Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-09-23, 22:32
nojo nojo är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Stockholm, Norrmalm
Inlägg: 9
Standard Väsentlig förändring - ny ekonomisk plan i brf?

I vår rätt så nybildade bostadsrättsförening har styrelsen som förslag att i egen regi bygga nya lägenheter på vinden. Antagligen är det ett vettigt förslag men jag är rädd att det kan sluta illa av flera anledningar:

- För det första står det inte alls med i den ekonomiska planen och något stämmobeslut har inte heller tagits.
- Föreningen, som är liten, har inga direkta ekonomiska tillgångar men fastigheten har mycket stort renoveringsbehov och föreningen har stora lån.
- Medlemmarna (undantaget styrelsen) har inte själva medverkat i vindsprocessen aktivt, och vilket stöd projektet har är oklart.

Jag ser framför mig ett skräckscenario där man lånar (ytterligare) stora belopp och påbörjar ombyggnation för att efter hand märka att det kommer att bli betydligt dyrare än beräknat. Att stå utan bostadsrätter till salu och utan tillgångar eller möjlighet att låna är ingen drömsituation precis och i det läget kommer nog en del medlemmar börja gräva i om allt gått rätt till.

Kan styrelsen i bostadsrättsföreningen till och med få stå till ansvar för det hela om det går åt fanders?

Vad göra innan det är för sent?
Borde man inte se till att börja från början med att rösta igenom förslaget på en stämma och sedan ändra den ekonomiska planen.

Finns det andra alternativ till att sköta ombyggnationen i egen regi, t ex att sälja som råvind vore kanske inte så tokigt med tanke på föreningens ekonomi. Man kanske kan avtala om att köparen/entreprenören även sköter en del av renoveringen?

Kan jag över huvud taget ta upp detta på den planerade extrastämman där jag gissar att huvudpunkten kommer att vara typ "information inför byggstart"?

Övriga frågor:
Behövs inte en ny ekonomisk plan om man ska förändra så här mycket i en brf?
Kan styrelsen ställas till ansvar om föreningen lider skada enligt ovan?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-09-24, 08:55
tette tette är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: uppland
Inlägg: 1 895
Standard förankrat

Nu vet jag inte hur långt planerna har kommit i projektet, men om det hittills kostat pengar så har styrelsen gått över sina befogenheter. Ett projekt som du beskriver ska medlemmarna vara med i från första början genom att en stämma ska ge styrelsen mandat att starta upp projektet.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-09-25, 10:15
nojo nojo är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Stockholm, Norrmalm
Inlägg: 9
Standard Nya lägenheter på vind, väsentlig förändring?

Det har hittills kostat pengar, hur mycket vet jag inte.

Jag tycker det är viktigt att alla i föreningen är med från början och känner sig delaktiga och det är väl därför som BRL tar upp just väsentliga förändringar som sådant som stämman ska besluta om.

Måste man även uppdatera den ekonomiska planen om man tänker sig att bygga om vinden?

Jag har själv ingen erfarenhet av stämmor. Kan man, i samband med att ett troligen nästan färdigt förslag presenteras, plötsligt väcka frågan om ovanstående, d v s i princip backa processen till utgångspunkten. Eller kräver detta att man anmäler en särskild punkt på stämman?

Det kommer väl att kräva en del diplomati för att ta upp detta hur som helst eftersom styrelsen säkert jobbat mycket med förslaget och anser att man gjort rätt.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-09-25, 11:34
tette tette är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: uppland
Inlägg: 1 895
Standard Oplanerat ombyggnadsprojekt i brf

Jag tycker du ska skriva till styrelsen och för kännedom till revisorerna att:
Jag har fått vetskap om att ett större ombyggnadprojekt planeras av styrelse utan att först förankra det genom stämmobeslut.

Detta med lite övrig text är en garanti för att detta ombyggnadsprojekt inte ska kunna gå medlemmarna förbi.
Jag vet inte var det står just nu men det finns en text som säger att om man känt till något måste man agera inom en viss tid.

Det allra bästa är om du kan få flera medlemmar att skriva under detta.

Om/när styrelsen tar upp detta ärende på stämman ska du protestera (högljutt), och även om resten av medlemmarna godkänner ombyggnationen enligt styrelsens förslag bör du reservera dig skriftligt.

Det finns en del föreningar som gort stora ombyggnationer och aldrig har det kostat enligt budget. Det blir alltid dyrare, speciellt när det är amatörer eller konsulter som bestämmer upphandlingen.

Ett exempel är brf Bygatan i Solna. Här ruvar styrelsen på många hemligheter som inte medlemmarna har en susning om.
Man byggde 2 våningar till på husen med exklsiva lägenheter. Förvaltaren ADEX blev utsparkad, konsulten ARIA (de har förresten ett annat bolag tillsammans) har föreningen idag en tvist med för att det blev åtskilliga miljoner dyrare (årsredovisningen innehåller bara orden "föreningen har en tvist med Aria". Sanningen finns hos styrelsen och revisorerna och numera HSB som tagit över förvaltningen och "skyddar" nuvarande styrelse. De flesta som var med när det skedde har lämnat skutan.

Det finns många fler exempel hur det går när styrelser "smusslar".
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-09-25, 12:34
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Ändra ekonomiska planen

Om man måste göra om den ekonomiska planen?
Svår fråga att svara på. Antagligen inte. Men kanske bäst att göra. Den ekonomiska planen innehåller många olika delar.
Andelstalen kan drastiskt komma att ändras p g a detta.
Kanske finner föreningen under arbetets gång anledning att göra åtgärder som inte finns med i nuvarande ekonomiska plan?
Kanske förändras lånebilden och räntesatser på ett sådant sätt att den tidigare ekonomiska planen spelat ut sin roll?

Inget är beständigt. Bara förändringen.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:02.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-09-25, 16:06
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Egen regi eller försäljning av råvind

Citat:
Ursprungligen skrivet av nojo Visa inlägg
I vår rätt så nybildade förening har styrelsen som förslag att i egen regi bygga nya lägenheter på vinden. Antagligen är det ett vettigt förslag men jag är rädd att det kan sluta illa av flera anledningar
Din oro är berättigad. En vindsombyggnad kräver mycket noggranna förarbeten, både i fråga om tekniska lösningar, ekonomisk upplägg riskanalyser, kalkyler och planering av övrig administration.

Citat:
Ursprungligen skrivet av tette Visa inlägg
Nu vet jag inte hur långt planerna har kommit i projektet, men om det hittills kostat pengar så har styrelsen gått över sina befogenheter. Ett projekt som du beskriver ska medlemmarna vara med i från första början genom att en stämma ska ge styrelsen mandat att starta upp projektet.
Styrelsen har frihet att köpa kompetens för att genomföra undersökningar och för att bereda och underbygga svåra frågor till stämman. Det är inte givet att styrelsen gjort fel genom att lägga en summa på förberedelser inför ett stämmobeslut.

Citat:
Ursprungligen skrivet av nojo Visa inlägg
Finns det andra alternativ till att sköta ombyggnationen i egen regi, t ex att sälja som råvind vore kanske inte så tokigt med tanke på föreningens ekonomi. Man kanske kan avtala om att köparen/entreprenören även sköter en del av renoveringen?
Det finns många alternativ. Egen regi förutsätter en mycket kompetent styrelse, men kan fungera med hjälp av en inhyrd projektledare. Man kan också leja bort jobbet på total eller generalentreprenad. Även detta är svårt om man inte hyr in kompetent hjälp.

Att sälja råvinden är heller inte problemfritt eller riskfritt. Det är inte bara att sälja och håva in en summa pengar. Innan försäljningen måste föreningen precisera vilka kvalitetskrav ni kräver och precisera att alla åtgärder som vindsbygget drar med sig bekostas av byggaren. T.ex. uppdragning av hissar, omläggning av taket, byggnation av nya förråd, mm. Annars äts hela beloppet som föreningen erhöll för råvinden snabbt upp av förbisedda utgifter.

Citat:
Ursprungligen skrivet av nojo Visa inlägg
Kan jag över huvud taget ta upp detta på den planerade extrastämman där jag gissar att huvudpunkten kommer att vara typ "information inför byggstart"?
Det framkommer i ditt inlägg att det är oklart vad den förestående stämman förväntas rösta om. Knappast "byggstart", i så fall måste ni säga nej. Du har all rätt att framföra dina synpunkter på den kommande extrastämman.

Stämmobesluten måste tas i flera steg. Medlemmarna måste ges full insyn och måste få fullständiga förklaringar till för- och nackdelar med olika handlingsalternativ. Annars vet de inte vad de beslutar om. Kräv fullständig redovisning inklusive riskanalyser.

Ställ frågor. Bl a om hur det är tänkt att ordna nya förråd då medlemmarna blir av med sina vindsförråd. Frågor som inte kan besvaras bör utredas och genomlysas på en ny stämma.

Citat:
Ursprungligen skrivet av nojo Visa inlägg
Övriga frågor:
Behövs inte en ny ekonomisk plan om man ska förändra så här mycket?
Kan styrelsen ställas till ansvar om föreningen lider skada enl ovan?
Så här sägs i BRL kap. 3:

Citat:
Ny plan
4 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av Bolagsverket.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i första stycket. Lag (2004:247).
Min personliga tolkning är att det är första stycket som gäller. Styrelsen bör för sin egen skull inhämta stämmobeslut så lång det är möjligt, och då blir det nog svårt att ställa styrelsen till svars om projektet går åt skogen trots att man har vidtagit all försiktighetsåtgärder.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-09-25, 17:54
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 012
Standard Hur får man ett lyckat vindsprojekt i en brf?

Principen för ett lyckat vindsprojekt:

1) Styrelsen beslutar att INLEDA förarbete. Såsom att titta på vinden, finns förutsättningar? Finns det förråd som måste ersättas och går det inom fastigheten? Vill man bygga NYA lägenheter, eller vill man integrera vindsyta med befintliga lägenheter (kolla med de medlemmar som bor högst upp)? I DETTA SKEDE SKA DET INTE KOSTA NÅGRA PENGAR.

2) Stämma (extrastämma oftast). Stämman ska ta ställning till om styrelsen ska inleda PROJEKTERING av vindsombyggnad. (här antar vi att det blir ett ja).

3) Styrelsen tar kontakt med en konsult, och köper hjälp med förprojektering. Nu fixas bygglov, bestäms om integration eller nya lägenheter. Om integration ska ske så utreds pris och form.

-INTEGRATION
Ska befintliga medlemmar få köpa utrymme och integrera med sin bostadsrätt så är det lite enklare.
Se till att ni upprättar tydliga avtal rörande när köpeskilling ska erläggas, hur arbetena får bedrivas (för att minska störningar för övriga boende), vilken kvalité föreningen kräver i de delar som sedan blir föreningens egendom, när föreningens "delar" ska vara klara och driftsatta samt när avgift för ytan börjar löpa.
Ett sådant här projekt kostar föreningen ingenting, och man får in köpeskilling (som dels är ersättning för ytan, samt ersätter föreningens utlägg för konsult), och därefter så får föreningen in mera pengar i avgift för all framtid.

-NYA LÄGENHETER
Då ska föreningen sälja hela projektet. Det finns särskilda företag på marknaden som specialliserat sig på vindsombyggnadsprojekt, men även andra byggare kan vara intresserade.
Denna modell ger oftast ingen köpeskilling till föreningen (eller en blygsam sådan), men föreningen löper heller ingen RISK. All risk avtalas bort till byggaren. När det är klart så får föreningen in avgifter för lägenheterna.

EN FÖRENING SKA ALDRIG SJÄLV BYGGA UT PÅ VIND ELLER I KÄLLARE!
Det är ett högriskprojekt och strider mot stadgarna i de flesta fall.
Antingen "köper" en medlem risken (integration), eller så "köper" ett företag risken (nya lägenheter).

Det finns ytterligare detaljer.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-09-25, 19:56
nojo nojo är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Sep 2010
Ort: Stockholm, Norrmalm
Inlägg: 9
Glad

I Haralds modell ligger föreningen redan långt in i punkt 3 utan att någon omröstning skett utanför styrelsen.
Det gäller som nybörjare att gaska upp sig inför extrastämman med andra ord, nu har jag i alla fall en hel del att komma med.
Kanske jag ska passa på att kalla till en extrastämma för att reda ut begreppen inför den planerade extrastämman som nu är uppskjuten (föreningen är så liten att det räcker med att en kallar)?

Tack åter igen alla kompetenta och hjälpsamma medlemmar!
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-09-25, 21:33
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Det måste finnas vettigt skäl för att sälja vinden

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Det finns särskilda företag på marknaden som specialliserat sig på vindsombyggnadsprojekt, men även andra byggare kan vara intresserade.
Denna modell ger oftast ingen köpeskilling till föreningen (eller en blygsam sådan), men föreningen löper heller ingen RISK. All risk avtalas bort till byggaren. När det är klart så får föreningen in avgifter för lägenheterna.

EN FÖRENING SKA ALDRIG SJÄLV BYGGA UT PÅ VIND ELLER I KÄLLARE!
Det är ett högriskprojekt och strider mot stadgarna i de flesta fall.
Antingen "köper" en medlem risken (integration), eller så "köper" ett företag risken (nya lägenheter).
Instämmer att en försäljning av råvinden ger ingen eller endast en blygsam peng till föreningen. Så låt oss göra en grovkalkyl vad vinden kan ge om föreningen bygger själv i en eller annan form.

Nyproduktion av bostäder kostar mellan 20 – 30 tusen per kvadratmeter från grunden till färdig lägenhet. Det finns ingen anledning till att kalkylera högre för ett vindsbygge.

Antag att föreningen har en vind som kan förädlas till 300 kvm lägenheter. I Stockholms innerstad kostar en ny vindsvåning 70 tusen per kvm eller mer. Bygger föreningen själv, blir vinsten 70 minus 30 d.v.s 40 tusen kr. 300 * 40 kkr = 12 000 000 kr istället för ynkliga 3 – 4 mille som en byggare vill betala (om ens det) för råvinden. Kloka föreningar bygger själva eller låter bli.

Min egen förening sålde sin råvind för 12 år sen. Idag, med facit i hand kan man utvisa att det var en klar förlustaffär, trots mängder med vidtagna försiktighetsåtgärder. Vi hade lika gärna kunnat behålla vinden som vind och sluppit bli utsatta för alla olägenheter som en vindsombyggnad medför.

Att föreningen får in avgifter för lägenheterna genererar ingen vinst. En BRF ska drivas till självkostnad.

Hur kan en stadgebestämmelse se ut som säger att föreningen inte ska bygga själva? Ge gärna ett exempel.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-09-26, 08:59
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Vindsbygge medför ökade uppvärmningskostnader, etc

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
All risk avtalas bort till byggaren. När det är klart så får föreningen in avgifter för lägenheterna.
I bästa fall, kanske. Risken att byggaren gör arbetet för snabba pengar med lägre kvalitet och en snabb konkurs därefter, är svår att avtala bort.

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Att föreningen får in avgifter för lägenheterna genererar ingen vinst. En BRF ska drivas till självkostnad.
Det är rätt. Kostnaderna för föreningen i exempelvis uppvärmning ökar. Omsättningen, ansvaret och risken ökar överhuvudtaget och status i form av högre risk är väl inget självändamål för föreningen.

I en liten förening med mycket ojämna andelstal, exempelvis med ett spann på 10 - 50%, kan det givetvis vara av godo för dem med högt andelstal att få det utjämnat (likaprincipen). I en förening med redan jämna andelstal finns inget att vinna.

"Mäklare" förespråkar i en annan tråd att all försäljning av föreningens utrymmen är av godo. Det är en ideologisk fråga. Om man ser strikt ekonomiskt på frågan är varje engångsintäkt en vinst för föreningen hur liten den än är. I så motto har "Mäklare" alldeles rätt.
Men ser man till livskvalitet behöver inte avyttrande av föreningens gemensamma tillgångar vara en vinst för de boende. De kanske går miste om yta som nu används för gemensam förnöjelse som förråd, sopsortering, snickarbod, barnvagnsrum, vinterförvaring av cyklar, sommardäck, utemöbler o s v. Denna typ av tillgångar kan också ha avgörande betydelse för en köpare och på så vis generera ett högre pris. Det är inte enbart balkonger, nya badrum och kök som är prisbildande.

I grunden är frågan om, "boende" är en sorts ekonomisk karriär (vilken det till stor del utvecklats till i Stockholm under de senaste 15 åren) eller om det är en fråga om var och hur trevligt man ska ha det när man skaffar ett eget hushåll (som kanske utvidgas till en familj och allt vad det kan innebära i trivselfrågor)?

Man kan inte kategoriskt klanka ned på andras åsikter bara för att man inte äger dem själv. Man kan tjäna på att respektera andras åsikter också.

Räknenissarna tas på alldeles för stort allvar, anser jag.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-15 klockan 11:04.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Förändring av plan/förslag antagen i stämma Kuckelgumman Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 6 2011-05-25 15:59
Ansöka om bygglov för väsentlig förändring av fastigheten - styrelsens rätt Peter B Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 5 2009-07-14 22:36
Ekonomisk plan för brf Trötter Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 12 2009-06-02 09:12
Väsentlig förändring av brf? Einar Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 16 2009-05-27 13:22
Väsentlig avgiftshöjning i bostadsrättsförening Admin Faktabanken 0 2009-03-24 01:41



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 19:03.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare