Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2014-05-04, 22:04
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Den stora vinsten görs ju på driften, hela tiden.
Hur gör man vinst på driften?? Driften är en kontinuerlig kostnad som måste täckas med avgifter hela tiden. Lite kan man spara in på om det finns engagerade medlemmar som gör en del jobb på ideell basis. Endast genom att ta ut högre avgift än vad driften kostar får du ett överskott. Att driften inte ska finansieras med lån borde vara en självklarhet för alla ansvarskännande styrelser.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Genom att inte betala räntekostnader, har man råd att avsätta mer, underhålla bättre, ha lägre avgifter, mm mm. Varför inte??
Beror väl på hur höga lån föreningen har. Du är dålig på att ge konkreta sifferexempel. Men om du har ambitioner att ha tillräckligt med pengar på banken för att kunna genomföra t ex nästa stamrenovering om c:a 50 - 60 år måste du ta ut rejäla avgifter som täcker upp för den framtida inflationen eller använda pengarna till smarta affärer så att pengarna förräntar sig bättre än inflationen. En massa pengar på banken har i alla tider varit en dålig affär.

Vad menar du med att underhålla bättre? Fullgod underhåll är gott nog.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #12  
Gammal 2014-05-04, 22:37
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 957
Standard

Stambyte:

Eftersom stambyte inte bara innefattar byte av stamledningar för vatten och avlopp (ibland även el och värme), utan också i normalfallet innefattar "nytt badrum" till medlemmarna, så motiverar just stambytet en annorlunda hantering än i princip allt annat underhåll som föreningen gör. Detta i och med att renoveringen av badrummen innebär en förmögenhetsöverföring från förening till medlem just den dagen badrummet gjorts klart.

Stambyte bör budgeteras för att betalas på 15 år, varav 5 år innan, och 10 år efteråt.(alltså lån under dessa 10 år). Konjunktur och andra omvärldsfaktorer får sedan avgöra exakt hur det blir, ett par år hit eller dit.

Visst annat extremt underhåll, te x grundförstärkning, hanteras liknande.

Annars så skall pengarna finnas framme, när underhåll görs. Det framgår både av lagstiftning (BrL, skattelagstiftning), alla normalstadgar, och diverse utlåtanden från Bokföringsnämnden. Och det handlar inte om att spara pengar i tiotals år, den som är någorlunda insatt i fastighetsförvaltning vet att det rullar på med underhåll i princip hela tiden.

Genom att upprätta och jobba med 20-årsplaner, som man gör om vart tionde år, så undviker man helt att de som bor nu betalar för att nästa generation skall bo billigt.

Eftersom detta upplägg kostar mindre pengar än ditt, så förstår jag inte varför du envisas. Den enda puckeln som kan finnas, är ju själva "vändningen": att gå från ett lånefinansierat och aktiverat underhåll, till ett direktbetalt och direktavskrivet. Men där får ju styrelsen analysera, och bedöma vad som är bäst, och när det kan ske.

Ni kom ju själva fram till att göra exakt så, fast via stora frivilliga tillskott. Kruxet är bara att ni angrep symtomen (pengar finns inte till stort underhåll) istället för att angripa sjukdomen (vi tar löpande in för lite pengar). Detta gör att ni kommer hamna i samma dilemma igen och igen.

T ex nu när redovisningsreglerna ändras.

Men det är ju inte ert fel att lagen ändras. Och förra gången var det en dålig konsult. Näst gång är det någon annans?

Men det spelar ingen roll vem ni skyller på, för det är era medlemmar som får betala, varje gång.
Svara med citat
  #13  
Gammal 2014-05-04, 22:52
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 482
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Den enda puckeln som kan finnas, är ju själva "vändningen": att gå från ett lånefinansierat och aktiverat underhåll, till ett direktbetalt och direktavskrivet.
Men även vid "direktbetalning" så måste ju dessa pengar komma från ett bankkonto där pengarna har sparats upp genom att man inte har kunnat amortera motsvarande summa.
Svara med citat
  #14  
Gammal 2014-05-04, 22:56
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 957
Standard

Missade att svara på ett par frågor:

Citat:
Hur gör man vinst på driften??
Eftersom kapitalkostnader kan ses som en driftskostnad, så blir ju följden av att denna kostnad minskar = lägre driftskostnad = lägre avgifter.

Citat:
Vad menar du med att underhålla bättre?
Ett hus står i ständigt förfall. Det är inte möjligt att hålla nyskick i alla delar hela tiden. Sålunda kommer det alltid, vid vilken tidpunkt som helst, att i alla hus finnas:

Delar som är tipp-topp, nyss renoverade eller nya.

Delar som är några år, men har flera år kvar av sin livslängd.

Delar som är dags att åtgärda.

Delar som vi borde gjort, men valt att vänta lite med.

En rikare förening, kan hålla en mer uppdaterad totalbild av ovanstående, till lägre kostnad än en fattig förening. Eftersom den fattiga föreningen även måste betala ränta på sina jobb.
Svara med citat
  #15  
Gammal 2014-05-04, 23:04
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 957
Standard

Citat:
Men även vid "direktbetalning" så måste ju dessa pengar komma från ett bankkonto där pengarna har sparats upp genom att man inte har kunnat amortera motsvarande summa.
Ja, vad kan jag säga? Ni får nog räkna på det, så ser ni att det funkar. En fördel dock om man kan sprida ut sitt underhåll och undvika att "göra ingenting" i fler år för att sedan göra massor.

Det längsta vi har sparat är knappt ett år. Det var till ett underhåll som kostade 50 % av vår omsättning. Allt sattes löpande av på olika 3-månaders konton, vilka löstes upp i takt med betalplanen till entreprenören. "Ränteförlusten" blev då ca 0,5 %, under 1 års tid!

Ränteförlusten om man betalat av motsvarande lån i säg 10 år, är ju gigantisk i jämförelse.
Svara med citat
  #16  
Gammal 2014-05-05, 09:45
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Stambyte bör budgeteras för att betalas på 15 år, varav 5 år innan, och 10 år efteråt.(alltså lån under dessa 10 år). Konjunktur och andra omvärldsfaktorer får sedan avgöra exakt hur det blir, ett par år hit eller dit.
Fullständigt orimlig fördelning att betala ett underhåll på 15 år som har en livslängd på minst det fyrdubbla. Relaterat till min förening skulle det innebära 30% högre avgifter under dessa ”öronmärkta” 15 åren. Man vill väl ha så jämn avgiftsnivå som möjligt, inte höja och sänka stup i kvarten.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Annars så skall pengarna finnas framme, när underhåll görs. Det framgår både av lagstiftning (BrL, skattelagstiftning), alla normalstadgar, och diverse utlåtanden från Bokföringsnämnden.
Din lagtolkning. Fram med lagtexterna där det är fastlagt att finansieringen inte får ske med hjälp av lån.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Och det handlar inte om att spara pengar i tiotals år, den som är någorlunda insatt i fastighetsförvaltning vet att det rullar på med underhåll i princip hela tiden.
Smårenoveringarna rullar på och finansieras direkt med avgifterna. De är budgeterade med god marginal, och vi går med en årlig vinst i snitt med ca 150 000 kr/år
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Eftersom detta upplägg kostar mindre pengar än ditt, så förstår jag inte varför du envisas.
Det är inte upplägget som sådan som kostar. Du förespråkar sparande i underhållsfond och jag tar tillvara finesserna med komponentavskrivning. I båda fallen har man möjlighet att välja lånefinansiering eller direktbetalning. För direktbetalning krävs att man buffrar pengar under ett antal år.

Komponentavskrivning supportas dessutom av de nya reglerna. Det är det eventuella maxandet av avskrivningstiderna som jag är kritisk mot och i skrivandes stund finns det inget beslut om det, men det är att vara förutseende att kalkylera med att beslutet kanske inte går min väg.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Men där får ju styrelsen analysera, och bedöma vad som är bäst, och när det kan ske.
Det är nog få föreningar som har gjort en så genomgripande analys av ekonomin som vad vi har gjort.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Ni kom ju själva fram till att göra exakt så, fast via stora frivilliga tillskott.
Vår eleganta unika tillskottsmodell som föll i god jord hos medlemmarna är jag lite stolt över. Av 41 hushåll var det tretton som betalade första året, ytterligare två andra året och av fyra nya medlemmar är det tre som har anmält intresse för att ansluta sig till tillskottarna innevarande år.

Tycker du seriöst att det är bättre att påtvinga dem en permanent högre avgift än att låta dem välja själva? De vet i alla fall exakt på kronan vad de betalar för, även de som har valt högre avgift.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Men det spelar ingen roll vem ni skyller på, för det är era medlemmar som får betala, varje gång.
Våra medlemmar är mycket nöjda med våra relativt låga avgifter, vad du än tycker.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En rikare förening, kan hålla en mer uppdaterad totalbild av ovanstående, till lägre kostnad än en fattig förening. Eftersom den fattiga föreningen även måste betala ränta på sina jobb.
Jag anser nog att min förening hör till de mera välbärgade som har råd att betala ränta för de lån som behöver tas. Det är inget självändamål att bli en skuldfri förening. Låg belåning är gott nog.


Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En fördel dock om man kan sprida ut sitt underhåll och undvika att "göra ingenting" i fler år för att sedan göra massor.
Typisk BRF feltänk som varken är trevlig eller särskilt kostandseffektiv. Det är inte trevligt att bo på ett bygge hela tiden. Sen kan man göra massor med samordningsvinster för välplanerade, samordnade projekt, vinster som vida överskrider räntekostnaderna för en eventuell lånefinansiering.

Tyvärr bangar lekmannastyrelserna inför tänket. De slår bakut när det blir en större summa nämns som ska ut på en gång. Istället görs saker o ting i fel ordning som med facit i handen visar sig kosta skjortan bara för att man inte har vågat satsa på de stora greppen på samma sätt som de affärsdrivande fastighetsägna gör, istället för att smådutta lite här o där.

Man måste kunna se vad både stora och små belopp ger för konsekvenser i det långsiktiga globala sammanhanget.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Kan man godkänna årsredovisningen? Doktorn Bostadsrättsforum 3 2014-04-10 04:07
Sakfel mm i årsredovisningen Tysta Mari Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 24 2013-07-22 18:27
Utdrag ur årsredovisningen Evlys Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2013-05-29 20:18
Årsredovisningen, giltig eller inte Korsdraget Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 8 2012-11-16 14:28
Hur läser man årsredovisningen? skanke Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 7 2012-06-01 15:46



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 22:52.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare