Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-03-12, 19:46
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Amortering i brf, hur stor?

Föreningen har lån på ca 3 mijoner kr. 2006 hade vi lån på 4,2 Mkr. Fastighetens (byggnadens) taxeringsvärde är ca 8 Mkr. Vi har amorterat ca 300 kkr/ år. Detta innebär att i princip 30 % av våra avgifter går till amortering.

Känns inte det som en ovanligt/orimligt snabb amortering?

Hur ska man tänka i avvägningen mellan lägre avgifter nu alternativt billigt boende i framtiden. Kan man säga att nuvarande medlemmar betalar (dyrt) för framtida skuldfritt boende? Med nuvarande amorteringstakt är föreningen skuldfri om 10 år. Bra för dem som bor kvar då, mindre intressant för dem som bor övergående.

Höga avgifter håller väl dessutom ner priset vid försäljning av lägenheter?

Hur ser ni på detta?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-03-22, 02:39
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 567
Standard Avgiften ska täcka drift och underhåll

Avgiften ska täcka drift och underhåll. Därpå kommer det, för de flesta föreningar, kapitalkostnader, men låt oss strunta i det just nu.

Den löpande driften ska väl täckas av de löpande intäkterna. Men underhållet kommer inte "jämt fördelat", så som driftskostnaderna gör. Så där behöver man ibland ingenting, och vissa år massor.

Där gör man en plan, och låt oss säga att den planen visar på en underhållskostnad på 1000 kr om 10 år. Då behöver bostadsrättsföreningen ha in 100 kr/år för detta. Dessa 100 kr/år ska förvaltas, och eftersom en BRF inte ska "spela" med pengarna, så är investeringsmöjligheterna ganska begränsade. Då kan det vara bättre att amortera dessa 100 kr istället.
Vad jag ville komma fram till är att din bostadsrättsförening kanske ser ut att vara skuldfri om 10 år, men det kan också vara så att då behöver man låna tillbaka en del för den där underhållsåtgärden.

En bostadsrättsförening som amorterar gör helt rätt tycker jag, och det kommer faktiskt alla medlemmar tillgodo! Avgiftshöjningar kan skjutas på framtiden i och med att räntekostnaderna sjunker, och de medlemmar som flyttar får faktiskt tillbaka amorteringen på skatten! Skatteeffekten är 22 % på föreningens amortering x ditt andelstal.


Se även;
Andelstal i bostadsrättsförening - Beräkna och ändra andelstal bostadsrätt - Faktabanken

Senast redigerad av Admin: 2014-07-13 klockan 14:42.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-03-27, 01:43
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 471
Granskning För hög avgift

Citat:
Ursprungligen skrivet av guben Visa inlägg
Föreningen har lån på ca 3 mijoner kr. 2006 hade vi lån på 4,2 Mkr. Fastighetens (byggnadens) taxeringsvärde är ca 8 Mkr. Vi har amorterat ca 300 kkr/ år. Detta innebär att i princip 30 % av våra avgifter går till amortering.

Känns inte det som en ovanligt/orimligt snabb amortering?
Jo det verkar vara alldeles för bra.

Jag läste också någonstans i ett av dina andra inlägg att era avgifter låg på nästan 700 kr/m2. Isåfall verkar det vara en alldeles för hög avgift med tanke på den belåningen ni har. Utan att ha sett hela er årsredovisning skulle jag våga gissa att er månadsavgift borde kunna sänkas med kanske 10%.

Citat:
Ursprungligen skrivet av guben Visa inlägg
Höga avgifter håller väl dessutom ner priset vid försäljning av lägenheter?
Jo, självklart.
Det viktiga är att avgiften är "rätt", dvs varken för hög eller för låg. Avgiften ska vara "rättvis över tiden".

Senast redigerad av Admin: 2014-07-13 klockan 14:39.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-04-01, 15:25
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard "För hög" amortering-en rättvisefråga?

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En förening som amorterar gör helt rätt tycker jag, och det kommer faktiskt alla medlemmar tillgodo! Avgiftshöjningar kan skjutas på framtiden i och med att räntekostnaderna sjunker, och de medlemmar som flyttar får faktiskt tillbaka amorteringen på skatten!! Skatteeffekten är 22 % på föreningens amortering x ditt andelstal.
Jo, det är bra att amortera men frågan är kanske om man ska dra upp budgeten i onödan (t.ex. avskrivning på 4 %/år) för att skapa utrymme att amortera 30 % av avgiften? Inte minst med tanke på att vi redan är lågt belånade.
Är det inte lite av en rättvisefråga?

Är lite kluven inför frågan själv men tänk en medlemsskara på 1/3 pensionärer, 1/3 50+, 1/3 30+. Kan tänka mig att både pensionärer och 30+are hellre tar en 1000-lapp lägre avgift idag än att se fram emot billigt boende om 10 år.
Kan man säga att framtida boende gynnas på bekostnad av dagens medlemmar? Eller.....?

Till Borättexperten: Jo, vi har nog onödigt hög avgift!
Utrymme till amortering skapas, så vitt jag begriper, hos oss genom avskrivning 4%/år, våldsam avsättning till yttre fond (150 kkr/år) och uppskjutna/billigare underhåll än budget.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-13 klockan 14:44.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-04-02, 03:05
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 567
Standard Amortera 10 % av bostadsrättsföreningens skuld/år

Utan all information så får du ta allt med en nypa salt.

Jag anser för det första att varje bostadsrättsförenings unika situation kräver därav unika beslut vad gäller förvaltning.

Därför är jag måttligt road av "Borättsexpertens" analyser. Må vara att han hittar lite bättre jämförelsetal vad gäller bostadsrättsföreningarna, men hans analys är trots allt en dussinprodukt som KAN vara bra, eller helt åt helvete för den aktuella bostadsrättsföreningen. Detta gäller påståenden som "...ni betalar för mycket, avgiften borde vara...."

Jämför med ett företag. Om alla hade gjort likadant efter samma mallar så hade det knappast funkat det här med konkurrens.

Om din bostadsrättsförening kan amortera 10 % av er skuld/år nu till en inte helt obskyr avgift så KAN det vara jävligt smart. Om 10 år är föreningen skuldfri.

Amortera eller inte, säg så här, vad kommer lånet ifrån?

Har man köpt loss fastigheten för ex 35 000 000 kr och nybildat föreningen? Ja, då ska lånet rimligtvis betalas på lång sikt, kanske 70 - 100 år.
Men har man renoverat stammar och gjort nya badrum för 10 000 000 kr, då borde detta vara återbetalt senast när badrummen är slut, efter 25-35 år. Alltså, kolla var lånen KOMMER FRÅN.

Det finns ingen låntagare som inte tjänar på att skulderna betalas, varken privat eller i BRF-värden. Det är en fundamental sanning, lånet gynnar låntagaren men skulden gynnar endast långivaren.

För dem som bor kvar länge är ju en amortering attraktiv, och bidrar till att hålla nere avgifterna PÅ SIKT.

De som endast bor i föreningen 2-3 år skiter jag i eftersom detta faktum ändå missar det fundamentala med BRF-idén.

Och de som bor på medellång sikt, runt 10 år, de gynnas faktiskt också av att ni amorterar nu, de får nämligen tillbaka en del av amorteringen på skatten!
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-04-02, 13:44
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Låta medlemmarna rösta om amortering

Du har naturligtvis rätt i princip. Är själv lite kluven, därför värdefullt med input.

Så här är det i vårt fall (bostadsrättsföreningen bildad ca 1980):
Byggnadens taxeringsvärde 8 mkr (marknadsvärde 15 mkr?)
Bokfört restvärde byggnad 3,6 mkr (avskrivning 140 kkr (ca 4%/år!)
Återstående lån att betala 3 mkr (enbart "fastighetslån"). Vi har alltså inte högre lån än en hyfsad villa. Därför är låneräntor inte en stor utgift för vår brf.

Förhållandevis hög avgift (ca 700 kr/kvm mot snittet för jämförbara, ca 600kr/kvm) därför att 30 % (300 kkr/år) används till amortering.
Det är i det läget jag ställer mig frågan om man ska fortsätta att "tokamortera" 10 år eller låta medlemmarna få lite guldkant på tillvaron nu.
Som pensionär nu kan man ju säga att jag skiter i om det blir billigt om 10 år, jag vill leva livet nu medans jag orkar, om 10 år kanske jag inte lever längre.
Svår fråga, man borde väl låta medlemmarna rösta om det på kommande stämma?

Senast redigerad av Admin: 2014-07-13 klockan 14:44.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-04-02, 16:02
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 567
Standard Förvalta rättvist över tid och långsiktigt

Medlemmarna har ingenting med avgifterna att göra, de sätts av styrelsen. Vill man påverka avgiften, och hur fastigheten förvaltas, då får man se till att bli invald i styrelsen!

Självklart finns det medlemmar som kanske ska sälja snart, och då är de ju intresserade av en "för låg avgift" eftersom det står i direkt proportion till vad de kommer att få betalt för sin (bostadsrätt) andel.

Styrelsen ska förvalta "rättvist över tid" och långsiktigt. Inte många medlemmar bor så länge att de kan ha samma syn på avgiften som styrelsen ska ha.

Hur många lägenheter? Och andelstal?

Sen ska du få en bättre "analys".
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-04-02, 18:39
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Har medlemmarna inte med avgifterna att göra?

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Hur många lägenheter? Och andelstal?
20 lägenheter. Totala intäkter (årsavgifter ca 1 mkr).
Vi har en 30-årig underhållsplan.
Andelstal, vet inte om jag förstår dig rätt, det varierar ju från lägenhet till lägenhet, vi har 4 2or, 14 3or och 2 5or.
Helt klart är att vi får "över" 300 kkr/år (30%) trots att det inte syns i budgeten.

Det ska bli intressant höra vad du drar för slutsatser.

Har medlemmarna inte med avgifterna att göra? Som jag förstår arbetar styrelsen på medlemmarnas/ägarnas uppdrag. Jag trodde att medlemmarna kunde uttrycka sin åsikt vid stämman (omröstning)?

Senast redigerad av Admin: 2014-07-13 klockan 14:41.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-04-02, 19:37
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 567
Standard Kapitaltillskott är avdragsgillt vid försäljning av bostadsrätt

Citat:
Ursprungligen skrivet av guben Visa inlägg
Har medlemmarna inte med avgifterna att göra? Som jag förstår arbetar styrelsen på medlemmarnas/ägarnas uppdrag. Jag trodde att medlemmarna kunde uttrycka sin åsikt vid stämman (omröstning)?
Det är klart och tydligt att det är styrelsen som ensam avgör avgiften. Man behöver alltså inte gå till stämman för att få en ändring "godkänd".

Samtidigt är det lika klart att stämman är bostadsrättsföreningens högst beslutande organ, och att styrelsen därmed har att rätta sig efter stämmans beslut.

Därför är det livsfarligt att låta stämman rösta i detta. Om styrelsen t ex gör sin samlade bedömning att avgiften bör vara 600 kr/kvm. Så röstar stämman igenom att avgiften inte får överstiga 500 kr/kvm. Då är det formellt ett misstroendevotum åt styrelsen, och styrelsen är bakbunden av stämman att arbeta. Rätt i denna situation är att styrelsen avgår och ställer sina platser till förfogande.

Resten kan du räkna ut själv. Styrelsen har mandat och förtroende av stämman att förvalta föreningen. Är stämman inte nöjd får den tillsätta en ny styrelse.

Andelstalet hade varit intressant, men eftersom detta är ett exempel så säger vi att era 20 lägenheter har 5 % vardera i föreningen, alltså andelstal 5,0 (eller 0,05 lite olika hur olika brf skriver).

En genomsnittslägenhet på 75 kvm, betalar idag (enligt dig) 100 kr "för mycket" som går till amortering. Detta blir 7 500 kr/år.

Samma år amorterar föreningen 300 000 kr, dvs denna lgh amorterar 15 000 kr. (andelstalet x amorteringen). Detta kallas kapitaltillskott och är avdragsgillt vid försäljningen. Skatteeffekten är 22 %, vilket innebär att bostadsrättshavaren får tillbaka 15 000 kr x 22 % = 3 300 kr.

Det här är regler som vi kan tacka HSB och övriga drakar för, de har politiskt jobbat för att brf:erna ska få gynnsamma regler. Detta är en kanonaffär, eftersom;

Lånet bostadsrättsföreningen har är EJ avdragsgillt, räntekostnaden är för de flesta bostadsrättsföreningar är 5 % sett över tid. Det betyder att har man lån så betalar man hela skulden vart 20:e år, utan att ha amorterat en spänn. Vilket för en fastighet som står i 120 år blir rätt dyrt lån.

Men, amorterar man, här t ex 7 500 kr var "överhyra", minus 3 300 kr som bostadsrättshavaren får tillbaka (alltså en "gratis" amortering!), kvar 4 200 kr.
Detta betalar sig inom några år, eftersom bostadsrättsföreningens räntekostnader minskar, och inga pengar "försvinner". Allt uppbyggt värde stannar i brf:en!
När driftskostnaderna ökar (el, sopor, VA, etc), kan man till viss del låta "räntebesparingarna" ta detta, varför avgifterna kan hållas nere varje år.

Det är inte smart att sätta en avgift "så låg som möjligt". Det är smart att ta ut så det skapas värde i bostadsrättsföreningen.

Dessutom, nu har det varit extremt goda år för medlemmar och föreningar. Skatterna har sänkts och räntorna är löjligt låga. Att då ge medlemmarna en avgiftssänkning på det är helt onödigt.

När medlemmarnas egna räntekostnader börjar bli höga, DÅ kan man titta på att se över och minska amorteringen och sänka avgiften något. Som brf har man massor med möjligheter att göra medlemmarnas privata ekonomi lite tryggare.


Lite rörigt blev det, men jag hoppas du hängde med...

Tillägg:
Av "överhyran" 7 500 kr - 3 300 kr (som kommer tillbaka en dag), resultat 4200 kr. Delat med 12. Ger 350 kr/månad.

Fråga dig själv och dina medlemmar:
Skulle er vardagsekonomi dramatiskt påverkas av ett tillskott på 350 kr/månad?

Om så är fallet, synd om dessa, för med så tajta marginaler är det svårt att se hur man som bostadrättshavare ska kunna uppfylla sina förpliktelser vad gäller underhåll i bostadsrätt.

Men troligtvis inser de flesta att dessa 350 kr gör bättre nytta i bostadsrättsföreningen, åtminstonde så länge de privata kostnaderna för räntor och inkomstskatt är så löjligt låga som idag.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-04-03, 18:24
guben guben är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Mar 2010
Ort: Örebro
Inlägg: 86
Standard Avgiftssänkning/överhyra

Tack för din analys! Jag förstår hur du tänker och det låter så rätt i princip.

Frågan är ändå om inte vårt fall ligger utanför "normerna".

En detalj bara angående potential till avgiftssänkning/överhyra:
Om vi utgår från "modellägenheten" på 75 kvm, med andelstal 5%, så är årsavgiften alltså 1 mkr/20 lägenheter=50000 kr/år eller 4166 kr/mån. Vi använder 30% av detta till amortering, dvs 1250:-/mån per lägenhet.

Jag påstår att vi har utrymme att minska amorteringen från 300kkr/år till 100 kkr/år (belånade endast till 2000 kr/kvm).
Om jag har rätt skulle det innebära 200 kkr mindre/år eller per lägenhet (x andelstalet 5%) 10000 kr/år eller 833 kr/ mån i "överhyra"/lägre avgift (ej 350:-).

Det kan vara en hel del pengar för många. Sen är det klart, som du säger, att man skattevägen får tillbaka en del av amorteringen vid försäljning (förutsatt att man säljer innan man dör och/eller har gjort en vinst).

Ditt argument att medlemmarna inte "behöver" en avgiftssänkning nu pga lågt ränteläge känns inte helt rätt; det kan väl inte vara styrelsens sak att dra in resp tilldela konsumtionsutrymme beroende på konjunkturen.

Principen måste väl ändå vara att budgeten läggs så rättvisande som möjligt vilket inte borde leda till 30 % "överskott" år efter år. Detta utrymme skapas hos oss bl a genom en onormalt hög avskrivningtakt (4%/år) och överavsättning till yttre fond (onödigt budgeterat underhåll rullas framåt).

Jag vet inte om dessa korrigerade siffror leder till att du kanske håller med mig i detta speciella fall (det är ju knappast en normal företeelse).

Annars får vi konstatera att vi har olika uppfattningar om huruvida man ska hålla upp avgifterna för att fortsätta "överamortera" en lågt belånad fastighet eller om man ska "normalisera" amorteringar för att ge medlemmarna ökat utrymme för annan konsumtion (exempelvis amortering av egna lån).

Kanske det finns fler synpunkter på fortsatt hög amortering av en lågt belånad fastighet?
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Amortering av skuld i brf gunnjohn Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 49 2013-10-10 11:33
Vad betyder det som står under bilden? FRÅGVIS SÖKER SVAR Bostadsrättsforum 1 2011-01-11 15:04
Avdrag för Lägenhets andel av amortering guben Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 4 2010-03-13 00:36
Ägarlägenheter kan få stor efterfrågan - Smålandsposten Admin Ombildning av hyresrätt - Kooperativ hyresrätt - Ägarlägenheter 0 2009-04-09 19:07



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 05:40.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare