Är framtagning av underhållsplan för proffs eller klarar styrelsen göra det lika bra?

[Silva]

Bör Brf styrelsen anlita proffs för framtagning av en underhållsplan eller kan styrelsen själv göra en lika bra?

Hur mycket brukar en underhållsplan kosta för en Brf med cirka 35 lägenheter? Kan ni rekommendera några bra företag? Ej SBC och Bostadsrätterna tack.

[Borättexperten]

Om ni har en byggnadskunnig människa i er styrelse kan ni göra uh-planen själv. Har ni inte det måste ni få lite hjälp.

Varning för jättelika komplicerade planer av typ Repab, som kostar 10-tusentals kronor, är otroligt svåradministrerade och skjuter långt över målet.

Satsa istället på en enkel uppställning på 1 A4-sida, där de viktigaste komponenterna och husdelarna tas upp. Planen bör ha ett perspektiv på 10 år, längre än så är inte meningsfullt. Den ska vara så enkel att alla i styrelsen förstår den.

Den kunskap som behövs för att göra en sådan plan är:
1. Inventering av fastigheten och dess byggnadsdelar, och en bedömning om när de olika delarna kan behöva åtgärdas.
2. Kunskap om vad det kan kosta att genomföra olika uh-åtgärder.

Att upprätta en uh-plan behöver alltså inte kosta mer än lite tid och engagemang, och möjligen hjälp av en bra konsult några timmar. Planen kan man sen enkelt uppdatera varje år.

[Silva]

I vår förenings stadgar 47 § står det ”Till fond för yttre underhåll skall avsättas ett belopp motsvarande minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde.”
I BRL 9 Kap. 5 § står det ”Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus,”

Styrelsen håller på med en underhållsplan och nu vill styrelse ändra föreningens stadgar så att avsättning till yttre underhåll skall anpassas till en underhållsplan. Är styrelsens förslag bättre än det som står i stadgarna? Finns det bättre alternativ?

Alla renoveringar är gjorda i fastigheten 2004 och framåt.

[Pannrummet]

För snart 10 år sedan lät min BRF styrelse anlita en mindre arkitektfirma att upprätta underhållsplanen.
Tycker nog det är bäst eftersom planen blir mer objektiv och så slipper man tjafs mellan styrelsemedlemmar.
Styrelsen behöver samtidigt inte följa planen till 100 % om den anser att något kan tjutas på framtiden t.ex byte av tvättutrustning.
Kommer inte ihåg exakt vad det kostar men jag tror att det gick på 12-18.000 kr.

[Brumbjörn]

Ursprungligen skrivet av Silva

Bör Brf styrelsen anlita proffs för framtagning av en underhållsplan eller kan styrelsen själv göra en lika bra?

Hur mycket brukar en underhållsplan kosta för en Brf med cirka 35 lägenheter? Kan ni rekommendera några bra företag? Ej SBC och Bostadsrätterna tack.

Är du ledamot i en styrelse, lägenhetsinnehavare?
Nedan uppgifter bör kunna erhållas skriftligt av styrelsen eller mäklare innan objektet köpes samt en klausul förfalskning gjorts kunna erhålla ekonomisk ersättning i något alternativ.
Underhållsplanen i en förening eller fastighet måste väl innehålla,
att ventilationen är rätt injusterad se (har hittat en intressant webbsida) ex. ”http://brfporkala.com/foereningsstae...ftsventilation” ta lärdom till vad som gäller i er fastighet/er
att dagvattenbrunnar är rengjorda
att avloppen är genomspolade och filmade med vissa intervaller
o.s.v

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Brumbjörn

Är du ledamot i en styrelse, lägenhetsinnehavare?

Jag är inte ledamot. Jag är BRH.

Ursprungligen skrivet av Brumbjörn

Nedan uppgifter bör kunna erhållas skriftligt av styrelsen eller mäklare innan objektet köpes samt en klausul förfalskning gjorts kunna erhålla ekonomisk ersättning i något alternativ.
Underhållsplanen i en förening eller fastighet måste väl innehålla,
att ventilationen är rätt injusterad se (har hittat en intressant webbsida) ex. ”http://brfporkala.com/foereningsstae...ftsventilation” ta lärdom till vad som gäller i er fastighet/er
att dagvattenbrunnar är rengjorda
att avloppen är genomspolade och filmade med vissa intervaller
o.s.v

Jag tror att du har missuppfattat min fråga.

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Pannrummet

För snart 10 år sedan lät min BRF styrelse anlita en mindre arkitektfirma att upprätta underhållsplanen.
Tycker nog det är bäst eftersom planen blir mer objektiv och så slipper man tjafs mellan styrelsemedlemmar.
Styrelsen behöver samtidigt inte följa planen till 100 % om den anser att något kan tjutas på framtiden t.ex byte av tvättutrustning.
Kommer inte ihåg exakt vad det kostar men jag tror att det gick på 12-18.000 kr.

Håller med dig att en underhållsplan kan bli mer objektiv om det upprättas av utstående. Jag tycker att styrelsen som saknar erfarenhet skall åtminstone gå in på nätet och ta fram offert på upprättande av en underhållsplan.
Min förening har inte uppdaterat den ekonomiska planen sedan föreningen ombildning 2002. Efter ombildning har förening sålt råvinden, ombildat och sålt två hyresrätter och två kontorslokaler. Förening har även utfört alla renovering som fans i ekonomiska planen.
Vid energi deklarationen visade sig att lägenheter på bottenplanet har förhöjda radonvärden. Det har också upptäckts vissa fuktproblem i källaren och i en liten del av fasaden.
Bör styrelsen se till att upprätta (uppdatera) den ekonomiska planen först eller upprätta en underhållsplanen? Vilket av dessa är viktigast och bor prioriteras i förta hand?

[nyback]

Angående stadgeändringen så är den absolut rätt. den gamla regeln med fond och 0.3% avsättning är värdelös. En fond som en post i balansräkningen säger inget alls. En underhållsplan är vad som krävs för att få koll på ekonomin i en BRF.

En UP kan absolut tas fram av en styrelse. Men givetvis som allt beror det på vilken kompetens man har.
Man behöver kunna lista alla åtgärder som behövs göras i föreningen 10 eller 20 år framåt och man behöver kunna prioritera dom och göra en kostnadbedömning.
Man behöver viss kunskap i kanske excell för att skriva ihop underhållsplanen.
Om underhållsplanen sen ska göra verklig nytta ska den ju ligga till underlag för hur ekonomin klarar av att bekosta planen framöver. Behöver avgifterna höjas om 5 år?
För detta måsta styrelsen kunna skapa sig en bild av hur mycket pengar man har "över" varje månad efter löpande kostnader betalats. Och pytsa ut denna pott i planen. Dra ifrån eventuella lånekostnader mm.
Ingen raketforskning men viss ekonomisk koll krävs.
Det är alltid bäst i mitt tyckande om styrelsen kan göra detta själv, det handlar om den verkliga kärnverksamheten för en styrelse. Men det är mycket bättre att ta in extern hjälp om man inte har kompetens eller resurser att göra det själva. Men styrelsen bör alltid ha bra egen koll på underhållsplanen. Och skaffa sig en egen uppfattning att den verkar korrekt och vettig.

Har själv gjort en mall som är bra, om man vill ta fram en plan som täcker in allt detta. Den finns postat om här på forumet http://hotpot.se/php/vb/showthread.p...derh%E5llsplan

[M72]

Nyback, vi i vår styrelse har ännu ingen underhållsplan och behöver skaffa en sådan snart. Jag kikade lite på din underhållsplan och har några frågor. Hur har du resonerat du när du satt hjullastare och elbil som poster i underhållsplanen? Kan det räknas som planerat underhåll verkligen? Om man behöver en egen hjullastare för att exempelvis byta sand i en sandlåda, borde den kostnaden inte gå under "Byte av sand" då?

Jag funderar också på att tidshorisonten är såpass kort, det året fasadrenoveringar, fönsterbyte eller liknande dyker upp ska det ju plötsligt stoppas in projekt för en hel massa miljoner. Er brf var ju grymt stor såg jag i din profil, är det kanske så att ni har så bra ekonomi att ett projekt på 50 miljoner inte är någon större grej för er, bara ni har 10 år på er att planera för det? Det känns åtminstone som att för oss som bara har 32 lägenheter blir en åtgärd för flera miljoner väldigt tydlig.

Kanske har ni också funnits såpass länge att ni kunnat avsätta mycket pengar redan och därför inte blir så känsliga för stora utgifter, vi är nya och har således inte det ännu?

Jag är nyfiken just för att det här med underhållsplanering just nu är väldigt aktuellt för oss, så det är kanon att få veta hur du som verkar erfaren resonerar.

[nyback]

Ursprungligen skrivet av M72

Nyback, vi i vår styrelse har ännu ingen underhållsplan och behöver skaffa en sådan snart. Jag kikade lite på din underhållsplan och har några frågor. Hur har du resonerat du när du satt hjullastare och elbil som poster i underhållsplanen? Kan det räknas som planerat underhåll verkligen? Om man behöver en egen hjullastare för att exempelvis byta sand i en sandlåda, borde den kostnaden inte gå under "Byte av sand" då?

Resonemanget är att allt som kostar tillräckligt för att vara relevant och inte ingår i våra löpande kostnader ska in i underhållsplanen. En ny traktor för 200 000 är inget vi köper varje år. Men vi kan prognosticera när maskinerna ungefär börjar hamna på fallrepet till att behöva bytas ut. Vi har inte satt någon kostnadsgräns för vad som ska in i underhållsplanen. Vi köper inte en ny dokumentförstörare varje år heller. Men kostnaden är så låg så den blir inte relevant kostnadsmässigt. Och hjullastarn används till en massa olika saker. Den kunde också ingå i en budget utslagen över tid men underhållsplanen är den enda budget vi har. Och vi upplever att det räcker.

Ursprungligen skrivet av M72

Jag funderar också på att tidshorisonten är såpass kort, det året fasadrenoveringar, fönsterbyte eller liknande dyker upp ska det ju plötsligt stoppas in projekt för en hel massa miljoner. Er brf var ju grymt stor såg jag i din profil, är det kanske så att ni har så bra ekonomi att ett projekt på 50 miljoner inte är någon större grej för er, bara ni har 10 år på er att planera för det? Det känns åtminstone som att för oss som bara har 32 lägenheter blir en åtgärd för flera miljoner väldigt tydlig.

Det är helt korrekt att 10 år är kort. Vi arbetar mot att göra underhållsplanen över 20 år framåt. Det är absolut så det borde vara.

Ursprungligen skrivet av M72

Kanske har ni också funnits såpass länge att ni kunnat avsätta mycket pengar redan och därför inte blir så känsliga för stora utgifter, vi är nya och har således inte det ännu?

Vi har en god ekonomi. Men vi har inga sparade pengar, bara lån

Ursprungligen skrivet av M72

Jag är nyfiken just för att det här med underhållsplanering just nu är väldigt aktuellt för oss, så det är kanon att få veta hur du som verkar erfaren resonerar.

Vi är alla glada lekmän
Det viktiga för att ta fram underhållsplanen, som är det viktigaste redskap en styrelse har för att hålla koll på ekonomin, är att man räknar ut löpande inkomster och löpande utgifter, och plockar in "diffen" i underhållsplanen. Det är den som ger rörelseutrymmet för renoveringar och förbättringar.
I vår underhållsplan skriver vi in likviditeten i varje månadsskifte i efterhand. "Facit" Och jämför det med den prognosticerade likviditeten. Det kan diffa en hel del upp och ner på en specifik månad. Värmen och elen kanske betalas kvartalsvis så två månader går man plus och en går man ett rejält minus. Underhållsplanen utgår bara från ett medelvärde på månadsresultatet. Så om det diffar upp o ner lite gör inget. Men vi har "trimmat" vårt medelmånadsresultat så att det stämmer ganska bra över tid mellan verkligheten och prognosen i uh-planen.
I vår uh ingår också lån och lånekostnader. Vi har amorteringsfria rörliga lån. Vi amorterar när det är "för mycket på banken" och lånar när det behövs, allt enligt planen. Det viktiga är att likviditeten ligger på plus hela tiden och att man har utrymme att betala lån och utgifter.
Räntan kan man inte veta något om hur den utvecklas. Därför ligger räntan i kalkylarket fast på dagens ränta under dom kommande 10 åren. Om räntan går ner så sänks den under hela 10-årsperioden. Något att ta med i en riskberäkning för att ha marginal om räntan går upp.
mvh
Andreas