Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF > Faktabanken
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Faktabanken   » Tänk på att i Faktabanken inte glida från ämnet. Skriv strikt om det som respektive tråd tar upp, var kortfattad, saklig och konkret. Fyll i rubrikfältet för varje inlägg med en mening som sammanfattar eller med ord som är väsentliga för det specifika inlägget.
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2014-06-11, 12:55
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 384
Standard Hyra ut bostadsrätt i andra hand - Vilken hyra kan tas ut vid andrahandsupplåtelse?

Från och med den 1 februari 2013 har en bostadsrättshavare rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("Privatuthyrningslagen").
Om en bostasrättshavare hyr ut en andra lägenhet har han eller hon bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första upplåtelsen. För den andra upplåtelsen gäller hyreslagens regler.
Hyr bostadsrättshavaren ut fler än två lägenheter, räknas upplåtelserna normalt som upplåtelser i näringsverksamhet. Hyreslagens regler gäller då för samtliga upplåtelser.

Även efter lagändringen måste den som vill upplåta i andra hand ha samtycke av bostadsrättsföreningen alternativt ha tillstånd av hyresnämnden.

Begreppet lägenhet syftar på det som hyrs ut. Ett rum i en bostadsrättslägenhet är alltså en lägenhet i lagens mening.

Uthyrning av en bostadsrätt enligt lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen")

Om en bostadsrättshavare har två inneboende som hyr var sitt rum, gäller alltså kostnadsbaserad hyra för det ena rummet (den första upplåtelsen) och bruksvärdeshyra med rätt till retroaktiv återbetalning av överhyra för det andra rummet.

Hur bestämmer man en kostnadsbaserad hyra?
Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad.

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Enligt förarbetena till lagen är avkastningsräntan skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.

Med driftskostnader menas t ex avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband.
Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.

Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

regeringens webbplats finns ett exempel på hur hyran kan beräknas.

Kan den kostnadsbaserade hyran prövas av hyresnämnden?
Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden, men hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.

Hur gör man om man vill ha hyran prövad?
Den som vill ha hyran prövad ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens, kan den som vill ha hyran ändrad vända sig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.

Kan hyran ändras retroaktivt?
Hyran kan tidigast ändras från den dag som ansökan kommer in till hyresnämnden. Om det finns skäl för det kan den nya hyran gälla först från en senare tidpunkt, men senast från dagen för hyresnämndens beslut.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om hur hög den kostnadsbaserade hyran ska vara för en viss lägenhet?
Hyresnämnden kan ta ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan den har fått in en ansökan om villkorsändring.

Eftersom hyresnämnden är en opartisk domstolsliknande myndighet, kan den inte lämna ett förhandsbesked.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?
Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.

Upplåtelser av en bostadsrätt enligt hyreslagens regler

I undantagsfall kan hyreslagens regler gälla för bostadsrätter även efter den 1 februari 2013. Så är fallet när en och samma bostadsrättshavare hyr ut mer än en lägenhet, t ex var sitt rum till två inneboende. Hyreslagens regler gäller då för den andra upplåtelsen.

Har bostadsrättshavaren alltid rätt att ta ut en hyra som täcker hans eller hennes faktiska kostnader för bostadsrätten?
Vad bostadsrättshavaren betalar till föreningen och vad han eller hon har för lånekostnader har ingen betydelse vid prövningen. Det är i stället lägenhetens bruksvärde som är utgångspunkten för vad som är skälig hyra.
Den bostadsrättshavare som har låga kostnader kan alltså tjäna på uthyrningen, medan den som har en faktisk kostnad som överstiger skälig hyra inte kan få någon kompensation för det.

Hur tar man reda på vilka hyror som jämförbara lägenheter har?
Den som vill ha uppgifter om vad likvärdiga lägenheter har för hyror kan kontakta privata eller kommunala (allmännyttiga) hyresvärdar som har förhandlat sina hyror med en lokal hyresgästförening.

Kan hyresnämnden lämna ett förhandsbesked om vilken hyra en bostadsrättshavare som mest kan ta ut, om han eller hon vill undvika att bli återbetalningsskyldig?
Hyresnämnden kan ta ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.

Eftersom hyresnämnden är en opartisk domstolsliknande myndighet, kan den inte lämna ett förhandsbesked.

Hur mycket får man lägga på när man hyr ut en bostadsrättslägenhet möblerad?
Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran, men det finns ingen uttrycklig lagregel som anger hur mycket man får lägga på.

Hyresnämnden har ofta godtagit ett hyrespåslag på lägenhetens bruksvärdeshyra på cirka 10-15 procent när lägenheten är fullt möblerad, men det är viktigt att komma ihåg att nämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.

Utöver möbler ingår ibland även t ex fri hushållsel och en p-plats som bostadsrättshavaren hyr eller arrenderar separat. Upplåtaren har då rätt att lägga på en summa som motsvarar de faktiska kostnaderna.

Vad gäller när bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen?
Om bostadsrättshavaren har ett motkrav på andrahandshyresgästen - t ex ett krav på ersättning för skador på lägenheten - kan hyresnämnden inte besluta om att bostadsrättshavaren har rätt att kvitta skadeståndet mot den hyra som han eller hon ska betala tillbaka enlligt hyresnämndens beslut. Däremot kan hyresnämnden medla mellan parterna. Om medlingen misslyckas, får bostadsrättshavaren i stället vända sig till allmän domstol.

Hyresnämnden kan inte heller fatta beslut om huruvida bostadsrättshavaren är skyldig att betala tillbaka en deposition eller inte. Även detta är en fråga som prövas av allmän domstol om medlingen inte ger något resultat.

Ska bostadsrättshavaren betala skatt på hyresintäkterna?
Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.



Bruksvärde vid andrahandsupplåtelse

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. En lägenhet som har en planlösning som gör den lätt att möblera, har t ex ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning.

Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde.
Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.
Om t ex hyresgästerna i ett hus har tillgång till goda lekplatser, innebär detta inte att bruksvärdet är högre för de hyresgäster som har barn och lägre för de hyresgäster som inte har barn. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den.


Vad tar man hänsyn till när man bestämmer bruksvärdet?
De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bl a följande:
  • storlek
  • modernitetsgrad
  • planlösning
  • läge inom huset
  • reparationsstandard
  • ljudisolering
Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, t ex:
  • hiss
  • tvättstuga
  • sopnedkast
  • särskilda förvaringsutrymmen
  • god fastighetsservice
  • garage och biluppställningsplats
Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet.

Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. Däremot inte den försämring i lägenhetens skick som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhållstillfällen.

Vad har fastighetsägarens kostnader för betydelse för bruksvärdet?
Hyresnämnden ska bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader.

Inte heller i det enskilda fallet har kostnaderna någon betydelse. En hyresvärd kan alltså inte få högre hyra än vad som följer av hyressättningsreglerna genom att visa på att han eller hon har haft extra höga kostnader för det standardhöjande ingrepp som ligger till grund för den begärda hyreshöjningen.

Det är inte heller möjligt för en hyresgäst att få hyran sänkt med motiveringen att han eller hon efter en tid via den höjda hyran har betalt igen vad det faktiskt har kostat hyresvärden att t ex utrusta lägenheten med ett frysskåp.


Vilken hyra får man ta ut av andrahandshyresgästen?

För bostadsrätter gäller från och med den 1 februari 2013 under vissa förutsättningar bestämmelserna i lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen").

Hyreslagens regler och bestämmelserna i lagen om uthyrning av egen bostad ("privatuthyrningslagen") skiljer sig åt på flera punkter, t ex när det gäller hyressättningen, rätten att få hyran sänkt med retroaktiv verkan, rätten att säga upp hyresavtalet och besittningsskyddet.

Hyreslagens regler
Hyreslagens regler innebär i korthet att hyran ska vara skälig och att den inte är skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Både lägenheter som ligger i hus som ägs och förvaltas av kommunala (allmännyttiga) bostadsföretag och lägenheter som ägs och förvaltas av privata hyresvärdar kan ligga till grund för jämförelsen.

Den andrahandshyresgäst som betalat en oskälig hyra har rätt att få tillbaka vad han eller hon har betalat för mycket. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.

Andrahandshyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Använd gärna blanketten Ansökan till hyresnämnd/arrendenämnd (blankett HN-1, pdf) när du skriver ansökan.

Ansökan om återbetalning av hyra bör innehålla uppgifter om:
  • Under vilken tid andrahandshyresgästen har hyrt lägenheten
  • Vilken hyra som andrahandshyresgästen har betalat
  • Vad som ingått i hyran, t ex möbler, telefon och hushållsel
  • Vilken hyra som andrahandshyresgästen tycker är skälig
  • Vilken hyra som förstahandshyresgästen har betalat till fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen
  • Eventuella jämförelselägenheter som andrahandshyresgästen vill hänvisa till.
Återbetalning kan bli aktuell för hyror upp till ett år tillbaka i tiden räknat från dagen för ansökan. Hyresgästen ska ansöka senast inom tre månader från det han eller hon lämnade lägenheten, det vill säga normalt inom tre månader från den dag då hyresavtalet upphörde.

Inget hindrar att hyresgästen ansöker om återbetalning redan under hyrestiden. Hyresnämnden fastställer då också hyresvillkoren för den hyrestid som återstår.

Båda parter kan överklaga hyrenämndens beslut till Svea hovrätt.

Samma regler om återbetalning av hyra gäller för företag som för vanliga bostadshyresgäster. Även ett företag har alltså rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig.



Hyressättningsregler för bostadslägenheter

Enligt huvudregeln i hyreslagen ska hyran vara skälig.

Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter.

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel.

Med likvärdiga lägenheter menas i första hand lägenheter vars hyra bestämts genom överenskommelser i förhandling enligt hyresförhandlingslagen.

Det saknar betydelse om det är en privat hyresvärd eller en kommunal (allmännyttig) hyresvärd som har ingått förhandlingsöverenskommelserna.

Hyresvärdens motpart vid förhandlingarna är en lokal hyresgästförening. Föreningen är i de allra flesta fall ansluten till Hyresgästföreningen, Riksförbundet.



Likvärdiga lägenheter

För att prövningslägenheten och jämförelselägenheten ska vara likvärdiga krävs att de i grova drag motsvarar varandra.

Detta innebär att de ska ha ungefär samma storlek, samma rumsantal och ungefär samma modernitetsgrad. De ska ligga ungefär lika i förhållande till ortens centrala delar och boendemiljön i stort ska vara någorlunda likvärdig.

En relativt stor tolerans krävs för att jämförelsematerialet ska bli tillräckligt stort och därmed mera rättvisande, men skillnaderna får inte vara avsevärda. Detta innebär t ex att två lägenheter kan ha samma bruksvärde även om den ena är några kvadratmeter mindre än den andra. Det innebär också att en och samma lägenhet kan ha samma bruksvärde och därmed oförändrad hyra trots att den visat sig vara något mindre än vad som framgår av hyresavtalet. Det finns alltså inte någon absolut koppling mellan hyran och lägenhetens area. Lägenhetens storlek är i stället en av flera komponenter som bygger upp dess bruksvärde.

Olika bruksvärdesfaktorer kan i viss mån kvittas mot varandra, men de måste vara av någorlunda likartat slag för att detta ska vara möjligt. Bättre läge kan t ex inte kvittas mot sämre planlösning och sämre teknisk utrustning.

Byggnadsåret saknar självständig betydelse, men hus som är byggda vid samma tid har i praktiken ofta likvärdig standard och modernitetsgrad.



Vad säger lagen om andrahandsuthyrning av bostadsrätt?
Ny lag från 1 februari 2013.


Från den 1 februari 2013 gäller en ny lag för privatuthyrning. Den gör det möjligt för uthyraren av en bostadsrätt att ta ut en högre hyra. Med högre menas att hyran är kostnadsbaserad och inte får överstiga summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Driftskostnad är till exempel el- och vattenförbrukning eller bredband. Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Lagändringen om friare hyressättning beräknas ha lett till 20 procent högre hyra på enrumslägenheter i Stockholm, enligt sajten Blocket.

För hög hyra
Om du anser att du har betalat oskäligt mycket i hyra, antingen för en hyresrätt, eller för en bostadsrätt när kontrakt skrivits innan lagen trädde i kraft i februari 2013, kan du ha rätt till retroaktiv återbetalning för den del av hyran som bedömts vara för hög.
Denna ansökan måste göras inom tre månader från att du flyttat ut ur bostaden. Hyresnämnden beslutar om rätt till återbetalning.

Olovlig andrahandsuthyrning av bostadsrätt
För att hyra ut en bostadsrätt i andrahand krävs tillstånd från föreningen. I övrigt gäller likartade bestämmelser för andrahandsuthyrning som för en hyresrätt, men med något generösare villkor.

Hyresavtal
Det finns bara två typer av hyresavtal: Där du själv hyr och där du hyr ut i andra hand. Begreppet tredjehandsuthyrning existerar inte. Uppstår flera led i andrahandsuthyrningen är det din andrahandshyresgäst som sluter ett nytt andrahandsavtal med en tredje part. Det finns ingen gräns för hur långa dessa avtalskedjor kan bli.

En bostad ska enligt lagen användas som just bostad. Näringsverksamhet är inte tillåtet.



Källa: Hyresnämnden


Var hittar jag lagreglerna?
Lagbestämmelserna finns i en särskild lag, lag om uthyrning av egen bostad ("privat-uthyrningslagen").
Hyreslagens regler - t ex bestämmelserna om när hyran ska betalas - gäller när inte lagen om uthyrning av egen bostad innehåller avvikande bestämmelser.

Var i lagen hittar jag hyressättningsreglerna?
Den allmänna hyressättningsnormen och de två hjälpreglerna (bruksvärdesregeln och den regel som innebär att jämförelsen främst ska göras med förhandlade hyror) finns i 55 § första och andra stycket hyreslagen (12 kap. jordabalken).

Var i lagen hittar jag reglerna om återbetalning av överhyra?
Reglerna om återbetalning av överhyra finns i 55 e § hyreslagen (12 kap. jordabalken).
De gäller även vid upplåtelse av möblerat och omöblerat rum. Alla upplåtelser för fritidsändamål är undantagna från bestämmelsen.

Hur tar jag reda på vilka hyror som jämförbara lägenheter har?
Den som vill ha uppgifter om vad likvärdiga lägenheter har för hyror, kan kontakta privata eller kommunala (allmännyttiga) hyresvärdar som har förhandlat fram sina hyror med en lokal hyresgästförening.


I förarbetet (Prop. 2013/14:142) står bl a följande;

Avgift vid upplåtelse i andra hand

Regeringens förslag:
En bostadsrättsförening ska kunna ta ut en särskild avgift av en medlem som upplåter sin lägenhet i andra hand.
Ett tak för avgiften sätts vid tio procent av prisbasbeloppet per år. Om en lägenhet är upplåten under en del av ett år, sätts taket lägre. För att föreningen ska få ta ut avgiften krävs att det anges i stadgarna. Även grunderna för avgiftens beräkning ska anges.

Promemorians förslag:
Överensstämmer i huvudsak med regeringens
(se promemorian s. 11 f.). I promemorian föreslås inte att taket för avgiften ska vara lägre när lägenheten är upplåten under en del av ett år.

Remissinstanserna:
De flesta remissinstanserna tillstyrker förslaget eller lämnar det utan invändning. Sveriges förenade studentkårer avstyrker förslaget och ifrågasätter om det gynnar unga bostadssökande. Flera instanser, t.ex. Svea hovrätt, Hyresnämnden i Sundsvall och Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, anser att en upplåtelse som pågår under en del av ett år ska berättiga föreningen att ta ut en lägre avgift än om upplåtelsen pågår under hela året. Fakultetsnämnden anser även att en reglering i lag av grunderna för beräkningen av avgiften kan övervägas samt att föreningen bör åläggas att underrätta bostadsrättshavaren om den avgift som kommer att tas ut vid en upplåtelse i andra hand. Malmö kommun menar att det föreslagna avgiftstaket är för högt. Konsumentverket anser att en avgift ska grundas på de faktiska kostnader som en upplåtelse medför för en bostadsrättsförening. Svea hovrätt och Fastighetsägarna Sverige är av uppfattningen att nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt bör kunna förverkas vid en försummelse att betala avgiften för andrahandsupplåtelse.

Skälen för regeringens förslag

Bostadsrättsföreningen bör få ta ut en avgift vid en andrahandsupplåtelse.

Bostadsrättslagen har som utgångspunkt att kostnaderna för den löpande
verksamheten bärs kollektivt av medlemmarna. För föreningens åtgärder med anledning av lagen får inga andra avgifter tas ut av medlemmarna än de som anges i lagen (7 kap. 14 §). Avgifter får tas ut i form av insats, upplåtelseavgift, årsavgift, pantsättningsavgift och överlåtelseavgift.
Avgifterna ska, tillsammans med eventuella övriga intäkter, täcka föreningens kostnader.
Vid bostadsrättslagens tillkomst uppmärksammades frågan om bostadsrättsföreningen borde få ta ut en avgift för administrationskostnader vid andrahandsupplåtelse. Övervägandena då stannade vid att föreningarnas och bostadsrättshavarnas intressen tillgodoses bäst om dessa kostnader bärs kollektivt av de boende över årsavgiften (prop. 1990/91:92 s. 126 f.).
Förslaget att utöka möjligheterna till andrahandsupplåtelser ger anledning att ompröva detta ställningstagande.
Bostadsrättslagen förutsätter att medlemmarna engagerar sig i föreningen, i vart fall i sådan utsträckning att styrelsearbetet fungerar.

I många föreningar utförs i praktiken mindre arbetsuppgifter, t.ex. trädgårdsarbete, av medlemmar. Om fler medlemmar upplåter sin lägenhet i andra hand, krävs det ofta ett större engagemang av de kvarboende medlemmarna. Det kan uppstå kostnader för att anlita andra att utföra arbetsuppgifter som tidigare utförts av medlemmarna. En andrahandsupplåtelse orsakar även ett merarbete för styrelsen.

Regeringen anser att det är viktigt att ett ökat antal upplåtelser i andra hand inte försvårar för bostadsrättsföreningarna. En avgift vid andrahandsupplåtelse bidrar till att bostadsrättsföreningar kan fungera väl även om flera andrahandsupplåtelser pågår samtidigt. Oron för merkostnader behöver inte längre utgöra skäl för föreningen att motsätta sig en andrahandsupplåtelse. Det ger bättre förutsättningar för att de bostadsrättshavare som vill upplåta sin lägenhet i andra hand under viss tid kan få föreningens samtycke att göra det. Det framstår också som rimligt att de merkostnader som uppstår bärs av den medlem som hyr ut lägenheten och inte av medlemmarna som kollektiv.

Sveriges förenade studentkårer är kritiska och anger bl.a. att hyresgästerna kommer att få bära kostnaden för avgiften. En avgift ger i och för sig bostadsrättshavaren rätt att ta ut en något högre hyra av hyresgästen. För alla kategorier av bostadssökande är det dock en fördel att det totala antalet tillgängliga bostäder ökar.

Regeringen anser mot den angivna bakgrunden att en rätt för bostadsrättsföreningarna att ta ut en avgift vid en andrahandsupplåtelse bör införas.

Avgiften bör inte få avse annat än de faktiska upplåtelser som sker. Om bostadsrättshavaren inte får tillstånd att upplåta lägenheten, bör således ingen avgift tas ut. Föreningen bör ha rätt att ta ut en avgift för en upplåtelse även om bostadsrättshavaren har underlåtit att inhämta samtycke till upplåtelsen.

En övre gräns för avgiften bör anges

Avgiften för andrahandsupplåtelse bör täcka sådana merkostnader i form av bl.a. administration och arbete för övriga medlemmar som typiskt sett uppkommer. Ett krav på att de verkliga kostnaderna uppskattas är knappast hanterligt i praktiken och avgiftsuttaget skulle ändå vila på uppskattningar. Det bör därför inte ställas något krav på en sådan beräkning.

Det bör finnas en gräns för hur hög avgiften får vara. I annat fall finns det en risk att det förekommer avgifter som är så höga att de försämrar bostadsrättshavarnas reella möjligheter att upplåta lägenheten i andra hand.

En övre gräns för avgiften kan utformas på olika sätt. Att knyta den till årsavgiften är mindre lämpligt, eftersom det skulle slå på skilda sätt i olika föreningar. Det skulle tillmäta föreningens belåning stor vikt, trots att kostnaden för denna inte har något samband med de andrahandsupplåtelser som görs. Ett bättre alternativ är att knyta gränsen till prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Det ger en lättillgänglig gräns som slår på samma sätt i samtliga föreningar.

Avgiften bör i princip täcka endast de merkostnader som typiskt sett uppkommer vid en andrahandsupplåtelse, eftersom årsavgiften täcker den löpande verksamheten i övrigt. Det kan inte med säkerhet avgöras hur högt gränsvärdet ska sättas för att avgiften ska ge full kostnadstäckning. Prop. 2013/14:142 Bedömningen får i denna del bygga på en uppskattning.

I promemorian föreslås att avgiften bör få uppgå till högst tio procent av prisbasbeloppet per år. Inga remissinstanser, med undantag för Malmö kommun, invänder mot förslaget. Regeringen gör ingen annan bedömning i frågan.

Flera remissinstanser, t.ex. Svea hovrätt, Hyresnämnden i Sundsvall och Riksbyggen, anser att en upplåtelse som varar en del av året ska berättiga föreningen att ta ut en lägre avgift än en upplåtelse som varat ett helt år. Promemorians förslag bygger på att bostadsrättsföreningen har stor frihet att bestämma över formerna för avgiftsuttaget. Så är i dag fallet med t.ex. årsavgiften, som normalt avser större belopp än avgiften för andrahandsupplåtelse. Avgiften för andrahandsupplåtelse skiljer sig dock från årsavgiften på det sättet att det i lagen anges ett tak för avgiften. Om upplåtelsen pågår under flera år, tillåts en högre avgift. Det ligger väl i linje med detta att i de fall upplåtelsen pågår en kortare tid bör den avgift som får tas ut sättas lägre. Det bör också beaktas att hyresnivåerna skiljer sig åt i landet. En relativt sett hög avgift även för korta upplåtelser riskerar därför att i vissa regioner försvåra för bostadsrättshavarna att upplåta sin lägenhet i andra hand. Det bör därför vara ett lägre tak för avgiften när en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet under en del av ett år.

Det bör vara möjligt för bostadsrättshavaren och hyresgästen att komma överens om att hyran till viss del ska anknyta till den avgift för andrahandsupplåtelse som bostadsrättshavaren betalar. Om avgiften höjs eller sänks, medför ett sådant avtalsvillkor att motsvarande förändring görs av den hyra som hyresgästen ska betala. Motsvarande möjlighet finns i dag i fråga om årsavgifter (se 12 kap. 19 § jordabalken).

Avgiften för andrahandsupplåtelse bör underställas föreningsstämman

Frågan om en avgift ska tas ut vid andrahandsupplåtelser bör underställas föreningsstämman. Avgiften bör få tas ut endast om det anges i stadgarna. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ifrågasätter om inte grunderna för avgiftens beräkning bör anges i lag. Avgiften för andrahandsupplåtelse rör emellertid i normalfallet relativt små belopp per år, varför en sådan reglering i lag inte framstår som motiverad. Det bör vara tillräckligt att grunderna enligt vilka avgiften ska beräknas anges i stadgarna. Detta överensstämmer med vad som i dag gäller i fråga om överlåtelseavgift och pantsättningsavgift (se 7 kap. 14 § och 9 kap. 5 § bostadsrättslagen).

Liksom är fallet med befintliga avgifter bör det som utgångspunkt vara styrelsens uppgift att fastställa avgiften.

När grunderna för avgiftens beräkning framgår av stadgarna kan bostadsrättshavaren lätt se vilken avgift som kan bli aktuell för honom eller henne. Det kan därför inte anses behövligt att ålägga föreningen att ge bostadsrättshavaren ett särskilt besked om vilken avgift som kommer att tas ut.

Följder av att avgiften inte betalas

Om en medlem inte betalar årsavgiften i tid, kan hans eller hennes nyttjanderätt till lägenheten förverkas. Det gäller dock inte om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse (7 kap. 18 och 19 §§ bostadsrättslagen).

I promemorian föreslås att en försummelse att betala avgiften för andrahandsupplåtelse inte ska kunna leda till att nyttjanderätten till lägenheten förverkas. Fastighetsägarna Sverige och Svea hovrätt är kritiska mot promemorians förslag i denna del och ifrågasätter bl.a. om föreningen har tillräckliga påtryckningsmedel för att få bostadsrättshavaren att betala avgiften utan en sådan möjlighet. Även Malmö tingsrätt uttrycker tveksamhet.

Regeringen instämmer i att det kan finnas ett visst behov av att kunna förklara nyttjanderätten förverkad vid en försummelse att betala avgiften för andrahandsupplåtelse. Ett tänkbart sådant fall kan vara att bostadsrättshavaren av tredska underlåter att betala avgiften. Det föreslås därför att förverkande ska vara möjligt
.



Se även;

Lättare att få tillstånd till andrahandsupplåtelse i bostadsrättsförening

Bostadsrättsföreningar, hyresbostäder, hyreslokaler
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2014-06-11 klockan 21:08.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är av
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Så gör du för att hyra ut i andra hand - Aftonbladet Admin Senaste Nytt 0 2010-03-09 11:50



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 18:53.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2017.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare