden och hävdar att den är 2,2 kvm mindre än vad som stod i köpekontraktet. de uppgifter som använts i köpekontraktet kommer från bostadsrättsföreningens register. köparen kräver nu tillbaka pengar för de 2,2 kvm och tänker troligen föra ärendet vidare till tingsrätt om jag inte går med på det. då lägenheten köptes till ett pris av 64 000 kr per kvm rör det sig om ganska mycket pengar. min fråga är om såana ärenden brukar tas upp av tingsrätt eller om det anses gå under köparens undersökningsplikt att innan köpet går igenom mäta upp bostaden. jag har helt handlat i god tro då jag alltid trott att lägenheten varit så stor som står i bostadsrättsföreningens register.

Svar: Situationen gäller bostadsrätt, som räknas till lös egendom. Undersökningsplikten är därför inte lika långtgående, som den vid köp av fast egendom.

Den utfästa ytan är efter köparens uppfattning inkorrekt, vilket anses vara ett fel, enligt 17§ Köplagen (KöpL). Detta medför att köparen har rätt till prisavdrag, något som uttrycks i 30 KöpL.

I frågan nämner Du ej huruvida det i avtalet mellan Dig och köparen intagits en reservationsklausul, avseende eventuella fel beträffande uppskattningen av angiven area. Om det dock framgår av avtalet, är det inte på något sätt givet att köparen har rätt till ovannämnda prisavdrag.

Skulle det däremot inte ha intagits någon sådan reservation i avtalet, och frågan ej heller diskuterats på annat sätt, anses handlingen utfästa ytans riktighet. Effekten av en garanti av detta slag, blir att köparens undersökningsplikt minskar. Särskilt om det ej heller finns anledning för denne att betvivla korrektheten.

Vid osäkerhet huruvida köparen mätt riktigt eller inte, kan Du ta hjälp av sakkunnig inom området. Jag vet att bland andra juristfirman Svensk mätjuridik i Stockholm samt Anticimex tillhandahåller denna tjänst.


Där står det att köplagen gäller och att en stor del av ansvaret ligger på säljaren att ge korrekta uppgifter vad gäller kvm-talet. Och eftersom säljaren oftast hämtar uppgifterna från föreningen så bör det som står i lägenhetsförteckningen vara korrekt, även om föreningen kanske inte har ett juridiskt ansvar att se till att den stämmer överens med verkligheten.

[totiki]

Som komplement till vad jag skrev i # 7. och vad vi läser från Hallmats stadgar i # 8.
"I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet."
Så ger denna skrivning stort utrymme för att olika årsavgifter tas ut från olika lägenheter med till synes jämförbar yta.


Vad gäller detta; "Och eftersom säljaren oftast hämtar uppgifterna från föreningen så bör ju det som står i lgh-förteckningen vara korrekt, även om föreningen kanske inte har ett juridiskt ansvar att se till att den stämmer överens med verkligheten.".
Friskriver sig Fastighetsbyrån genom att hänvisa till lämnad information från föreningen. Vad nu det kan innebära rent juridiskt? Kan föreningen bli den som ska stå för ansvarsfrågan om boarean inte stämmer efter kontrollmätning?

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av totiki

Som komplement till vad jag skrev i # 7. och vad vi läser från Hallmats stadgar i # 8.
"I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet."
Så ger denna skrivning stort utrymme för att olika årsavgifter tas ut från olika lägenheter med till synes jämförbar yta.

Det är inte vad som står i Hallmats stadgar! Så här skrev han i inlägg # 8:
"Avgiften för räntor och amorteringar beräknas efter resp. lägenhets skuldsumma. Ersättning för värme och varmvatten utgår efter lägenhets kubikinnehåll. Övriga avgifter beräknas efter lägenhets andelsvärde".

Jättestor skillnad mot det du skriver Totitki.

Ett annat citat ur Hallmats stadgar från Inlägg # 3;
"Grundavgift, som beräknas efter varje lägenhets andelsvärde må ej understiga 5% av nämnda värde. Med lägenhets andelsvärde förstås det belopp, vartill lägenhetens värde uppskattas i förhållande till värdet á alla lägenheter i föreningens hus."

Med grundavgift menas summan som man betalade cash när lägenheten tillträddes, resten av insatsen kunde betalas på avbetalning. Det var mycket vanligt förr, numera lånar man pengar i bank. Att "Avgiften för räntor och amorteringar beräknas efter resp. lägenhets skuldsumma." kan man bortse ifrån, det är överspelat för länge sen.

Min tolkning av Hallmats stadgar är att alla avgifter (utom föreningens kostnad för värme där varmvattnet ingår) ska fördelas i proportion till lägenheternas insatser. Så om man inte gör årliga omräkningar och anpassar värmeavgiften till verklig förbrukning gör föreningen fel som inte följer stadgarna.

Jag skulle föreslå en enkel stadgeändring där man stryker de första två meningarna och rättar till ALLAS avgifter så att de stämmer med insatserna.
Insatserna är en lika god måttstock som kubikinnehåll i nuläget som felmätta kvadratmetrar. Då slipper föreningen all framtida tjafs om kvadratmetrarna som ändå aldrig blir rätt, inte ens med moderna mätmetoder. Andelsvärdet är förmodligen proportionerlig enligt dåtidens mätmetoder.