Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2010-03-03, 14:33
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Underhållsfond i brf eller komponentavskrivning - ÅRL

Enligt ÅRL ska balansräkningen, resultaträkningen och noterna upprättas som en helhet och ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat.

Årsavgiften i bostadsrättsföreningar ska dels täcka föreningens löpande kostnaderna för husets drift och löpande underhåll dels det långsiktiga underhållet av föreningens hus.

För att kunna hålla en någotsånär jämn avgiftsnivå måste stora renoveringar periodiseras över tiden tills renoveringen måste upprepas. Två metoder att fördela en utgift över flera år:
  1. aktivera utgiften som en tillgång och skriva av den under sin nyttjandetid (betala av den under sin livslängd)
  2. reservera medel för det framtida underhållet (betala för utgiften i förskott)

Fördelarna med den första metoden

• lätt att budgetera nollresultat eftersom avskrivningarna inte påverkar kassaflödet
• avskrivningarna avspeglar verklig kostnad och påverkas inte av inflationssvängningar
• metoden ger en långsiktig stabilitet i föreningens ekonomi
• fritt eget kapital påverkas inte när man inte kostnadsför utgiften
• samma villkor gäller för de som bor nu och de som kommer att bo sen
• det framgår i årsredovisningen vilka stora renoveringar som är gjorda och när de gjordes
• eliminerar behovet av en uppskrivning även om huskroppen är avskriven till noll
• fungerar för både för nya och gamla hus där underhållet är eftersatt
• medlemmarna betalar för husets verkliga standard
• gör behovet av en underhållsfond överflödig

Den andra metoden, finns det några fördelar?

• svårighet att beräkna en rättvisande belopp som måste reserveras
• det beräknade beloppet är känsligt för inflationssvängningar
• omgärdat av snåriga regler
• lekmän har svårt för att förstå och hantera reglerna
• om föreningen har negativt i fritt eget kapital upplevs det som konstigt om man ökar det negativa beloppet för att öka beloppet i underhållsfonden
• det kan vara svårt att förklara för medlemmarna att föreningen måste göra en vinst trots att man tillämpar självkostnadsprincipen
• medlemmarna får betala i förskott för en standard som blir verklig först då renoveringen genomförs
• årsredovisningen ger inte en rättvisande bild av husets skick

Vore kul att få andras åsikter om saken
Svara med citat
  #2  
Gammal 2010-03-03, 21:14
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 558
Standard

Lite hastiga tankar:
1. och 2. utesluter inte varandra.

ÅRL:s regler och Bokföringsnämndens anvisningar m.m. begränsar brf:ens valmöjligheter om en utgift ska kunna aktiveras eller inte.

Även föreningens egna stadgar styr föreningens krav att reservera medel i bokföringen.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2010-03-04, 08:44
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Lite hastiga tankar:
1. och 2. utesluter inte varandra.

ÅRL:s regler och Bokföringsnämndens anvisningar m.m. begränsar brf:ens valmöjligheter om en utgift ska kunna aktiveras eller inte.

Även föreningens egna stadgar styr föreningens krav att reservera medel i bokföringen.
Som du säger, 1 och 2 utesluter inte varandra men tillämpar man ett blandsystem blir det ännu svårare att beräkna ett rättvisande avgiftsuttag.

Kul att du nämner Bokföringsnämndens anvisningar. BRNFAR 2003:4, förvisso en väldigt korrekt tolkning av ÅRL, har snarare försvårat än underlättat för föreningarna att hantera sina underhållsfonder på ett korrekt sätt.

Redovisningsföretag och revisorer som specialiserat sig på BRF vill gärna stoppa alla i samma skokartong och är inte alltid lyhörda för andra tolkningar. Det underlättar deras arbete att behandla sina kunder enligt samma mall varmed de kan lämna mer konkurrenskraftiga priser för sina tjänster.

Enligt rådande praxis och tolkningen av RR12 p 16 är att i stort sätt det enbart är utgifter för inventarier samt om- och tillbyggnader som får aktiveras, allt annat är underhåll som ska kostnadsföras direkt. Att detta medför, framför allt i äldre föreningar som har agerat på annat sätt innan reglerna infördes stora negativa belopp i fritt eget kapital viftas bort med motivering om uppskrivningsmöjligheten av anläggningstillgångens värde. Man kan fråga sig då vart ÅRL:s krav om rättvisande redovisning t har tagit vägen i sammanhanget.

RR-12 punkt 16: ”Utgifter för reparation och underhåll av en tillgång som syftar till att vidmakthålla eller återställa tillgångens egenskaper så att dess prestationsförmåga motsvarar den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades skall redovisas som kostnad i den period de uppkommer.”

Men det finns kryphål och andra tolkningsmöjligheter.

RR 12 p 24: ”Viktiga delar av vissa tillgångar kan behöva ersättas regelbundet. Så kan t.ex en masugn behöva ny inklädnad efter en viss nyttjandeperiod eller ett flygplan en ny inredning. Sådana delar bör, när så är möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter eftersom de har en annan nyttjandeperiod och därmed avskrivningstid än tillgången i övrigt (komponentavskrivning). Utgiften för att ersätta dylik enhet redovisas som anskaffning av en ny tillgång och eventuell kvarvarande redovisat värde för den ersatta enheten kostnadsförs.”

I ovanstående anvisning sägs t.o.m. att ”Sådana delar bör om möjligt, redovisas och därmed avskrivas som separata enheter.....”

Tillkommer skattelagstiftningen som föreskriver det minimum av utgifter som måste aktiveras men förbjuder inte frivilliga aktiveringar.

Det är för jävligt om bostadsrättsföreningar ska behöva följa striktare regler än kommersiella bolag. Ingen gällande lag eller bestämmelse föreskriver att man måste ha en underhållsfond. BRL föreskriver endast att man i stadgarna anger hur man har tänkt sörja för underhållet av föreningens hus.

Föreningens egna stadgar är inget problem det går lätt att anpassa till den redovisningsmetod som föreningen väljer. Stadgebestämmelser om underhållsfonder härstammar från förfluten tid när det var ett krav för att erhålla vissa statliga förmåner, men lever än idag och skrivs in även i nya föreningars stadgar. Komponentavskrivning medför en kontinuerlig, naturlig och logisk uppskrivning av fastighetens värde som även de flesta lekmän begriper och matchar ÅRL:s krav väl om rättvisande bild.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2010-03-04, 14:37
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 558
Standard

Du skriver: "Redovisningsföretag och revisorer som specialiserat sig på BRF vill gärna stoppa alla i samma skokartong och är inte alltid lyhörda för andra tolkningar. Det underlättar deras arbete att behandla sina kunder enligt samma mall varmed de kan lämna mer konkurrenskraftiga priser för sina tjänster. "

Jag tycker det finns ett värde i att årsredovisningarna är gjorda enligt samma mall i flera föreningar, det är lättare att jämföra t.ex. nyckeltal om alla gör på samma sätt.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2010-03-04, 15:04
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 558
Standard

Personligen tycker jag underhållsfonder är mest till bekymmer. Det är ju bara en reservering i bokföringen och tas inte ens med i resultaträkningen. Sen som du säger är underhållsfonder specifikt förekommande i brf:er, en anomali som man kan klara sig utan.
vidare så finns det ändå ingen koppling mellan någon särskild tillgång och underhållsfonden (som man om man är oinsatt kan tro skulle vara fallet, ordet fond för ju lätt tankarna till en räntefond eller aktiefond som har en påse pengar).
Svara med citat
  #6  
Gammal 2010-03-04, 15:50
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Personligen tycker jag underhållsfonder är mest till bekymmer. Det är ju bara en reservering i bokföringen och tas inte ens med i resultaträkningen. Sen som du säger är underhållsfonder specifikt förekommande i brf:er, en anomali som man kan klara sig utan.
vidare så finns det ändå ingen koppling mellan någon särskild tillgång och underhållsfonden (som man om man är oinsatt kan tro skulle vara fallet, ordet fond för ju lätt tankarna till en räntefond eller aktiefond som har en påse pengar).
Precis vad jag tycker också. Vi har tagit bort tvånget att använda fonder ur våra stadgar istället för att besluta att vi ska reservera noll kronor år efter år.

Det är ändå inte samma mall för hur redovisningen är uppställd, bara om det kommer från samma redovisningsbyrå. Är den dessutom uppställd enligt ÅRL blir de ganska lika ändå. Det är konteringarna och innehållet jag talar om. Många äldre föreningar har gamla inarbetade traditioner som medlemmarna har lärt sig och förstår. Jag tycker att det bara är en slapp styrelse som överlåter ansvaret för årsredovisningens innehåll till redovisningsbyrån.

Vi har ändå tur med både resonabel och hjälpsam byrå och revisor. Vi tycker att komponentavskrivning har så många fördelar att vi absolut inte vill byta redovisningsmetod. En enda kostnadsfört större projekt skulle sabba vår ännu så länge begripliga balansräkning. Jag tror inte att vi är ensamma, och anser att föreningarna bör ha friheten att bestämma själva.

Beslutet ska komma från styrelsen som i förlängningen ska gillas av stämman. Man ska inte behöva bli stoppad i samma skokartong grundat på felaktig lagtolkning som SBC mm har gjort. Att byrån vill ha en extrapeng för att vi är jobbiga kan jag leva med. De kommersiella fastighetsbolagen tolkar inte reglerna på samma sätt fast vi är hänvisade till samma lagstiftning utan anpassar sina konteringar till det ekonomiska läget som råder i bolaget.

Att jämföra olika föreningar med olika förutsättningar är att jämföra äpplen och päron. Kan en presumtiv lägenhetsköpare inte läsa en årsredovisning må de ta råd av nån som kan.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2010-03-06, 21:44
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Det borde vara enklare att beräkna rätt årsavgift

BRL är än särlagstiftning för en viss typ av ekonomiska föreningar. Man borde komplettera särlagstiftningen av både bokförings- och årsredovisningslagen med rakare och bättre anpassning till verksamhetens syfte.

Skulle det vara möjligt att aktivera även andra utgifter som uppträder i intervaller med viss regelbundenhet, t.ex. OVK besiktning, energideklaration, rengöring av ventillatinskanaler mm, skulle man kunna skapa ett dynamiskt rullande system där utfallet i resultaträkningen skulle räcka som vägledning när årsavgiften behöver höjas/sänkas enligt självkostnadsprincipen.

Kontrollen över föreningens ekonomi ska finnas hos föreningens medlemmar, inte hos inhyrda förvaltare. Den kompetens som krävs för att med hjälp av en underhållsplan räkna ut hur stort belopp som bör reserveras till underhållsfonden finns långt ifrån i alla föreningar. Ofta snubblar man redan över den första tröskeln, nämligen att upprätta en tillräckligt bra underhållsplan som duger som kalkylunderlag.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2010-03-08, 10:03
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 558
Standard

Menar du att om ni har en utgift för en energideklaration så får ni en motsvarande tillgång som kan skrivas av? Jag känner det som att ni med dina exempel skulle belasta framtida brf-medlemmar med att betala för rena kostnader som ni har för ert underhåll idag - kostnader som uppstått för att ni sliter på grejerna nu.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2010-03-08, 11:38
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Menar du att om ni har en utgift för en energideklaration så får ni en motsvarande tillgång som kan skrivas av? Jag känner det som att ni med dina exempel skulle belasta framtida brf-medlemmar med att betala för rena kostnader som ni har för ert underhåll idag - kostnader som uppstått för att ni sliter på grejerna nu.
Inte riktigt så, felformuleat av mig att "aktivera" utgiften. Jag vill bara periodisera även såna utgifter så att det syns i årsredovisningen. Jag sitter som kassör för närvarande och håller reda på dessa icke materiella men regelbundet återkommande utgifter vid sidan av i en slags "internredovisning" i budgetkommentarer.

Det finns inget sätt att fördela såna kostnader vad jag vet över flera år utan belastar balanserat resultat det år som utgiften uppträder. Håll med om att det är snyggare att fördela avgiften med 10 000 kr per år för en kostnad som med säkerhet inträffar med tio års intervall på säg 100 000 kr än att godtyckligt hålla på och höja/sänka avgifterna?
Svara med citat
  #10  
Gammal 2010-03-08, 14:40
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 558
Standard

Visst skulle det vara fint om verkligheten och kartan stämde med varann men tyvärr har ju verkligheten en tendens att ändras innan man hinner rita om kartan.

Eftersom de flesta utgifter inte får periodiseras över flera år så tycker jag att man i stället ska sträva efter att få balans mellan intäkter och kostnader på en längre tid. Man får gå med plus med 10 000 i nio år och minus med 90 000 det tionde året helt enkelt.

Att få ett nollresultat är ändå bara en hypotetisk situation. Man får vara glad om budget och utfall stämmer överens och man slipper obehagliga överraskningar i form av underhåll som man inte kunde förutspå.

Avgiften får man försöka sätta så att den är långsiktigt hållbar.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Underhållsfond och Underhållsplan för brf - Var finns de??? Nybörjare Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 24 2011-04-19 12:42
Underhållsfond i bokföringen, hur bokförs detta i brf? peranders Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 15 2010-03-30 10:00
Föreningar som inte vill ha underhållsfond kluringen Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 3 2010-01-16 19:08
Bokningslistor eller mallar? BigM Bostadsrättsforum 0 2009-12-19 15:58
Underhållsfond i brf, hur syns avsättningen i budgeten? Admin Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 5 2009-06-02 11:21



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:27.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare