Nyckeltal?

[Elessar]

Hej.
Byggföretagets styrelse har kallat oss boende till stämma. De har skickat ut räkenskaper samtidigt.
Tyvärr är ingen av oss speciellt duktiga på sådant. Men finns det kanske några nyckeltal som är speciellt viktiga att kontrollera?

/Tack på förhand

[Garfunkel]

Ursprungligen skrivet av Elessar

Hej.
Byggföretagets styrelse har kallat oss boende till stämma. De har skickat ut räkenskaper samtidigt.
Tyvärr är ingen av oss speciellt duktiga på sådant. Men finns det kanske några nyckeltal som är speciellt viktiga att kontrollera?

... nyckeltal, annars är det inget nyckeltal!

Speciella nyckeltal som förekommande:
Nettoomsättning (tkr)
Resultat e. finansiella poster (tkr)
Avskrivningar (tkr)
Underhållsfond (tkr) om den nu finns!
Eget kapital (tkr)
Soliditet (%)
Likviditet (%)
Årsavgift bostäder (kr/kvm)
Hyresintäkter lokaler (kr/kvm)
Total låneskuld (tkr)
Låneskuld kr/kvm
Drift och förvaltning kr/kvm
Räntekostnader kr/kvm
Räntekänslighet %

[Borättexperten]

Alla nyckeltal är inte lika viktiga.
Enligt min mening är dessa nyckeltal och info viktiga, i nu nämnd ordning:

Låneskuld, kr/kvm
Räntekänslighet, %
Äkta/oäkta förening
Ev tomträtt (med nivå och omförh. datum)
Förekomsten av hyreslägenheter (tillgång)
Räntekostnader, snittränta och löptider
Drift och förvaltning, kr/kvm
Uh/am-utrymme® (vårt eget nyckeltal)
Hyresintäkter lokaler, % (av totala intäkter)
Årsavgift bostäder, kr/kvm
Förekomst av förmåner, t ex el, bredband

Alla övriga är ointressanta, i vissa fall t o m vilseledande

[0Xb]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

Alla nyckeltal är inte lika viktiga.
Enligt min mening är dessa nyckeltal och info viktiga, i nu nämnd ordning:

Låneskuld, kr/kvm...

Alla övriga är ointressanta, i vissa fall t o m vilseledande

Jag hoppas ni räknar bort kassan! Annars kan det bli väldigt konstigt.
- Lån minus kassa och sparkonton per kvadratmeter.

Sen är alltid frågan om man skall räkna BRF-yta, eller BOA, eller BOA+LOA osv.

[Garfunkel]

Ursprungligen skrivet av 0Xb

Jag hoppas ni räknar bort kassan! Annars kan det bli väldigt konstigt.
- Lån minus kassa och sparkonton per kvadratmeter.

Sen är alltid frågan om man skall räkna BRF-yta, eller BOA, eller BOA+LOA osv.

Har man ett lån på 23 miljoner så har man det, även om det finns 944 786 kr på avräkningskonto!

Lånet som medlemmarna är skyldiga att betala ränta för gäller för fastighetens total yta!

[Elessar]

Tack för alla tips på viktiga nyckeltal
Men tyvärr säger t.ex. inte låneskuld xxx kr/kvm oss noviser om det är bra eller dåligt.
Skulle behöva veta VILKEN låneskuld, ett värde, som är oroväckande för en nyproduktion.
Och gärna en siffra även på något annat viktigt nyckeltal, om någon har en uppfattning där.

Bifogar en analys från allabrf.
Någon kommentar? (gäller alltså en nyproduktion)

[InteIStyrelsen]

speciell med nyproduktion få man ofta ingen bra kalkyl, av alla nyproduktion som jag titta på fanns bara hsb som publicerade en ordentligt kostnadskalkyl.


https://www.hsb.se/malardalarna/sok-...rty-price-view


Kalkyl: http://www.e-magin.se/paper/h15kjg8c/paper/1



Man köper nyproduktion men man få inte mycket information om föreningens planerade ekonomi, köper för 2-3000kkr och få lån på 1000-2000kkr på toppen. JM eller Peab är inte så transparent.

[Elessar]

Men vad säger ni?
Är 15000 kr/kvm i lån för mycket, eller vad man kan förvänta sig i en nyproduktion?

[Harald]

Men vad säger ni?
Är 15000 kr/kvm i lån för mycket, eller vad man kan förvänta sig i en nyproduktion?

Man behöver förstå varifrån lånenivån kommer.

Byggaren går till banken med en kalkyl som skall ge så mycket pengar till byggaren som möjligt. Det är några år sedan vi passerade 10 000 kr/m2, och idag ligger smärtgränsen kring 15 000 kr/m2. Alltså den gräns för vad banken tillåter för att bevilja lånet till byggaren. En sådan här lånenivå sprider sig blixtsnabbt och blir något av en standard - alltså kommer inga föreningar med liknande föutsättningar (läge-marknad-kvalité) ha lägre lån.

Så ni som köper nyproduktion har inga möjligheter att välja egentligen. Nybyggda föreningar lån/m2 avgörs över era huvuden och på helt andra premisser än att förening skall vara bärkraftig.

(Och jag har inte glömt den ekonomiska planen, men förstå att den kan visa på te x 17 000 kr/m2, byggaren går till banken och får nej; byggaren beställer en ny plan med lägre belåning o s v tills banken beviljar lånet på så hög nivå som möjligt. Allt är ett spel där brf-köparnas intresse inte ens är med i verkligheten. Lagstiftaren må ha tänkt sig något annat när kravet på bärkraftig ekonomisk plan skrevs in i lagboken...)

[Elessar]

Ursprungligen skrivet av Harald

Man behöver förstå varifrån lånenivån kommer.

Byggaren går till banken med en kalkyl som skall ge så mycket pengar till byggaren som möjligt. Det är några år sedan vi passerade 10 000 kr/m2, och idag ligger smärtgränsen kring 15 000 kr/m2. Alltså den gräns för vad banken tillåter för att bevilja lånet till byggaren. En sådan här lånenivå sprider sig blixtsnabbt och blir något av en standard - alltså kommer inga föreningar med liknande föutsättningar (läge-marknad-kvalité) ha lägre lån.

Så ni som köper nyproduktion har inga möjligheter att välja egentligen. Nybyggda föreningar lån/m2 avgörs över era huvuden och på helt andra premisser än att förening skall vara bärkraftig.

(Och jag har inte glömt den ekonomiska planen, men förstå att den kan visa på te x 17 000 kr/m2, byggaren går till banken och får nej; byggaren beställer en ny plan med lägre belåning o s v tills banken beviljar lånet på så hög nivå som möjligt. Allt är ett spel där brf-köparnas intresse inte ens är med i verkligheten. Lagstiftaren må ha tänkt sig något annat när kravet på bärkraftig ekonomisk plan skrevs in i lagboken...)

Tack Harald
Ett högt, men kanske ändå inte onormalt högt lån då.
Avgiftsnivån fick också ett C. Men lite högre avgift är kanske bara bra med större lån.
Och att Räntekänslighet fick ett C är väl inte så konstigt med höga lån.