Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-01-02, 00:51
Astrid Holmqvists avatar
Astrid Holmqvist Astrid Holmqvist är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2008
Ort: Östermalm, Stockholm
Inlägg: 10
Fråga Utökad boendeyta - högre månadskostnad?

Vi har fått nya grannar. Det är en lägenhet med mycket hög takhöjd och vi har insett att denna lägenhet har utökad boendeyta, dels gjord av tidigare ägaren, dels nu när nya ägaren flyttat in. Boendeytan var ändrad från "ursprunget" i mäklarens försäljarannons, minst 10 kvm. Vår förening är inte insatt i detta.

Vilka regler gäller när en lägenhetsyta har utökats från ursprunget? Höjden är över 1,90.
Ska andelstalet ändras?
Ska månadskostnaden öka?
Kan det vara så att mäklaren i sin annons skrivit en boendeyta och sedan står det en annan i köpehandlingar?

Är intresserad av att få veta detta då det kan påverka vår bostadsrättsförening om det inte går rätt till i dessa lägen. Att styrelsen inte känner till ombyggnaden förstår vi redan inte är korrekt eftersom styrelsen ska tillfrågas vid väsentlig förändring. Och det verkar vara väsentlig förändring, dels med tanke på boendeytan och dels att renovering skett i drygt en vecka av hantverkare.

Tacksam att få veta vad som gäller i denna situation.


För mer information om andelstal i bostadsrättsförening, se bl a;
Andelstal i brf - ändring andelstal - Faktabanken

Andelstal, andel, betalningsgrundande andel, laglig grund

För lätt att omfördela årsavgifterna - andelstal i brf

Kringgående av 3/4-majoritet för ändring av årsavgiftsberäkning

Samma andelstal men olika avgifter - Koppling mellan andelstal och avgift i en brf

Insats eller andelstal som fördelningsgrund för avgifterna i en brf? - Faktabanken

Skillnad mellan andelstal för insater och andelstal för beräkning av avgifter

Beräkna andelstal

Beräkna andelstal och årsavgift för nybyggda lägenheter

Dubbla andelstal i brf - Andelstal ska anges vid försäljning av en bostadsrätt och att detta kan innebära att två andelstal måste anges

Avgiftsskillnader i brf, mer än grava. Andelstal

Ökat taxeringsvärde koppling till andelstal i brf?

Köpa del av grannens lägenhet i brf och omräkning av andelstal

Kostnader för bredband fördelat enligt andelstal?

Avgift för altan på vind i brf - Principer för att beräkna andelstal

Frågor kring råvindsupplåtelse - Exempel på hur andelstal räknas ut

Utvidgning av föreningens verksamhet i brf - Innebär en vindsförsäljning även ändrade andelstal?

Avskrivningar av brf-fastighetens värde - Vindsutrymme och höjning av andelstal för att täcka ökade kostnader

Andelstal vid ombyggnad av källare
Bygga om källare till en del av lägenheten, hur ska andelstal beräknas?

Tillbyggnad och höjd avgift i brf - Vad styr andelstal? Höjning av andelstal måste kunna motiveras utifrån lag/stadgar

Arrendeavtal för bakgård till bostadsrättsförening och andelstal

Sänka avgift / ändra andelstal?

Avgiftssänkning i brf - Felaktiga beslut? - Årsavgift kopplad till ekonomisk plan... men vilken?

Fördelning av kapitaltillskott baserat på andelstal?

Höjning av enskild medlems avgift - andelstal i brf - Frågor om andelstal i brf

Nya andelstal i brf. Olika andelstal för lika lägenheter - Frågor om andelstal i bostadsrättsförening

Senast redigerad av Admin: 2014-07-11 klockan 14:41. Anledning: Lagt till länkar om andelstal i brf
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-01-02, 12:52
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard Rätt fördelning av gemensamma kostnader i föreningen

Om utnyttjandegraden ökar genom en förändring av bostadsrätten så bör andelstalet för denna bostadsrätt regleras så att man tar sitt ekonomiska ansvar vad gäller de gemensamma kostnaderna i bostadsrättsföreningen som värme, vatten och el. Man bör vara observant på hur andelstalen är utformade för föreningen så att man inte ändrar dessa på ett felaktigt sätt för en enskild medlem

Kalla till extrastämma för att få detta justerat. I kallelsen ska det framgå vad som ska behandlas. Andelstal för bostadsrätt/er ändras med ____. Det nya andelstalet blir således ____.

Om medlemmen utfört ombyggnationer på sin bostadsrätt utan bostadsrättsföreningens/styrelsens tillstånd så har styrelsen möjlighet att begära att bostadsrättshavaren återställer bostadsrätten till ursprungligt skick. Om bostadsrättshavaren inte gör detta kan styrelsen vända sig till medlemmarna om att ge styrelsen i uppdrag att utföra denna åtgärd.

Bostadsrättshavaren har möjlighet att begära mätning av sin bostad, och kan överklaga beslutet till hyresnämnden.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-01-02, 16:56
Astrid Holmqvists avatar
Astrid Holmqvist Astrid Holmqvist är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2008
Ort: Östermalm, Stockholm
Inlägg: 10
Standard Utökat med nästan 20 kvm boendeyta

Utökad boendeyta - ökad månadskostnad

Detta är lite känsligt eftersom vi har nya grannar och jag inte alls vill göra så att de känner sig ovälkomna. Min intention är att bostadsrättsföreningen har sina papper i ordning.

Det är inte en vindsvåning utan en våning som ligger längst ner och har dubbel takhöjd. Det är därför mkt lätt att bygga loft och trappa, vilket har skett och därmed har boendeytan ökat.

Från börjar var det en etta på drygt 70 kvm, nu har väggar lagts till och loft byggts och jag tror att boendeytan nog snuddar 90 kvm i nuläget. Det är ju samma yta, men i flera plan. Bostadsrätten beboddes först av ett par utan barn. Nu bor familj med två barn, så på det sättet kan man säga att nyttjandegraden ökat.

Styrelsen känner till detta (genom bl a min förfrågan) och säger att det sker många ombyggnader i huset och det har gått bra. Verkar alltså vara valfritt, trots att det i stadgarna står att man ska meddela styrelsen. Ombyggnaden kräver inte bygglov.

Kan bostadsrättsföreningen hamna i juridiska besvärligheter? Jag tänker bl a på fastighetsskatt o dyl, om det framkommer att boendeytan är större än vad den var i nybyggnationen år 2000?
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-01-02, 22:05
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 243
Standard Ändring andelstal

Om det bara gjorts ombyggnader internt i lägenheten utan att dess ytterväggar eller tak flyttats, så bör det inte föranleda någon ändring av andelstalet som jag ser det. Det hade varit en annan sak om lägenheten utökats genom att helt nytt utrymme tagits i anspråk, men så har ju inte skett i detta fall.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-01-03, 11:55
Astrid Holmqvists avatar
Astrid Holmqvist Astrid Holmqvist är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2008
Ort: Östermalm, Stockholm
Inlägg: 10
Standard Grundandelstalet räknat på drygt 82 kvm

Eftersom takhöjden i denna lägenhet är cirka 5 meter, så blir det i stort sett en bostadsrätt i två plan.
Loften leds upp av två trappor och två rum med fönster och takhöjd över 2 meter.

Är det verkligen så att detta inte då räknas som boendeyta? Trots att det nu bor en hel familj i lägenheten = 3,5 rum och nyttjandet (vattenåtgång, slitage m m i fastigheten) måste ha ökat jämfört med 1 r o k (ett parboende) från början då andelstalet räknades?

I mäklarannonsen stod det drygt 90 kvm som boendeyta, men grundandelstalet är räknat på drygt 82 kvm. Jag vet inte vad det står för kvm-yta i köpeavtalet. Jag undrar alltså fortfarande. Är inte säker på att uppgifterna stämmer just här, men har fått så många olika svar och det kan så klart bero på hur denna uppgradering av bostadsrätten skett.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-01-03, 12:40
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Vad räknas som väsentlig förändring?

Boendeyta är ett nytt begrepp för mig. Inbegriper det hyllplan i garderober och skafferier också? Man bor ju även där.

Nu för tiden bygger man hus utan förvaringsmöjligheter för bostadsrättshavare i vind och källare. Sådana utrymmen fanns alltid förr, men räknades inte in i bostadens yta. Dessa biytor kunde dessutom variera i storlek utan att detta påverkade andelstalet.
Många hyr idag extra utrymme hos "Shuregard" p g a detta ändrade byggnadssätt.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Astrid Holmqvist Visa inlägg
Att styrelsen inte känner till ombyggnaden förstår vi redan inte är korrekt eftersom styrelsen ska tillfrågas vid väsentlig förändring.
Känner styrelsen till ombyggnaden eller inte? Nej, det anses inte som väsentlig förändring.
Man kan stänga av sitt vardagsrum med en vägg utan dörr. Det innebär inte att man får mindre andelstal pga detta, även om "boendeytan" minskar.

Antalet personer i hushållet påverkar inte andelstalet. Då skulle man bli tvungen att skriva om andelstalen vid nästan varje omsättning. Och även om det skulle råka födas eller avlida någon person i hushållet.

Man kan inte ha särskilda regler för hur man sätter andelstalet för olika bostadsrätter. Alla måste behandlas efter samma regler i samma bostadsrättsförening. Olika bostadsrättsföreningar kan ha olika beräkningsgrunder, som väderstreck, höjd över havet, eldstäder osv. Eller, vilket jag förordar, endast efter antal kvm.

Jag förstår att du anser detta vara en speciell situation med de 5 meter takhöjd. Kanske har de ökat andelstal pga detta. Kanske ska dessa utökade kvm anses vara biyta, som en balkong, uteplats eller liknande.

Det enda jag kan föreslå är att du skriver en motion till stämman där du kräver att hela andelsfördelningen i bostadsrättsföreningen ska göras om. Där man bestämmer hur reglerna för andelsfördelningen ska se ut. Vad som är biyta och vad som inte är det.

Då måste man utgå från den situation som råder idag och efter vilka premisser dina grannar inköpt sina lägenheter. Förmodligen kommer detta inte att ändra på rådande situation men kan vara bra om det finns andra som vill eller kommer att göra samma sak i framtiden. Dessa kan då få ökat andelstal efter att din motion gått igenom.

Man kan inte bestämma särskilda regler för en enskild bostadsrätt. Man kan inte få ändrat andelstal för att man bygger eller river i sin lägenhet oavsett hur länge hantverkarna håller på.

Det är inte rätt (även om det förekommer) att ha ett totalt andelstal som överskrider eller underskrider 100%. Därför påverkas alla bostadrätter vid en omräkning av andelstalen varje gång detta görs. Då ska alla lägenheter räknas om efter alla de regler som gäller för andelstalets bestämmande. Det kan ha förekommit andra ändringar i andra lägenheter som måste beräknas.

För övrigt "stjäl" trappor snarare boendeyta, än tillför. Man "bor" faktiskt på väggarna också och till och med i taket. Men vi räknar inte med väggarna och taket när vi bestämmer lägenhetens storlek utan endast golvytan.

Jag förstår att du anser att de fått ett golv på sin nya yta. Men vad använder de det till? Sover de där? Då är risken att det anses vara ett "sovloft", av exempelvis Hyresnämnden. För sovloft ökar man inget andelstal. Det kommer att bli ett delikat dividerande mellan advokaterna om vad som är ett sovloft eller inte. Det finns säkert en hel del arvoden att kunna räkna in för advokaterna innan detta är löst.


En bärande konstruktion är en bärande konstruktion. En innervägg är en icke bärande konstruktion, när det inte är en bärande konstruktion.

Det är vanligt att en trappa leds längs väggen vilket i hög grad påverkar boendet.

Boendeyta och boyta är två skilda saker.

I denna BRF verkar inte styrelsen anse att detta är en väsentlig förändring, enligt vad Astrid skrivit i sina inlägg;
Citat:
Ursprungligen skrivet av Astrid Holmqvist Visa inlägg
Styrelsen känner till detta (genom bl a min förfrågan) och säger att det sker många ombyggnader i huset och det har gått bra. Verkar alltså vara valfritt...
Det är styrelsen, eller eventuellt stämman i sista hand, som bestämmer vad som är väsentlig förändring om inget annat stadgats.

Senast redigerad av Admin: 2014-08-24 klockan 12:04. Anledning: För övrigt
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-01-03, 14:48
Francois Francois är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: tyresö
Inlägg: 803
Standard Kan andelstal ändras om boyta ändras?

Boyta är ett viktigt bregrepp. Det är boytan som är grund för den största delen av årsavgiften.
Att det är komplicerat att ändra andelstal tillför inget i debatten. Att man bor på väggarna eller annan sån trams hör inte hit.

Astrid vill gärna veta FAKTA om andelstalet kan ändras när man ändrar boytan.

Vi vet i alla fall att boytan är grund för att beräkna årsavgiften.
Sen har kommunen koll på varje lägenhets boyta, tror jag. Jag tycker att du borde kolla med kommunen om bostaden nu officiellt har ökat bostadsyta. Jag har för mig att kommunen har ritningarna på alla bostäder.

Stämman borde ta ställning om eventuella ökade månadsavgift.

Loft kanske inte räknas som ny golvyta?

Medlemmar ska fråga styrelsen om lov för att lägga till/ta bort inneväggar. Detta kallas "väsentlig ändring" och regleras enligt bostadsrättslagen, kapitel 7, paragraf 7:
7 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).


Ändrad 2003-02-18 gm SFS 2003:31, ikraft 2003-04-01, överg.best
.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-01-03, 14:58
Astrid Holmqvists avatar
Astrid Holmqvist Astrid Holmqvist är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2008
Ort: Östermalm, Stockholm
Inlägg: 10
Standard Boarea och boendeyta

Boarea och boendeyta är nog i stort sett samma begrepp; Hur mäter man bostadsytan?

Styrelsen har bl a via min och andra grannars förfrågan blivit insatt i vad som pågår, men bostadsrättshavaren har inte tillfrågat styrelsen, vilket ska göras enligt stadgarna.

Om man ökar sin boarea i en lägenhet, vad gäller då avseende månadskostnad (= baserad på kvm = boende, vattentillgång, gemensamma kostnader i huset)?

Det har tillkommit minst 2 - 3 rum, som används till vad rum brukar användas till, sova, pyssla, lyssna på musik, mm.
Eftersom mäklarens uppgift om boarea var mycket högre än ursprunget, och övriga bostadsrätter i bostadsrättsföreningen med den boarean har mycket högre månadskostnad, blir det lite klurigt.

Jag har nu fått förklarat jättebra vad som gäller andelstal, och jag tror inte att andelstalet ändras. Själva ytan i huset i våningsplanet har inte förändrats, bara boaren. Jag vet inte vad andelstalet baseras på i vår brf, kanske utsikt - ena sidan vetter mot ett vackert skogsområde och en fabrik åt andra sidan - samt vilket våningsplan. Visst kan jag fråga vår styrelse om det, men nu har jag fått beskrivet för mig vilka faktorer som kan påverka andelstalet.

Jag vill inte att vår bostadsrättsförening hamnar i "besvärligheter". Känner till exempel när det blivit juridiska och ekonomiska problem när det uppdagats att bostadsrätternas yta inte stämmer överens med det som varit dokumenterat att månadskostnaden baserats på. Men det har varit i gamla fastigheter där mätningarna kanske gjordes för länge sedan och inte var tillförlitliga.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-01-03, 15:32
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Olika BRF:r kan ha olika kriterier för hur andelstal beräknas

Jag tycker också att det är en intressant fråga. Exempelvis detta att olika bostadsrättsföreningar kan ha olika kriterier för hur andelstalen beräknas. Förryckt enligt min åsikt. Detta borde regleras genom Lagen.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Astrid Holmqvist Visa inlägg
Om man ökar sin boarea i en lägenhet, vad gäller då avseende månadskostnad (= baserad på kvm = boende, vattentillgång, gemensamma kostnader i huset)?
Det har tillkommit minst 2 - 3 rum, som används till vad rum brukar användas till, sova, pyssla, lyssna på musik, mm.
Vad det gäller vattenåtgång förstod jag inte att det tillkommit fler våtutrymmen och vattentappställen. Om det inte är det du menar, utan istället att det är fler personer som bor i bostadsrätten.

Det finns en regel som säger att varje person som bor i en lägenhet ska ha ett eget utrymme av 13 kvm (storleken kan ha ändrats sedan jag läste denna regel). Det innebär att i en 130 kvm stor lägenhet kan 10 personer bo. Det finns mig veterligen ingen lag eller regel som reglerar hur många personer som får bo i varje rum, utan det baseras på kvm.
Så dina grannar kan vara lika många trots att det saknas innerväggar, utan att andelstalet kan förändras av den orsaken.

Det här med två, tre rum förstår jag inte riktigt? Grundandelstalet är baserat på 82 kvm men den verkliga storleken är nu ca. 10 kvm större. Det betyder rum med en storlek som varierar mellan 3 och 5 kvm. Det är väldigt små rum.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-01-03, 16:06
Francois Francois är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: tyresö
Inlägg: 803
Standard Ta bort/lägga till icke bärande väggar

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
En bärande konstruktion är en bärande konstruktion. En innervägg är en icke bärande konstruktion, när det inte är en bärande konstruktion.
Har inte nämnt nåt om bärande eller icke bärande väggar.

Även för att ta bort/lägga till icke bärande väggar ska medlemmar fråga styrelsen.
Att styrelsen inte verkar bry sig och verkar nonchalant med ombyggnationer som medlemmarna gör, betyder inte att ombyggnationerna inte är väsentliga.


Det är i alla fall inte lägenhetsytan längst ner som är grund för avgiften. Det är boendeytan (eller boyta). I min bostadsrätt (ett parhus) har jag 2 våningar, 55 kvm på undervåningen och 55 på övervåningen, och jag betalar mer i avgift än de som har 70 kvm på ett enda plan. Självklart!

Senast redigerad av Admin: 2012-02-20 klockan 14:21.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Högre insats för bostadsköp - Sveriges Radio Admin Senaste Nytt 0 2010-02-18 05:27
Mitthem vill bygga högre hus i Skönsberg Admin Bostadspolitik, bostadsbyggande, priser, utveckling 0 2009-03-16 18:41
Låg ränta ger högre bopriser Admin Bostadspolitik, bostadsbyggande, priser, utveckling 0 2009-03-11 12:52



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:17.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare