Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > El, Uppvärmning/inneklimat, V&V, Vatten - Bredband, telefon, TV
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

El, Uppvärmning/inneklimat, V&V, Vatten - Bredband, telefon, TV
Energiförbrukning, elleverantör, elpris, elektricitet, gas, värme och ventilation, fjärrvärme, värmekostnader, värmeproblem, vattenförbrukning, bredbandsleverantörer, IT & föreningens hemsida, avfall/sopor/sopsortering, energi & miljö, o.dyl. RSS-feed för detta forum om uppvärmning, el, bredband, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2020-03-10, 23:45
Arctic88 Arctic88 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2020
Inlägg: 3
Standard Ej godkänd OVK pga badrum (K märkt hus)

Hej!

Jag har en liten fundering!
Våran förening är ett sekelskiftshus från gamla televerken.
2005 byggde blev det en brf och då byggde man om lägwnheterna då det var bara 1 och 2or innan. Nu är ddt 8 lägenheter totalt och alla lägenheter har separat duschrum och toalett.
Där kommer min fråga in.
Våran förening har gjort en OVK som ej blev godkänd pga min och en till lägenhet har ej frånluft inne i toa/duschrummet.
Det går att åtgärda genom att bygga ett nytt badrum i ett utrymme i lägenheten. Men jag känner lite att är det mitt ansvar som boende att stå för den kostnaden isåfall?

MVH
Svara med citat
  #2  
Gammal 2020-03-11, 09:08
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 011
Standard

Ni är alltså 8 lgh och du vill att alla åtta medlemmar bekostar nya badrum i två av lägenheterna? Vem skall besluta standardd och utrustning då tycker du? Och är du beredd att bekosta dina grannars ombyggnader nästa gång ifall situationen blir den omvända?

Analyserar man ovanstående så inser varje sund människa att det blir absurt. Så då får man försöka bena upp det:

OVK = obligatorisk ventilationskontroll. Skall göras med viss intervall, oftast vart 3: e eller vart 6: e år beroende på vilken typ av ventilation ni har i ert hus. Det skall alltså finnas tidigare OVK-protokoll att tillgå. Sök dessa, antingen i era egna handlingar eller på kommunens stadsbyggnadskontor.

Vid ombyggnaden 2005 har ett bygglov getts. I det bygglovet finns ritningar, där skall även finnas en ventilationsritning. Plocka fram den och utred hur ventilatioen var tänkt att lösas från början.

Nu har ni lite mera information, eller ingenting beroende på vad ni hittat. Och ansvaret för korrekt ventilation är fastighetsägarens (föreningens), men eftersom det kan krävas ingrepp i era bostadsrätter så är nästa steg så här:

Styrelsen skall ta fram ett årgärdsförlag (vad som krävs för att uppnå korrekt ventilation), och detta lämnas till respektive innehavare tillsammans med en tidsfrist, te x 6 månader. Det är den tid var och får på sig att på egen bekostnad låta utföra åtgärden. Därmed råder varje innehavare över hur det görs, hur inbyggnader, rivningar, återlagningar fixas till.

Därefter inspekterar styrelsen åtgärderna. Ser dert bra ut så tillkallas besiktningsmannen igen som får mäta luftflöden för att därefter kunna utfärda ett godkänt protokoll.

Struntar innehavarna i att utföra några åtgärder, ja då landar ventilationskravet i styrelsens knä att fixa. Föreningen skall då, till lägsta möjliga kostnad, låta utföra åtgärder som ger godkända luftflöden. Det kan alltså innebära rör där du inte vill ha dem, ej färdigställda inbyggnader mm. Kort sagt: Lagkravet skall uppfyllas men absolut inget mer. Det kommer alltså aldrig handla om att "flytta ett badrum" utan snarare ett ventilationsrör tvärs igenom lgh.

Se nu till att bli lösningsorienterad istället för att ropa att andra skall betala.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2020-03-11, 09:35
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 506
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Arctic88 Visa inlägg
2005 byggde blev det en brf och då byggde man om lägwnheterna då det var bara 1 och 2or innan. Nu är ddt 8 lägenheter totalt och alla lägenheter har separat duschrum och toalett.
Där kommer min fråga in.
Våran förening har gjort en OVK som ej blev godkänd pga min och en till lägenhet har ej frånluft inne i toa/duschrummet.
Det går att åtgärda genom att bygga ett nytt badrum i ett utrymme i lägenheten. Men jag känner lite att är det mitt ansvar som boende att stå för den kostnaden isåfall?
MVH
Om jag förstått det rätt så har man vid ombyggnaden missat
att dra frånluft till toa/duschrum i två av lägenheterna?
Det är i så fall föreningens sak att åtgärda på föreningens bekostnad.
Dock är väl det billigaste för föreningen att det dras nya ventilationsrör
till de befintliga toa/duschrummen där det saknas frånluft.
Vill man ha en dyrare lösning så lär man själv få stå för mellanskillnaden.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2020-03-11, 11:02
Arctic88 Arctic88 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2020
Inlägg: 3
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Ni är alltså 8 lgh och du vill att alla åtta medlemmar bekostar nya badrum i två av lägenheterna? Vem skall besluta standardd och utrustning då tycker du? Och är du beredd att bekosta dina grannars ombyggnader nästa gång ifall situationen blir den omvända?

Analyserar man ovanstående så inser varje sund människa att det blir absurt. Så då får man försöka bena upp det:

OVK = obligatorisk ventilationskontroll. Skall göras med viss intervall, oftast vart 3: e eller vart 6: e år beroende på vilken typ av ventilation ni har i ert hus. Det skall alltså finnas tidigare OVK-protokoll att tillgå. Sök dessa, antingen i era egna handlingar eller på kommunens stadsbyggnadskontor.

Vid ombyggnaden 2005 har ett bygglov getts. I det bygglovet finns ritningar, där skall även finnas en ventilationsritning. Plocka fram den och utred hur ventilatioen var tänkt att lösas från början.

Nu har ni lite mera information, eller ingenting beroende på vad ni hittat. Och ansvaret för korrekt ventilation är fastighetsägarens (föreningens), men eftersom det kan krävas ingrepp i era bostadsrätter så är nästa steg så här:

Styrelsen skall ta fram ett årgärdsförlag (vad som krävs för att uppnå korrekt ventilation), och detta lämnas till respektive innehavare tillsammans med en tidsfrist, te x 6 månader. Det är den tid var och får på sig att på egen bekostnad låta utföra åtgärden. Därmed råder varje innehavare över hur det görs, hur inbyggnader, rivningar, återlagningar fixas till.

Därefter inspekterar styrelsen åtgärderna. Ser dert bra ut så tillkallas besiktningsmannen igen som får mäta luftflöden för att därefter kunna utfärda ett godkänt protokoll.

Struntar innehavarna i att utföra några åtgärder, ja då landar ventilationskravet i styrelsens knä att fixa. Föreningen skall då, till lägsta möjliga kostnad, låta utföra åtgärder som ger godkända luftflöden. Det kan alltså innebära rör där du inte vill ha dem, ej färdigställda inbyggnader mm. Kort sagt: Lagkravet skall uppfyllas men absolut inget mer. Det kommer alltså aldrig handla om att "flytta ett badrum" utan snarare ett ventilationsrör tvärs igenom lgh.

Se nu till att bli lösningsorienterad istället för att ropa att andra skall betala.
Nu läser ju inte Harald texten ordentligt tycker jag.
Innan du går till attack kanske Harald ska ställa några följdfrågor?
Men jag kan svara på dina hårt valda försvarsargumentationer.

När du sitter ich påpekar vad OVK är och hur var när den skall göras är jag fullt medveten om.

Vid ombyggnad finns inga ritningar då det fulades med befintliga boende som bodde här redan. Att dem.gjorde allting själva genom deras egna företag.

Det finns inga tidigare OVK besiktningar över huvudtaget. Detta är den första som gjorts.

Du kanske missade punkten "K märkning"
Det går att göra kanaldrsgningar inne i lägenheten men då måste nya kanaler dras i ett sekelskiftshus som är byggt i trä och i min lägenhet går det att göra kanaldragningarna då en bit av fönstret täcks isåfall och då täcks friskluftsventilerna.

Tro mig Harald jag vill hitta en annan lösning.
Men hur hade du själv reagerat om styrelsen kom till dig och sagt att du får bekosta ett nytt badrum, du verkar ju vara en allvetare så det är ju inte direkt gratis.

Och för att poängtera, många i förening jobbar inom byggbranschen så vi är inte födda i farstun, som du påstår i en finare mening.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2020-03-11, 11:06
Arctic88 Arctic88 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Feb 2020
Inlägg: 3
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Om jag förstått det rätt så har man vid ombyggnaden missat
att dra frånluft till toa/duschrum i två av lägenheterna?
Det är i så fall föreningens sak att åtgärda på föreningens bekostnad.
Dock är väl det billigaste för föreningen att det dras nya ventilationsrör
till de befintliga toa/duschrummen där det saknas frånluft.
Vill man ha en dyrare lösning så lär man själv få stå för mellanskillnaden.
Korrekt.
Kruxet är ju att då måste hela taket i lägdnheten på 80kvm rivas och även golvet i lägenheten över och dras kanaler.

Längs väggarna går inte då dem måste gå över fönstrerna för kortast väg, och ska man ta längre väg är det uträknat med 600mm pipor.

Det är rätt saftigt döläge :/
Svara med citat
  #6  
Gammal 2020-03-11, 19:08
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 011
Standard

Nej verkligen inget dödläge. Men klart jobbigt.

Angående att jag förtydligade vad OVK är beror på att du skriver på ett publikt forum där fler än du läser och kan finna tråden intressant. Så ta det inte som ett personligt påhopp.

Jag förstår på din beskrivning att det genats en del i kurvorna vid era tidigare ombyggnader. Det betyder egentligen bara att mitt första svar blir än mer relevant.

I bostadsrätt har alla medlemmar ett långt gående ansvar att på egen bekostnad underhålla sina delar i bostadsrätten.

Och det är också så att man som köpare har en långtgående undersökningsplikt och här kan man väl säga att ni verkar vara många som inte undersökt saker och ting ordentligt. Undersökningsplikten gäller först och främst den egna bostadsrätten, men om det fuskats med myndighetskrav både kring funktioner och ev även bygglov så har ni 100 % zombifierade medlemmar sedan 15 år tillbaka. Och nu kommer alla vilja att någon annan ska betala...

Man ska komma ihåg att man svårligen kan undersöka andra bostadsrätter än sin egen - därmed kan inte andra medlemmar ansvara för annat än sin egen bostadsrätt. Detta speglar ett fundamenta inom bostadsrätten. Du har lovat att kontrollera, försäkra, repararea och underhålla DIN bostadsrätt - ingen annans. Så lite blir det att ni alla får laga efter läge och ta ansvar för era egna delar för att få rätsida på detta. Det finns gott om föreningar som sitter i fuskbyggen, radonhus eller vad som helst. Men det är inte boostadsrättsföreningens fel utan var och en har gått med frivilligt och har lovat att ta hand om sina saker - men inte att försäkra någon annans bostadsrätt.

Du har rätt i att det är föreningens ansvar att lösa ventilationen och det kan du ju obstruera kring. Men det är inte föreningens ansvar att flytta badrum. Som jag ser det utifrån din beskrivning så skulle man till sist kunna hamna i att föreningen river tak mm som du beskriver, drar nödväntigt rör och återlagar med enklast möjliga standard. Oavsett hur ni väljer att hantera detta så kommer det ju landa i vars och ens plånbok iallafall och i med att ni bara är åtta stycken så måste du fundera på om det i ststa ändan verkligen blir en bra affär. Kanske krävs ännu större kostnader i andra lägenheter? I ett fuskbygge kommer det säkert nya räkningar som behöver betalas, så varje medlem kommer säkert få betala rejält till slut ändå. Ni är ju bara åtta delägare antingen är ni lösningsorienterad och försöker hantera era frågor eller så försöker ni får varandra att betala och få konflikter på köpet.

Överväg också vad som händer om du skulle behöva flytta, kan bli ett sänke på överlåtelsepriserna om ni fortsatt tjafsar och inbillar er att det är ett dödläge istället för kavlar upp ärmarna och arbetar konstruktivt med frågan.

Senast redigerad av Harald: 2020-03-11 klockan 20:35. Anledning: Skrev på tlf gick så där.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2020-03-12, 06:11
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 506
Standard

Det verkar bara finnas dyra alternativ d v s antingen flytta badrummet
eller riva i taket för att få plats att dra fram ett nytt ventilationsrör.
Alternativet att riva i taket kanske är det minst dyra?

Som enskild medlem kan man rimligen inte rå för att man råkar bo
i en lägenhet som fått underkänd OVK. Det är därför logiskt att
kostnaden för att åtgärda bristen sprids ut på alla medlemmar.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2020-03-12, 09:35
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 011
Standard

Citat:
Som enskild medlem kan man rimligen inte rå för att man råkar bo
i en lägenhet som fått underkänd OVK. Det är därför logiskt att
kostnaden för att åtgärda bristen sprids ut på alla medlemmar.
Det här är ju alldeles riktigt. Men man behöver tänka lite till, särskilt som TS inbillat sig att hen kan få föreningen att bekosta ett nytt badrum:

- När styrelsen använder föreningens pengar, och särskild när den gör det i enskilda bostadsrätter, så måste den med beaktande av likabehandlingsprincipen samt olika risker för jäv mm, vara så restriktiv de bara kan. För en tvingande åtgärd som är ålagd av myndighet så betyder det: Lös problemet till lägsta möjliga kostnad. Det är klart inte detta som TS förväntar sig.

Därmed kan det i många fall vara bättre för alla inblandade ifall innehavarna själva får råda över åtgärderna i sådana här fall. TS vill ju inte ha rör tvärs över lgh - hen vill ju omlokalisera sitt badrum.

En lösning skulle vara att förningen prissätter enklaste lösningen, låter innehavaren utföra vilken åtgärd denne finner lämpligt, och därefter ersätter med kostnad motsvarande den enklaste åtgärden.

I just TS fall känns det som att det riskerar flyta upp fler saker i och med att det föreligger oklarheter ifall byggregler följts i fler fall. Därmed behöver man analysera hela bilden nogsamt och möjligen justera sina beslut om hur man hanterar dessa frågor - i alla händelser INNAN man som enskild ställer sig upp och basunerar ut att man borde få flyttat badrum på övrigas bekostnad.

Lite mer allmänt om just OVK:
TS fall är ju lite speciellt då det inte verkar ha funnits godkänd ventilation från början, så brukar det inte se ut. Betydligt vanligare är att det under tid mellna två besiktningar (6 år), har hunnits byggas om och ändrats i ett antal kök och badrum. Ventilationen kan då vara för byggd av te x ett skåp, eller så har innehavaren inte löst frågan när denne flyttat om funktionen av vissa rum (bytt plats på kök eller badrum te x).

I dessa fall gäller ju alltjämt att det är fastighetsägaren som ansvarar för godkänd ventilation. Klart du kan ålägga en innehavare som själv byggt för, men om innehavaren är ägare i andra eller tredje led - ja då blir det mera komplicerat: "Varför ska jag bekosta det, jag har ju inte gjort något, jag köpte lgh så här". Kruxert är att övriga medlemmar skall HELLER inte bekosta enskild medlems tillrättning av felaktig ombyggnad. Eller, jo, de ska de - ifall styrelsen agerat felaktigt. Och det kan detn ju har gjort om den godkänt en ändring av planlösning men sedan inte besiktat av ombyggnaden efteråt. Men de flesta ombyggnader elle renoveringar kommer aldrig till styrelsens kännedom.

Föreningens lösning, om den vill göra alla rätt, blir ju att flänga ner köksskåp som sitter ivägen eller borra upp nya ventiler där det är enklast (till lägsta kostnad) eller att dra nya rör kortaste möjliga väg. Förenignen har ingen skyldighet att ta hänsyn till var en enskild innehavare vill ha sina köksskåp.

Så, lämpligt blir att alltid ge innehavarna en frist, t ex 6 månader, där de själva får rätta till. Då råder de över hur det görs och kan anpassa ex planlösningen av köksskåp så att det blir så bra som möjligt ur deras perspektiv.

Först därefter går föreningen in, enligt sitt fastighetsägaransvar, och utför kompletterande åtgärder i de lgh som ännu inte fixat till något. På så vis undviker man en hel del konflikter, samt sparar en del kostnader. Vilket gynnar alla medlemmar.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2020-03-12, 17:36
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 506
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En lösning skulle vara att förningen prissätter enklaste lösningen, låter innehavaren utföra vilken åtgärd denne finner lämpligt, och därefter ersätter med kostnad motsvarande den enklaste åtgärden.
Alltså det enklaste (billigaste) som går att göra utan att det blir utanpåliggande ventilationsrör som gör lägenheten mindre attraktiv.
Kanske det billigaste då är den metod som TS beskrev med rivning i taket?

Antag att metoden med rivning i taket, där man lägger ett nytt ventilationsrör, kostar 100,000 kr, och att metoden att flytta badrummet kostar 150,000 kr.
Om medlemmen då väljer att flytta badrummet betalar alltså medlemmen 50,000 kr själv och föreningen betalar 100,000 kr.
Det är nog bra om föreningen och medlemmen upprättar ett skriftligt avtal om den metod som väljs, och hur kostnaden ska fördelas,
innan något arbete sätts igång.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Bli godkänd av bostadsrättsföreningen ? itaros Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 9 2013-06-06 14:41
Bli godkänd som medlem i brf? Jandy Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2009-03-13 11:39



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 12:24.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare