Tolka ÅRL, hjälp önskas

[clabbe]

Tillägg: för medlemmen innebär det i realiteten en sänkt avgift.
Har föreningen råd så kanske de medlemmar som så önskar kan få ut beloppet för att betala av en privat skuld?
Hur det blir skattemässigt är jag osäker på men det borde inte bli ngn omedelbar beskattning. Säljer man går man miste om avdrag för inbetald insats.

[clabbe]

Ännu en aspekt är att en fortsatt hög avgift på lägenheterna kan medföra ett sänkt marknadsvärde på de samma. Det kan vara till nackdel för de medlemmar som inte vill bo kvar. För de kvarboende kanske det är av mindre betydelse.

[kluringen]

Vi funderar inte ens över att göra något med insatserna. Alla som var med om tillskottet bor inte kvar. Vi sänkte avgifterna med 15 % förra året. Det finns utrymme för att sänka avgifterna ytterligare men vi avvaktar lite till. Dumt att sänka för bara en kort tid och sen höja igen. Vi har två stora projekt kvar sen är nog alla stora renoveringar gjorda. Vi hoppas kunna genomföra dem utan avgiftshöjning.

Ursprungligen skrivet av clabbe

Ännu en aspekt är att en fortsatt hög avgift på lägenheterna kan medföra ett sänkt marknadsvärde på de samma. Det kan vara till nackdel för de medlemmar som inte vill bo kvar. För de kvarboende kanske det är av mindre betydelse.

En viktig aspekt. Efter ett antal sänkningar sen 2005 har vi ganska bra avgifter, i snitt 339 kr/kvm/år. Svårt att avgöra hur det påverkar marknadspriserna med de hysteriska budgivningarna som råder i Stockholms innerstad. En tvåa på 57 kvm bytte ägare helt nyligen i vårt hus. Han som sålde gjorde en nätt förtjänst på 725 tkr efter endast två år, helt sanslöst, nästan 4 mille för en charmig tvåa med dålig planlösning!

Nu har jag mejlat iväg mitt förslag till internrevisorn och till redovisningsbyrån. Än en gång, tusen tack för länken till Riksdagens proposition. Jag la med PDF filen som bilaga med hänvisning till texten som du hade citerat. Utan din citat hade jag inte hittat relevanta texten, jag hade inte ens vetat vad jag ska leta efter.

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av kluringen

Vi funderar inte ens över att göra något med insatserna. Alla som var med om tillskottet bor inte kvar.

Då kanske det är läge att fundera på det :-)

De som sålde har antingen fått betalt av köparna för sitt tillskott (om tillskottet höjer marknadsvärdet med minst lika mycket) eller gjort en missbedömning att tillskottet skulle höja värdet och den konsekvensen får de ta.

Jag menade naturligtvis en återbetalning till de nuvarande boende (eller deras efterträdare om efterträdarna tar över fordran på föreningen:-)

[Harald]

Vad håller ni på med...?

Att dränera en förenings ekonomi så som ni förespråkar gynnar INTE föreningen, utan enbart de enskilda medlemmarna som flyttar därifrån!

Snack att betala dubbellt! Tex stambytet, det får man ju betala med pengar ur underhållsfonden = TIDIGARE medlemmars avgifter bygger ju upp denna (Låt vara att det bara är en resultatdisposition, men pengarna HAR ju troligen kommit in eftersom fonden finns där. Att man sedan har amorterat istället kan ju vara rätt ekonomiska politik). DÄREFTER ÄR JU AVSKRIVNINGARNA ERT SÄTT ATT BIDRA TILL NÄSTA STAMBYTE. Eftersom ni skriver av fastigheten på 200 år (vilket är helt puckat, normalt är 30-40 år), så avsätter ni troligen inte tillräckligt till fonden heller, då ska ni vara jävligt glada att avskrivningarna håller uppe avgifterna, så ni har några kronor att röra er med.

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så mycket lön som möjligt. Resultat: Snabb konkurs och du kommer aldrig att kunna leva på ditt företag.

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så lite lön som möjligt, och återinvestera vinst i bolaget.
Resultat: En dag kommer du kunna dra dig tillbaka och leva på ditt företag utan att jobba så mycket.

EXAKT LIKA ÄR DET med fastigheter.

Att SÄNKA avgifterna är puckat, du biter handen som föder dig!

[Gusten]

En beslutsgrund kanske skulle kunna vara om föreningen kommer att behöva ta lån (eller öka sina lån) för att kunna betala ut insatser.
Föreningens ränteutgifter går ju inte att dra av sedan den shabloniserade intäktsräntan försvann.

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av Harald

Vad håller ni på med...?

Rättat upp gamla missförstånd som har lett till överavgifter under åtskilliga år, så att vi kan börja tillämpa självkostnadsprincipen i fortsättningen.

Ursprungligen skrivet av Harald

Att dränera en förenings ekonomi så som ni förespråkar gynnar INTE föreningen, utan enbart de enskilda medlemmarna som flyttar därifrån!

En förening som fördelar sina utgifter jämnt över tid gynnar varken dem som flyttar eller dem som bor kvar utan behandlar alla lika, även över generationsgränserna.

Ursprungligen skrivet av Harald

Snack att betala dubbellt! Tex stambytet, det får man ju betala med pengar ur underhållsfonden = TIDIGARE medlemmars avgifter bygger ju upp denna (Låt vara att det bara är en resultatdisposition, men pengarna HAR ju troligen kommit in eftersom fonden finns där. Att man sedan har amorterat istället kan ju vara rätt ekonomiska politik). DÄREFTER ÄR JU AVSKRIVNINGARNA ERT SÄTT ATT BIDRA TILL NÄSTA STAMBYTE.

Man behöver inte vara redovisningskunnig, det räcker med mattekunskaper på mellanstadienivå för att inse att man betalar bilen två gånger om man först lägger upp hela summan kontant och sen ändå gör motsvarande avbetalningar som kreditkunderna gör. (För att bidra till bilen för nästa kund????) Antigen eller, inte både och. Har man använt fonden för en viss renovering ska beloppet absolut inte aktiveras som en investering! Det finns många styrelser som inte har fattat det.

Ursprungligen skrivet av Harald

Eftersom ni skriver av fastigheten på 200 år (vilket är helt puckat, normalt är 30-40 år),…

Inte alls puckat, bara en mera ändamålsenlig fördelning. Istället för att belasta dem som bor nu med en kostnad på 70 tkr per år i 23 år till, låter vi alla betala 10 tkr i 156 år till. Hur motiverar du att det inte är puckat att ge dem som bor kvar om 23 år en kostnadssänkning med 70 tkr på ett bräde?

Ursprungligen skrivet av Harald

….så avsätter ni troligen inte tillräckligt till fonden heller, då ska ni vara jävligt glada att avskrivningarna håller uppe avgifterna, så ni har några kronor att röra er med.

Vi är glada. Vi har inte avsatt en krona sen 2005 och kommer inte att göra det framöver heller. Komponent avskrivningen funkar och ger tillräckligt. Sen 2005 har vi gjort investeringar på över tre mille utan lån med hjälp av den överlikviditet som har uppstått på grund av avskrivningarna parallellt med att vi har sänkt avgiftsuttaget med 520 tkr. Försiktigt, lite i taget, i fall att något pågående projekt skulle gå snett. Att först amortera lån och sen ta nya lån inom en korttids perspektiv är puckat. Jag vill låta avskrivningarna och lånen leva sina egna liv. Istället har vi en plan över det framtida lånebehovet på både kort och lång sikt och en plan för lösen av lån.

Ursprungligen skrivet av Harald

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så mycket lön som möjligt. Resultat: Snabb konkurs och du kommer aldrig att kunna leva på ditt företag.

Starta eget. Börja direkt med att plocka ut så lite lön som möjligt, och återinvestera vinst i bolaget.
Resultat: En dag kommer du kunna dra dig tillbaka och leva på ditt företag utan att jobba så mycket.

EXAKT LIKA ÄR DET med fastigheter.

En BRF ska inte ta ut överavgifter för att kunna utöka verksamheten. Vasakronan t ex som förvaltar kommersiella fastigheter kan investera i nya hus. Föreningen ska bara under hålla huset som de redan har.

Ursprungligen skrivet av Harald

Att SÄNKA avgifterna är puckat, du biter handen som föder dig!

Att inte sänka avgifterna när man har insett att de är för höga och vet orsakerna är puckat.

[kluringen]

det blir inga insatsändringar hos oss av många orsakar som jag inte orkar gå in på. Ni kan gärna fortsätta att spåna om vad man skulle kunna göra med insatserna, men utan min medverkan. Det finns kanske andra föreningar som kan få nytta av er lilla sidodebatt. Mitt mål med den här tråden är i hamn, men jag kommer att återkomma med feed back och bemöta ev inlägg av typen som Harald skrev.

Jag hade två långa samtal idag, dels med vår redovisningsbyrå, dels med vår internrevisor.

Vår redovisningsman vågar varken råda eller avråda. Även deras rådgivande internrevisor velar som inte har sett idén tillämpas tidigare. De har bollat frågan vidare till en bostadsrättsexpert som de brukar anlita. Min gissning är att bostadsrättsexperten kommer att avråda då han/hon förmodligen har tagit intryck från organisationerna. Men man kan inte veta, det kan vara en självtänkande expert.

Internrevisorn som har jobbat ett helt liv som mäklare och vet vilka parametrar som påverkar lägenheternas marknadsvärde är tänd på idén men vill tänka lite till.

Proffsrevisorn fick frågan via mejl idag. Jag ger honom denna vecka. Hör han inte av sig självmant måste jag jaga honom, han brukar vara väldigt upptagen den här årstiden, det är bokslutstider. Men jag är hoppfull, han brukar vara lyhörd för välgrundade argument.

Sen ska styrelsekollegorna bearbetas och slutligen måste vi ha en extrastämma om saken om vi ska hinna få med det i årets bokslut. Tajt om tid, årsmötet måste hållas innan mars månads slut. PUH.

Hur spännande som helst, nu är det ”på riktigt”.

[kluringen]

Det blev tummen ner för förslaget om annan redovisning som gick ut på att man inte skulle ta med vissa avskrivningar som en kostnad i resultaträkningen. Inte tillämpligt för BRF utan avser endast tillgångar som förbrukas i en tillverkningsprocess.

Dags att återvända till den andra tråden
Sambandet mellan den yttre reperationsfonden och underhållsplanen . En omfattande debatt om komponentavskrivning eller användande av underhållsfond och sambandet med underhållsplanen. Tråden innehåller två teoretiska exempelföreningar som visar effekterna av tillämning på det ena eller andra sättet.