Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-05-15, 13:12
ejekonom ejekonom är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: May 2010
Inlägg: 3
Standard Avsättning till yttre reparationsfond i brf

I min bostadsrättsförening avsätter man ca 100 000 kr för yttre fond. Det egna fria kapitalet är näst intill obefintligt då föreningen är ny.

Reservering till fonden ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition.
Efter att beslut tagits på stämman sker omföring från balanserat resultat till bundet eget kapital.

Min fråga är vad som händer om föreningen redovisar förlust? Kan detta urolka det egna fria kapitalet och teoretiskt skapa ett negativt fritt eget kapital om det balanserade resultatet är lägre än den obligatoriska avsättningen? Ytterst skulle det kunna tvinga föreningen till konkurs, vilket är tokigt.

Eller fonderar man medel till fonden utifrån den vinst som uppstår under det aktuella verksamhetsåret (givetvis efter stämmobeslut). Det kan tolkas som att man fonderar medel om medlen finns att fördela. Vilken tolkning är rätt?
Negativt eget fritt kapital (ytterst) eller avsättning till fonden i förhållande till redovisat årsresultat.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-05-15, 14:01
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 471
Granskning Kan man göra hur som helst?

Den här frågan har inget självklart svar. Allt hänger egentligen på hur petig revisorn är. Det finns dom som inte tillåter att det egna kapitalet urholkas, medan andra tillåter vad som helst, t o m negativt eget kapital.

På frågan om man kan avsätta till yttre fonden även om det inte finns något att avsätta (föreningen har förlust), så är Bokföringsnämnden oklar. I praktiken gör de flesta föreningar avsättningar även vid förlust, vilket är rimligt eftersom det bara handlar om att flytta siffror, inte pengar, och att avsättningen egentligen är en budgetfråga.

Egentligen handlar den här frågan om hur man bokför större underhållsåtgärder: Ska de regleras mot yttre fonden, eller ska de aktiveras och läggas upp på avskrivning, eller ska det kostnadsföras direkt och ge en förlust det året? Beroende på hur man gör blir resultatet helt olika i bokföringen, men i verkligheten har det kostat samma pengar, det blir varken billigare eller dyrare om det bokförs på ena eller andra sättet.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:20.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-05-15, 16:14
ejekonom ejekonom är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: May 2010
Inlägg: 3
Standard Avsättning till yttre fond, negativt fritt eget kapital

Om man gör avsättning till yttre fond oavsett om det finns resultat i motsvarande storlek så kan det leda till negativt fritt eget kapital.

Vad har det för betydelse att man redovisar negativt fritt eget kapital i så fall och hur länge kan man "köra" på det viset? Upp till storleken på det bundna egna kapitalet, i vårt fall ca 100 miljoner kr?

Hur balanserar man negativt eget kapital? Via resultaträkning?

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:20.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-05-15, 17:21
tette tette är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: uppland
Inlägg: 1 891
Standard yttre fond

Det som framkommit hittills är att yttre fonddisponeringar endast är ett spel för galleriet, utan några konkreta lösningar.
Som någon sagt handlar det om vad revisorerna tycker, och när det gäller Maffian HSB, med deras sätt att ha monopol på revisorstillsättning, skyddas bara styrelser, och HSB planering att blåsa upp yttre fonen så att styrelserna tror att det finns pengar för framtida underhåll (som självklart. HSB får vara med och tjäna allt från konsultkostnader, sina specialentreprenörer till besiktningar och garantier.

Adex är en förvaltare som fått förvaltning i över 3 av de största bostadsrättföreningarna i Stockholm, cirka 3000 bostadsrättshavare.
5 tidigare konkurser, innan han träffade en entreprenör som han slog sig ihop med. Med list lyckades han han "hitta" en revisor" Jonny Isaksson, Örhlings revisionsbrå (en av de största i Stockholm). Kolla gärna årsredovisningarna i dessa föreningar under dess skurkars blåsning av medlemmarna, BRF Bygatan, brf Farmen, brf Väduren.
Under Adexs förvaltning har yttre fonderna ökat med 100 miljoner trots att entreprenören de anlitat, Modulbygg AB, ökade sin omsättning från 200 000 kr till 22 miljoner kr under 2 år. JA NI LÄSTE RÄTT. Modulbygg gick sedan i "planerad konkurs". Den statliga utredaren säger "arbeten för mångmiloner betalades för icke utfört arbete i dessa mycket stora föreningar". Idag finns det 3 styrelseledamöter kvar av de cirka 30 som idag måste lida helveteskval av att de lurat sina medlemmar på dessa mångmiljoner. men det är lätt att hoppa av och glömma,

YTTRE FONDEN I DESSA FÖRENINGAR LIGGER FÖR NÄRVARANDE PÅ 200 MILJONER, MEN FINNS DET NÅGOT I KASSAN? SVAR NEJ. MEN SYSTEMET SKITER I DETTA.

Diskussionen om yttre fond har diskuterats, ältats hur mycket som helst senaste åren i detta forum, för övrigt ett av de enda forum där bostadsrättsfrågor diskuteras seriöst.
Det är otroligt att Sveriges 1,5 miljoner bostadsrättshavare inte har en aning om hur de luras att tro att deras förening har enligt standarutrycket "föreningen har god ekonomi" i årsredovisningarna. Skärp er och börja ta reda på fakta bästa bostadsrättshavare. En vacker dag kommer sanningarna att uppenbaras, men det tog lång tid för att rösträtten blev den det är idag.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-05-15, 22:34
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 567
Standard Yttre fond, Eget kapital är föreningens skuld till medlemamrna

Att sätta av till yttre fond är visserligen inget som påverkar "riktiga" pengar, men är ändå viktigt för att trygga den långsiktiga förvaltningen. Det innebär som beskrivits innan, att stämman "skyddar" ett viss belopp till framtida underhåll.

Eget kapital är föreningens "skuld" till ägarna (medlemmarna). Det egna kapitalets bundna del kan ägarna ej "ta ut", medan det fria egna kapitalet är fritt för stämman att förfoga över.

Ex.

Föreningen visar 300 000 kr i resultat. Styrelsen föreslår att 200 000 kr reserveras i underhållsfond (yttre fond), och 100 000 kr "balanseras å ny räkning". Röstar stämman för detta, har 200 000 kr "skyddats". Säg nu att stämman inte vill "skicka vidare" det positiva resultatet till nästa år, utan vill dela ut vinsten bland medlemmarna (vilket är helt okej), så kan man bara dela ut 100 000 kr. 200 000 kr är reserverade, oavsett om de "finns" eller inte. Det kan ju vara så att inte ens 100 000 kr finns i kassan, men röstar stämman för att dela ut vinsten, är föreningen tvingad att låna 100 000 kr och dela ut dessa.

En förening kan egentligen inte visa ett negativt eget kapital (bundet+obundet). Gör den det ska revisorerna reagera. Finner dessa att tillgångarna är förbrukade, så ska föreningen försättas i konkurs. Detta händer, men är ganska ovanligt. Ofta finner man att fastigheten stigit i värde, och är mer värd än vad som framgår av balansräkningen. Då kan man "skriva upp" fastigheten, och på så sätt återställa balansen i bolaget.

Man kan också begära in ett kapitaltillskott av medlemmarna, eller höja avgifterna om man kan se att balansen kommer bli återställd inom 1-3 år.

Att en förening visar minusresultat behöver ej betyda så mycket. Här får man titta på varje enskilt fall. Det viktiga är att en förening inte går med förlust på intäkter minus drift, och absolut inte mer än något enstaka år. Går man däremot back pga avskrivningar eller enskilt större underhållsarbete ett år, saknar det oftast betydelse.

Ja, man avsätter till yttre fond oavsett om man "kan" eller inte. Avsättningen ska bygga på underhållsbehovet, planen, och ingenting annat. Dessa kostnader vet man ju kommer att komma, oavsett om man har "råd" eller inte. Saknas medel varje år, så är något fel, antagligen så är avgifterna för låga.


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf

Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt - Faktabanken

Senast redigerad av Admin: 2014-08-08 klockan 12:50. Anledning: Lagt till llänk
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-05-15, 23:16
ejekonom ejekonom är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: May 2010
Inlägg: 3
Standard

Ett mycket utförligt svar. Jag tror att jag fattar nu. 1000-tack!

Jag är ny i gänget och allt känns osäkert. Känns bra att kunna fråga er som har egna erfarenheter.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2013-01-09, 16:54
resignerad resignerad är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2013
Inlägg: 3
Standard Avsättning till framtida underhåll

Citat:
Ursprungligen skrivet av Borättexperten Visa inlägg
Den här frågan har inget självklart svar. Allt hänger egentligen på hur petig revisorn är. Det finns dom som inte tillåter att det egna kapitalet urholkas, medan andra tillåter vad som helst, t o m negativt eget kapital.

På frågan om man kan avsätta till yttre fonden även om det inte finns något att avsätta (föreningen har förlust), så är Bokföringsnämnden oklar. I praktiken gör de flesta föreningar avsättningar även vid förlust, vilket är rimligt eftersom det bara handlar om att flytta siffror, inte pengar, och att avsättningen egentligen är en budgetfråga.

Egentligen handlar den här frågan om hur man bokför större underhållsåtgärder: Ska de regleras mot yttre fonden, eller ska de aktiveras och läggas upp på avskrivning, eller ska det kostnadsföras direkt och ge en förlust det året? Beroende på hur man gör blir resultatet helt olika i bokföringen, men i verkligheten har det kostat samma pengar, det blir varken billigare eller dyrare om det bokförs på ena eller andra sättet.
Detta stämmer inte.

Eftersom avsättning till framtida underhåll inte är en kostnad idag (kostnad = förbrukning (kr)/tidsenhet (år) ), så får denna avsättning inte redovisas i resultaträkningen.

Den måste därför redovisas separat, vilket görs som en disposition efteråt.

Ur bokföringssynvinkel kvittar det om årsresultatet är positivt eller negativt. Att flytta runt lite mellan fritt kapital och bundet kapital samt mellan bokföringskonton ställer inga krav på faktiska pengar/vinst i resultaträkningens nedersta rad.

Utanför bokföringsvärlden krävs det dock att resultatet är positivt för att någon egentlig avsättning ska ske. Syftet med fonden är INTE enbart att minska belastningen på resultaträkningen de åren renoveringar görs. Syftet med fonden är primärt att bistå föreningen med att över tid bli fri från vinstintressen.

Vad finns det för stöd för detta? Följande:

1) Bostadsrättsföreningar syftar till att erbjuda en kollektiv boendeform som eliminerar onödiga vinstintressen. Genom intäkter (medlemmarnas månadsavgifter) ska föreningens kostnader täckas.

När föreningen bildades krävdes dock att medlemmarna (genom föreningen) tog lån för att bygga/köpa fastigheten. I takt med att byggnaden slits så skriver man av denna årliga "förbrukning" genom posten avskrivningskostnader i resultaträkningen. Detta är inte någon faktiskt faktura som föreningen betalar, utan till skillnad från elräkningar, vattenräkningar, räkningar för uppvärmning osv, så är avskrivningskostnader förenklat utryckt, pengar som läggs på ett konto. Om huset har en beräknad livslängd på 10 år och kostade 10 miljoner kr att köpa (=10 Mkr i lån), så blir den beräknade avskrivningskostnaden 1 miljon kr/år. Men som sagt, detta är ingen faktura. Däremot tar föreningen höjd för dessa avskrivningskostnader när den gör budgeten och räknar därför ut vad avgiften ska ligga på så att kostnader för värme, el, vatten och avskrivningskostnader täcks av avgiften.

Eftersom det inte finns någon faktura från annan part gällande dessa avskrivningskostnader, så samlas dessa pengar på föreningens konto under året. Tanken är att eftersom man har slitit/förbrukat en 1/10 av husets värde under året, så ska dessa pengar (1 miljon kr i avskrivningskostnader) användas till att betala av 1 miljon kr på föreningens lån på huset (10 Mkr i lån i samband med att huset köptes/byggdes). När huset är utslitet och förbrukat, så vill föreningen inte sitta med 10 Mkr i lån.

Hänsyn kan möjligen tas till att marken är värd pengar också, men det är inte alltid föreningen äger sin mark.

Nu har tio år gått och föreningen har betalat av sina lån och har samtidigt ett hus som mer eller mindre måste totalrenoveras. Med hänvisning till stadgar, till det faktum att det finns en konstruktion som heter "fonden för yttre underhåll" samt till att föreningar bildades för att slippa externa vinstintressen, såsom hyresvärdar, så menar jag att tanken är att mha fonden för yttre underhåll, så ska föreningen slippa behöva ta nya lån för att bekosta huset. En välskött förening blir därför över tid (mycket längre tid än 10 år) skuldfri. Hade detta inte varit tanken, så finns det inget syfte med att ha en fond med detta explicita ändmål. Vikten av fonden eller snarare vad den syftar till (att sköta huset) understryks av att ämnet tas upp både i bostadsrättslagen som mer eller mindre säger att föreningar måste adressera hur de tänker lösa det hela i sina stadgar samt genom att de flesta stadgar väldigt tydligt dikterar att en avsättning ska ske. Varför kan man fråga sig? För att man ska flytta runt siffror mellan bokföringskonton? Eller för att man ska säkerställa att föreningen faktiskt har de pengar som krävs för att sköta underhållet, utan att ta lån? Ett led i detta är att binda avsättningen till föreningen, så att medlemmarna tillsammans inte kan rösta om att dela ut det och åka till Hawaii för pengarna. Men framförallt är tanken att det ska finnas pengar till underhåll. Enda skälet till att "avsättningen till fonden för yttre underhåll" inte står i resultaträkningen redan är för att det inte är en kostnad som har varit, det är en kostnad som kommer.

Detta är ändamålsenligt, då det eliminerar räntekostnader och därmed externa vinstintressen. Vidare minskar man riskerna för förändringar i avgiften pga räntenivån. Det går så klart att försäkra sig mot detta genom att binda räntan, men då till merkostnad, vilket är precis det som förvaltningen, boendeformen i sig, syftar till att eliminera.

En förening som inte tar hänsyn till framtida underhållsbehov genom att anpassa avgiften så att ett tillräckligt positivt resultat skapas (med hänsyn till vad exempelvis en underhållsplan instruerar), så att en avsättning till fonden för yttre underhåll kan göras utan att resultet EFTER dispositionen blir negativt, en sådan förening kommer tvingas finansiera underhåll mha lån.

2007 togs rätten till att dra av 30% av räntekostnaderna i bostadsrättsföreningar bort. Detta innebär att allt annat lika, så är det ALLTID dyrare att förvalta en förening genom att föreningen tar lån, än vad det är att ha en avgift som tillåter att nog med pengar avsätts för att sköta underhållet. Även om medlemmarna tar lån för att betala denna del av avgiften. Att det är dyrare beror alltså på två saker:

1) räntekostnader uppstår

2) medlemmar får (om de betalar skatt i sverige) dra 30% av sina räntekostnader. Föreningar får det inte.

Varför dribblas det med detta då?


1) För att medlemmar saknar förståelse, kunskap och i viss mån intresse för ovanstående.

När föreningar bildades på 1930-talet var syftet att ha en plats att bo på. För många innebar det att man bodde där hela livet. Insatsen var inte i mångmiljonklassen som det ofta är idag. Detta innebar att det i föreningen inte fanns ett inre motstånd mot att tex höja avgiften till den nödvändiga nivån för att säkerställa att kunna förvalta huset utan lån och medföljande räntekostnader.

Idag är lägenheterna värda mycket mer, människor rör på sig mycket mer. man bor i en förening i ett par år, sen blir man sambo, köper lägenhet någon annanstans. Tar inte karriären personer till andra platser, så gör familjelivet det. Människor flyttar.

När folk köper en bostadsrättslägenhet idag så finns det i bakhuvudet på nästan alla, deras rätt till att göra en vinst vid en framtida försäljning. Denna rätt verkar obestridbar. Och här uppstår problemet. Alla insatser, all information som antyder eller tydligt visar att avgiften inte är tillräckligt hög för att säkerställa att förvaltningen kan ske utan lån måste tas i framtiden (relativ säkerhet, inte absolut) möts av kraftigt motstånd i föreningarnas kontrollorgan (styrelsen och stämman). Ingen vill sitta och rösta för avgiftshöjningar som kommer sänka värdet på lägenheten man betalat flera miljoner för.

Helt plötsligt blir privatekonomisk spekulation styrande när det gäller föreningens förvaltning som syftar till att göra just det, förvalta föreningen, inte förvalta medlemmarnas bostadsrättskarriär.

En andra invändning som kommer är att många hänvisar till att "föreningens förvaltare" inte har sagt något som är så alarmerande kring ekonomin. Alla säger ju att allt är bra. Det man ska komma ihåg här att förvaltarna får betalt för att förvalta föreningar. De tjänar, beroende på brf-storlek, ca 50 000 kr/år per förening. Med en kundstock på alltifrån ett hundratal till tusentals föreningar, så är det viktiga att säkerställa att föreningen fortsätter vara kund.

Det ligger därför inte i förvaltarens intresse att säga saker till medlemmar som dessa medlemmar inte vill höra, tex "vi har tittat igenom Era siffror och huset och ni måste höja avgifterna med 20% pga att man inte skött det hela under väldigt lång tid".

Om förvaltare säger denna typ av sak, så gör föreningen vad? Jo, medlemmarna som alla har ett antal miljoner i lån och är väl medvetna om att om avgiften höjs, så sjunker värdet, ringer en annan förvaltarfirma som har hört historien förr:

"vår förvaltare säger att vi måste höja med 20%!!?"

varpå responsen blir:

"skicka mig uppgifterna så ska vi titta på det. vi jobbar lite annorlunda och jag är säker på att vi kan spara er pengar. Det borde räcka med 2%, så byt förvaltarfirma till oss"

= alla är nöjda. Den uppringda förvaltaren får en ny kund, medlemmarna bevarar värdet på sina lägenheter och skadan skjuts på framtiden. Det stannar oftast långt innan detta genom att förvaltaren helt enkelt i ren självbevarelsedrift, inte lyfter frågan om att avgifterna måste höjas.

Så länge inga stammar faktiskt ska bytas eller taket fixas, så realiseras inte kostnaden av att inte ha lagt undan tillräckligt med pengar. MEN när de realiseras så kommer den förpackad med räntekostnader, som föreningen inte får dra av, till skillnad från medlemmarna.

SÅ för att komma till saken. Det må vara samma kostnad i bokföringen, men enbart för att räntekostnader bokförs på ett annat konto. I verkligheten är det en stor merkostnad för medlemmarna. De som bor kvar dvs. Många flyttar vidare.

Risken är också att underhållsbehovet och nödvändigheten av att i samband med det höja avgiften blir så avskräckande (för man har misskött det så länge) att man i en förenings styrelse och/eller stämma helt enkelt förnekar behovet och undlåter att göra det föreningen (juridisk person som äger fastigheten och därmed lyder under fastighetslagen och därmed måste hålla sin fastighet i gott skick) måste göra.

Bostadsrättsmarknaden är som leken med stolar och musik. Stå inte på fel plats när musiken stannar. Dålig liknelse kanske, men budskapet är att inte sitta på en lägenhet i fel förening vid fel tillfälle. Förvaltare känner till detta, mäklare känner till detta, en del insatta bostadsrättshavare känner till detta.

Senast redigerad av resignerad: 2013-01-09 klockan 17:28.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2013-01-09, 23:59
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 567
Standard Yttre fond och Bokföringsnämnden

Det var tamejfan nog det bästa inlägget jag har läst här på riktigt länge!

Tror att du skulle vara intresserad av att kolla Bokföringsnämndens allmänna råd, BFNAR 2003:4, och läsa bokföringsnämndens motivering till förfarandet kring yttre fond.

Herrejävlar, vad bra. Läs nu detta alla Kluriga och trixande bostadsrättshavare där ute, som gör allt för att hålla nere era avgifter. Ni kör era föreningar i botten!
Svara med citat
  #9  
Gammal 2013-01-10, 20:56
resignerad resignerad är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2013
Inlägg: 3
Standard Underhållsbehov i brf

Tack för de vänliga orden. Väldigt trist ämne egentligen, att en boendeform som syftar till att skapa långsiktig trygghet har blivit så oreglerad och oseriös.

Angående bokföringsnämndens uttalande har jag läst dem. Märkligt hur jäkla svårt det ska vara för förvaltarfirmorna att göra detsamma och kombinera det som står där med avsikten i stadgarna, brf-lagen mm.

Det finns även ett intressant dokument utgivet av Boverket angående underhållsbehovet i olika bostadsformer i Sverige. Studien syftade till att bedöma om det finns något uppdämt behov, var det finns, vad som orsakar det och hur det kan adresseras. Studien heter "Bättre koll på underhåll" och finns för nedladdning på boverket.se. Dokumentet berör fler boendeformer än bostadsrätter och en del av värdet ligger just i jämförelserna som görs mellan dem.

En intressant sak är att det i Sverige finns en relativt omfattande diskurs om hur man i Sverige ska finansiera upprustningen av miljonprogrammen. Näringsliv, staten m fl har försökt komma framåt i frågan och det verkar finnas rätt så bred konsensus om att det inte går att finansiera det hela utan att både staten går in med delfinansiering OCH att hyreshöjningarna därefter måste bli väldigt påtagliga.

Det som är intressant med detta är att dessa bostäder (även om de pga byggnadsteknik inte är helt att jämföra med bostadsrättsföreningars genomsnittliga byggnadstyp kanske) har förvaltats av professionella (!). Av någon anledning menar man att bostadsrättsföreningar, som sköts av lekmän (med ekonomiska egenintressen som kan stå i konflikt med föreningens långsiktiga behov/intressen), skulle stå väl rustade!? Det må vara förvaltarfirmor som sköter den ekonomiska och i vissa fall även den tekniska förvaltningen på pappret, MEN det är styrelsen och stämman som tar beslut om vilket underhåll som ska göras, vilken avsättning som ska göras osv. Och när dessa saker kolliderar med att bibehålla en viss avgiftsnivå, så blir det hela mindre lyckat.

Avslutningsvis, det finns även en studie ifrån Chalmers där man undersökte det här med underhåll, avsättningar mm. Jag ska se om jag kan hitta den. I så fall lägger jag upp den här inom kort.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:22.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2013-01-10, 23:41
resignerad resignerad är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2013
Inlägg: 3
Standard Inte föreningens uppgift att bevara värdet på bostadsrätter

Citat:
Ursprungligen skrivet av ejekonom Visa inlägg
I min bostadsrättsförening avsätter man ca 100 000 kr för yttre fond. Det egna fria kapitalet är näst intill obefintligt då föreningen är ny.
Reservering till fonden ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition.
Efter att beslut tagits på stämman sker omföring från balanserat resultat till bundet eget kapital.
Min fråga är vad som händer om föreningen redovisar förlust? Kan detta urolka det egna fria kapitalet och teoretiskt skapa ett negativt fritt eget kapital om det balanserade resultatet är lägre än den obligatoriska avsättningen? Ytterst skulle det kunna tvinga föreningen till konkurs, vilket är tokigt.
Eller fonderar man medel till fonden utifrån den vinst som uppstår under det aktuella verksamhetsåret (givetvis efter stämmobeslut). Det kan tolkas som att man fonderar medel om medlen finns att fördela. Vilken tolkning är rätt?
Negativt eget fritt kapital (ytterst) eller avsättning till fonden i förhållande till redovisat årsresultat.
Det finns, förutom bostadsrättslagen, boverket och bokföringsnämnden, tre "nyckeldokument" som styr detta, menar jag.

1. Stadgar - Dikterar hur föreningens avsättning ska ske (vanligen mha underhållsplan).

2. Underhållsplanen - Säger vad som förmodligen kommer behöva göras när.

3. Budgeten och utfallet, dvs. resultaträkningen.

Det finns flera svagheter med underhållsplaner, trots det är de viktiga att ha.

Se upp för:

1. Att avsättning inte sker. Vare sig förvaltare eller stadgar är någon garanti för att avsättningen sker eller att stadgar som dikterar detta följs. Det är upp till styrelsen och stämman att säkerställa att resultatdisposition i bokslutet som presenteras på årsstämman är i linje med en antagen underhållsplan och stadgar.

2. Kostnadsprognoser i underhållsplanen i nominella belopp.

Dvs kostnaden för vad som ska göras i framtiden baseras på vad det kostar när planen tas fram, istället för att räkna upp det med t ex uppskattad inflation x antal år i framtiden. Vad kostar ett stambyte på 5 Mkr idag om sju år?

2.1 Underhållsplaner som inte har uppdaterats fortlöpande.

En underhållsplan som är sex år gammal visar kanske inte att nya underhållsbehov uppstått, som man inte kunde se när den togs fram.
Normalt görs prognoser (planen) 10 år fram i tiden. Desto längre i framtiden, desto osäkrare prognos, både i termer av behov och kostnad så klart. Att missa att ta upp nya behov efter t ex sex år, pga att en ny plan inte ska tas fram förrän om fyra kan kosta när det väl upptäcks.

2.2 Icke vederhäftiga underhållsplaner.

En underhållsplan är ett styrdokument, ingen garanti. Det finns de styrelser som maskerar/missar behovet av underhåll genom att anta en underhållsplan som inte stämmer med verkligheten. Detta kan vara illvilligt och bero på att man sätter sin egen investering framför förvaltningen av föreningen (man undlåter att ta upp behov i planen för att man vet att det kommer orsaka avgiftshöjningar), men det kan även bero på rent missförstånd: Man förstår inte att det är föreningen som är fastighetsägare och därmed per fastighetslagen har en skyldighet att sköta sin fastighet och hålla den i gott skick.

En juridisk person kan sällan prata själv och berätta vad den vill. Det är, i bostadsrättsföreningars fall, styrelsen och stämmans uppgift att säkerställa att föreningen sköter sina åtaganden som fastighetsägare, dvs sköter underhållet, inte försummar det eller skjuter på det för att kunna anta en underhållsplan som är orealistisk. På ren svenska: Det är inte upp till styrelsen eller stämman att välja vilket underhåll som ska göras. Underhållet ska skötas, så att fastighetsägaren följer fastighetslagen. Avgiften ska sättas därefter, INTE tvärtom, dvs att privata önskemål om vilken nivå man vill ha på avgiften styr hur underhållsplanen utformas, antas och vad som faktiskt blir gjort när det gäller fastighetsskötsel.

3. Begreppsförvirring kring vinst.

Medlemmar kan invända mot att ett positivt resultat ska skapas i resultaträkningen genom att säga något i stil med "Föreningen ska drivas utan vinst/vinstintressen".

Syftet med ett positivt resultat på resultaträkningens nedersta rad är för att möjliggöra att en faktiskt avsättning sker (dvs att resultatet EFTER avsättningen till fonden för yttre underhåll fortfarande blir minst (och helst inte mycket mer än) +- O kr.

Ett positivt resultat innan avsättning till fonden för yttre underhåll är inte samma sak som att föreningen "går med vinst" eller "tjänar pengar på sina medlemmar".

Varför? Överväg följande:

1. Om avsättningen till fonden för yttre underhåll inkluderats under kostnadsposterna i resultaträkningen så hade resultatet blivit plus minus noll redan där och dispositionslösningen hade inte behövts.

Problemet är definitionen av "kostnad" och att kostnaden för underhåll som inte infaller under det bokföringsåret som redovisas, inte får förekomma i resultaträkningen. Där ska enbart kostnader för det gångna året finnas (definition av kostnad =förbrukning (kr)/tidsenhet (år)).

Vad göra?
Man får man lösa redovisningen/redogörelse av avsättningen genom en resultatdisposition (så som bokföringsnämnden sagt att man ska göra).

Detta är inte samma sak som att avgifterna inte ska påverkas av underhållsplanen. Vid bestämmande av avgifter ska strikt hänsyn tas till vad underhållsplanen visar för behov, vad stadgarna dikterar, etc. Jag menar att allt annat är oseriöst.


"Årsavgifterna (månadsavgifterna) i en bostadsrättsförening bör täcka de löpande kostnaderna och de framtida kostnaderna för yttre underhåll i enlighet med en underhållsplan så att avgifterna hålls på en jämn nivå med små årliga avgiftsförändringar."

"Gällande rätt
BRLs regler om säkerställande av underhåll
Av 1 kap. 1 § BRL framgår att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt.

1(4) Dnr 70/03 I BRL finns ett krav på att en förening i stadgarna ska ange de grunder enligt vilka medel ska reserveras för att säkerställa underhållet av föreningens hus (9 kap. 5 § första stycket 7). I förarbetena till bestämmelsen framhålls att det är viktigt att skapa garantier för att föreningen har tillgång till kapital för att bekosta de ofta betydande reparationerna som kan bli nödvändiga att genomföra.
"

Kombinera denna typ av resonemang med stadgar, underhållsplan, bostadsrättslagen och en realistisk konsekvensanalys om vad som sker över tid om man inte sparar pengar för underhåll och hur en sådan verklighet står sig när den synas mot vad som är avsikten med bostadsrättsföreningen som institution. Enligt min mening är det då svårt att INTE förstå/inse att syftet med avsättningen är betydligt mer än omföring mellan fritt och bundet kapital.

För att förhoppningsvis slutgiltigt bemöta argument som säger att ett positivt resultat efter resultaträkningen (men innan avsättningen till fonden för yttre undehåll) är detsamma som att föreningen drivs med vinst eller tjänar pengar på sina medlemmar:

Avsättningen till fonden för yttre underhåll innefattar en omföring. Pengar flyttas från "fritt eget kapital" och "bundet eget kapital".
Tillgångar (och skulder) i föreningen ägs av vem? Jo, medlemmarna. Fördelat efter andelstal. Så när medlemmar betalar in sin avgift (som är satt efter vad som kommer att behövas för underhåll enligt stadgar och underhållsplan), som sedan omförs till bundet eget kapital, så är det enda som sker att pengarna flyttas från medlemmens konto till föreningens, där medlemmen äger en andel. Den dagen kapitalet används för att underhålla fastigheten, vad händer med bokfört värde på fastigheten? Det skrivs upp. Vem äger en andel i föreningen som äger fastigheten? Medlemmarna.

Ett annat sätt att illustrera hur enkelt detta i själva verket är kan göras genom att ställa frågan:

Vilken avgiftsnivå skulle Du välja om Du visste att Du aldrig skulle flytta från bostadsrättsföreningen ifråga?

A). En avgift som låg jämn över tid?

Eller

B). En avgift som innebär att att föreningen kommer att behöva ta lån för att finansiera underhåll, vilket kommer medföra avgiftshöjningar pga räntekostnader?

Rimligen A.

Så varför ska en förening som ska ta hänsyn till ALLA medlemmar, anpassa sin avgiftsnivå så att den passar de som avser att flytta?

T ex en för låg avgift som bevarar värdet på en dålig privat investering, t ex om en medlem råkade betala för mycket eller köpt vid fel tillfälle i konjunkturen.

SVAR: Det ska föreningen inte.

- Det är därför stadgarna ser ut som de gör.
- Det är därför det förespråkas underhållsplaner.
- Det är därför det inte står något om "avgiften ska sättas utifrån vad medlemmar känner för att betala" eller "utifrån vad medlemmar som avser att sälja vill att avgiten ska ligga på" i stadgarna. Eftersom föreningens förvaltning har INGENTING med enskilda eller grupperade privatekonomiska intressen att göra.

En välskött förening är en god affär för alla på sikt (vinstintressen elimineras = Missförstå mig rätt, billigare kan man inte bo). En tveksamt skött förening kan vara en lysande affär för vissa.

Så, det blev utdraget, men hoppas Du förstår mitt resonemang, även om Du landar i att Du inte håller med. Ledsen om det blev utdraget, men jag ville även passa på att reflektera lite kring vanliga invändningar/motargument som förs och som kan vara svår att se, vad jag menar är, felaktigheter i. Särskilt det sista, där begreppsförvirringen kring "vinst" och "positivt resultat" kan vara svår att reda ut. Ett positivt resultat är inte detsamma som att föreningen drivs med "vinst på bekostnad av medlemmarna". Medlemmarna äger andelar i föreningen, så om "vinsten" går in i föreningen (i det bundna kapitalet), så har ingen förtjänst på bekostnad av medlemmarna skett.

Problemet är att marknaden är dålig på att sätta värde på en förening som sköter sig, medan en förening med låg avgift premieras. Detta har dock ingenting med hur förvaltningen ska gå till. Människor gör sina egna val när de investerar i en andel i en förening, i en villa.

Det är inte föreningens uppgift, att genom kortsiktig förvaltning och en för låg avgift, bevara ett värde på individuella lägenheter som köpts till ett, i efterhand kan det visa sig, för högt pris.

Det var mina tankar om det hela. Lycka till!

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:23.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ingen avsättning till yttre reparationsfond i brf Bali Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 16 2011-06-06 20:19
Lägenhetens reparationsfond eller innehavarens, i brf? Mr Magoo Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 5 2011-04-03 22:47
Inre fond - Reparationsfond i brf BigM Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 10 2009-08-11 22:24
Yttre fonden i brf totiki Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 2 2009-04-22 16:58
Yttre besiktning i brf av styrelsen MrDean Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2008-03-05 21:12



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 05:44.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare