Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                            Skriv motioner!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2018-10-23, 12:41
Tomas1234567 Tomas1234567 är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 20
Standard Avsättning för framtida underhåll via avgifterna

Jag sitter med vår förenings balans- och resultaträkning och försöker komma fram till hur vi ligger till med avsättning via årsavgifter för underhåll. Tidigare styrelser har uttryckt en strävan om att vi borde minska våra lån, men detta har man till synes inte riktigt lyckats med. 1998 hade vi lån på 3,9M, 2017 låg vi på 4,4M. Vi amorterar runt 2-3 %/år. Alla nya lån under dessa 20 år har gått till planerade underhåll (nytt tak, nya portar, lägenhetsdörrar, avvattning samt asfaltering av gård etc.). Inom en ganska snar framtid har vi tre hissar som behöver moderniseras (320k/styck), isolering av vind/tak för att stoppa isbildning samt i ett något längre perspektiv (kanske 15 år), 18 st balkongplattor som behöver gjutas om.

Här kommer min fråga, kan man räkna ut avsättning till framtida UH så här?

Jag tar förra årets vinst, lägger till våra 2 underhållsposter i resultaträkningen (underhåll fastighet samt underhåll hissar), samt att jag även lägger tillbaka bokföringspengarna ”avskrivning” vilket ger mig en summa på 346.000:-. När jag delar detta med våra 1400 kvm får jag (litet överraskande…) 257:-/kvm/år. Gör jag samma kalkyl fast med budgeten istället blir det något mindre, 211/kvm/år. Tittar jag på dessa ”nyckeltal” så känns det inte som att vi behöver ”ta ut mer”, men vi står ju och stampar med lånebilden. Vi råkar inte ut för några överraskningar vad det gäller driftskostnaderna vill jag även tillägga.

Tacksam för synpunkter, alternativa beräkningsmodeller och andra funderingar som ni vill dela med er av.

/Tomas
Svara med citat
  #2  
Gammal 2018-10-23, 14:26
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 048
Standard

Eftersom era lån gått åt fel håll sedan 1998 så innebär det att allt utfört underhåll sedan dess som gjorts för lånade pengar (skillnaden i ditt exempel är ju + 500 000 kr) - det har ni inte börjat betala ännu.

Dessutom har du lånesumman du startade med 3,9 miljoner, vad avser denna? Är det köp av huset/bildandet av föreningen eller är det också underhåll som ni gjort men ännu inte börjat betala av?

Det första ni behöver göra är alltså att besluta hur ni hanterar dessa gamla skulder. Det blir ju väldigt konstigt te x om det visar sig att en del av befintliga skulder avser något av det ni nu planerar att göra i närtid - då kommer ni ju hamna i det läget att en generations medlemmar betalar för samma underhåll två gånger. Ganska vanligt inom brf, men helt puckat givetvis. Och dyrt eftersom räntekostnader tillkommer varje dag hela året ända tills skulden är betald.

Räkna först ut hur snabbt rimligt ni skall bli av med befintliga skulder. Här måste det alltid till en kompromiss mellan föreningens vilja (skulden för utfört underhåll skall betalas omgående) och medlemmarnas förmåga att betala av utan att styrelsen hugger fötterna av vars och ens privatekonomi.

Snabb gissning är att ni är 36 lgh, säg att ni betar av gamla lån på 15 år då skulle det bli 679 kr/mån/lgh. Justera siffrorna efter hur det verkligen ser ut och er ambition.

Nästa pilsner är att säkerställa att resurser ackumuleras framåt så att kommande underhåll går att betala. Jag ser i det du tagit upp ungefär 3 miljoner i behov, lägg till övrigt underhåll lika mycket och ett perspektiv på 20 år för att få med balkongerna så blir det 6 000 000 kr/20 år/36 lgh/12 månader = 694 kr/månad. (justera även dessa siffror utifrån verkligheten).

Behov per år just nu till underhåll (att utföra och redan utfört ej betalt): 679 kr + 694 kr X 12 X 36 = ca 600 000 kr/år

Nu har du ett belopp. Nu kan du gå till resultaträkningen och göra följande uträkning:
Redovisat resultat minus underhåll minus reparationer minus avskrivningar.
Resultatet av beräkningen skall för att allt skall gå ihop bli 600 000 kr. Blir det inte det, så lägg in höjningar av intäkterna kan vara avgifterna, parkeringshyror et c. Är ni långt ifrån så höj stegvis under 2-4 år så att ni hamnar rätt.

I fortsättningen behöver ni endast justera underhållssumman med några års mellanrum utifrån inflationen. Jag brukar lägga på 5-10 % ca vart 4: e år eller så, då ligger man hyffsat rätt.

Märker ni efter ett antal år att det inte går ihop, öka ytterligare. Hela underhållsbeloppet (Här just nu: 600 000 kr) skall omföras via yttre fond årligen oavsett hur mycket ni faktiskt använt just det året. På så sätt kommer till slut yttre fonden stämma rätt bra och ni kommer ha god hjälp av den vid er ekonomiska planering och budget.

Man kan bakräkna alltihop för att se att det funkar. Max 10 år bakåt är vettigt, längre serier så gör penningvärdesförsämringen att siffrorna blir tveksamma att förlita sig på.

Bakräkning: Tag 10 års årsredovisningar och lägg ihop alla avsättningar ni gjort till yttre fond. Lägg också ihop alla kostnader ni haft för underhåll. Dessa summorna kommer aldrig att stämma exakt, men de skall harmonisera hyggligt över tid. Det kan skilja dramatiskt ifall ni haft ett riktigt stort underhåll inom perioden - det är ok, men skiljer det mycket trots rätt normala år så betyder det att ni avsatt för lite (och alltså att era intäkter troligen är för låga).

Lycka till!
Svara med citat
  #3  
Gammal 2018-10-24, 07:18
Tomas1234567 Tomas1234567 är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 20
Standard

Tack Harald.

Detta blir ju ett beskt piller att försöka få ner, räcker nog inte med "en pilsner". Lånen tror jag till största delen härstammar från en hissinstallation (i tre trapphus som sågats upp och där man missat nåt statligt bidrag har jag hört om) och ett stambyte. Huset är från -53 och har varit BRF hela tiden.

Tyvärr är vi bara 20 lgh, med intäkter på knappt 900k så om jag tänker och räknar som du gör i exemplet skulle vi få höja avgiften med 100% (f.n. 629/kvm). Jag får smälta detta och försöka hitta/presentera en långsiktig plan som i alla fall leder oss framåt.

/tomas
Svara med citat
  #4  
Gammal 2018-10-24, 11:34
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 048
Standard

Jag tänker så här:

All hus kommer över tid att ha rätt lika kostnader för underhåll och drift. Visst att det skiljer lite på olika typer av hus, en del drar lite mer värme och en träfasad kräver oftare underhåll än en tegelfasad men ändå - tar du tillräckligt långt tidsintervall - säg 50 år - slår ihop alla kostnader och sedan delar med år/lgh/månad så kommer det inte skilja mer än ett par tior på månadsavgiften för olika hus.


Så vad är det då som gör att du i en förening betalar 2 000 kr/månad och en annan 4 000 kr?

Jo det ena är givetvis att avgiften inte är jämt fördelat över tiden. Några generationer boende skor sig helt enkelt på andra generationers boende genom att inte betala sin del, vilket höjer priset för nästa generations medlemmar för att det skall gå ihop. Totalt så blir det lika pengar ungefär ändå över tid.

Men detta är bara drift och underhåll! Det som på riktigt och i verkligheten gör att det blir skillnad är ju räntekostnaderna! Föreningen som betalar "baklänges" och i efterhand kommer ju ha 20-60 % högre avgiftsuttag över 50 årsperioden för den föreningen betalar ju även en j-a massa räntepengar.

Så det är egentligen bara här den riktiga kampen finns om man vill ha ett bra boende till lägre pris över tid. Ta in pengarna i förväg.

Du säger 100 % avgiftshöjning. Det lär ni ju behöva genomföra över några år te x 4 år à 25 %. Men resultatet blir ju rätt bra:

Från och med nu går inte föreningen back längre och all tid efter dessa höjningar kommer ni behöva höja mindre än de flesta andra föreningar. Alltså kommer skillnaden i avgift att ätas upp - får vi ökande låneräntor så kan det gå ganska snabbt.

För olika medlemmar kommer det se lite olika ut. Men för de flesta så kommer det bli rätt bra. Bodde du t e x 5 år innan med för låg avgift, och sedan 5 år till med jmf för hög avgift . ja då kommer du i snitt ha betalt i stort sett normal avgift.

Köper du in dig till den högre avgiften så lär du bli omgående kompenserad med ett lägre pris för bostadsrätten.

Säljer du och får sämre betalt ja då är du kompenserad genom att du betalt in för lite varje månad ett antal år. Du har redan fått en del av vinsten så att säga.

Skatteeffekter (kapitaltillskott) och värdehöjande underhållsåtgärder väger ytterligare till vars och ens fördel i processen.

Några få kommer givetvis att förlora (som säljer snart efter stora höjningar eller som köper in sig strax före och bor kort tid). Men föreningen skall göra det som är bäst för majoriteten och säkra värdet över tid - inte stirra sig blind på enstaka medlemmars bostadsrättskarriärer.

Alternativet kan du ju också göra, ge fan i att ta in de pengar som krävs och höja lånen. Då vet du med 100 % säkerhet att efter 50 år har i stort sett alla i genomsnitt förlorat, för att några få en gång för länge sedan inte skulle behöva betala vad det faktiskt kostade att bo.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2018-10-24, 20:05
Garfunkels avatar
Garfunkel Garfunkel är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 501
Standard Herre jösses! Vet du inte hur ni redovisar?

Citat:
Ursprungligen skrivet av Tomas1234567 Visa inlägg
ägga.

Tacksam för synpunkter, alternativa beräkningsmodeller och andra funderingar som ni vill dela med er av.
Svårt att ha synpunkter, då du INTE anger vilket redovisningssystem ni antog 2014!

K2 eller K3?

Däri har du svaret!
Svara med citat
  #6  
Gammal 2018-10-26, 16:51
Erik Albert Erik Albert är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2015
Inlägg: 138
Standard

Om man tittar på lite slumpvis utvalda årsredovisningar så finner man en uppsjö av olika kreativa lösningar, vilket gör det mycket svårt för en vanlig köpare av en bostadsrätt att skaffa sig en pålitlig bild av föreningens ekonomi. Av bl.a. dessa skäl tillsatte regeringen 2015 en utredning om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden. Den resulterade i ett betänkande 2017 som sen gick ut på remiss.

Vad hände sen? Valet 2018 närmade sig och utredningen begravdes hos Justitiedepartementet. Orsakerna kan ha varit att betänkandet mynnade ut i förslag som inte gillades av de stora organisationerna Bostadsrätterna, HSB, Riksbyggen och FAR. Förslaget innebar att man skulle gå över till K3 vilket hade lett till stora avgiftshöjningar och större svårigheter för byggbolagen att ta ut höga priser på bostadsrätterna.

Trots bankernas motstånd föreslogs inget definitivt förbud till negativa resultat. Bokföringsnämnden skulle få i uppdrag att utarbeta riktlinjer för detta.

Vad har då hänt sen dess? Utredningen sover sin törnrosasömn hos Justitiedepartementet och det återstår att se om en kommande regering (när vi nu får en sådan) vill ta tag i de förslag som utredningen ledde fram till. Under tiden gör de flesta föreningar allt för att hålla nere avgifterna genom att använda löjligt långa avskrivningstider och genom att ha återkommande underskott i resultaträkningen.

Så här kan det låta i en slumpvis utvald förening: "Föreningen har valt att följa likviditetsbudget då det i nuläget inte finns några hinder för en bostadsrättsförening att uppvisa negativt resultat..." Då slipper man alltså att höja avgifterna och hoppas hålla uppe värdet på bostadsrätterna.

Min gissning är att man inte lagstiftningsvägen kommer att ändra på detta utan man även i fortsättningen kommer att se en mängd olika "kreativa" lösningar för att hålla nere avgifterna. Och det är inte alltid lätt att genomskåda en kreativ bokföring. Vad blev det då av det stärkta konsumentskyddet? Inte mycket.

Det verkar inte finnas någon ärlig vilja att avsätta riktiga pengar till underhåll. Enstaka undantag finns naturligtvis. Jag börjar därför luta mer och mer mot att man ska låta föreningarna göra som de vill.

Och varför ska just bostadsrättsinnehavare skyddas på olika sätt. En spekulant på en villa får ju själv stå sitt kast. Han eller hon kan ta hjälp av en byggnadsinspektör om man vill. Att köpa en bostadsrätt kostar ju lika mycket som en villa idag. Ta därför hjälp av en kompetent sakkunnig både när det gäller teknik och ekonomi och låt priset spegla skicket på bostadsrätten och föreningens ekonomi.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2018-10-26, 19:07
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 048
Standard

Ett välformulerat inlägg!

Jag är dock mer positiv till att vi till slut verkligen kommer få vettigare regleringar i branschen. Vi måste bara krascha först. Efter en rejäl smäll så blir det politiskt gångbart att plocka fram utredningen igen och fatta nödvändiga beslut.

Likt hände efter 90-tals krisen. Tog ändra fram till 2007 innan alla nya lagar och regleringar var på plats, men de kom.

Synd om de som åker med ner i blodbadet bara.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2018-10-26, 19:48
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 300
Standard

Här finns har ingenting jag kan klaga på. Jag väntar också på kraschen jag med och gör vad jag kan. Jag är kvar i analys av 1930 års beslut. Skriv och berätta för mig vad ni vet. ��
Svara med citat
  #9  
Gammal 2018-10-27, 10:08
Garfunkels avatar
Garfunkel Garfunkel är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 501
Standard Ibland är inte verkligheten som många tror!

Citat:
Ursprungligen skrivet av Erik Albert Visa inlägg

Det verkar inte finnas någon ärlig vilja att avsätta riktiga pengar till underhåll.
Vad är avskrivningar om det inte är riktiga pengar till ”underhåll”?
Svara med citat
  #10  
Gammal 2018-10-27, 18:39
Tomas1234567 Tomas1234567 är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Mar 2018
Inlägg: 20
Standard

Jag klistrar in den här för mitt eget komihåg.

http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=12364
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Reservfond - principer för avsättning Ulrik Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 10 2018-03-07 18:25
Indexreglerad avsättning till Yttre Fonden i stadgarna? Arcarius Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 1 2014-09-17 22:37
Avsättning till underhållsfond balis Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 24 2014-04-22 12:39
Avsättning till yttre reparationsfond i brf ejekonom Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 9 2013-01-10 23:41
Ingen avsättning till yttre reparationsfond i brf Bali Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 16 2011-06-06 20:19



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:38.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare