Balkongbyggnation

[Kluven]

Vår brf ska bygga balkonger. Huset är 4 våningar högt. Efter mkt om och men, en extrastämma med 2/3 majoritet för balkongbygge samt en runda i hyresnämnden så är bygglovet nu klart med villkoret att balkonger byggs i hela vertikala rader. Hyresnämnden tog beslut i juli i år.

I 2013-års årsredovisning står att om beslutet från extrastämman godkänns av hyresnämnden så kan medlemmar som vill KÖPA balkong på vån 1, 2 och 3.
(På ett seperat bygglov finns även franska balkonger till dem som bor på nedre våningsplanet samt på gaveln men intresset för dessa balkonger är oklart).
Vidare står i årsredovisningens "förväntade framtida utveckling": Pga bygglovets krav på hela vertikala rader så planerar föreningen att bygga några balkonger utan dörr som bostadsrättsinnehavaren kommer kunna köpa och komplettera med en balkongdörr vid senare tillfälle. (Detta är väl vad som brukar kallas för blindbalkonger?)

Nu i september så står det plötsligt på portarna i samband med att man kallar till infomöte om balkongbygget att föreningen ska bekosta balkongerna.

Det rör sig om ca 110 balkonger så det är ingen liten kostnad för föreningen att ta. Föreningen har lagt om sina lån så att det totala låneKOSTNADEN blir lägre än vad den var 2013 trots att man tar nya lån för balkongbygget.
(Som jag tolkar det: lånen ökar men pga av bättre räntevillkor så kostar lånen inte lika mkt, i dagsläget. Men vad händer om 10 år? Eller när räntorna går upp?)

Vi som bor på nedre botten vill såklart inte vara med och bekosta balkonger som kommer nyttjas enbart av enskilda bostadsrättsinnehavare. Vårt ljusinsläpp blir sämre, våra lägenheter riskerar att sjunka i värde pga balkongerna ovanför. Att balkongbygget ändå blir av är klart iom beslutet från hyresnämnden men det vi på nedre botten opponerar oss mot är att föreningen ska bekosta alla balkongerna.

Denna finansieringslösning kom man fram till, enligt styrelsens ordförande på infomötet, då man nu insett att kravet på hela vertikala rader ställer till det då inte alla kan/vill/har möjlighet att bekosta sin egna balkong.

Får styrelsen fatta beslut om sådant här själva eller krävs extrastämma? Är ju en ganska stor summa pengar det rör sig om.

Dessutom måste väl detta strida mot likhetsprincipen, då vissa medlemmar gagnas rejält av finansiering medan en minoritet (1/4 bor på nedre plan) får vara med o betala för saker som egentligen tillhör varje enskild bostadsrättsinnehvare att bekosta?

Hur ska vi på nedre botten gå vidare? (Det räckte inte att gå till infomötet o hävda orimligheten i deras finansieringsförlslag eftersom det bara var ett infomte och inte heller tyckte de att en extrastämma behövdes).

Vi kan ju enkelt samla ihop namnunderskrifter från 10% av medlemmarna och begära en extrastämma som ska behandla finansieringsfrågan men vad händer då om 2/3 (majoriteten) tycker att finansieringsförslaget som finns i dagsläget (dvs föreningen betalar) är bra?
För givetvis kommer ju 2/3 tycka det är bra iom att de kommer få en gratis balkong!

Ska väl tillägga att vad gäller framtida underhåll så finns det tankar om att höja avgifterna för de med balkong samt ev. justera andelstalen för lägenheterna som kommer få balkong så där känns allt ok.

[Harald]

Jaha, hur har föreningen tänkt snöröja dessa "blindbalkonger" om det kommer mycket snö?

Rätt är att balkonginnehavarna bekostar sin egen balkong, och att de som inte vill vara med hoppas över. Det blir raka vertikala rader ändå, men det kommer fattas balkong här och var. Ingenting konstigt med det, så ser mängder med hus ut.

Ni som nu protesterar, kan lätt hävda likabehandlingsprincipen, och kräva extrastämma.

Alternativet kan ju vara att alla som inte får balkong, istället får motsvarande summa in på sitt konto. Men det är en dålig affär för alla, mycket bättre att var och lånefinansierar på egen hand.

[Kluven]

Men det blir inte "hela" vertikala rader?
Är det OK att frångå det kravet i bygglovet?

Om vi kräver extrastämma så får inte stämman rösta om beslut som kränker likhetsprincipen.
Men eftersom vi är oeniga om huruvida likhetsprincipen går att tillämpa så kommer det sannolikt ske en omröstning om finansieringen och då kommer ju alla med en framtida balkong rösta för att finansiering ska gå till så att föreingen betalar.

Hur går vi vidare då?

[Gusten]

Skulle det bli ett stämmobeslut om att föreningen bekostar balkonger till endast vissa medlemmar, så kan ju en möjlighet vara klander av stämmobeslut i domstol.
Kanske genom en grupptalan där flera delar på rättegångskostnaderna.

Men inför omröstningen kan man ju ta upp detta att det inte är okej att föreningen betalar balkong för endast vissa medlemmar.
Då kanske flera avstår från att rösta till sin egen fördel så att förslaget inte får majoritet.

[Harald]

Stämman får inte fatta ett beslut som är ämnat att ge fördel åt en grupp medlemmar, på bekostnad av en annan grupp. Alltså blir ett sådant stämmobeslut per automatik omedelbart ogiltigt.

En styrelse som ändå följer ett sådant beslut, gör fel och kan stämmas i tingsrätt.

Det finns alltså, med Gustens inlägg i beaktande, flera vägar att gå för att rätta till ett sådant fel.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Kluven

Nu i september så står det plötsligt på portarna i samband med att man kallar till infomöte om balkongbygget att föreningen ska bekosta balkongerna.

Om jag förstått dig rätt så har bygge av balkonger dragits i Hyresnämnden.
- Mellan vilka parter? Vilka var närvarande?
- Vad står i protokollet (som jag förutsätter att samtliga bostadsrättshavare fått en kopia av) från Hyresnämnden?

Vilka stämmobeslut i frågan har tagits i föreningen om balkongbygget, med exakt vilken lydelse?

Därefter har förutsättningarna ändrats och istället för att var och en sjäv bestämmer om denne vill ha en ny balkong och betalar för balkongen, helt med egna medel, så har styrelsen tagit sig friheten att (utan beslut av föreningsstämma) bestämma;

1. vem som ska få vilken typ av balkong (med balkongdörr för alla).
   
2. att bostadsrättsföreningen ska ta kostnaden för att bygga 110 balkonger (utan justering av andelstal).

Det ser jag inte att styrelsen har befogenhet att besluta om på egen hand.
Om inte en ändring av andelstal, med konkreta uppgifter (antal procent för respektive bostadsrättshavare) om detta, ingått i stämmans beslut så har inte nödvändiga förutsättningarna givits för att kunna ta ett beslut om att bygga balkonger. Att justera andelstalen i efterhand pga balkongbygget är en absurd tanke, och lär inte ens bli möjlig att genomföra här.

Ursprungligen skrivet av Kluven

Ska väl tillägga att vad gäller framtida underhåll så finns det tankar om att höja avgifterna för de med balkong samt ev. justera andelstalen för lägenheterna som kommer få balkong så där känns allt ok.

Nej, det är så långt från ok som det kan vara. Det fungerar inte så i en brf.

Ursprungligen skrivet av Kluven

Föreningen har lagt om sina lån så att det totala låneKOSTNADEN blir lägre än vad den var 2013 trots att man tar nya lån för balkongbygget.

Inte relevant för frågan.
Dessutom så, om föreningen lagt om lånen utan balkongbygge så hade bostadsrättsföreningen alltså haft en bättre ekonomisk ställning jämfört med tidigare?

Ursprungligen skrivet av Kluven

Vi som bor på nedre botten vill såklart inte vara med och bekosta balkonger som kommer nyttjas enbart av enskilda bostadsrättsinnehavare.

Självklart inte.
Det finns liknande fall här i forumet och alldeles särskilt ett fall (men oklart hur det slutade, om det ens är avslutat).

Ursprungligen skrivet av Kluven

Att balkongbygget ändå blir av är klart iom beslutet från hyresnämnden men det vi på nedre botten opponerar oss mot är att föreningen ska bekosta alla balkongerna.

Förutsättningarna har ändrats och det beslut som tagits i Hyresnämnden saknar därför betydelse.
Du kan själv anmäla detta till Hyresnämnden för medling.

Ursprungligen skrivet av Kluven

Denna finansieringslösning kom man fram till, enligt styrelsens ordförande på infomötet, då man nu insett att kravet på hela vertikala rader ställer till det då inte alla kan/vill/har möjlighet att bekosta sin egna balkong.

Men är det inte självklart för alla och envar att det skulle bli resultatet!!!???
Om bygglovet kräver hela vertikala rader av balkonger, vilket styrelsen använder som argument för att ändra förutsättningarna, så begriper väl alla att det inte går att lösa genom att varje bostadsrättshavare bestämmer hur denne vill ha det.

Ursprungligen skrivet av Kluven

Men det blir inte "hela" vertikala rader?
Är det OK att frångå det kravet i bygglovet?

Kanske inte så troligt att föreningen kan göra något annat än vad bygglovet säger.
Kontakta byggnadsnämnden och fråga.

Vad exakt står det i bygglovet (som väl alla medlemmar fått ta del av)?


PS.
Gör det gärna lite enklare att svara på dina frågor genom att fylla i din profil i forumet.

[Harald]

Jaha, nu skall jag försöka bifoga en bild här, får se om det fungerar...

Bilden tag jag nyss, det är en Brf i mitt område som i år byggt balkonger på sitt hus. Som synes är balkongerna belägna i raka vertikala rader, men alla medlemmar har inte byggt balkong.

Man söker alltså bygglov för balkonger till ALLA, sedan bygger man de som är med och betalar, därefter lämnar man in handlingar till SBK för begäran om slutbevis: "Vi har byggt med stöd av bygglov XXXX och här är resultatet".

Har aldrig varit med om att detta inte skall gå bra.

[Admin]

Ser lite lustigt ut med balkonger fördelade på detta sätt, men valfrihet är naturligtvis bra.

Måste inte Stadsbyggnadskontoret veta vad det är de tar beslut om, dvs om det det är balkonger i hela rader eller om det riskerar bli "tomma hål" lite här och var?
Jag menar, det kanske fungerar bra på vissa ställen med blandat balkong och utan balkong, medan det på andra ställen (och för vissa hus) krävs en mer symmetrisk bild?

[Harald]

Per definition så är ett bygglov en handling som talar om vad du FÅR bygga.

Inte vad du MÅSTE bygga.

Däremot kan det villkoras, tex om du bygger balkonger, så skall de vara i RAKA VERTIKALA RADER.

Min bild är ett tydligt exempel. Men om ni lyfter blicken, så kommer ni upptäcka att det är tämligen vanligt, men inte alltid man ser det så här övertydligt. Allt beror på hur huset ser ut från början.

En knäpp sak med mitt exempel är dock att de valt olika typer av balkongdörrar, både enkla och dubbla förekommer. Det har jag nog inte sett förut. Det är absolut inte snyggt.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Harald

Däremot kan det villkoras, tex om du bygger balkonger, så skall de vara i RAKA VERTIKALA RADER.

OK, så bostadsrättsföreningen söker bara bygglov för att bygga balkonger, utan att behöva ange om det blir till alla eller bara för vissa.
Sedan kan byggnadsnämnden villkora detta med t ex att det ska vara raka vertikala rader.

I detta fall tolkar jag det som att ett sådant villkor (enl. styrelsen) beslutats av byggnadsnämnden;

Ursprungligen skrivet av Kluven

... så är bygglovet nu klart med villkoret att balkonger byggs i hela vertikala rader.

Styrelsen hade inte förutsett detta och för att ändå kunna bygga balkongerna ändrar styrelsen på egen hand förutsättningarna från tidigare stämmobeslut (som vi inte vet hur det formulerats) till att bostadsrättsföreningen tar hela kostnaden för balkonger till alla, där de på nedre plan får en annan typ (franska balkonger).
Dvs kostnaden för balkongerna fördelas på respektive bostadsrättshavares idag gällande andelstal, men - utan att ha med detta i förutsättningarna - med en eventuell framtida (vid okänd tidpunkt) okänd förändring av andelstal? Dessutom en ändring av andelstal som det är högst troligt att den inte kommer att genomföras.

I något läge hade styrelsen tänkt att föreningen skulle ta kostnaden för "blindbalkonger" (med tillhörande underhållsproblem), som det sedan skulle vara valfritt för respektive bostadsrättshavare (aktuell eller framtida) att "köpa" av föreningen vid valfri tidpunkt. Hur det skulle lösas på ett rimligt, rättvist och praktiskt sätt är för mig helt obegripligt och proceduren som beskrivs här känns oerhört amatörmässig och ogenomtänkt av styrelsen. Har det inte funnits någon alls med kompetens inom området (konsult kanske?) som varit involverad i detta?