Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-01-14, 21:04
Jubbedidu Jubbedidu är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Inlägg: 6
Standard Andelstal i brf, Andel, Betalningsgrundande Andel, Laglig grund

Jag bor i en bostadsrättsförening och funderar på en motion till stämman om förändring i andelstalen.
Vår förening har en andel som representeras i kolumn 2, dvs "Andel nu".
I kolumnen "Faktor" ser man skillnaden mellan en kvadratmeterssuträknad andel och den gällande andelen.

Våning Andel nu Faktor Uträknad andel (per m2)
1 7,96% 1,152 6,91%
1 12,44% 1,075 11,57%
2 11,78% 1,028 11,46%
2 11,68% 1,030 11,35%
3 11,26% 0,979 11,51%
3 11,13% 0,981 11,35%
4 11,10% 0,981 11,31%
4 11,11% 0,981 11,33%
5 11,54% 0,873 13,23%
100,00% 100,0%

Min tanke är att ändra på den betalningsgrundande andelen till kvm istället för insats-andelen som i dagsläget är kvm * faktor.

Hur många stämmor alternativt styrelsemöte krävs det för en förändring?
Vilken typ av majoritet krävs det?

Vilken laglig grund har man för en ändring?

Kan man väga in en faktor även för balkong Area? Om någon gjort det, vilken kan en sådan faktor vara?


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;

Andelstal brf - länklista om andelstal i bostadsrättsföreningar

Andelstal i brf- Beräkning och förändring av andelstalen i bostadsrättsförening - Faktabanken

Ändra andelstal i brf - När är det möjligt/lämpligt med omfördelning av andelstal? - Faktabanken

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning

Samma andelstal men olika avgifter

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf?

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter

Beräkna andelstal

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter

Utökad boendeyta - högre månadskostnad

Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

Avskrivningar av brf-fastighetens värde - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas?

Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

Sänka avgift / ändra andelstal?

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Senast redigerad av Admin: 2014-09-03 klockan 16:38. Anledning: Lagt in länkar om andelstal i brf
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-01-15, 22:33
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Ändra andelstal, två stämmor med 75 procent majoritet på 2:a stämman

Av ett protokoll på HSB:s BRF Marmorns hemsida får jag intrycket att HSB menar att det räcker med en stämma med enkel majoritet och att SBC har uppfattat det så att det krävs två stämmor med 75 procent majoritet på 2:a stämman.
SBC är generellt sett emot att man går in och ändrar i de andelstal som en gång fastställts. De röster som kan bli svåra att värva är förstås de vars lägenhet skulle få höjt andelstal.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 11:44.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-01-16, 03:06
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard Särskilda villkor för vissa beslut. Lagtexten kap 9

Bostadsrättslagen Kap 9

Särskilda villkor för vissa beslut


15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap. 7 § och bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel. Lag (1995:1464).


Ändrad gm SFS 1995:1464, ikraft 1996-01-01, överg.best.

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

1. Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, skall samtliga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

1 a. Om beslutet innebär en ökning av samtliga insatser utan att förhållandet mellan de inbördes insatserna rubbas, skall alla bostadsrättshavarna ha gått med på beslutet. Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. Hyresnämnden skall godkänna beslutet om detta inte framstår som otillbörligt mot någon bostadsrättshavare.
2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.
3. Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst två tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet.
4. Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vilket det finns en eller flera lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet.
5. Om det i stadgarna finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det.

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4. Lag (2003:31).

Ändrad 2003-02-18 gm SFS 2003:31, ikraft 2003-04-01, överg.best.

NJA 1996 s. 679 Talan mot en bostadsrättsförening beträffande ett beslut i en sådan fråga som avses i 9 kap 16 § 1... RH 2001:24 Hyresnämndsmål. Bostadsrättsförenings beslut om balkongbygge, som inte medför någon fysisk... RH 2003:10 Stämmobeslut om byggande av balkonger har i visst fall ansetts vara en förändring av ringa... RH 2004:68 Hyresnämndsmål. Fråga om vilka krav som skall ställas på en bostadsrättsförenings utredning i...


17 § Ett stämmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av föreningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.
Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsrätts- havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker.

RH 2003:10 Stämmobeslut om byggande av balkonger har i visst fall ansetts vara en förändring av ringa... RH 2004:68 Hyresnämndsmål. Fråga om vilka krav som skall ställas på en bostadsrättsförenings utredning i...


18 § Talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighets- domstolen. I fråga om inlösen och ersättning gäller expropriations- lagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 §.


18 a § Ett beslut om nedsättning av samtliga insatser skall genast anmälas för registrering. Beslutet får inte verkställas förrän ett år har förflutit efter registreringen. Lag (2003:31).

Lag texten "se den röda texten" är luddig så det är svårt att utröna vad lag skrivaren har för syfte med innehållet i lagen. Så som jag skulle tolka lagtexten så handlar den om är den insats som medlem/bostadsrätts-köpare har för avsikt att erlägga vid tillträdet/köpet första gången= när föreningen bildas.

Det som ligger till grund för avgiften är föreningens utgifter. En bostadsrättsförening bör ju inte drivas i vinst syfte det tjäna ingen i föreningen på.

Jag anser att en likhetsprincip skall nyttjas för att fastställa årsavgiften som i sin tur täcker föreningens utgifter på kort och lång sikt. Så avgiften bör beräkna på den yta som varje medlem förfogar över i föreningen.

Vad gäller insatsen så är ju det marknaden som styr priset på bostadens pris. Ser jag till min förening så är inte avgiften kopplad till insatsen.

Slutsatsen enligt mig, är att lagförfattaren har troligt vis inte tittat på vad en ekonomisk förening har för syfte och innebörd när vederbörande har författat Kap 9 §16.1. Jag tolkar det som att det skulle vara ett fixerat pris på bostaden och att den inte skulle kunna säljas för en annan summa för tid och evighet.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-01-16, 12:40
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Om det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas...

Om det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas kan den får höjd insats få skäligheten i detta prövad i hyresnämnden, och vid endast enkel majoritet kan en medlem ensam stoppa hela stämmobeslutet.

Om man har separata andelstal för årsavgiftsfördelning kan man rubba det inbördes förhållandet mellan andelstalen utan att det inbördes förhållandet mellan insatserna rubbas, och då kan den som får höjt andelstal INTE få skäligheten i detta prövad i hyresnämnden.
Där tycker jag att det skulle behövas en lagändring så att möjlighet
till skälighetsprövning i hyresnämnd finnes även när enbart andelstalen omfördelas.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 11:45.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-02-06, 16:28
Jubbedidu Jubbedidu är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Inlägg: 6
Standard Bostadsrättslagen 9:16 tar inte upp andelstal

Det intressanta med KAP9 §16 är att den berör insatser och inte andelstal.

Finns det någon som har information om mer specifik text som berör andelstal?

Frågan är om det går att ändra andelstalen i en förening som har andelstal och som i grund och botten är grundande på hur instatsernas innbördes förhållande.

Ett exempel är om det finns en lägenhet i föreningen som har oinredd yta exempelvis vind, den klassas som biyta. Men frågan är vad som händer om lägenhets innehavaren inreder vindsytan, då ökar boendytan. Men eftersom avgifterna grundar sig på andelstalen så avgiften för den större lägenheten att öka.

En annan infallsvinkel är hus med bostadsrätter som har olika andelstal beroende på var i huset lägenheten ligger. Är det där möjligt att ändra andelstalen om 2/3 delar är med på beslutet.

Det finns exempel på bostadrättsföreningar med dubbla andelstal, frågan är om dessa blivit prövade juridiskt.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-02-06, 19:28
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Begreppet andelstal saknas numera i BRL

När begreppet andelstal fanns i BRL för 40 år sedan verkar det ha varit insatsandelen som avsågs.
Många föreningars stadgar har ju fortfarande insatserna som fördelningsgrund för årsavgiften.
Numera brukar det dock både vid nyproduktion och ombildningar tas fram särskilda andelstal för årsavgiften som skiljer sig lite från insatsandelen. Eftersom begreppet andelstal numera saknas i BRL finns ingen lagtext som säger vilka majoritetskrav som gäller vid omfördelning av andelstal. Såvitt jag vet är saken inte heller prövad i domstol.
Kanske kan man tänka sig att en domstol skulle gå på det majoritetskrav som gäller för stadgeändring som rubbar årsavgiftsfördelningen, alltså två stämmor och 75 procent på 2:a stämman.

Otillfredställande tycker jag är att den som genom stämmobeslut påtvingas höjt andelstal för årsavgiften inte har någon möjlighet att få skäligheten i detta prövad i hyresnämnden.
Åtminstone när ingen lägenhet förändrats så avråder SBC från att man ändrar de andelstal som en gång fastställts.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 11:48.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-02-07, 18:29
Jubbedidu Jubbedidu är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Inlägg: 6
Standard Biyta som nu blivit inredd som boendeyta

I BRL 9 Kap 23 § Står det att "Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtliga röstande på den senare stämman gått med på beslutet"
Ändrar man avgiften till att baseras på Andelstal så påverkas inte medlemens rätt till föreningens behållna tillgångar.

I vår förening finns det en biyta som nu blivit inredd som boendeyta och den utgör mellan 5-8% av föreningens totala boendeyta. Vilket föreningen inte får någon intäkt för idagsläget. Frågan är hur man går tillväga för att motivera en förändring av hur man grundar avgiftsberäkningen. Det ser ut som att 9 KAP 23§ är tillämplig för med vilken majoritet som en ändring av andelen kräver.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 11:49.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-02-07, 19:02
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Ett bra skäl för att höja andelstalet för lägenhet

Biytan var kanske ett gemensamt utrymme tidigare som numera tillförts bostadsrätten?
I så fall är det säkert ett bra skäl för att höja andelstalet för den lägenheten.

Det är i de fall där inget hänt med lägenheterna och någon bara tycker att man ska ta fram "nya rättvisare andelstal", som SBC är emot att man gör något åt andelstalen.

Står det i stadgarna idag att årsavgifterna fördelas i förhållande till andelstal eller i förhållande till insatserna ?

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 11:50.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-02-07, 19:44
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 606
Standard Inte så svårt som många gör det till

Den enda och väsentliga lagtexten för årsavgiftens fördelning är BRL kap 9 § 5 punkt 5: ”de grunder enligt vilka årsavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift skall beräknas”.

Detta är inte särskilt svårt att tolka, ändå lyckas de flesta föreningar krångla till det ordentligt. Det står ju ordagrant i lagen att det är grunderna för beräkningen som ska anges i stadgarna. Innebörden i lagen är att det är helt fritt för föreningarna att fördela årsavgiften hur de vill men att det måste regleras av stadgarna!

Vad insats är och hur dessa får ändras är väl definierat i lagen. Andelstal är inte definierat över huvudtaget i lagen utan har en rent språkligt innebörd. På ren svenska är andelstal den enskilda bostadsrättens andel av föreningens totala tillgångar och skulder i föreningen. Har man i stadgarna inte definierat om andelstalets språkliga betydelse är andelstal ovillkorligen synonymt med insats. Då spelar det ingen roll om det står att årsavgiften ska fördelas i förhållande till insats eller andelstal eftersom resultatet blir samma.

Vill man ändra detta och införa dubbla andelstal måste stadgarna ändras. Då det är det majoritetsreglerna för stadgeändring som träder i kraft. Lämpligen borde tal som ska reglera avgifterna kallas för något annat än andelstal, det skulle minska förvirringen.

Hur insatserna ska beräknas (eller hur de enskilda bostadsrätterna värderas) styrs heller inte av någon lag, men när insatserna en gång har blivit fastställda är det med all rätt svårt att rubba det inbördes förhållandet mellan bostadsrätterna eftersom det då är fråga om en förmögenhetsomfördelning. Om alla lagkrav uppfylls för ändring av insatser räcker det inte med att ändra siffrorna i föreningens handlingar. Den som får höjd insats måste då betala in motsvarande belopp till föreningen, och den som får sänkt ska ha pengar tillbaka. Det totala insatskapitalet framgår i balansräkningen och de enskillda insaterna i den ekonomiska planen.

Det finns föreningar som i stadgarna har överlåtit hela makten till styrelsen att besluta om enskilda bostadsrätters avgifter. Själv skulle jag akta mig för att köpa lägenhet i dessa föreningar.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-02-07, 23:28
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Lagligt att överlåta åt styrelsen att besluta om årsavgiftsfördelning?

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Det finns föreningar som i stadgarna har överlåtit hela makten till styrelsen att besluta om enskilda bostadsrätters avgifter. Själv skulle jag akta mig för att köpa lägenhet i dessa föreningar.
Det här är något som tas upp i boken "Bostadsrättslagen - en kommentar" av Julius m fl.
Där är man tveksam till om det är lagligt att helt eller delvis överlåta åt styrelsen att besluta om årsavgiftsfördelningen.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 11:51.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Ingen andel i brf - Hur få rätt avgift? PeaceOfCake Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 39 2011-07-23 13:43
HD meddelar PT rörande utmätning av andel i bostadsrätt - Dagens Juridik Admin Senaste Nytt 0 2010-10-04 22:20
Avdrag för Lägenhets andel av amortering guben Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 4 2010-03-13 00:36
Andel och behörighet i ägarskap? Ingå i styrelse, valberedning, rösta, etc Krickan Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2009-09-17 18:28



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:18.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare