Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                            Skriv motioner!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-03-22, 13:56
zapman zapman är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Inlägg: 7
Standard Vindsinredning

Jag bor i en fastighet med en attraktiv vind i Stockholms innerstad som bostadsrättsföreningen bestämt sig för att låta inreda. Vi har ansökt om byggglov och är nästan klara med detta.

Nu står vi inför nästa fas: finansiering, genomförande och försäljning.

Somliga i föreningen är försiktigare än andra, och vill sälja som råvind till något vindsutvecklarföretag så att föreningen inte tar någon ekonomisk risk. Vi är dock andra som ser ekonomiska fördelar med att sälja ett mer färdigt projekt, och att risken i själva verket är liten med tanke på efterfrågan. Då kan man också säkerställa att föreningens bästa efterlevs i projektet.

Är det någon som har erfarenhet av hur man bäst går till väga? Är det något särskilt föreningen borde tänka på?

Tacksam för synpunkter!


För trådar om försäljning av råvind i en bostadsrättsförening, se bl a;

Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut

Frågor kring försäljning av råvind

Köp av råvind i brf

Sälja råvind utan stämmobeslut

Jäv? - Råvind/Förrådsutrymmen i brf

Väsentlig förändring - ny ekonomisk plan i brf?

Osäkra ägarförhållande kring vindsvåningar - E24

Råvinden en guldklimp med risker - SvD

Stämmobeslut och hyresnämnden - försäljning av råvind till bostadsrättslägenheter

Föreningen har sålt råvinden, låtit bygga vindslägenheter - Ansvarsfrihet, likhetsprincipen

Vindsbygge - försäljning av råvind

Felaktiga uppgifter vid köp av bostadsrätt - Vindslägenhet med råvind

Föreningen vill sälja råvind

Fråga om "utvidgning av föreningens verksamhet" i brf - Vindsförsäljning

Utredning och förstudie om råvind i brf - Exempel (Pdf)

Vindsprojekt - Sälja föreningens råvind - Brf Gjutaren (Pdf)

Exempel på projektplan vid råvindsförsäljning

Vindsutbyggnad i brf, utredning - Exempel

Exempel på motion om råvind - med utredning av olika alternativ

Senast redigerad av Admin: 2014-08-16 klockan 14:58. Anledning: Lagt in länkar till trådar om råvind
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-03-22, 16:04
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard Bygga om råvind i egen regi i bostadsrättsförening

Det finns alltid en ekonomisk risk när man ska göra en investering. För att minimera den ekonomiska risken, så är det avgörande för hur man planerar och upprättar avtal som gäller projektet.

Om ni har bygglovsansökningar klara kan ni driva projektet i egen regi.

Det är inte säkert att risken blir mindre om man anlitar en exploatör som utför hela projektet på egen hand. Om denna exploatör går i konkurs kan följderna bli besvärliga för bostadsrättsföreningen.

För att säkerställa föreningens ekonomiska intressen gäller det att projektet utförs på ett betryggande sätt, och att det finns klara och tydliga ramar för entreprenörer som ska utföra den praktiska biten.

Några punkter tänka på.

Projekt start (Teoretiska delen)
  • Upprätta rutiner för hur ni i styrelsen ska arbeta med projektet
  • Utse en projektledare som är ansvarig för projektet
  • Gör en förstudie
  • Sätt upp en kvalitetspolicy för projektet
  • Säkerställ finansiering
  • Alla handlingar/dokumentation som rör projektet ska vara adresserade styrelsen i bostadsrättsföreningen och ska öppnas gemensamt vid styrelsemöte. Om inte detta görs bör handlingarna/dokumentationen betraktas som ej tillbörliga
  • Kontrollera tilltänkta entreprenörer genom referenser, skattemyndighet och att de som leder företaget har rent mjöl i påsen.
  • Begär verifikationer på försäkringar som entreprenör ska ha
  • Kontrollera att entreprenörer har arbetsmiljöplan
  • Upprätta branschanknutna avtal med entreprenörer
  • Skriv kontrakt med hjälp av juridisk expertis
  • Tänkvärt: Det är inte alltid att den billigaste entreprenören är den bästa
Projektet genomförandet (Praktiska delen)
  • Kontrollera att entreprenörer följer arbetsmiljöplan
  • Kontrollera att entreprenörerna följer kvalitetspolicyn
  • Stäm av projektet med regelbundna byggmöten
  • Reglera alla förseningar omedelbart eller enligt kontraktet
  • Var väldigt restriktiv mot de extraarbeten som entreprenörer kommer att föreslå under projekttiden
  • Besikta enligt gällande föreskrifter och enligt ett upprättat schema
  • Alla besiktningsanmärkningar skall vara åtgärdade inom projekt tiden
  • Om det uppstår förseningar reglera detta enligt avtal
  • Betala aldrig i förskott, håll inne pengar om det uppstår tvist
Det finns säkert mer att tänka på när man utför ett byggprojekt. För att säkerställa projektet kan ni anlita en extern projektledare som utför en del av arbetet åt styrelsen. Projektledaren kan upprätta bl a avtal med entreprenörer, sköta byggmöte, reglera förseningar, kontrollera så att besiktningar blir utförda vid rätt tillfällen.

Senast redigerad av Admin: 2013-05-12 klockan 15:56.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-03-22, 21:01
zapman zapman är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Inlägg: 7
Standard Ombyggnad av vind i egen regi

Tack för snabbt och utförligt svar!

Det låter som du också förordar ett arbete i egen regi. Vad vi diskuterat i styrelsen är att få in en kund tidigt i projektet, även om ombyggnaden inte ens är genomförd. Då har man en trygghet i att köparen är klar, samtidigt som denne kan få påverka utformningen av vinden.

Senast redigerad av Admin: 2013-05-12 klockan 15:57.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-03-22, 22:46
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 010
Standard Avråder från att bostadsrättsförening bygger om råvind i egen regi

Jag jobbar som byggledare och besiktningsman och har mer än 10 års erfarenhet från bostadsrättsföreningar och dylika projekt. Jag avråder bestämt från att bygga i egen regi. Riskerna är alldeles för stora och arbetet med att följa upp och kontrollera kommer att ta mycket (gratis) tid från er styrelse.

På kalkylstadiet kan det se bra ut, men vid ombyggnader går det alltid åt mer pengar än vad man tror + att kalkylen klarar inte speciellt hög standard.

Om er nya medlem t ex vill ha vattenburen golvvärme (eftersom vindsutrymmen kan bli knepiga att möblera så vill man undvika radiatorer) så klarar oftast inte kalkylen detta, vilket gör att ni sätter in vanliga element = slutprodukten blir ej lika bra som den skulle kunna bli. En medlem som själv slantar för detta kommer att lägga krut på dessa system, vilket gynnar bostadsrättsföreningen eftersom föreningen sedan ÄGER dessa!

Jag hade sålt projektet, gärna direkt till slutkunden. Skriv ett kontrakt där färdigställandetid och alla försäkringar ingår. Då löper bostadsrättsföreningen ingen ekonomisk risk, och ni får era pengar direkt.

Efter godkänd slutbesiktning har ni en nöjd ny medlem som gjort sitt livs affär och ni kan nu börja debitera avgift för ytan.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-17 klockan 19:29.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-03-22, 23:31
Francois Francois är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: tyresö
Inlägg: 803
Standard

Jag vill säga tvärtom. Inte att jag kan så mycket om bygg, men:
- om ni anlitar en konsult/projektledare som ni litar på,
- och renoverar vinderna i egen regi under ledning av denna byggledare,
då har ni full kontroll över vad som sker (i motsats till om ni säljer först) och får dessutom förmodligen bättre betalt för det.
Risken kan bli högre, men det finns också en risk att låta en exploatör göra lite som han vill i er fastighet. Då kan det bli konflikt och allt annat tråkigt som det kan innebära.

Senast redigerad av Francois: 2010-03-23 klockan 08:26.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-03-23, 01:14
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Stora risker med att bygga om kallvind

Mitt spontana råd: Bevara vinden som vind. Det finns för många tekniska fallgropar när man gör om en kallvind till uppvärmt utrymme. De värsta bristerna uppenbarar sig först efter 5-10 år och då är det för sent att tänka om.

Miljonerna som bostadsrättsföreningen tror att de får för råvinden äts snart upp av andra utgifter som vindsbygget medför. Det blir fler som betalar avgift säger några, men det är ett nollsummespel eftersom de nya bostadsrätterna också medför ökade driftskostnader. Andra oförutsedda problem tillkommer, t ex ökad isbildning i stuprör och på taket mm.

Bygga i egen regi är för svårt om det inte finns en riktigt kunnig eldsjäl bland medlemmarna som vill och är kapabel att driva ett så pass komplicerat projekt. Om det så bara handlar om anlita "rätt" konsulter.

En sak är säker, det är alltid någon eller några som gör sig en hacka på att det byggs vindsvåningar men det är sällan som kulorna hamnar i bostadsrättsföreningens kassakista.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-03-23, 08:29
Francois Francois är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: tyresö
Inlägg: 803
Standard Förtjänst inte i föreningens kassakista

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
En sak är säker, det är alltid någon eller några som gör sig en hacka på att det byggs vindsvåningar men det är sällan som kulorna hamnar i bostadsrättsföreningens kassakista.
Är det så? Har du läst detta någonstans? Eller hur vet du det?
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-03-23, 09:38
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard Inte omöjligt för en brf att själv bygga om råvind

Jag vill påstå att nästan vem som helst kan driva ett sådant projekt som diskuteras, om vederbörande har förmågan och motivationen att sätta sig in i hur ett byggprojekt genomförs teoretiskt.

Harald påstår att det skulle vara komplicerat att driva ett byggprojekt och att man inte ska genomföra detta i egen regi. Det kan möjligen härledas till att han vill värna sin arbetsmarknad. Jag kan till viss del hålla med att somliga styrelser inte ska ta på sig en dylik uppgift. Detta med anledning av det finns styrelser som inte har den intellektuella nivån som krävs för att genomföra och sätta sig in i de arbetsuppgifter som ett byggprojekt omfattar.

Det man kan se i media och litteratur är att byggbranschen har allt att önska vad gäller kvalitetssäkring av sin produkt. Det som ofta sker vid byggprojekt är att entreprenörer inte tar sitt ansvar och att beställare är dåligt insatta i de avtal som ingås. För att säkerställa kvalitet på produkten krävs att beställare och utförare är insatta i sina delar av projektet via bra avtal som skyddar båda parter.

De arbetsuppgifter en styrelse kan göra i ett sådant projekt är att fastställa de ekonomiska ramarna som ska gälla för projektet. Ansvaret för alla andra delar av projektet bör entreprenörer med fackkunskap bära, och det är här som avtalsbiten kommer in. Som då ska innehålla tidsramar, kostnadsramar, kvalitetskrav, egenkontroll, tredjepartskontroll, garantier långa och korta, faktureringsrutiner, förseningskompensationer, tvistfrågor.

Den delen som är av stor vikt vid ett byggprojekt är att alla kontroller blir utförda vid rätt tillfälle och enligt gällande norm. Det är här som besiktningsorganet kommer in och som ska vara av yttersta kvalitet och ha en dokumenterad akademisk utbildning, gärna civilingenjör. Alla andra som uppger sig vara besiktningsmän och inte uppfyller de krav som projektägaren sätter upp, gör sig icke besvär. Det bör vara så att det är beställaren som bär ansvaret för att besiktningsman anlitas och finansieras. Besiktningar ska genomföras utan yttre påverkan. Som det är i dag går entreprenören runt tillsammans med besiktningsorganet och kan därigenom påverka de beslut som besiktningsmannen fattar. Så en tredjepars kontroll bör utföras helt utan yttre påverkan.

Det är projektägaren som har makten att stoppa och starta ett projekt eller delar av projekt. Så det är oerhört viktigt att planeringen är utförd på ett betryggande sätt. Här har styrelsen möjlighet att anlita en projektledare. Projektledaren ska ha en väl dokumenterad erfarenhet, goda referenser och framförallt vara akademiskt skolad. Projektledaren bör även ha god erfarenhet angående byggekonomi. Projektledaren är direkt ansvarig gentemot beställaren, detta medför att styrelsen bara har en person att svara mot, vilket underlättar hela arbetet. Inom styrelsen bör man utse den eller de som har kontaktansvaret gentemot projektledaren.

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Mitt spontana råd: Bevara vinden som vind. Det finns för många tekniska fallgropar när man gör om en kallvind till uppvärmt utrymme. De värsta bristerna uppenbarar sig först efter 5-10 år och då är det för sent att tänka om.
Det är här kvalitetsnormerna kommer in. Förstudien som ska ligga till grund för hela projektet ska även ska inefatta kvalitetsnormer och de garantitider som ska gälla för det slutgiltiga resultatet.

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Miljonerna som bostadsrättsföreningen tror att de får för råvinden äts snart upp av andra utgifter som vindsbygget medför. Det blir fler som betalar avgift säger några, men det är ett nollsummespel eftersom de nya bostadsrätterna också medför ökade driftskostnader. Andra oförutsedda problem tillkommer, t ex ökad isbildning i stuprör och på taket mm.
Det kan ju vara så att hela projektet kan förkastas för att kostnaderna blir för höga. Detta kommer man att upptäcka under arbetet med förstudien.

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Bygga i egen regi är för svårt om det inte finns en riktigt kunnig eldsjäl bland medlemmarna som vill och är kapabel att driva ett så pass komplicerat projekt. Om det så bara handlar om anlita "rätt" konsulter.
Här kan bostadsrättsföreningen driva en typ av kursverksamhet för intresserade medlemmar vad gäller projektplanering. Det går att anlita föreläsare som har kunskap på området och god litteratur för egenstudier. Kunskapens börda är lätt att bära om viljan finns.

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
En sak är säker, det är alltid någon eller några som gör sig en hacka på att det byggs vindsvåningar men det är sällan som kulorna hamnar i bostadsrättsföreningens kassakista
Om det är så lukrativt för en del så vill jag rekommendera alla bostadsrättsföreningar som har funderingar på att exploatera råvind att göra detta. En ekonomisk förening ska bara bära sina kostnader utan vinstintresse. Så de kostnader som en utbyggnad medför ska täckas av den inkomst som föreningen förväntar sig vid en försäljning av utökningen av boytan.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-03-23, 13:11
zapman zapman är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Inlägg: 7
Standard Ombyggnad av vind som gynnar bostadsrättsföreningens ekonomi

Citat:
Ursprungligen skrivet av Trötter Visa inlägg
Om det är så lukrativt för en del så vill jag rekommendera alla bostadsrättsföreningar som har funderingar på att exploatera råvind att göra detta. En ekonomisk förening ska bara bära sina kostnader utan vinstintresse. Så de kostnader som en utbyggnad medför ska täckas av den inkomst som föreningen förväntar sig vid en försäljning av utökningen av boytan.
Som framgår så är ekonomi (vinst) kontra risk det bärande temat.

Vi har haft dessa diskussioner i styrelsen och på stämma också, och motivet till ett genomförande är givetvis ekonomiskt: att kunna amortera av lån och genomföra kostsamma projekt (omputsning av fastigheten t.ex). Vi har redan genomfört ett stambyte (med kvarboende!) för några år sedan, så vi är väl bekanta med vad ett byggprojekt innebär, även i umbäranden för övriga medlemmar under nästan ett års tid. Det måste alltså finnas goda och positiva skäl för bostadsrättsföreningen för att sätta igång detta!

Om det nu blir ett projekt vill man därför att de värden som skapas till så stor del som möjligt gynnar föreningens ekonomi, snarare än en "vindsproducent" som kanske gör samma sak och ändå handlar upp hela bygget externt. Jag tänker på några förslagna mäklarhus i Stockholm som specialiserat sig på vindsprojekt där man säljer VUPs (vind under produktion), dvs en avtalsreglerad "vision" av projektet med ett fast pris och färdigdigställandedatum.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-03-23, 14:40
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Ytterst få föreningar kan driva ett vindsprojekt

Citat:
Ursprungligen skrivet av Francois Visa inlägg
Är det så? Har du läst detta någonstans? Eller hur vet du det?
Det är så. Vår bostadsrättsförening sålde råvinden för tio år sen. Nu sitter vi här med svarte Petter och ett svårhanterbart underhållsansvar. Jag kan också med konkreta efterkalkyler visat att bostadsrättsföreningens ekonomi inte påverkats nämnvärt positivt genom ingreppen i vårt gamla fina hus som inte är konstruerad för den här typen av tillbyggnad från början.

Alla uppkomna bekymmer kan inte hänföras till byggfusk utan snarare till ovisshet om vissa på senare tid uppfunna konstruktioners livslängd.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Trötter Visa inlägg
Jag vill påstå att nästan vem som helst kan driva ett sådant projekt som diskuteras, om vederbörande har förmågan och motivationen att sätta sig in i hur ett byggprojekt genomförs teoretiskt.
Jag tycker att du förringar en hel yrkeskår när du påstår att de med mångårig erfarenhet och flera års högskolestudier är utbytbara med vem som helst som har en tillräckligt hög intellektuell nivå bara de sätter sig in i hur ett byggprojekt ska genomföras eller gå en kurs.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Trötter Visa inlägg
Harald påstår att det skulle vara komplicerat att driva ett byggprojekt och att man inte ska genomföra detta i egen regi. Det kan möjligen härledas till att han vill värna sin arbetsmarknad
Jag har både den rätta utbildningen och lång branscherfarenhet och håller nog med Harald. Jag är kunnig i både byggekonomi och byggnadsteknik i gamla kåkar och vågar med fog påstå att det är ytterst få bostadsrättsföreningar som går iland med att driva ett vindsprojekt själva. Även om man bara säljer råvinden måste fastighetsägaren i eget intresse övervaka hela byggprocessen mycket noga, varför jag avråder föreningar från exploatera vinden över huvud taget. Det är en konst i sig att anlita de rätta entreprenörerna och konsulterna. Branschen är överhettad och att Harald skulle behöva värna om sin egen arbetsmarknad är befängt.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Trötter Visa inlägg
Om det är så lukrativt för en del så vill jag rekommendera alla bostadsrättsföreningar som har funderingar på att exploatera råvind att göra detta. En ekonomisk förening ska bara bära sina kostnader utan vinstintresse. Så de kostnader som en utbyggnad medför ska täckas av den inkomst som föreningen förväntar sig vid en försäljning av utökningen av boytan.
Just för att det är så lukrativt vimlar det av profithungriga aktörer för vilka en stackars bostadsrättsförening är ett lätt byte. Framför allt om bostadsrättsföreningen är nöjd med att projektet resulterar i plus minus noll med hänvisning till att en förening ska drivas utan vinstintresse.

Finns det inget vinstintresse från BRF:s sida, finns det heller ingen anledning att avstå de rymliga vindsförråden som de boende har tillgång till. Varför riskera att det uppstår framtida skador på huset? Framtida skador är ytterst svårt att helt undvika även om projektet drivs av ett aldrig så kunnigt team. Man kan inte ha en konsult som står och flåsar i nacken på varenda byggubbe. Även erfarna besiktningsmän kan missa små men viktiga detaljer som uppdagas först 10-15 år efter slutbesiktningen när en skada har konstaterats.

Det där med kvalitetssäkring låter fint men inte så lätt att leva upp till. Rent juridiskt gäller garantierna för utfört arbete endast i två år. Har entreprenören dessutom gått i konkrus under garantitiden finns det ingen att ställa till svars. Byggfelsförsäkringen är den mest värdelösa av alla försäkringar och gäller dessutom endast i tio år.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 01:43.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare