Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2014-05-01, 10:54
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Se här... Historiska transaktioner i årsredovisningen som inte går att härleda

Under de snart hundra åren som har passerat har föreningen haft styrelser av varierande kvalitet, redovisningskraven har ändrats ett flertal gånger och man har även lagt om redovisningsprinciperna några gånger.

Naturligtvis måste vi fokusera framåt och koncentrera oss på att göra rätt bokföringen men det vore kul att kunna förklara (åtminstone komma med gissningar) om alla siffrorna i årsredovisningen vilket vi inte kan. Vi har klarlagt alla viktiga bokföringshändelser bakåt till och med 1998. Vad vi inte vet:
  1. Våra ursprungliga insatser är inte bokförda i årsredovisningen. Hur/när dessa har försvunnit eller om de ens har varit bokförda som insatser har vi ingen aning om. De bokförda insatserna är ett tillskott som gjordes dels 1990 samt 1998 då vindsvåningarna har kommit till. Att de ibördes relationern inte har rubbats är doch väldokumenterat.

  2. Våra anläggningstillgångar är mycket högre värderade än vad föreningen har betalat. Huset köptes 1920 för exakt en million inklusive marken. I årsredovisningen är anskaffningsvärdet för marken 2,5 millioner och byggnaden är angiven till ett värde flera gånger om än vad föreningen någonsin har betalat. Att det skulle ha skett en uppskrivning framgår inte någonstans. Vad vi nu skriver av på 200 år har alltså ingen motsvarighet alls i en verklig kostnad eller investering.

  3. Vi äger en allframtids brandförsäkring som är värd 1,3 mille (en tillgång som inte syns i bokföringen) men som ger oss dels billigare fastighetsförsäkring, dels en årlig utdelning på ca 15 000 kronor.
Nu är det bestämt om nya regler f o m 2014. Vi vet inte ännu hur det kommer att påverka oss, men vi befarar att avskrivningstider på 200 år av anläggningstillgångar inte kommer att vara tillåtet, vilket i så fall kommer att tvinga oss att höja avgiftsuttaget med 100 000 kr/år. Vi kan bära det eftersom vi har bra avgifter men vi vill helst slippa höja avgifterna på grund av händeser som inte har någon verklighetsförankring. Vi vill heller inte urholka vårt ansamlade kapital genom att bokföra underskott.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #2  
Gammal 2014-05-01, 18:13
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 457
Standard

I äldre föreningar är det väl ofta så att byggnadens bokförda värde ligger långt under byggnadens taxeringsvärde (om det inte gjorts några stora uppskrivningar).

Det verkar konstigt om man skulle bli tvungen att öka avskrivningarna så att skillnaden mellan bokfört värde och taxeringsvärde blir ännu större.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2014-05-01, 22:09
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Det är nog rimligt att anta, att er fastighet har skrivits upp ett par gånger genom åren. Ingenting konstigt med det, brukar göras efter stora renoveringar eller ombyggnader.

Vart insatserna tagit vägen är intressantare, men vi har haft olika redovisningsregler genom åren, och en felaktig genomgång vid något byte mellan dessa är en gissning.

Men, återigen kan konstateras, att kluriga lösningar för att hålla nere avgifterna på inget vis skyddar medlemmarna i Kluringens förening. För även om de direkta utgifterna inte påverkats ett smack av BFN: ens beslut, så tvingar det (precis som Kluringen själv konstaterar) de skönmålande föreningarna att redovisa att kejsaren är naken. Och börja täcka upp med riktiga pengar in, istället för trixande med bokföringsteknik och låtsaskapital.

Vi hade stämma i veckan. En motionär önskade minskade amorteringar mot lägre avgift. Motionen avslogs direkt, UTAN ATT EN ENDA FRÅGA STÄLLDES (motionären var dessutom inte närvarande!!). Där stod jag med lång näsa, förberedd som jag var med allehanda tabeller och uträkningar väntandes en het debatt... Närvaro på stämman: Exakt 50 % av rösterna.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2014-05-02, 12:40
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Det är nog rimligt att anta, att er fastighet har skrivits upp ett par gånger genom åren. Ingenting konstigt med det, brukar göras efter stora renoveringar eller ombyggnader.
Gjorda investeringar har vi koll på. Markens och byggnadens anskaffningsvärden har höjts på annat sätt. Enligt gällande regler ska en uppskrivning matchas med en uppskrivningsfond viket aldrig funnits har i vår redovisning.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Men, återigen kan konstateras, att kluriga lösningar för att hålla nere avgifterna på inget vis skyddar medlemmarna i Kluringens förening. För även om de direkta utgifterna inte påverkats ett smack av BFN: ens beslut, så tvingar det (precis som Kluringen själv konstaterar) de skönmålande föreningarna att redovisa att kejsaren är naken. Och börja täcka upp med riktiga pengar in, istället för trixande med bokföringsteknik och låtsaskapital.
Återigen, vi har inga kluriga lösningar som saknar relevans i verkligheten och som inte har täckning av ”riktiga pengar”. Vi har låga, men inte onormalt låga avgifter. Utan hyresintäkterna för våra lokaler skulle våra avgifter behöva höjas till mera genomsnittlig nivå. Att denna guldgruva ska avspegla sig på avgiftsnivån borde t o m Harald anse vara riktiga pengar som bör komma delägarna till godo.

Varför BRF ägnar sig åt uppskrivningar har jag aldrig begripit nyttan med. Det är definitivt inga riktiga pengar utan låtsaskapital och bokföringsteknik som framtvingar ett slags tvångssparande genom lagstadgade avskrivningar.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #5  
Gammal 2014-05-02, 14:21
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 285
Granskning Historiska transaktioner

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Under de snart hundra åren som har passerat har föreningen haft styrelser av varierande kvalitet, redovisningskraven har ändrats ett flertal gånger och man har även lagt om redovisningsprinciperna några gånger.

Vi har klarlagt alla viktiga bokföringshändelser bakåt till och med 1998. Vad vi inte vet:[list=1]
[*] Våra ursprungliga insatser är inte bokförda i årsredovisningen. Hur/när dessa har försvunnit eller om de ens har varit bokförda som insatser har vi ingen aning om. De bokförda insatserna är ett tillskott som gjordes dels 1990 samt 1998 då vindsvåningarna har kommit till. Att de ibördes relationern inte har rubbats är doch väldokumenterat. .
Kluringen,
Jag förstår inte hur det kan vara möjlig att "de inbördes förhållandena inte har rubbats" trots att andelsvärdena är oklara.
De är ju grunden för fördelning av kapital, kostnader, debitering samt fastighetsredovisningen och revision.

Jag var med här när vi gjorde det för 30 år sedan. Att återställa tog 10 år. Det var alltså ett nerdigt arbete.
Jag gick till arkiven och tog fram den första ek planen. Vår förening är sex år yngre än din förening. Jag tog också hem alla lagfarter och alla inskrivningar.
Årsberättelserna granskades, men där är det kaos att förstå i efterhand.

Olika insatsbelopp styrde nämligen grunden för andelsvärdena. De får inte ändras och principerna är klara och tydliga.
I fall uppskrivningar skett är det ju lika med att andelsvärdena också är uppskrivna. Det har alltså lönt sig att äga andel i föreningen.
Att marknadsvärdet stigit vet vi ju oavsett, men det är inte andelsvärdet som är en slags variant av bruksvärdet.
Längst ner högre värde, högre i tak osv..kvadratmeter fönsterglas, dörrarna kvalitet mm. Det antikvariska värdet alltså.

Detta är fö det som är anledningen till undantaget för Bostadsföreningar, före 1930 och det skrevs in i BRL.

Jag hoppas, trots svårigheterna, att allt är rätt och riktigt hos er. Dessutom skulle jag i dag tveka till att göra allt det jag gjorde då. Det var tungt.
Tips i så fall om ni önskar det är att låta en konsult göra granskningen. Hoppas det inte är hos er som här, det gör jag verkligen.
korsdraget
Svara med citat
  #6  
Gammal 2014-05-02, 16:02
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
Kluringen,
Jag förstår inte hur det kan vara möjlig att "de inbördes förhållandena inte har rubbats" trots att andelsvärdena är oklara.
Dokumentation om våra ursprungliga insatser finns välbevarade. Sen när man gjorde en insatshöjning har det fördelats enligt de ursprungliga insatserna. Bara mysko att endast insatshöjningen som har blivit bokförd. I praktiken har det ingen betydelse eftersom det inbördes förhållandet aldrig någonsin har blivit rubbat.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
Jag gick till arkiven och tog fram den första ek planen. Vår förening är sex år yngre än din förening.
Den ekonomiska planen är en BRL uppfinning. Vår första upprättades först 1995 i samband med att föreningen registrerades om från BF till BRF. Innan omfattades vi inte av BRL, endast av LEF och våra egna stadgar.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
Tips i så fall om ni önskar det är att låta en konsult göra granskningen. Hoppas det inte är hos er som här, det gör jag verkligen.
korsdraget
Nej tack, vi behöver inga dåliga konsultråd, gissningar eller granskning. Vi ser framåt, och siffrorna i den senaste årsredovisningen gäller (granskad av en auktoriserad revisor) även om det inte går att utreda till alla delar hur vissa siffror har kommit till och varför vissa uppgifter fattas. Vad vi inte kan hitta själva i vårt arkiv (antagligen för att det inte finns kvar) kan ingen konsult i världen heller trolla fram.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #7  
Gammal 2014-05-03, 11:42
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 285
Generad Historiska transaktioner

Kluringen, så bra för ekonomin!
Endast ett litet OBS! Den styrelse som tackar nej till goda råd bör nog se sitt beteendet som en varning.
Självtillräcklighet och självtillräckliga styrelser är det som detta forumet brottas med. "Selfie" som fenomen är djupt tragiskt.

Tillit till andra är det fundament både föreningar och samhället vilar på. Det kan avgöra skillnaden mellan en bra och dålig förening.
Tack för svaret. Stor hjälp till förståelse för mig. Se Thomas inlägg i går om Gestaltning.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2014-05-03, 16:54
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
I äldre föreningar är det väl ofta så att byggnadens bokförda värde ligger långt under byggnadens taxeringsvärde (om det inte gjorts några stora uppskrivningar).
Det är väl det normala, restvärdet kan gott och väl vara noll. Begriper inte att en BRF skaffar sig avskrivningskostnader som inte kan relateras till några förbättringsåtgärder.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Det verkar konstigt om man skulle bli tvungen att öka avskrivningarna så att skillnaden mellan bokfört värde och taxeringsvärde blir ännu större.
Det har ingen praktisk betydelse för en BRF att det bokförda värdet är lågt.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
Självtillräcklighet och självtillräckliga styrelser är det som detta forumet brottas med. "Selfie" som fenomen är djupt tragiskt.
En styrelse som inte vågar lita till sitt eget omdöme utan förslösar medlemmarnas pengar på konultomdömen för att få svaren bekräftade som de redan vet är en dålig styrelse. Ännu värre är det om svaren inte är viktiga. De nya K-reglerna påverkas inte av om vi med säkerhet vet, eller bara tror oss veta hur byggnadens anskaffningsvärde har ökat från en till mer än 18 millioner markvärdet oräknat. Blir det förbud mot avskrivningstider på 200 år, har vi inget annat val än att anpassa oss till de nya reglerna.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
Tillit till andra är det fundament både föreningar och samhället vilar på. Det kan avgöra skillnaden mellan en bra och dålig förening.
Man måste kunna visa tillit till föreningens egna kompetenser likväl som man visar tillit till alla dåliga konsulter som finns på marknaden. Ett bra exempel är det felaktiga besiktningsintyget om vårt plåttak. Kostnaden för en åtgärd som borde ha lagts på vindsbyggaren har istället drabbat föreningen 10 år senare när sanningen uppdagades. Att välja rätt konsulter för ett visst uppdrag kräver kunskap, det duger inte med tillit.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #9  
Gammal 2014-05-04, 16:00
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Det finns ännu inget beslut från BFN om någon maxgräns för avskrivningstiderna, så vi kan hoppas att vi kan köra på som vanligt. Blir vi tvungna att skriva av byggnad på 100 istället för 200 år, måste vi höja månadsavgiften med 203 kr i snitt, eller 383 kr för den största och 65 kr för den minsta lägenheten. Ingen katastrofalt kraftig höjning, men förargligt ändå eftersom vi tror på att vår långsiktiga plan täcker behovet av intäkter som det är. Ett tvångssparande utöver behovet som vi har räknat fram genom att ställa upp ett hundraårigt renoveringsplan..

En fråga till Harald, Hur har du tänkt skydda medlemmarna sparade medel mot att urholkas av inflationen? Det är inte enbart nackdel att ha lite lån trots att man betalar ränta.

Ett talande exempel, villan som vi byggde 1968 för 168 000 Kr (mina barn har den kvar) är idag värd många gånger mer inklusive inbetalda räntor under årens lopp. Enbart marken är värd mer än totalt inbetalda belopp. Utan banklån hade vi inte råd att köpa tomt eller bygga något alls. Det var inte möjligt att spara i takt med inflationen för en familj med normala inkomster. Man kan gått säga att inflationen har käkat upp värdet av pengarna som vi hade lånat.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #10  
Gammal 2014-05-04, 19:46
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Citat:
En fråga till Harald, Hur har du tänkt skydda medlemmarna sparade medel mot att urholkas av inflationen? Det är inte enbart nackdel att ha lite
lån trots att man betalar ränta.
Vet inte om jag förstår din fråga riktigt. Men tror du med "sparade medel" menar ännu ej utbetalda kapitaltillskott som uppkommit genom amortering? Det reala värdet av dessa sjunker ju helt riktigt i takt med inflationens urholkande. Men detta är endast en liten bonus. Den stora vinsten görs ju på driften, hela tiden.

Genom att inte betala räntekostnader, har man råd att avsätta mer, underhålla bättre, ha lägre avgifter, mm mm. Varför inte??
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Kan man godkänna årsredovisningen? Doktorn Bostadsrättsforum 3 2014-04-10 04:07
Sakfel mm i årsredovisningen Tysta Mari Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 24 2013-07-22 18:27
Utdrag ur årsredovisningen Evlys Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2013-05-29 20:18
Årsredovisningen, giltig eller inte Korsdraget Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 8 2012-11-16 14:28
Hur läser man årsredovisningen? skanke Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 7 2012-06-01 15:46



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 17:23.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare