Hyresnämnden och bostadsrätt - Detta visste du inte !!! !!! !!!

[Admin]

Jag har idag erhållit oerhört intressant information direkt från hyresnämnden. Information som skapar helt nya möjligheter för bostadsrättshavare (även om de är begränsade).

Så här är det, och läs nu detta noga.

En bostadsrättshavare kan tillskriva hyresnämnden i precis vilket ärende som helst. Alltså inte bara i de få ärenden som finns uppräknade på hyresnämndens webbplats om vilka ärenden hyresnämnden har att utreda och besluta om i bostadsrättsföreningar.

Hyresnämnden skickar sedan ut en kopia till styrelsen som bereds möjlighet att svara inom en starkt begränsad tidsrymd.

Därefter kallar hyresnämnden bägge parter till medling.
Denna kallelse till medling sker helt oavsett av vad varje part skrivit och helt oavsett vilka argument som framförts från parterna.
Kallelsen till medling sker alltså oberoende av vilka synpunkter respektive part framfört skriftligen, vilket man i och för sig kan ifrågasätta. Ingen utredning eller bedömning sker av hyresnämnden baserat på de inledande skrivelserna.

Det innebär att varje medlem som i någon fråga befinner sig i en tvist med styrelsen i föreningen bör dra nytta av detta och ansöka om medling.

Hyresnämnden kan förvisso inte utdela viten när det gäller bostadsrättsföreningar, men detta öppnar ändå helt nya möjligheter för bostadsrättshavare.
Varje problem som förekommer i en brf kan i och med detta dokumenteras hos en myndighet, och lagras där för ev. framtida bruk.
Plus att det kan vara tungt vägande vid en eventuell fortsatt rättslig process.

Det är möjligt att bostadsorganisationer som HSB, Riksbyggen och SBC varit helt omedvetna om detta, men det finns ingen bostadsorganisation som någonsin informerat om denna möjlighet.

Jag gissar att man försökt hemlighålla denna skyldighet som hyresnämnden har enbart för att man var rädd att om detta skulle komma ut till offentligheten så skulle hyresnämnden översvämmas av ärenden.


Vad gör hyresnämnden? - Vilken roll har hyresnämnden för dig som bor i bostadsrätt?

Det är ibland svårt att som lekman navigera mellan olika instanser inom rättsväsendet. Vad gäller för en viss typ av ärende? Har hyresnämnder endast hand om hyrestvister eller vad gör de egentligen? Just hyresnämnden handlägger, trots sitt något missvisande namn, faktiskt flera olika typer av ärenden som rör just dig som är bostadsrättshavare. De handlägger exempelvis tvister om medlemskap i en bostadsrättsförening.

Ärenden hos hyresnämnden rörande bostadsrättslägenheter

Ärenden enligt bostadsrättslagen (BRL)

• Tvist om medlemskap i en bostadsrättsförening (2 kap. 10 § BRL)
• Tvist om bostadsrättsföreningens skyldighet att upplåta bostadsrätt (4 kap. 6 § BRL)
• Fastställande av hyresvillkoren i vissa fall (4 kap. 9 § BRL)
• Tillstånd att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand (7 kap. 11 § BRL)
• Godkännande av vissa stämmobeslut (9 kap. 16 § 1 st. 1, 1a eller 2 BRL)

9 kap 16-17§§ Bostadsrättslagen
16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att förhållandet mellan de inbördes insatserna rubbas, skall alla bostadsrättshavarna ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden skall godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.

4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.

5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det.

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4. Lag (2003:31).

17 § Ett stämmobeslut enligt 16§ första stycket 2 skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.
Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrättshavaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

En köpare som nekas medlemskap av en bostadsrättsförenings styrelse kan inom en månad från den dag som man fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning.

Ett annat exempel på ett bostadsrättsärende som kan prövas av hyresnämnden är när en förening nekat en bostadsrättshavare tillstånd att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand. Om så skett kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden för prövning av avslagsbeslutet.

Ett tredje exempel på en situation där ett avgörande i hyresnämnden kan påkallas är för vissa typer av stämmobeslut som måste godkännas av hyresnämnden för att vinna giltighet. När en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen för om- eller tillbyggnad och den enskilde bostadsrättshavaren inte samtycker till att så sker. Om samtycke då inte finns, behövs dels ett stämmobeslut där två tredjedelar av de röstande gått med på beslutet och dels ett godkännande av hyresnämnden. Klassiska ärenden av den här typen är där föreningar haft önskemål om att ändra befintliga eller bygga nya balkonger.

Om en bostadsrättshavare hamnar i tvist med sin bostadsrättsförening kan en av parterna påkalla s.k. medling hos hyresnämnden för att få hjälp att lösa konflikten. En ansökan till hyresnämnden är i sig avgiftsfri och det kan ibland vara tacksamt att låta en utomstående juristdomare bena i problematiken för att försöka finna en pragmatisk lösning. Tvistelösningsinstitutet bygger dock på att båda parter är villiga att samarbeta för att nå en lösning, om en part inte längre vill medla i tvisten avbryts därför förfarandet.

Ärenden hos hyresnämnden rörande hyresrättslägenheter

För bostadsrättsföreningar som har bostads- och/ eller lokalhyresgäster finns även en mängd ärenden (exempelvis tillstånd att överlåta hyresrätt eller tvister om förlängning av avtal) som handläggs av hyresnämnden.

Var finns hyresnämnden?

Det finns inte en hyresnämnd på varje ort, utan idag återstår åtta hyresnämnder i landet med ansvar för var sitt specificerat geografiskt område enligt följande:

• Stockholm: Stockholms och Gotlands län
• Västerås: Uppsala, Södermanlands, Västmanlands och Dalarnas län
• Linköping: Östergötlands och Örebro län
• Jönköping: Jönköpings, Kalmar och Kronobergs län och följande kommuner i Västra Götalands län: Essunga, Falköping, Grästorp, Gullspång, Götene, Hjo, Karlsborg, Lidköping, Mariestad, Skara, Skövde, Tibro, Tidaholm, Töreboda och Vara.
• Malmö: Skåne och Blekinge län
• Göteborg: Hallands, Värmlands och Västra Götalands län förutom de kommuner som hör till hyres- och arrendenämnden i Jönköping (se ovan).
• Sundsvall: Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län
• Umeå: Västerbottens och Norrbottens län

Exempel på ansökan till hyresnämnden om medling mellan bostadsrättshavare och brf-styrelse.

Ansökan om medling, hyresnämnden - Medling pga att styrelse vägrar följa stämmans beslut (styrelsen vill inte lämna ut stämmoprotokoll)

Se även;
Styrelse som trakasserar enskild medlem

Hyresnämnden - Vad gör de för bostadsrättshavare?

Anmälan till hyresnämnden - Exempel på anmälan till hyresnämnden i anledning av felaktigt genomfört stambyte

Bostadsombudsman, varför behövs det? - Hyresnämnden


HYRESNÄMNDEN OCH ANDELSTAL
Hyresnämnden - Ändring andelstal - Olikabehandling inglasning balkong

Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt - Faktabanken

Andelstal brf - länklista om andelstal i bostadsrättsföreningar

[clabbe]

Syftar du på det som står på deras webbplats?
Hyresnämnden - en medlare i bostadstvister

Hyresnämnden - en medlare i bostadstvister

Hyresnämnden medlar i tvister som rör bostäder och lokaler. Hyresnämnden fattar också beslut i vissa frågor, till exempel rätten att hyra ut en lägenhet i andra hand.

Om det uppstår en tvist mellan en hyresgäst och hyresvärd eller mellan en bostadsrättsförening och en bostadsrättsinnehavare, och parterna inte själva kan komma överens, så kan hyresnämnden medla i tvisten. Det kan till exempel handla om tvister om hyresvillkor, överlåtelser eller krav på ersättning för skador i en lägenhet eller för bristfällig flyttstädning av en lägenhet.

Hyresnämnden gör normalt ett medlingsförsök även i sådana ärenden som nämnden kan pröva.

De hyrestvister som inte handläggs av hyresnämnden prövas av allmän domstol, läs mer under Ärenden i hyresnämnden.

Hyresnämnden kan också hjälpa dig med information om hyreslagstiftningen och annan lagstiftning som berör frågor inom hyresnämndens ansvarsområde.

Det kommer in mellan 25 000 och 30 000 ärenden varje år till hyresnämnden.

[Admin]

Nej, jag syftar på det som inte står på denna sida med info som tillkom i slutet av förra året;

Hyresnämnden medlar i tvister som rör bostäder och lokaler. Hyresnämnden fattar också beslut i vissa frågor, till exempel rätten att hyra ut en lägenhet i andra hand.

Om det uppstår en tvist mellan en hyresgäst och hyresvärd eller mellan en bostadsrättsförening och en bostadsrättsinnehavare, och parterna inte själva kan komma överens, så kan hyresnämnden medla i tvisten. Det kan till exempel handla om tvister om hyresvillkor, överlåtelser eller krav på ersättning för skador i en lägenhet eller för bristfällig flyttstädning av en lägenhet.
Hyresnämnden gör normalt ett medlingsförsök även i sådana ärenden som nämnden kan pröva.

Dvs;

1. Det finns inga restriktioner i vilka ärenden hyresnämnden är skyldig att medla i (så länge det rör sig om tvist mellan brf och bostadsrättshavare. I frågan om tvist mellan två bostadsrättshavare är hyresnämnden emellertid inte skyldig att medla.
2. Hyresnämnden är skyldig att i varje ärende kalla parterna till medling.
3. Kallelse sker till medling oavsett vad som föregått tidigare, oavsett vilka argument som framförts och oavsett vad som är rätt eller fel.
   (Hyresnämnden begär inte in kompletterande info, gör ingen bedömning, ger inget utlåtande och tar ingen ställning innan kallelse och medling.)

Plus, inte minst, att detta är en värdefull åtgärd på flera olika sätt och inte minst inför en eventuell framtida rättsprocess, då en tidigare anmälan till hyresnämnden kan vara till stor fördel för bostadsrättshavaren.

Detta helt kostnadsfritt !!!
Till tingsrätten måste man betala 450 kr om man vill ha domstolens beslut i någon fråga, men för denna domstol finns ingen sådan ansökningskostnad.

[Deadlund]

Detta var väldigt intressant.

Det måste innebära att jag skulle kunna gå till Hyresnämnden först med mitt ärende gällande det ogiliga protokollet. Även om en medling är uteslutet för min del, så får man det i alla fall registrerat hos ytterligare en myndighet.

[Kobran]

Detta var ju fantastiskt bra !

En anledning till att man måste se detta som ett plus är ju att du Admin borde kunde använda dig av denna tjänst!

Att "drakarna" känt till detta fenomen är ju att se som klart, men tänk vilket ramaskri om kreti och pleti börjar att använda sig av detta, vilket uppsving det skulle kunna bli både i styrelser och bostadsrättsföreningare. BRA ADMIN !!

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Deadlund

Det måste innebära att jag skulle kunna gå till Hyresnämnden först med mitt ärende gällande det ogiliga protokollet. Även om en medling är uteslutet för min del, så får man det i alla fall registrerat hos ytterligare en myndighet.

Tveklöst är det så att du kan vända dig till hyresnämnden.
Som du säger så blir det i alla fall registrerat hos en myndighet, och bara detta är en vinst.
I och med att det kommer in i rullorna så genererar det helt plötsligt statistik även för brf:ar som bygger på hyresnämndens fall och som kan fungera som underlag för beslut som tas av regering & riksdag och andra i framtiden.

[Robarb]

Hyresnämnden kan förvisso ta upp ett ärende som en enskild medlem eller grupp av medlemmar påkallar medling om, men problemet är att om inte motparten vill komma till sådan medlengsförhandling så kan inte hyresnämnden fatta något beslut i ärendet. Ett beslut om avskrivning av ett sådant ärende kan ej heller överklagas. De ärenden som fallar utanför Hyresnämndens kompetensområde får således föras till Tingsrätten med de kostnader det medför.

SBC, HSB och Riksbyggen är väl medvetna om detta varför de konsekvent ger föreningsstyrelsen rådet att avstå från medlingsförhandlingen.

[Kuckelgumman]

Hyresnämnden kan lika gärna avboka mötet om de anser att den ena parten är orubblig i sin övertygelse.
Men man har ju fått ett ärendenummer och en registrering i alla fall.

Se mitt inlägg om Hyresnämnden.

[Admin]

Man kan vända sig till hyresnämnden för medling i alla tvister mellan bostadsrättshavare och styrelse. Styrelsen kan neka att ställa upp på medling (precis som bostadsrättshavaren), men den styrelse som nekar kanske förlorar förtroendet bland medlemmarna om detta kommer fram, t ex via en motion.

Här är några exempel som hyresnämnden ger;

HYRESNÄMNDENS ROLL
Jag är allmänt missnöjd med hur övriga medlemmar och styrelsen agerar. Kan jag få saken bedömd i hyresnämnden?

Bostadsrättslagen bygger på principen att bostadsrättsföreningarna ska vara självstyrande. Medlemmarna väljer styrelse och fattar andra beslut genom att rösta på föreningsstämman. Besluten fattas i demokratisk ordning. Staten (genom hyresnämnden eller andra myndigheter) kan bara gripa in i rena undantagsfall.

Däremot kan du alltid hos nämnden kostnadsfritt begära medling i tvister som rör ditt förhållande till föreningen eller - i förlängningen - föreningens underlåtenhet att ingripa mot annan försumlig bostadsrättshavare.


MEDLEMSKAP
Jag har köpt en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som inte vill ha mig som medlem. Vad kan jag göra?

Du kan ansöka om medlemskapet hos hyresnämnden. Din ansökan måste ha kommit in inom en månad från den dag du fick del av föreningens beslut att vägra godta dig som medlem.

Du hittar lagregeln i 2 kap. 10 § bostadsrättslagen.


UPPLÅTELSE I ANDRA HAND
Vad kan jag göra om bostadsrättsföreningen inte tillåter att jag hyr ut eller på annat sätt - utan ersättning - upplåter min bostadsrättslägenhet i andra hand?

Du kan låta hyresnämnden pröva tillståndsfrågan. Du kan läsa mer under "Specialregler - Hyra i andra hand" nedan.

Du hittar lagregeln i 7 kap. 10 - 11 §§ bostadsrättslagen.

När tillåter hyresnämnden att jag upplåter min bostadsrättslägenhet i andra hand?

Specialregler - Hyra i andra hand

Uthyrning av en del av en bostadshyreslägenhet

Det är bara när man ska hyra ut lägenheten i andra hand till någon som ska använda den självständigt som man behöver samtycke av hyresvärden. Den som ska hyra ut ett rum till en inneboende behöver alltså inte i förväg fråga om lov. Hyresvärden kan reagera först om det skulle uppstå problem kring uthyrningen. Så kan till exempel vara fallet om den inneboende stör grannarna eller använder lägenheten självständigt utan att det finns samtycke till en sådan upplåtelse.
Reglerna om uthyrning av en del av lägenheten finns i 41 § hyreslagen.

Lokaler
Reglerna för andrahandsuthyrning av en lokal eller en del av en lokal är i princip identiska med de bestämmelser som gäller för andrahandsuthyrning av en bostadshyreslägenhet eller uthyrning av en del av en sådan lägenhet 39-40 §§ hyreslagen. Bestämmelserna tillämpas dock mer restriktivt.

Bostadsrättslägenheter
Andrahandsuthyrning föreligger när bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till någon annan som ska använda den självständigt.
Reglerna om andrahandsuthyrning i bostadsrättslagen (7 kap. 10-11 §§) och reglerna om uthyrning av en del av en bostadsrättslägenhet (7 kap. 8 § bostadsrättslagen) liknar hyreslagens motsvarande regler, men en skillnad är att bostadsrättshavare också kan åberopa andra beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåtelse. Som exempel kan nämnas att föräldrar som vill hyra ut en mindre bostadsrättslägenhet till ett barn kan få hyra ut lägenheten i andra hand under en begränsad tid. Samma gäller för en person som köpt en lägenhet för att använda den efter pensionen.
Å andra sidan ligger det i en bostadsrättsförenings intresse att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva.
Bestämmelserna gäller även när en bostadsrättshavare ska hyra ut en lokal som innehas med bostadsrätt.

Lägenhet med kooperativ hyresrätt
En kooperativ hyresgäst har samma möjlighet att upplåta sin lägenhet i andra hand som en vanlig hyresgäst. Om den kooperativa hyresrättsföreningen inte samtycker till andrahandsupplåtelsen kan den kooperativa hyresgästen alltså låta hyresnämnden pröva tillståndsfrågan.
Även när den kooperativa hyresrättsföreningen inte äger fastigheten utan i stället hyr de lägenheter som den i sin tur upplåter till sina medlemmar, räknas den kooperativa hyresgästen som förstahandshyresgäst. Detta gäller även när någon som inte är medlem hyr en lägenhet av föreningen.
Den kooperativa hyresrättsföreningen kan inte inskränka rätten att upplåta i andra hand genom stadgeföreskrifter.

Vilken lag gäller i rättsförhållandet mellan mig och min andrahandshyresgäst?

Mellan dig och din hyresgäst gäller som huvudregel lagen om uthyrning av egen bostad, men hyreslagens regler gäller fortfarande för hyresavtal som har ingåtts före den 1 februari 2013.

Hyr du ut två lägenheter, till exempel var sitt rum till två inneboende, gäller lagen om uthyrning av egen bostad för den första upplåtelsen och hyreslagen (12 kap jordabalken) för den andra upplåtelsen. Om du hyr ut tre lägenheter eller fler, gäller hyreslagen för samtliga upplåtelser eftersom uthyrningen då normalt anses ske i näringsverksamhet.

Hur hög hyra får jag ta ut när jag upplåter min bostadsrätt i andra hand?

Bostadsrätt som hyrs ut som bostad
Från och med den 1 februari 2013 har en bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Om en bostadsrättshavare hyr ut en andra lägenhet har han eller hon bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första upplåtelsen. För den andra upplåtelsen gäller hyreslagens regler. Hyr bostadsrättshavaren ut fler än två lägenheter, räknas upplåtelserna normalt som upplåtelser i näringsverksamhet. Hyreslagens regler gäller då för samtliga upplåtelser. Även efter lagändringen måste den som vill upplåta i andra hand ha samtycke av bostadsrättsföreningen eller alternativt ha tillstånd av hyresnämnden.
Begreppet lägenhet syftar på det som hyrs ut. Ett rum i en bostadsrättslägenhet är alltså en lägenhet i lagens mening.
Om en bostadsrättshavare har två inneboende som hyr var sitt rum, gäller alltså kostnadsbaserad hyra för det ena rummet (den första upplåtelsen) och bruksvärdeshyra med rätt till retroaktiv återbetalning av överhyra för det andra rummet.

Hur bestämmer man en kostnadsbaserad hyra?
Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad.
Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
Enligt förarbetena till lagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.
Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.
Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

På regeringens webbplats finns ett exempel på hur hyran kan beräknas;
Exempel:
En bostadsrättslägenhet som är värd
tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till
föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig
avkastningsränta om fyra procent ger det följande
kostnader för hyresvärden per månad.
(3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr
Om hyran bestämts till 10 000 kr per månad, har
hyresvärden ingen möjlighet att begära höjning hos
nämnden. Om hyran i stället bestämts till 13 000 kr,
kan hyresgästen begära en sänkning av hyran hos
hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i
den mån den påtagligt överstiger 11 900 kr.

Kan den kostnadsbaserade hyran prövas av hyresnämnden?
Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.

Hur gör man om man vill ha hyran prövad?
Den som vill ha hyran prövad ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha hyran ändrad vända sig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.

Kan hyran ändras retroaktivt?
Hyran kan tidigast ändras från den dag som ansökan kommer in till hyresnämnden. Om det finns skäl för det kan den nya hyran gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämndens beslut.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om hur hög den kostnadsbaserade hyran ska vara för en viss lägenhet?
Hyresnämnden kan ta ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan den har fått in en ansökan om villkorsändring.
Eftersom hyresnämnden är en opartisk domstolsliknande myndighet, kan den inte lämna ett förhandsbesked.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?
Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.

Upplåtelser av bostadsrätt enligt hyreslagens regler
I undantagsfall kan hyreslagens regler gälla för bostadsrätter även efter den 1 februari 2013. Så är fallet när en och samma bostadsrättshavare hyr ut mer än en lägenhet, till exempel var sitt rum till två inneboende. Hyreslagens regler gäller då för den andra upplåtelsen.

Har bostadsrättshavaren alltid rätt att ta ut en hyra som täcker hans eller hennes faktiska kostnader för bostadsrätten?
Vad bostadsrättshavaren betalar till föreningen och vad han eller hon har för lånekostnader har ingen betydelse vid prövningen. Det är i stället lägenhetens bruksvärde som är utgångspunkten för vad som är skälig hyra. Läs mer om vad som menas med skälig hyra och om hur man gör om man vill ha tillbaka hyra eller få hyran sänkt under Vilken hyra får man ta ut av andrahandshyresgästen?
Den bostadsrättshavare som har låga kostnader kan alltså tjäna på uthyrningen, medan den som har en faktisk kostnad som överstiger skälig hyra inte kan få någon kompensation för det.


Bruksvärde
En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. En lägenhet som har en planlösning som gör den lätt att möblera, har till exempel ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning.
Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.
Om till exempel hyresgästerna i ett hus har tillgång till goda lekplatser, innebär detta inte att bruksvärdet är högre för de hyresgäster som har barn och lägre för de hyresgäster som inte har barn. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den.

Vad tar man hänsyn till när man bestämmer bruksvärdet?
De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess:

• storlek
• modernitetsgrad
• planlösning
• läge inom huset
• reparationsstandard
• ljudisolering

Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exempel:

• hiss
• tvättstuga
• sopnedkast
• särskilda förvaringsutrymmen
• god fastighetsservice
• garage och biluppställningsplats

Också faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet.
Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. Däremot inte den försämring i lägenhetens skick som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhållstillfällen.

Vad har fastighetsägarens kostnader för betydelse för bruksvärdet?
Hyresnämnden ska bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader.
Inte heller i det enskilda fallet har kostnaderna någon betydelse. En hyresvärd kan alltså inte få högre hyra än vad som följer av hyressättningsreglerna genom att visa på att han eller hon har haft extra höga kostnader för det standardhöjande ingrepp som ligger till grund för den begärda hyreshöjningen.
Det är inte heller möjligt för en hyresgäst att få hyran sänkt med motiveringen att han eller hon efter en tid via den höjda hyran har betalt igen vad det faktiskt har kostat hyresvärden att till exempel utrusta lägenheten med ett frysskåp.


Hur tar man reda på vilka hyror som jämförbara lägenheter har?
Den som vill ha uppgifter om vad likvärdiga lägenheter har för hyror kan kontakta privata eller kommunala (allmännyttiga) hyresvärdar som har förhandlat sina hyror med en lokal hyresgästförening.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om vilken hyra en bostadsrättshavare som mest kan ta ut, om han eller hon vill undvika att bli återbetalningsskyldig?
Hyresnämnden kan ta ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.
Eftersom hyresnämnden är en opartisk domstolsliknande myndighet, kan den inte lämna ett förhandsbesked.

Hur mycket får man lägga på när man hyr ut en bostadsrättslägenhet möblerad?
Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på.
Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på lägenhetens bruksvärdeshyra på cirka 10-15 procent när lägenheten är fullt möblerad, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.
Utöver möbler ingår ibland även till exempel fri hushållsel, betald tv-licens och p-plats som bostadsrättshavaren hyr separat. Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.

Vad gäller när bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen?
Om bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen - till exempel ett krav på ersättning för skador på lägenheten - kan hyresnämnden inte besluta om att bostadsrättshavaren har rätt att kvitta skadeståndet mot den hyra som han eller hon ska betala tillbaka enlligt hyresnämndens beslut. Däremot kan hyresnämnden medla mellan parterna. Om medlingen misslyckas, får bostadsrättshavaren i stället vända sig till allmän domstol.
Hyresnämnden kan inte heller fatta beslut om huruvida bostadsrättshavaren är skyldig att betala tillbaka en deposition eller inte. Även detta är en fråga som prövas av allmän domstol om medlingen inte ger något resultat.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?
Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.

Varför är bostadsrättsföreningar ofta restriktiva när det gäller upplåtelser i andra hand?

Grundtanken är att den som innehar bostadsrätten till en lägenhet också själv skall bruka denna. Om alltför många medlemmar hyr ut sina lägenheter, kan det bli svårt för föreningen att få ihop en fungerande styrelse. Det kan också bli dålig anslutning på gemensamma städdagar och liknande. En omfattande andrahandsupplåtelse kan alltså komma i konflikt med föreningens kooperativa karaktär.


OM- OCH TILLBYGGNAD
Kan bostadsrättsföreningen bestämma att min balkong ska byggas ut trots att jag är emot det?

Ja, det är möjligt om
frågan tas upp på en föreningsstämma,
där minst två tredjedelar av de röstberättigade röstar för utbyggnaden och
hyresnämnden därefter godkänner beslutet.

Du hittar lagregeln i 9 kap. 16 § punkten 2 och 17 § bostadsrättslagen.

Är stämmobeslutet giltigt utan hyresnämndens godkännande om alla som är närvarande på stämman röstar för att balkongerna ska byggas ut?

Om samtliga som har balkong och alla övriga i huset som påverkas av åtgärden röstar för utbyggnaden eller på annat sätt godkänner den gäller stämmobeslutet utan att hyresnämnden godkänner det.

Det är inte ovanligt att någon eller några av de medlemmar som berörs av beslutet inte är närvarande på stämman. Om någon av dessa är emot beslutet eller ännu inte har bestämt sig är beslutet - trots att alla närvarande röstade för - giltigt först om hyresnämnden godkänner det.

Du hittar lagregeln i 9 kap. 16 § punkten 2 bostadsrättslagen.


ANDELSTAL
Jag tycker att mitt andelstal är för högt. Kan hyresnämnden pröva om det är skäligt?

Andelstalet är din lägenhets procentuella andel av helheten. Summan av andelstalen är alltid 100. Andelstalet har särskild betydelse vid beräkning av din årsavgift.

Hyresnämnden kan medla i bostadsrättstvister, men nämnden kan inte pröva om ett andelstal är rätt bestämt. En ändring skulle dessutom innebära att alla de andra andelstalen också skulle behöva justeras eftersom summan av andelstalen alltid ska bli 100.

Om andelstalet avviker betydligt från vad du anser är rimligt kan du få saken prövad av allmän domstol. Då bör du först kontakta en kunnig jurist för rådgivning.


FÖRVERKANDE
Kan jag - trots att jag har betalat en insats för min bostadsrätt - förlora den om jag missköter mig?

Om du missköter dig allvarligt kan du förverka bostadsrätten. Gör du invändningar mot uppsägningen, får föreningen vända sig till allmän domstol. Du har alltså rätt att få saken prövad innan du eventuellt förlorar bostadsrätten. Du kan också vända dig till hyresnämnden, som då kostnadsfritt medlar mellan dig och bostadsrättsföreningen. Nämnden kan medla så länge tvisten inte pågår i domstol.

Du hittar lagreglerna i 7 kap. 18-25 §§ bostadsrättslagen.



OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT
Huset jag hyr i ska ombildas från hyresrätt till bostadsrätt. Kan hyresnämnden pröva om bostadsrättsföreningen är skyldig att upplåta min hyreslägenhet med bostadsrätt?

Om du är medlem i föreningen men den vägrar att upplåta lägenheten med bostadsrätt, kan du vända dig till hyresnämnden och få saken prövad. Du ska ansöka senast inom sex månader från den dag då föreningen vägrade att upplåta lägenheten. Gör du inte det upphör ditt medlemskap när sexmånadersfristen har löpt ut.

Är du inte medlem måste du också ansöka om att hyresnämnden prövar din rätt att bli medlem. En bostadsrättsförening är nämligen inte skyldig att upplåta bostadsrätt till någon som inte är medlem. Du måste söka medlemskap inom ett år räknat från det att föreningen förvärvade huset.

Det är inget som hindrar att du ansöker om att få frågorna om medlemskap och upplåtelse samtidigt prövade.

Du hittar lagreglerna i 2 kap. 8, 10 och 12 §§ och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen.

Vilket pris ska jag betala för min bostadsrätt när huset ombildas från hyresrätt till bostadsrätt?

I samband med ombildningen upprättar föreningen en ekonomisk plan och av den framgår det vilken insats var och en ska betala.
Normalt erbjuder föreningen då också hyresgästerna att förvärva sina lägenheter med bostadsrätt

Insatsen utan tillägg
De hyresgäster som accepterar erbjudandet inom en månad behöver inte betala mer än den insats som framgår av den ekonomiska planen.

Insatsen och en begränsad upplåtelseavgift
Bostadsrättsföreningen får - förutom insatsen - ta ut en upplåtelseavgift av de hyresgäster som accepterar senare än en månad, men senast inom sex månader från erbjudandet.

Avgiften får högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen. Det innebär att räntesatsen blir referensräntan + två procent. Om du vill veta vilken referensränta som gäller, kan du gå in på Riksbankens webbplats.

Marknadspris
Därefter bestämmer föreningen fritt upplåtelseavgiftens storlek. Det innebär att den hyresgäst som bestämmer sig senare än sex månader från erbjudandet, riskerar att få betala bostadsrättens marknadspris.

Kan en bostadsrättsförening erbjuda även en hyresgäst som inte är medlem i föreningen att teckna bostadsrätt? Hur påverkar detta i så fall det pris som hyresgästen ska betala?

En hyresgäst har i samband med att huset ombildas från hyresrätt till bostadsrätt i och för sig ett år på sig att ansöka om medlemskap, men föreningen kan erbjuda även en hyresgäst som inte är medlem att förvärva bostadsrätten.

I och med erbjudandet börjar de frister som bestämmer insatsens och upplåtelseavgiftens storlek att löpa. Detta framgår av rättsfallet RH 1999:58. Priset på bostadsrätten kan alltså stiga ju länge hyresgästen dröjer med att acceptera erbjudandet.

Detta innebär att en bostadsrättsförening, som har erbjudit en hyresgäst att förvärva bostadsrätten till sin lägenhet, efter en månad får ta ut också en upplåtelseavgift om hyresgästen dröjer med att ansöka om medlemskap.

Du kan läsa beslutet (RH 1999:58) på Sveriges Domstolars webbplats för vägledande avgöranden. Välj "Avancerad", markera Svea hovrätt under "Domstol/Myndighet" och fyll i ÖH 2191-98 under "Målnummer".

Du hittar lagregeln i 7 kap. 14 § bostadsrättslagen.



Om inneboende i bostadsrätt, se även;
Andrahandsuthyrning bostadsrätt - Inneboende - Faktabanken
Bostadsrättshavare har i likhet med hyresgäster rätt att utan särskilt tillstånd ha inneboende i sin lägenhet. Detta gäller såväl bostadsrättshavare som innehar bostadslägenheter som lokaler.

Förverkande, utomstående person i lägenhet / bostadsrätt - Faktabanken
Huvudregeln är att bostadsrättshavare får ha inneboende i sin lägenhet.
Det är bostadsrättshavaren och inte den/de inneboende som skall anmanas att vidta rättelse.

Hjälp om ägarandel / inneboende i brf
En av två lägenheter som hör ihop hyrs ut till "inneboende".

BR-hyresgäst som inte bor i landet- Inneboende? Avhysning?
- Hur många inneboende får man ha?
- Kan man ha inneboende utan att själv vara skriven på adressen där lägenheten är belägen?
- Får en inneboende vistas i samma gemensamma lokaler och utrymmen som medlemmarna?
- Kan styrelsen/föreningen besluta att i efterhand avhysa ineboende om han inte bott där fast han sagt att han bor där?

Olovlig andrahandsuthyrning i brf

Andrahand eller inneboende?
Vad är det som avgör om man bor i andra hand eller är inneboende?

Regler för inneboende i brf
Skatt på inkomst från andrahandsuthyrning

Uthyrningsdel - andrahand eller inneboende?
Om man hyr ut en uthyrningsdel av en bostadsrätt som uppfyller nedanstående, rör det sig då om att man har inneboende eller är det en andrahandsuthyrning?

Andrahandsuthyrning eller inte? - Andrahandsuthyring / Inneboende, Vem har rätt att bo i LGH

Gräns mellan andrahand eller inneboende i bostadrättsförening?
Hur bevisa att den som är i lägenheten är inneboende?

Inneboende eller andrahandsuthyrning?
Inneboende, frågor

Vad gäller vid förfogande/inneboende i brf?
Min morfars bror har en bostadsrät) som han inte använder, kan jag skriva mig där, eller måste jag stå som inneboende?

Inneboende/andrahand
Jag ska resa bort en tid och vill då hyra ut min lägenhet, men sedan komma tillbaka och dela lägenheten med samma person.

Inneboende
Frågor om inneboende i bostadsrätt

Inneboende? Vad säger styrelsen om ägare ej är hemma regelbundet?
Kan styrelsen kan ha åsikter om att jag inte är i lägenheten regelbundet?

Inneboende i bostadsrätt - hur dela upp hyran?