Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-01-24, 10:45
katt10 katt10 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Inlägg: 2
Standard Innertak i brf, renovering

Hej,

Vid renovering av vår BR tog vi bort sänkta innertak samt 15 cm isolering och satte upp nya innertak 5 cm ned från originaltak (från 1914). Dock satte vi ej upp ny isolering.

Detta hävdar nu föreningen ger dem ökade kostnader för värme. Min fråga är om vi är skyldiga att ha innertak utöver "originaltak"? Är avlägsnad av innertak att räkna som väsentlig förändring som kräver Styrelsens godkännande?

Innertaken var uppsatta då lägenheterna var HR och alltså inget som BRF har beslutat om eller bekostat.

Tacksam för svar,
Katt10
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-01-24, 12:32
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Glad Innertak = väsentlig förändring?

Först vill jag understryka den kraftiga bristen i regelverket där "väsentlig förändring" inte finns definierad på något sätt någonstans. Det är upp till var och en att tolka lite som man behagar, om inte föreningen lagt upp riktlinjer för detta i föreningens stadgar.

Jag tycker i och för sig att ni borde ha rådgjort med styrelsen innan ni gjorde denna förändring, men jag kan inte se att eventuellt ökade värmekostnader skulle kunna leda till att styrelsen nu i detta skede kan kräva att ni ändrar tillbaka.

Dessutom kan det nog bli svårt att påvisa att det verkligen skulle leda till ökade värmekostnader.

Det är säkert så att med dagens teknik kan man åstadkomma lika bra isolering på 5 cm som man kunde på 15 cm år 1914 (eller när innertaken sattes upp), men nu har ni valt att inte ha någon isolering och då kanske det rent teoretiskt kan öka värmekostnaderna.

Däremot kan man fråga sig om det är där isoleringen ska vara (mellan originaltak och tidigare sänkta innertak).

Att innertaken sattes upp när fastigheten var hyresrätt kan jag inte se har någon relevans åt varken det ena eller det andra hållet.

Värmekostnaderna är som regel föreningens dyraste post i årsredovisningen och din brf borde kanske fundera på en lösning där lika värme distribueras till lägenheterna.
Det finns ju faktisk dem som har ett fönster eller balkongdörr öppet året runt, och det lär öka värmekostnaderna betydligt mer än att ta bort innertaket.

Som jag ser det kan styrelsen inte ställa några krav på er i detta skede om inte stadgarna säger något specifikt om detta (vilket knappast är troligt med tanke på hur bristfälliga stadgarna är i landets brf:ar (och kanske alldeles särskilt i ombildade föreningar).
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-01-24, 17:58
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av katt10 Visa inlägg
Hej,

Vid renovering av vår BR tog vi bort sänkta innertak samt 15 cm isolering och satte upp nya innertak 5 cm ned från originaltak (från 1914). Dock satte vi ej upp ny isolering.

Detta hävdar nu föreningen ger dem ökade kostnader för värme. Min fråga är om vi är skyldiga att ha innertak utöver "originaltak"? Är avlägsnad av innertak att räkna som väsentlig förändring som kräver Styrelsens godkännande?

Innertaken var uppsatta då lägenheterna var HR och alltså inget som BRF har beslutat om eller bekostat.

Tacksam för svar,
Katt10
Fråga: Vilket plan ligger bostaden på?

Om det är så att bostaden är belägen så att det finns en bostad ovanför, så är värme förlusterna ringa. Ni värmer upp bostaden ovanför som förmodligen har ett isolerat tak.
Det är den svagaste länken i ett hus som åstadkommer energiförluster, tak är den del av huset som generar en av de största energibesparingarna. Om man nu skall isolera ett hus för att sänka energi kostnaderna, så skulle jag vilja påstå att taket skall isoleras så nära ytterhöljet som möjligt.

Jag undrar om det finns individer som är behäftade med en smula avundsjuka för att driva en sån fråga som är bagatellartad.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-01-24, 20:19
j.a j.a är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 207
Standard

Eftersom ni har gjort ett ingrepp i en del av byggnaden som ligger utanför ytskiktet och därför inte är medlemmens underhållsansvar har styrelsen rätt att kräva att ni återställer det eftersom ni inte har rätt ändra i det. Jämför med att ni skulle ta bort 50% av väggisoleringen i ytterväggen under själva ytskiktet eller ge er på trapphuset. Detta gäller oavsett skäl till ändringen eller resultat av ändringen (även om det skulle vara en förbättring objektivt sett).

Däremot borde förstås en lösningsorienterad styrelse följa admins resonemang om att man med dagens teknik kan åstadkomma samma isoleringseffekt som tidigare men med mindre antal cm isolering.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-01-24, 22:18
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Glad Rätt att ta bort innertak i bostadsrätt

Citat:
Ursprungligen skrivet av j.a Visa inlägg
Eftersom ni har gjort ett ingrepp i en del av byggnaden som ligger utanför ytskiktet och därför inte är medlemmens underhållsansvar har styrelsen rätt att kräva att ni återställer det eftersom ni inte har rätt ändra i det. Jämför med att ni skulle ta bort 50% av väggisoleringen i ytterväggen under själva ytskiktet eller ge er på trapphuset.
J.a., hur menar du med "utanför ytskiktet"?
Nu vet jag heller inte exakt hur det ser ut (se Trötters frågor), men som jag förstår det så är det ett innertak som är uppsatt en tid efter att byggnaden uppfördes.
Varför innertaket sattes upp då framgår inte, men av den beskrivning vi fått kan jag inte uttolka det som att innertaket skulle kunna jämföras med en yttervägg.

Om jag sätter upp ett innertak (vilket inte behövs något speciellt tillstånd till) så vill jag inte se det som att innertaket efter detta utgör gränsen för ytskiktet.

Det skulle vara intressant att höra hur styrelsen i katt10:s brf resonerar rent juridiskt, alltså med referens till vilket regelverk (inte bara allmänt tyckande från styrelsen).
Det finns kanske parametrar här som vi inte känner till?

Om det är så att innertaket kan betraktas som en del av isoleringen (själva kärnfrågan) och det inte finns någon bostad ovanför så blir det lite knivigare att lösa.
Innertaket är kanske någon form av tilläggsisolering som gjorts x år efter uppförandet av byggnaden, och om så är fallet så håller jag med j.a. om att detta innertak faller under föreningens underhållsansvar. I sådant fall bör detta finnas dokumenterat någonstans.

Det kan ju också vara så att innertaket varit ett "skönhetstillägg", med isolering som ett litet extra plus.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-01-25, 16:34
j.a j.a är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 207
Standard

Ja precis. Jag är med på hur du tänker men det var alltså tidigare fastighetsägare som byggde om den gamla takkonstruktionen i lägenheten för bättre värmeprestanda i fastigheten (kanske i samtliga lägenheter?). Att fastighetsägaren har ändrat takkonstruktionen från då byggnaden uppfördes medför inte per automatik att ytskikten "ligger kvar" i det läge som gällde 1914 (då fastigheten för övrigt inte ens ägdes av en bostadsrättsförening). Dessutom var lägenhetens konstruktion på detta vis då den tillträddes som jag förstår saken (när föreningen tog över fastigheten).

Men jag är förstås helt med på Trötters förnuftsresonemang om varför taket skulle behövas eller hur man ska argumentera med styrelsen. Dock har styrelsen principiellt rätt eftersom medlemmen har förändrat det som utanför medlemmens underhållsansvar. Återigen tycker jag att förnuft borde styra vad styrelsen vidtar för åtgärd i detta läge.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-01-25, 17:14
katt10 katt10 är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Inlägg: 2
Standard

Tack för snabba, intressanta svar!

Varför innertaken sattes upp vet vi inte men originaltaken var i mkt dåligt skick. Det är flera i föreningen som tagit bort innertaken för att få full takhöjd, ytterligare 30 cm, varför vi inte tror att de räknas till ytskikt i vår BRF.

Frågan om innertaken ingår som en del i ett ärende där vi bett styrelsen utreda värmeproblem i två rum där vi själva uppmätt 15 respektive 17 grader. Ovanför ett av rummen är det vindsaltan men ovanför övriga rum i lgh är det vindsvåning. Isoleringen är borttagen i samtliga rum men värmen har alltså inte sjunkt i övriga rum..

De två utkylda rummen har element som endast är varma upptill och helt kalla nedtill. Efter kontakt med VVS-firma har vi bett Styrelsen att undersöka/ mäta temperaturer inomhus, se över värmesystemet, tryck, flöde ventiler, injusteringar mm men de vägrar att underöka alternativa förklaringar/lösningar eftersom det är kostsamt.

Deras enda argument är att allt kommer att lösa sig om vi sätter upp isolering igen, något VVS-firman vi kontaktat inte alls håller med om. Deras förslag är att se över värmesystemet eftersom det är där problemet verkar ligga.

Långt svar och en komplicerad fråga, suck. Överväger att kontakta hyresnämnden...
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-01-25, 17:16
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av j.a Visa inlägg
Ja precis. Jag är med på hur du tänker men det var alltså tidigare fastighetsägare som byggde om den gamla takkonstruktionen i lägenheten för bättre värmeprestanda i fastigheten (kanske i samtliga lägenheter?). Att fastighetsägaren har ändrat takkonstruktionen från då byggnaden uppfördes medför inte per automatik att ytskikten "ligger kvar" i det läge som gällde 1914 (då fastigheten för övrigt inte ens ägdes av en bostadsrättsförening). Dessutom var lägenhetens konstruktion på detta vis då den tillträddes som jag förstår saken (när föreningen tog över fastigheten).

Men jag är förstås helt med på Trötters förnuftsresonemang om varför taket skulle behövas eller hur man ska argumentera med styrelsen. Dock har styrelsen principiellt rätt eftersom medlemmen har förändrat det som utanför medlemmens underhållsansvar. Återigen tycker jag att förnuft borde styra vad styrelsen vidtar för åtgärd i detta läge.
För att styrelsen skall påvisa att det föreligger ombyggnad av en fast installation, som diskuteras i inlägget. Så bör det finnas någon typ av dokumentation, som ombyggnadsritningar eller liknande. Det kan vara bra om detta sänkta innertaket är upptaget i stadgan eller annan dokumentation som fastinstallation.

Jag tror styrelsen får svårt att hävda sin sakfråga vid en prövning. Om någon i en förening skulle bestämma sig för att installera ett innertak så kan inte styrelsen hävda att detta är en av föreningen uppförd fast installation, och om detta är utfört före föreningsbildningen så har det mindre betydelse.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-01-25, 17:44
j.a j.a är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Inlägg: 207
Standard

Det "som diskuteras" är inte om en fast installation har byggts om eller inte. Frågan rör om ombyggnationen berör del av byggnaden som inte bostadsrättshavaren har underhållsansvar för överhuvudtaget och således inte utan tillstånd får ändra.

För att bedöma vem och vad som gjort om takkonstruktionen får det betydelse om den såg ut på detta vis då föreningen tillträdde fastigheten.

En föreningen kommer visst ha framgång med en talan i tingsrätten gällande detta, men;

Ny information i sista inlägget komplicerar något eftersom man tydligen godkänt att man tar bort takkonstruktionen i andra lägenheter men inte denna vilket förstås gör att man måste ställa vissa frågor om likställighetsprincipens tillämpning i detta fall. Kan förstås vara så att de andra lägenheterna inte har en "lika" situation då de inte har en altan ovanför.

Hursomhelst låter det som det stora problemet istället är radiatorerna, antingen luft i dessa eller att systemet behöver fyllas med vatten, vad jag förstår bor ni högst upp. Förslår att man provar detta och om det inte hjälper tar dit en VVS person, ansvaret härför vilar på föreningen.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-01-25, 19:03
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av katt10 Visa inlägg
Tack för snabba, intressanta svar!

Varför innertaken sattes upp vet vi inte men originaltaken var i mkt dåligt skick. Det är flera i föreningen som tagit bort innertaken för att få full takhöjd, ytterligare 30 cm, varför vi inte tror att de räknas till ytskikt i vår BRF.


De två utkylda rummen har element som endast är varma upptill och helt kalla nedtill. Efter kontakt med VVS-firma har vi bett Styrelsen att undersöka/ mäta temperaturer inomhus, se över värmesystemet, tryck, flöde ventiler, injusteringar mm men de vägrar att underöka alternativa förklaringar/lösningar eftersom det är kostsamt.

Deras enda argument är att allt kommer att lösa sig om vi sätter upp isolering igen, något VVS-firman vi kontaktat inte alls håller med om. Deras förslag är att se över värmesystemet eftersom det är där problemet verkar ligga.

Långt svar och en komplicerad fråga, suck. Överväger att kontakta hyresnämnden...
Vad gäller detta med att dina radiatorer är varm upptill och kall nertill, det bror på att flödet är för lågt i ditt element.Det är ganska enkelt att åtgärd. För bästa prestanda så bör elementet vara kalt i en zon av 5-10cm i den nedre delen av elementet.

Om elementet är utrustad med en termostat som kan justeras för ett vist flöde, så går det att öka flödet genom att skruva bort termostat huset och justera svalget. Senare modeller av termostatventiler med siffror markerade på ventilhuset är ännu enklare att injustera. Det görs genom att ta bort termostaten från ventilhuset och vrida ventildelen till dess önskad inställning uppnåtts och sedan åter montera termostaten. du kan även anlita en VVS-firma för att utföra justeringen, det kostar inte många hundralappar, och tar max 10 minuter/element.

Ni kan rådgöra med hyresnämnden, och sedan meddela styrelsen om att ni har varit i kontakt med hyresnämnden angående inomhusklimatet. Detta kommer förhoppningsvis få styrelsen att agera. Det är styrelsens skyldighet att till
se att inomhusklimatet är tillföreställande för medlemmarna i föreningen.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Begreppet renovering - störande renoveringar robin Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 11 2017-05-24 06:12
Får jag återställa innertak i brf? Tranan Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 1 2011-07-11 23:34
Fuktskada innertak (vardagsrum) i brf - Ska jag betala ytskikt? Simondyk Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 3 2011-03-10 14:05
Fuktskada innertak badrum, brf - Råttor pinkar genom taket JonasB Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 28 2011-03-07 20:17
Renovering av hissar i brf tractors Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 2 2010-01-14 16:43



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 12:56.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare