Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-02-03, 16:00
Nybörjare Nybörjare är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Apr 2011
Ort: Stockholm
Inlägg: 309
Fråga Insats och upplåtelseavgift mm

Får styrelsen fritt disponera insats- och upplåtelseavgifter? De ska ju in i balansräkningen som bundet kapital. Vad som nu menas med det?

Jag trodde att åtminstone insatserna skulle användas till att amortera på lånen, som föreningen har. Och att istället för att ligga med flera miljoner i kassa/bank borde man amortera av på lånen, så pass att kassa/bank räcker till de ex.vis närmaste 3-4 månadernas utgifter. Dessa miljoner används också som argumentet att vi "har en mycket god ekonomi".

En fråga till: Underhållsfond ska ju också redovisas under bundet kapital. Det verkar ju logiskt... Men sedan har jag förstått att det inte alls behöver finnas något egentligt kapital ??? Är det till för att eventuella överskott i resultaträkningen inte ska rendera i lägre avgifter? Eller?
Vad betyder då "avsätta medel"? Om dessa medel finns under fritt eget kapital kan de med fel styrelse användas till helt fel saker, som inte har något med husets underhåll att göra.

Påpekas kan, att vi trots påstötningar, inte har någon riktig underhållsplan (enligt mitt sätt att se det). Den innehåller inte hälften av vad jag tycker borde vara med och det finns inga mängdberäkningar eller kalkyler.

Som alltid är jag så tacksam för svar från er som kan
Svara med citat
  #2  
Gammal 2013-02-04, 08:55
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 481
Standard

Citat:
Får styrelsen fritt disponera insats- och upplåtelseavgifter?
Dessa pengar finns ju inte i verkligheten, utan är endast hur en del av köpeskillingen en gång bokfördes. Pengarna (även om de står kvar i balansräkningen i evighet) är borta med vinden!

Kontanta medel (kassan) disponerar stryrelsen helt fritt så länge det handlar om löpande underhåll och reparationer, eller driftskostnader. Eller amorteringar.

Citat:
Underhållsfond ska ju också redovisas under bundet kapital. Det verkar ju logiskt... Men sedan har jag förstått att det inte alls behöver finnas något egentligt kapital ???
Läs bra tråd här:

http://hotpot.se/php/vb/showthread.p...derh%E5llsfond

Kort förklaring:

Det är bokföringstekniskt möjligt att avsätta till fond, även om pengar inte finns. Men det är ju att lura sig själv (och medlemmarna).

Enda anledningen till att avsättningen ligger EFTER redovisat resultat, är att avsättningen inte ännu är en kostnad. Så precis som du själv anar, så skall redovisat resultat räcka till fondavsättning.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2013-02-04, 14:02
Nybörjare Nybörjare är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Apr 2011
Ort: Stockholm
Inlägg: 309
Standard Lite mer kött på benen - Tackar ödmjukast

Tack Harald!

Men obevandrad, som jag är, fattar jag ändå inte riktigt. Så här är det/kan det vara:
Vi säljer en hyresrätt för 1.500.000 (1.000.000 insats 500.000 upplåtelse)
Kassa/bank fylls på med pengarna
Kanske 750.000 går till amortering av våra lån (ca 25.000.000)
En av mina funderingar var: Hur mycket av försäljningssumman bör/enligt praxis/enligt något annat, gå till att amortera? Eller är det helt upp till den styrelse som just då sitter vid rodret???

Några styrelseledamöter tycker det vore trevligt med fiberdragning i huset, "när vi har så mycket pengar och bra ekonomi. Och något särskilt stämmobeslut behövs väl inte"

Eller: Det finns en gammal offert på luftåtervinningssystem som landar på ca 2.000.000. Kanske finns det en energiutredning, kanske inte. Det lär ha funnits fler offerter, "men de har kastats".

Eller: Bygga om skyddsrummet/matförråden med Troax-burar. Offert på ca 500.000. Samtliga boende har "normala" vinds- eller källarkontor. Dessutom är trappan dit ner otroligt smal och brant.

Det är som om pengarna i kassa/bank vore ett kapital, som man inte behöver använda till husets löpande, periodiska eller planerade underhåll.

Kanske sitter jag helt i onödan och skriker mig hes på styrelsemötena.
Mina påpekande är ständigt:

Vi har ingen riktig underhållsplan
Vi har inte besiktigat huset (varken med eller utan någon mer kunnig)
Enligt stadgarna ska båda dessa punkter efterlevas.

Vi har ingen underhållsfond, trots att det står i våra stadgar.
Om det är så att man kan avsätta medel, som inte finns annat än på pappret förstår jag ingenting. Eller att det står att det finns X antal kronor i fonden, som inte alls finns. För mig låter det HELT VANSINNIGT!

Det är som om jag i min egen budget skulle skriva att landet behöver ca 5.500 per år i underhåll under en 10-årsperiod i en kolumn utan att lägga undan pengar till det. (taket behöver läggas om 2019 t ex). Och sedan låtsas att jag lägger undan pengarna. Vad förvånad jag skulle bli 2019 när taket ska läggas om och det är tomt i den fiktiva kassan.

Kanske är det så, att jag inte fattar vitsen med tankegångarna i det här.
"Gammaldags" är kanske rätt ord? Men det har fungerat för mig

Tacksam för lite mer info till en trögtänkt, protesterande styrelseledamot
Svara med citat
  #4  
Gammal 2013-02-04, 14:57
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 481
Standard

Hej nybörjare! Läste du tråden jag länkade till? Inläggen av "Resignerad" förklarar på ett mycket bra sätt.

Citat:
Hur mycket av försäljningssumman bör/enligt praxis/enligt något annat, gå till att amortera? Eller är det helt upp till den styrelse som just då sitter vid rodret???
Det är helt upp till sittande styrelse. Långsiktigt skall alla lån bort.

Citat:
Några styrelseledamöter tycker det vore trevligt med fiberdragning i huset, "när vi har så mycket pengar och bra ekonomi. Och något särskilt stämmobeslut behövs väl inte"
Stämmobeslut. Har ni 25 millar i lån, så har ni väl inte mycket pengar. Ni ligger ju där 25 miljoner back...

Både nya förrådsburar eller energieffektivare ventilation kan vara vettiga saker, inga stämmobeslut behövs. Men styrelsens uppgift är ju att balansera på slak lina mellan alla behov som finns och en vettig politik kring avgifter och lån. Allt kan man inte få.

Citat:
Vi har ingen riktig underhållsplan
Lagkravet är tydligt, ni måste ha en plan för ert kommande underhållsbehov. Hur den planen sedan ser ut, om det är en regelrätt "underhållsplan", ett kladdigt papper med beräkningar eller något annat, spelar ingen roll. Men att inte ha en plan alls, är lagvidrigt och något som revisorn bör slå ner på.

Och så underhållsfonden igen... Den behöver inte alltid innehålla pengar. Om ni nu te x räknar ut att ert underhållsbehov är 300 000 kr/år, óch tar in detta via avgifterna, så får ju föreningen bättre "avkastning" på dessa pengar om de amorteras på lånen. I närtid kanske det innebär att ni får "låna om" delar av amorterad skuld, men till slut skall både lånen vara borta, huset underhållet, och fonden tom. Typ. Men detta händer ju aldrig, allt är ett evighetsspel, där den förening som tar in tillräckligt med pengar till slut kommer kunna ha de lägsta boendekostnaderna.

Ta ditt takexempel. Säg att det kostar 1 miljon om 10 år. Då behövs 100 000 kr/året in i fond. Detta gör ni, utan att riktiga pengar berörs.

Varje år "får ni över" 300 000 kr. Dessa amorterar ni.

När 10 år har gått, är det 1 miljon i fond, tomt i kassan, och lånen 3 miljoner lägre. Nu lånar ni 1 miljon, kvittar fonden och renoverar taket.

Då har ni år 11, 2 miljoner i lägre skuld, 0 i fond, och taket fixat.

Som du ser går det förtvivlat långsamt på denna nivån, ni måste ta in betydligt mera, och amortera bättre. Då märker ni snart att kostnaderna (räntekostnaderna) sjunker. Rätt skött vad gäller fond, underhåll och amorteringar, bör en förening kunna få ett utfall liknande:

År 1-5: Ingen synlig förbättring. Högre avgifter än genomsnittet.
År 6-10: Synlig förbättring i räkenskaperna. Normal avgift. Någonstans här så stiger försäljningspriserna på lgh, jämfört mot lika dan förening huset bredvid.
År 11-: Avgifterna sjunker under genomsnitt. Lägenheterna värderas högt.

Håller man sedan fast vid strategin, så kommer föreningen för all framtid, att ha gott om pengar och dyra lgh (förmögna innehavare)!

Som du ser är innehavarna i början nettobetalare till strategin. Men de är också troligen ansvariga till att ni inte tagit in rätt avgift eller amorterat tillräckligt innan också. De har med andra ord redan fått sin "vinst", en allt för låg avgift.

Själva är vi på år 9....
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Insats och avgift i brf Brorson Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 8 2011-02-17 17:44
Motioner om olaglig medlemsavgift, insats, protokollfel, etc Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 2 2011-01-31 11:45
Bostadsrätter med hög insats mot spekulation Admin Senaste Nytt 0 2009-04-30 23:34
Avgift och insats i bostadsrättsförening Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:42
Ändring av insats i bostadsrättsförening Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:10



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 07:44.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare