Vad säger lagen?

[njoy]

Hej medlemmar. Innan jag bryter ihop av orklöshet vänder jag mig till er efter råd.

Föreningen där jag bor har ett något knepigt sätt att ta ansvar. Jag är nu själv drabbad av detta och undrar vad tycker ni jag ska göra och vad säger lagen?

1. Köksavloppet är av på mitten (2010->)
2010 dokumenterades ett hål i mitt köäksavlopp. Föreningen lovade att åtgärda detta men åtgärd uteblev. Vid påminnelser 2011 påstod de att hålet var en felbedömning och där fanns inget hål. De kunde inte visa dokumentation för påståendet så en ny dokumentering skedde hösten 2012. Avloppet är nu helt av på mitten och detta har uppstått någon gång perioden 2010-2012.

Styrelsen hänvisar till mitt försäkringsbolag. Mitt försäkringsbolag tar avstånd i frågan.

2. Förrådsmögel p.g.a vattenskada (2011->)
2011 Rapporterades en 1,5 meter lång spricka i husväggen. Det är ett sutteränghus och på andra sidan väggen är jord och en stupränna. Vid regnväder letar sig vatten in och bildar pölar. Trots påminnelser sen 2011 har styrelsen inte åtgärdat skadan. De gav oss träpallar för att inget skulle stå i vatten. Det hjälpte inte och nu är vår egendom mögelskadad.

Styrelsen hänvisar till mitt försäkringsbolag som även här tar mitt försäkringsbolag avstånd i frågan.

3. Utan värme vintern 2009/2010
Vintern 2009/2010 hade jag 16 grader som kallast i mitt hem på grund av att mina radiatorerna inte fungerade som de skulle efter en rotrenovering. När det var som kallast öppnade jag ugnsluckan och körde ugn på full värme. Trots lång tid av påminnelser åtgärdade dom felet först nästa vinter 2011 när kylan åter kom.

--

Jag har nu framställt en skadeståndskrav riktat mot föreningen motsvarande följande:
* Nedsättning på årsavgiften för skadans impakt på vår vardag i punkten 1 där vi undviker spola vatten i köket i den mån vi kan.
* Nedsättning på årsavgiften för skadans impakt på vår vardag i punkten 2 där vi tvingats leva med förrådsegendom i hemmet.
* Nedsättning på årsavgiften för skadans impakt på vår vardag i punkten 3.
* Ersättning för skadad egendom i avseendet 2.
* Ersättning för uteblivna arbetsintäkter i avseendet 1 och 2 samt eget arbete som krävts för att själv gå in i skadorna och rädda egendom samt fejd och påminnelser m.m.
* Ersättning för utelåsning från bostadsmarknaden då skadorna råder allt för stor prutmån på försäljningsvärdet. Vi har i två år letat annan bostad men kan inte sälja.
* Krav på att styrelsen står för alla ytskikt som tar skada av reparationsingreppen (när de en dag sker). Särskilt i avseendet 1 som skulle relinas innan det gick av.

I grunden bakom mitt skadeståndskrav anser jag att styrelsen p.g.a. försummelse och underlåtenhet är ansvariga för det ovan nämnda.

Jag har kontaktat en jurist och ansökt om rättsskydd hos mitt försäkringsbolag. Jag fick avslag då styrelsen vägrar uppge anledningen varför de bestrider mina skadeståndskrav. På så vis saknas ett tvisteföreläggande. De påstår att de inte får lämna ut sådan information eftersom jurister är inkopplade.

Jag har polisanmält styrelsen för brott mot miljölagen i avseendet 1, att medvetet släppa ut orenat avloppsvatten.

Medlemmarna här struntar i vad som händer. När jag uppmanar dom att agera får jag till svar att "de har inga problem med styrelsen".

Jag känner mig personligt utsatt. Att detta är en hämndaktion för att jag 2011 reste mig på stämman och röstade nej till ansvarsfrihet. Detta p.g.a. att ordförande i en avtalsförhandling bröt mot ett styrelsebeslut på 5 punkter av fem möjliga.

Några råd? Vi har föreningsstämma om 2 veckor och jag har lämnat in motioner. Tyvärr är bara de som brukar orka komma grannar som kompisröstar på styrelsen.

[Harald]

4 § Sedan tillträde medgetts är föreningen skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelserna i 2 § tillämpas om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande. Lag (1995:1464).
2 § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen på föreningens bekostnad, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske

§§ 4 och 2 under kap 7 Bostadsrättslagen.

Här framgår tydligt att om föreningen inte efter anmodan åtgärdar brist på deras ansvarsområde, så har du rätt att åtgärda bristen själv på deras bekostnad.

Att istället vänta flera år, är alltså inte lösningen, och kan tyvärr istället ligga dig i fatet.

Ta dit hantverkare, åtgärda och dokumentera, skicka räkningen till föreningen. Betalar de inte, så stämmer du dem på motsvarande belopp.

[Pensionär]

Harald har givit snabbt svar. Jag vill inte alls kritisera detta. Snarare diskutera vidare innan alla gått hem.
För oss "okunniga" kan väl detta vara perfekt underlag för att få ytterligare bildning på området.

1. Köksavloppet är av på mitten (2010->)
2010 dokumenterades ett hål i mitt köäksavlopp. Föreningen lovade att åtgärda detta men åtgärd uteblev. Vid påminnelser 2011 påstod de att hålet var en felbedömning och där fanns inget hål. De kunde inte visa dokumentation för påståendet så en ny dokumentering skedde hösten 2012. Avloppet är nu helt av på mitten och detta har uppstått någon gång perioden 2010-2012.

Detta innebär som Harald visat enl lag en skyldighet för styrelsen att åtgärda. Skada utanför medlemmens revir.
Men därefter riskerar man väl att omedelbart försvinna i försäkringsträsket?
Om tidpunkt för skadans uppkomst inte kan fastställas går det kanske inte att bevisa att styrelsen genom underlåtenhet att åtgärda i tid, vållat ytterligare skada? Eller hur?
Men de åtgärder som måste vidtas, ska under alla förhållanden betalas av föreningens försäkring (med ev avdrag för ålder?) Eller...?

Styrelsen hänvisar till mitt försäkringsbolag.

Att styrelsen hänvisar till medlemmens försäkringsbolag är märkligt. Finns det någon situation eller tänkbart skäl till att det skulle kunna ske?

Mitt försäkringsbolag tar avstånd i frågan.

Går det i fall som detta att få försäkringsbolagens skriftliga yttranden om på vilken grund de tar avstånd?
Hur vet vi t ex att konflikten ovan inte handlar om den del som avser "Du som bostadsrättshavare står för kostnaden för återställning från ytskikt?
Vet vi tillräckligt ännu för att kunna oreserverat ställa oss bakom Haralds rekommendation, stäm styrelsen. En sak vet vi väl. Den processen kan bjuda på överraskningar, och det kan bli dyrt.
Nog kunde väl ärendet förberedas och diskuteras någon vända till innan den rekommendationen ges?
Även med hänsyn till

Haralds synpunkt
Att istället vänta flera år, är alltså inte lösningen, och kan tyvärr istället ligga dig i fatet.

En intressant synpunkt som Harald kanske kan utveckla lite till.

Förrådsmögel p.g.a vattenskada (2011->)
2011 Rapporterades en 1,5 meter lång spricka i husväggen. Det är ett sutteränghus och på andra sidan väggen är jord och en stupränna. Vid regnväder letar sig vatten in och bildar pölar. Trots påminnelser sen 2011 har styrelsen inte åtgärdat skadan. De gav oss träpallar för att inget skulle stå i vatten. Det hjälpte inte och nu är vår egendom mögelskadad.

Styrelsen hänvisar till mitt försäkringsbolag som även här tar mitt försäkringsbolag avstånd i frågan.

Ja här stöter vi åter på frågan om sprickor i huset, och problemet kvarstår. Varför likställs inte dessa skador med de som uppstår efter brand? I händelse av brand kan osäkerhet nog råda i skuldfråga, men här går det ju inte alls att snacka bort ägarskapet och skyldigheten att underhålla.


Jag har kontaktat en jurist och ansökt om rättsskydd hos mitt försäkringsbolag. Jag fick avslag då styrelsen vägrar uppge anledningen varför de bestrider mina skadeståndskrav. På så vis saknas ett tvisteföreläggande. De påstår att de inte får lämna ut sådan information eftersom jurister är inkopplade.

Här finns väl hur mycket som helst att grubbla över, ..och diskutera. Vaffaaaa....?
-vägrar uppge anledningen..- Alldeles okunniga verkar inte denna styrelse vara ändå,..eller?

[Harald]

Haralds synpunkt
Att istället vänta flera år, är alltså inte lösningen, och kan tyvärr istället ligga dig i fatet.

En intressant synpunkt som Harald kanske kan utveckla lite till.

Medlem är skyldig att vidta åtgärder för att begränsa skadan/spridning/utökning. Därför är det inte bra att medlemmen fortsätter spola ner vatten i ett rör han vet är trasigt, under flera år.

I nästan alla dessa fall, hade inblandade parter haft en mycket enklare resa, om de börjat med att läsa i stadga och lag.

Här verkar det som att medlemmen har bråkat med föreningen i flera år, utan att alls ha tittat i "regelboken".

Och styrelsen slår ifrån sig av samma anledning, de är tydligen inte heller läskunniga.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Harald

Medlem är skyldig att vidta åtgärder för att begränsa skadan/spridning/utökning. Därför är det inte bra att medlemmen fortsätter spola ner vatten i ett rör han vet är trasigt, under flera år.

Men om styrelsen hävdar: Vid påminnelser 2011 påstod de att hålet var en felbedömning och där fanns inget hål.
En normalmedlem fortsätter väl under sådana förhållanden att hälla vatten i röret, för att alls kunna leva.

De kunde inte visa dokumentation för påståendet så en ny dokumentering skedde hösten 2012

Är det då man konstaterar att röret är av på mitten, borde väl saken vara klar.
Men styrelsen fortsätter att trilskas, gör ingenting. Det kunde jag förstå om de vore idioter.
Men hur kan styrelsen fortsatt hävda att det är medlemmens försäkringsbolag som ska bekosta ev åtgärd?
Vet vi att den fått denna vidarehänvisning av sitt eget bolag? Sakens absurda utveckling antyder ju särdeles smart planlagt försvar från styrelsens sida.
Försäkringsbolagens jurister brukar behärska såväl lag som lagstiftningens alla kryphål.
I det långa loppet kan det väl ändå endast åstadkomma en fördröjning och ytterligare kostnader för styrelsen/föreningen?

Här verkar det som att medlemmen har bråkat med föreningen i flera år, utan att alls ha tittat i "regelboken".

Om beskrivningen av njoy är korrekt, borde han väl inte behöva?
Det hela ser så enkelt ut, men styrelsens försäkringsbolags agerande (om de alls kontaktats) får mig att undra om det alls går att förstå någonting.

I nästan alla dessa fall, hade inblandade parter haft en mycket enklare resa, om de börjat med att läsa i stadga och lag.

På vilket sätt skulle njoy handlat annorlunda? Har han inte anmält felet så fort det blev bekant. Sen kan väl fördröjningar bara skyllas på styrelsen, eller?
Förklara, om det går. Vår närvaro på forat handlar ju om det.

Och styrelsen slår ifrån sig av samma anledning, de är tydligen inte heller läskunniga.

Ja det är väl mot dem, och deras läskunnighet vi ska anmärka?
Men så har du väl också tolkat saken (i princip) genom ditt snabba råd, antar jag.

[Korsdraget]

Käre Harald,
Nu sa du nåt väldigt viktigt!
Sällan har jag varit så enig med någon som nu?


Alltså: vilken grundkompetens skall krävas av en styrelse?
Skall inga krav ställas på köparen?
Om svar ja på båda då har jag stort intresse i att vi med erfarenhet skapar något tillsammans!
Jag tror båda sidor måste lära sig det grundläggande, nämligen att sluta skälla på varandra. Ingen blir vinnare utan samtal eller domstol. Vi är olika och menar olika, men det kan vi inte ändra på. Det måste kunna ändras på utan hugg och slag. Vi har satt pengar och framtiden in i våra bostäder. Ingen gillar att förlora!

Med vänlig hälsning korsdraget.

[Harald]

1) Styrelsen verkar ha hanterat detta fel.

2) Då finns det ett skydd för medlemmarna, inbyggt i lagen! Fiffigt, va?

Nämnligen att de då själva skall åtgärda bristen på föreningens bekostnad.

Enklare än så kan det ju inte vara, och detta hade TS också sett om han orkat läsa kap 7 i bostadsrättslagen.

På vilket sätt skulle njoy handlat annorlunda? Har han inte anmält felet så fort det blev bekant. Sen kan väl fördröjningar bara skyllas på styrelsen, eller?
Förklara, om det går.

Han skulle alltså själv ha lagat/beställt lagning av röret.

Nu har ju inte han heller gjort rätt. Alltså kan ingen vinna en tvist, båda åker dit. För ett litet trasigt köksavlopp! Det hela blir absurt. Men om TS lagar röret, och skickar räkningen till föreningen, då kan han ju inte förlora en ev. tvist, han har ju handlat enligt lag!

Istället tjafs och tjafs, åren går, och det trasiga röret består...

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av Harald

1) Styrelsen verkar ha hanterat detta fel.
2) Då finns det ett skydd för medlemmarna, inbyggt i lagen! Fiffigt, va?
Nämnligen att de då själva skall åtgärda bristen på föreningens bekostnad.
Enklare än så kan det ju inte vara, och detta hade TS också sett om han orkat läsa kap 7 i bostadsrättslagen.

Nog skulle det kunna vara enklare. Jag ser nästan bara ett härvelkors av svårigheter.

A Nu har ju inte han heller gjort rätt. Alltså kan ingen vinna en tvist, båda åker dit.

Men bör inte en domstol (liksom ett försäkringsbolag) ta hänsyn till den tidsmässiga utvecklingen?

1 2010 dokumenterades ett hål i mitt köksavlopp.
2 Föreningen lovade att åtgärda, men åtgärd uteblev.

Medlemmen bör väl inte agera, åtminstone under denna period, i avvaktan på styrelsens åtgärder?

3 Vid påminnelser 2011 påstod de att hålet var en felbedömning och 4 där fanns inget hål!?

Kan man kräva att en hypotetisk medlem (farbror Nilsson, yrke frisör, 73år) ska gå emot styrelsen nu, och själv agera. Dvs anlita branschanslutet företag, som får undersöka om fel föreligger eller ej.
5 Sedan ge dem i uppdrag att reparera i den fasta förvissningen att detta ska föreningen i slutändan bekosta. Det kan handla om stora belopp att ligga ute med.
6 Ett beslut (utan hjälp och vägledning) grundat på egna studier av BRL.
7 Detta dessutom efter besked från det egna försäkringsbolaget att det inte kommer att lämna några bidrag.
Mycket begärt av en genomsnittsmedlem.

8 De kunde inte visa dokumentation för påståendet så en ny dokumentering skedde hösten 2012.

Såvitt jag förstår blir det först då klarlagt (och kanske erkänt av styrelsen) att röret gått av på mitten?

För ett litet trasigt köksavlopp! Det hela blir absurt.

Just det! Instämmer.

B Men om TS lagar röret, och skickar räkningen till föreningen, då kan han ju inte förlora en ev. tvist, han har ju handlat enligt lag!

Hoppas kan man ju alltid. Men tror du inte att styrelsens försäkringsbolag och deras jurister kalkylerat även med denna fortsättning? De är inga duvungar.
Vilket gäller nu enligt dig i fortsatt förlopp, A eller B?

[Harald]

Okej, egentligen är hela frågan utredd, men Pensionär, du vill ju veta vad jag anser om A eller B.

I A ligger problemet att TS vill tvista om föreningen har agerat rätt och dessutom ha skadestånd för detta, både sakligt och för sveda och värk. Detta kan TS aldrig vinna rent, eftersom han själv också har gjort fel i sak, och dessutom så får man inte tilldömda skadestånd som inte är sakliga i Sverige. (alltså "sveda och värk" finns inte i dessa sammanhang).

I B tvistar han inte om sakfelen. Han använder istället det utrymme lagen ger honom att på föreningens bekostnad åtgärda bristen. Då blir det kostnaden för åtgärdandet som är den ev. tvisten, och där har han ju lagen som stöd. Alltså behöver han i detta fall inte själv stå med byxorna nere, om föreningen te x hävdar att han förvärrat skadan.

[Karl Arkelsson]

Ursprungligen skrivet av njoy

Hej medlemmar. Innan jag bryter ihop av orklöshet vänder jag mig till er efter råd.

Föreningen där jag bor har ett något knepigt sätt att ta ansvar. Jag är nu själv drabbad av detta och undrar vad tycker ni jag ska göra och vad säger lagen?
Tips: Börja med att läsa stadgarna Titta brfporkala punkt com uppe till höger klicka och skriv stadgar return rulla sidan ned och läs
1. Köksavloppet är av på mitten (2010->)
2010 dokumenterades ett hål i mitt köäksavlopp. Föreningen lovade att åtgärda detta men åtgärd uteblev. Vid påminnelser 2011 påstod de att hålet var en felbedömning och där fanns inget hål. De kunde inte visa dokumentation för påståendet så en ny dokumentering skedde hösten 2012. Avloppet är nu helt av på mitten och detta har uppstått någon gång perioden 2010-2012.

Styrelsen hänvisar till mitt försäkringsbolag. Mitt försäkringsbolag tar avstånd i frågan.

2. Förrådsmögel p.g.a vattenskada (2011->)
2011 Rapporterades en 1,5 meter lång spricka i husväggen. Det är ett sutteränghus och på andra sidan väggen är jord och en stupränna. Vid regnväder letar sig vatten in och bildar pölar. Trots påminnelser sen 2011 har styrelsen inte åtgärdat skadan. De gav oss träpallar för att inget skulle stå i vatten. Det hjälpte inte och nu är vår egendom mögelskadad.

Styrelsen hänvisar till mitt försäkringsbolag som även här tar mitt försäkringsbolag avstånd i frågan.

3. Utan värme vintern 2009/2010
Vintern 2009/2010 hade jag 16 grader som kallast i mitt hem på grund av att mina radiatorerna inte fungerade som de skulle efter en rotrenovering. När det var som kallast öppnade jag ugnsluckan och körde ugn på full värme. Trots lång tid av påminnelser åtgärdade dom felet först nästa vinter 2011 när kylan åter kom.

--

Jag har nu framställt en skadeståndskrav riktat mot föreningen motsvarande följande:
* Nedsättning på årsavgiften för skadans impakt på vår vardag i punkten 1 där vi undviker spola vatten i köket i den mån vi kan.
* Nedsättning på årsavgiften för skadans impakt på vår vardag i punkten 2 där vi tvingats leva med förrådsegendom i hemmet.
* Nedsättning på årsavgiften för skadans impakt på vår vardag i punkten 3.
* Ersättning för skadad egendom i avseendet 2.
* Ersättning för uteblivna arbetsintäkter i avseendet 1 och 2 samt eget arbete som krävts för att själv gå in i skadorna och rädda egendom samt fejd och påminnelser m.m.
* Ersättning för utelåsning från bostadsmarknaden då skadorna råder allt för stor prutmån på försäljningsvärdet. Vi har i två år letat annan bostad men kan inte sälja.
* Krav på att styrelsen står för alla ytskikt som tar skada av reparationsingreppen (när de en dag sker). Särskilt i avseendet 1 som skulle relinas innan det gick av.

Tråkigt men du ställer skadeståndskraven indirekt till dig själv. Du bor i en bostadsrätt och betalar avgifter till den gemensamma kassan vilken är du själv. brfporkala punkt com klicka på sök skriv sökord och om det kan ge svar på frågan


I grunden bakom mitt skadeståndskrav anser jag att styrelsen p.g.a. försummelse och underlåtenhet är ansvariga för det ovan nämnda.

Jag har kontaktat en jurist och ansökt om rättsskydd hos mitt försäkringsbolag. Jag fick avslag då styrelsen vägrar uppge anledningen varför de bestrider mina skadeståndskrav. På så vis saknas ett tvisteföreläggande. De påstår att de inte får lämna ut sådan information eftersom jurister är inkopplade.

Jag har polisanmält styrelsen för brott mot miljölagen i avseendet 1, att medvetet släppa ut orenat avloppsvatten.

Medlemmarna här struntar i vad som händer. När jag uppmanar dom att agera får jag till svar att "de har inga problem med styrelsen".

Jag känner mig personligt utsatt. Att detta är en hämndaktion för att jag 2011 reste mig på stämman och röstade nej till ansvarsfrihet. Detta p.g.a. att ordförande i en avtalsförhandling bröt mot ett styrelsebeslut på 5 punkter av fem möjliga.

Några råd? Vi har föreningsstämma om 2 veckor och jag har lämnat in motioner. Tyvärr är bara de som brukar orka komma grannar som kompisröstar på styrelsen.

brfporkala punkt com har blanketter för motioner.

webbsidan har följts en period och verkar generellt intressant likväl hotpot.