Är framtagning av underhållsplan för proffs eller klarar styrelsen göra det lika bra?

[M72]

Tack för svar, Nyback!

Ursprungligen skrivet av Silva

Bör Brf styrelsen anlita proffs för framtagning av en underhållsplan eller kan styrelsen själv göra en lika bra?

Hur mycket brukar en underhållsplan kosta för en Brf med cirka 35 lägenheter? Kan ni rekommendera några bra företag? Ej SBC och Bostadsrätterna tack.

Vi har nu efter mycket velande fått vår underhållsplan och vi är mycket nöjda. Besiktningsmannen hittade också några saker som bör tas upp när vår garantibesiktning ska göras inom kort, så det var ju en bonus. Vi har 32 lgh och planen kostade 39 000, ganska lik din förening i storlek alltså. Vi fick verkligen olika offerter, högsta var 50.000 kr och lägsta 13.000kr. Alla företag verkade ha olika syn på underhållsplanering också, och kompetensen verkade variera enormt. Helt otroligt rörigt. Företaget vi valde till slut heter Sustend.

http://sustend.se/tjanster/tjanster-...hallsplan-brf/

Vi har sett våra systerföreningars planer och vi kommer ju ha mycket lättare än dem att sköta vår förvaltning inser jag, vår underhållsplan är nästan som en manual kan man säga. Men så är vi också noviser inom förvaltning, om man har bättre koll kanske man kan klara sig med ett egentillverkat exceldokument.

[henrikO]

Underhållsplanen är ett otrevligt dokument. Den visar att det faktiskt kostar pengar att driva och underhålla en fastighet. Man märker inte sällan en viss dubbelmoral där "man" tycker det är självklart man måste underhålla sin fastighet men när det sedan kommer till kritan och det ska betalas, vilket inte sällan visar att avgiften är för låg för att det ska gå ihop, så kanske det inte var så viktigt längre.
Av den anledningen kan det nog vara klokt att någon utomstående är med och tar fram underhållsplanen. Men också att planen verkligen följs och uppdateras. Jag har märkt att det alltid prutas när budgeten för nästkommande år inte vill gå ihop. När jag blev med i vår styrelse var det uppenbart att man hanterat ekonomin genom att pruta på underhåll vilket resulterat i ett uppdämt behov som till slut blev tvunget att betas av. Alla verkar förblindas av att till varje pris inte höja någon avgift. Det är också lättare för en slapp styrelse att blunda och pruta på underhållet istället för att jobba aktivt med olika saker. Pruta på underhållet kan lite lätt pubertalt liknas med att pinka i byxorna när man fryser, det värmer en stund...

Jag tycker att Borättsexpertens "Underhållsplanens XYZ - de okända faktorerna" är läsvärd. Det kan väl enklast sammanfattas med att det blir mycket dyrare i slutändan än vad man tänkt sig. Nu är det inte bara underhåll som kommer in där.

[Harald]

Mycket läsvärt HenrikO!

Jag tänker så här också:

Styrelsen har till uppgift att sköta företaget "BRF XXX". Går företaget dåligt (har ont om resurser) ja då blir styrelsearbetet så mycket svårare. Ständigt gnetande och kompromissande samt att man helt enkelt får strunta i att göra det man skulle vilja göra.

Vem vill sitta och sköta ett sådant företag?

Som styrelse borde det ju vara av intresse att säkerställa att företaget har tillräckliga muskler för att kunna genomföra åtgärder så att medlemmarna alltid bor vettigt.

Så varför gör de flesta inte så?

För att styrelsen inte agerar som en styrelse - utan som en samling medlemmar "med lite makt". De tar med sig tänket de har som medlemmar in till styrelsebordet! Resultat: Föreningar som går knackigt och ett boende som faktiskt till slut blir betydligt dyrare än vad det hade blivit annars!

Lösning?

Medlemmar: Kräv att er styrelse agerar just styrelse och inte som medlemmar!

[M72]

Förutom detta forum som är kanon har Borättsskolan verkligen underlättat för mig och vår styrelse. Mycket matnyttigt där! Bland annat den artikeln du länkade, verkligen läsvärd och sann. Här är ytterligare en som sätter huvudet på spiken lite när det gäller underhållsplanen.

https://sustend.se/exempel-underhall...et-for-hjalpa/

Och man kan nu även få ett exempel om man vill.
https://underhållsplan.nu/exempel-pa-underhallsplan/
Vi skaffade en sådan, tror jag nämnde det när det begav sig för några år sedan.

[M72]

Ursprungligen skrivet av Harald

Mycket läsvärt HenrikO!

För att styrelsen inte agerar som en styrelse - utan som en samling medlemmar "med lite makt". De tar med sig tänket de har som medlemmar in till styrelsebordet! Resultat: Föreningar som går knackigt och ett boende som faktiskt till slut blir betydligt dyrare än vad det hade blivit annars!

Lösning?

Medlemmar: Kräv att er styrelse agerar just styrelse och inte som medlemmar!

Så otroligt sant! Vår förening ligger i ett område med några systerföreningar som vi delar samfällighet med. Alla är byggda efter 2010. Totalt 4 föreningar. Jag är naturligtvis inte detaljinsatt i deras styrelsearbete, men lite skvallras det ju i området. Samtliga föreningar förutom vår har satsat på att sänka avgifterna istället för att avsätta till underhåll eller amortera på lån. Bara vi har en ”ordentlig underhållsplan” som verkar någorlunda realistisk, de andra går fortfarande efter den minimiavsättning som angavs i byggherrens ekonomiska plan (25 kr/m2). Det finns inte parkering till alla som vill ha, men i en förening får styrelsemedlemmarna 2 parkeringsplatser mm. I längden kommer deras tänk bita dem i arslet, det är jag övertygad om.

[liqwid78]

Ursprungligen skrivet av M72

Så otroligt sant! Vår förening ligger i ett område med några systerföreningar som vi delar samfällighet med. Alla är byggda efter 2010. Totalt 4 föreningar. Jag är naturligtvis inte detaljinsatt i deras styrelsearbete, men lite skvallras det ju i området. Samtliga föreningar förutom vår har satsat på att sänka avgifterna istället för att avsätta till underhåll eller amortera på lån. Bara vi har en ”ordentlig underhållsplan” som verkar någorlunda realistisk, de andra går fortfarande efter den minimiavsättning som angavs i byggherrens ekonomiska plan (25 kr/m2). Det finns inte parkering till alla som vill ha, men i en förening får styrelsemedlemmarna 2 parkeringsplatser mm. I längden kommer deras tänk bita dem i arslet, det är jag övertygad om.

Ursäkta mig, säger du att föreningen från 2010 avsätter endast 25kr/kvm! Skrämmande. En tickande bomb tycker jag.
Bara för att skapa perspektiv så avsätter min förening från 2008 300kr/kvm. Detta är hälften av vad vi amorterar varje år.

[Garfunkel]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

.

Satsa istället på en enkel uppställning på 1 A4-sida, där de viktigaste komponenterna och husdelarna tas upp. Planen bör ha ett perspektiv på 10 år, längre än så är inte meningsfullt. Den ska vara så enkel att alla i styrelsen förstår den.

Inte meningsfullt för vem?

Kan nog vara mycket värdefullt att även ha ett längre perspektiv på föreningens överlevnad!

Hur ska du annars få med "det som verkligen kostar"?
Hissar, fönster, entrédörrar, balkonger, fasader, tak, balkonger, stammar, kulvertar mellan fastigheter, trapphus, säkerhetsdörrar och fjärrvärmecentral!

Nu har ju en framtidsinriktad förening anammat redovisning enligt K3 och får då en fantastiskt fin plan för framtida underhåll, i sin komponentavskrivningsplan. Där du vanligtvis kan finna komponenter som skrivs av på uppåt 60 år! Och den är fantastiskt bra som komplement till UH-planen.

[Garfunkel]

Ursprungligen skrivet av Silva

I vår förenings stadgar 47 § står det [i]”Till fond för yttre underhåll skall avsättas ett belopp motsvarande minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde.”

Ursprungligen skrivet av nyback

Angående stadgeändringen så är den absolut rätt. den gamla regeln med fond och 0.3% avsättning är värdelös. En fond som en post i balansräkningen säger inget alls. En underhållsplan är vad som krävs för att få koll på ekonomin i en BRF.

Huruvida det ska finnas i stadgarna hänger ihop med vilken redovisning föreningen valt, K2 eller K3!

"Om föreningen väljer K3 och därmed också komponentavskrivning kan det vara lämpligt att ändra stadgarna om det där står att föreningen ska säkerställa underhållet genom att tillföra medel till yttre
fond."

Källa: https://www.grantthornton.se/globala...och-k3-brf.pdf