Renovera ditt badrum och du riskerar drunkna i de problem som uppstår

[Pensionär]

Kan man försöka bena upp härvelkorset av tänkbara problem via en granskning av våtrumsärenden som olika typfall?
De flesta våtrumsärenden hamnar aldrig i domstol för utredning av skuldbördan. Det kan ordnas på enklare väg.
Min utgångspunkt blir ett schema enl admin # 29, med viss komplettering.

Admin
Detta skapar en lätt komplicerad situation, där;
1. Bostadsrättsföreningen får beställa arbete för återställning av det som skadats av det som hör till föreningens ansvar (dvs föreningen tar som vanligt Utrivning, Undersökning, Upptorkning).

Men vem betalar?
Ja det beror nog på vem som byggt. Se punkt 3 nedan.

Admin
2. Bostadsrättsföreningen får - beroende på om *omständigheterna medger detta - ställa krav på bostadsrättshavaren för
kompensation av tillhörande kostnader för föreningen.

*Låt mig bara nämna det stora kruxet. Medlemmen har sålt. Här sitter en ny upprörd och uppskrämd ägare av lägenheten. Vad händer då? En länk till en tråd där saken utretts ordentligt skulle sitt fint.

Admin
3. Bostadsrättshavaren - får ställa skadeståndskrav på den som utfört det felaktiga arbetet.

Vi har då ett antal alternativ att fundera över:

a Bostadsrättshavaren gjorde jobbet själv.
b Bostadsrättshavaren anlitade kompis, eller oseriös firma
c Bostadsrättshavaren anlitade fackman
d Bostadsrättshavaren anlitade bransch-anslutet dvs auktoriserat företag. Såvitt jag förstår är c och d lika?

Gustens ställer frågor som passar fint som början här i #34

Gusten
Ett annat scenario skulle kunna vara det som tas upp i en annan tråd om Bostadsrättsnämnden.
Jag tänkte då på om det blir en skada utanför lägenheten efter en badrumsrenovering som utförts av en fackman som bostadsrättshavaren anlitat.
Antag att föreningen kräver skadestånd av bostadsrättshavaren för skadorna som uppstått utanför lägenheten:
Kan i ett sådant fall bostadsrättshavaren bli skadeståndsskyldig även om denne inte varit vårdslös
och sedan bostadsrättshavaren i sin tur få ersättning av fackmannen endast om fackmannen varit vårdslös?

Om det då handlar om typfall 3. c-d.

Kan i ett sådant fall bostadsrättshavaren bli skadeståndsskyldig även om denne inte varit vårdslös?

Min tro är, nej! Resonemanget är följande.
Som jag uppfattar saken, är en av avsikterna bakom branschorganisationernas och försäkringsbolagens samarbete att dessa ärenden inte ska behöva dras till domstol. Det finns enklare/billigare och förnuftigare sätt att lösa problem.

För att branschorganisationerna ska kunna bestå och utvecklas måste utfästelser och löften infrias.
Saken löses i de flesta fall här genom att det blir ett ärende mellan BRHs och företagets försäkringsbolag (FB), där företaget betalar sin egen självrisk, medan företagets FB tar resten, utan strid.
Varför? Ja varför skulle annars någon människa anlita ett auktoriserat företag, om det inte gav en trygghet av något slag.

Varför ska företaget endast betala sin självrisk?
Ja, varför skulle företaget betala för bransch-anslutning och kostsam utbildning av sin personal, om det inte ger någon trygghet för företagaren. I det långa loppet vinner försäkringsbolagen (och alla vi andra) på att företagarna låter utbilda sina anställda
Och då måste gälla, (som jag tror att man resonerar) så länge företaget inte gjort fler misstag än att det ännu inte uteslutits ur organisationen, ska löftena uppfyllas!
Huruvida försäkringsbolaget höjer försäkringsbolagets självrisk som en första varning har jag ingen aning om, men det är känd teknik, skärp er! Vårt tålamod är inte oändligt.

Gusten
och sedan bostadsrättshavaren i sin tur få ersättning av fackmannen endast om fackmannen varit vårdslös?

Har medlemmen valt alt 3 c-d behöver han nog inte bekymra sig. Någon sådan bedömning blir aldrig av.
Den som anlitat fackman, måste få åtnjuta denna kloka åtgärds fördelar.
Branschorganisationerna och försäkringsbolagen inser, att deras arbete för att skapa någon ordning, måste kunna ses och upplevas av såväl kunden som företagaren. Det blir m a o aldrig någon strid i domstol, utan en uppgörelse mellan försäkringsbolagen.

Detta är i korta drag varför jag -tror- att föreningar ska "råda" sina medlemmar att anlita auktoriserade företag.
Diskussionerna om vad som händer enl alt a-b ovan, slutar vanligen med konstaterandet att den saken måste avgöras av domstolen.

[Admin]

Intressant sammanställning och visst är det så att bostadsrättshavare är väldigt utsatta, speciellt eftersom styrelser ofta inte har en susning om vad som gäller... mycket beroende på den högst otillfedsställande bostadsrättslagen.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Men vem betalar?
Ja det beror nog på vem som byggt. Se punkt 3 nedan.

Om man utgår från skadeståndslagen så betalar den ansvarige som gjort fel, och med en tredje part (fackman) blir det uppdragsgivaren (byggherren) som har ansvaret gentemot bostadsrättsföreningen.

När det gäller kostnaden för Undersökning, Utrivning och Upptorkning har jag en känsla av att föreningen som regel tar denna kostnad, dvs alla medlemmar i bostadsrättsföreningen betalar för den som "gjort fel".

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Medlemmen har sålt. Här sitter en ny upprörd och uppskrämd ägare av lägenheten. Vad händer då? En länk till en tråd där saken utretts ordentligt skulle sitt fint.

Om det inte kan klassas som ett dolt fel, som upptäckts i tid, och skadeståndskrav ställs på den tidigare bostadsrättshavaren, så är det den nya bostadsrättshavaren som vackert får ta smällen.
Det finns ett antal trådar här om detta, men orkar inte söka efter dem.


Varför skulle en bostadsrättshavare bara kunna bli ersättningsskyldig om denne varit vårdslös?
Det finns inget regelverk som säger detta, och varken bostadsrättsorganisationer eller någon i forumet har någonsin kunnat hänvisa till något sådant regelverk. Tvärtom är det t ex specificerat två undantagsfall i BRL där bostadsrättshavaren endast är skadeståndsskyldig om skadan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

För att branschorganisationerna ska kunna bestå och utvecklas måste utfästelser och löften infrias.
Saken löses i de flesta fall här genom att det blir ett ärende mellan BRHs och företagets försäkringsbolag (FB), där företaget betalar sin egen självrisk, medan företagets FB tar resten, utan strid.
Varför? Ja varför skulle annars någon människa anlita ett auktoriserat företag, om det inte gav en trygghet av något slag.

Det är riktigt, men det går inte att blanda äpplen med skördetröskor. Det är två olika frågor och det ena saknar koppling till det andra. Endast i de fall där ingen annan väg finns så blir skadeståndskrav aktuellt.

När det gäller bostadsrättshavarens försäkringsbolag så har bostadsrättshavaren en självrisk (samt kostnad för ett åldersavdrag som kan vara upp till 80% - eller t o m mer - av kostnaderna). Bostadsrättsföreningens självrisk brukar vara enorm, så den vill man högst ogärna nyttja.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Har medlemmen valt alt 3 c-d behöver han nog inte bekymra sig. Någon sådan bedömning blir aldrig av.
Den som anlitat fackman, måste få åtnjuta denna kloka åtgärds fördelar.

Förhoppningsvis inte. Men skyldigheten att ersätta skada på föreningens fastighet som orsakats av fackman ligger, ur föreningens synvinkel, på bostadsrättshavaren (beställaren av arbetet), om än via fackmannens ansvarsförsäkring/garantiåtagande.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Detta är i korta drag varför jag -tror- att föreningar ska "råda" sina medlemmar att anlita auktoriserade företag.

Jag tycker också medlemmarna ska anlita auktoriserade företag, och det är givet att brf:arna ska ge detta råd, eftersom riskerna för bostadsrättshavaren minskar genom att det blir troligare att fackmannen med auktorisation i ryggen (och förhoppningsvis med ansvarsförsäkring) rättar upp begångna fel utan kostnad för bostadsrättshavaren, även om det inte förändrar ansvarsförhållandet.

I slutänden är det dock ofta pengarna som styr och det gör bostadsrättshavarna tveksamma till att utnyttja fackmän... så länge det finns oauktoriserad billig arbetskraft från andra mindre förmögna länder i omgivningen. T.o.m. brf:arna väljer ofta denna billigare arbetskraft, direkt eller indirekt.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Admin

Om man utgår från skadeståndslagen så betalar den som gjort fel, och med en tredje part (fackman) blir det uppdragsgivaren (byggherren) som har ansvaret gentemot bostadsrättsföreningen.

Om det skulle bli så att både fackmannen och bostadsrättshavaren vägrar betala enligt föreningens krav, och föreningen därför bestämmer sig för att dra det till domstol,
vem ska föreningen i så fall stämma?

Ursprungligen skrivet av Admin

Om det inte kan klassas som ett dolt fel, som upptäckts i tid, och skadeståndskrav ställs på den tidigare bostadsrättshavaren, så är det den nya bostadsrättshavaren som vackert får ta smällen.
Det finns ett antal trådar här om detta, men orkar inte söka efter dem.

Alltså skadeståndskrav pga skador utanför lägenheten orsakad av tidigare ägare?

Ursprungligen skrivet av Admin

Varför skulle en bostadsrättshavare bara kunna bli skadeståndskyldig om denne varit vårdslös?
Det finns inget regelverk som säger detta,

Men skadeståndslagen är väl ett regelverk?

Ursprungligen skrivet av Admin

Jag tycker också medlemmarna ska anlita auktoriserade företag, eftersom riskerna för bostadsrättshavaren minskar genom att det blir troligare att fackmannen med auktorisation i ryggen (och förhoppningsvis med ansvarsförsäkring) rättar upp begångna fel utan kostnad för bostadsrättshavaren, även om det inte förändrar ansvarsförhållandet

Håller med. Det har väl också på senare år blivit så att alltfler blivit auktoriserade. Och görs badrumsrenoveringen inför en försäljning så är det säkert ingen nackdel att kunna visa upp kvalitetsdokumentet.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Om det skulle bli så att både fackmannen och bostadsrättshavaren vägrar betala enligt föreningens krav, och föreningen därför bestämmer sig för att dra det till domstol, vem ska föreningen i så fall stämma?

Beror på omständigheterna, men om vi tar det konkreta fallet med BRN så är det, som jag hävdat hela tiden, bostadsrättshavaren.

Vem som vägrar betala är inte relevant för vem av dessa två parter som föreningen ska utkräva skadestånd från, utan föreningen ska rikta sig mot den part som är både ansvarig och vägrar betala.

Ursprungligen skrivet av Gusten

Alltså skadeståndskrav pga skador utanför lägenheten orsakad av tidigare ägare?

Inte helt genomtänkt svar av mig. Beror på omständigheterna. Omöjligt att uttala sig generellt. Konkret fall behövs. Svårt nog som det är utan konkret regelverk.

Ursprungligen skrivet av Gusten

Men skadeståndslagen är väl ett regelverk?

Det är riktigt att skadeståndslagen är ett regelverk. Jag har inte hävdat något annat. Men jag skrev två meningar som hörde ihop (se ditt citat) där du hoppade över vad som stod i den första delen. Det står inte i skadeståndslagen (eller för den delen någon annanstans) att bostadsrättshavaren blir ersättningsskyldig för skador på föreningens ansvarsområde endast om bostadsrättshavaren varit vårdslös.

Det skulle vara intressant om någon kan hitta i alla fall något någonstans, hur litet det än vara må, som talar för att bostadsrättshavaren bara är ersättningsskyldig om bostadsrättshavaren varit vårdslös. Tills vidare kan vi i alla fall konstatera att BRN inte lyckats med detta.


Kvalitetsdokument skapar trygghet. Jag är bara rädd att köpare av bostadsrätt inte sätter något större värde på detta, rent generellt... men vad vet jag?

Skrivet i all hast!!!

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Admin

Det skulle vara intressant om någon kan hitta i alla fall något någonstans, hur litet det än vara må, som talar för att bostadsrättshavaren bara är ersättningsskyldig om bostadsrättshavaren varit vårdslös. Tills vidare kan vi i alla fall konstatera att BRN inte lyckats med detta.

Jag kopierar från en annan tråd ett inlägg av Borättsexperten som jag tycker verkade intressant i sammanhanget.

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

Sista inlägget före nyår?

Conzali, jag tycker du argumenterar mycket bra för din sak, och du har helt rätt.

Man måste skilja på underhållsansvar, och ansvar för skada som kan uppkomma. Många boende, och även många styrelser, blandar ihop dessa saker.
Exempel: ett avloppsrör börjar läcka, och orsakar en vattenskada i en lägenhet, då ställs alltid frågan: Vem är ansvarig? Det är här man rör ihop frågan, för det är egentligen två olika frågor: 1. Vem ansvarar för de olika byggnadsdelarna? 2. Kan någon hållas ansvarig för det inträffade?
Svaret på fråga 1 är mer eller mindre reglerat i bostadsrättslagen, föreningens stadgar, försäkringsbolagens praxis, och olika domstolsutslag. I praktiken blir det så att föreningen får ta på sig kostnaderna för att blottlägga skadan, torka upp och sanera, laga röret och återställa stommen. Sen får bostadsrättsinnehavaren återställa sin lägenhet och sitt badrum, helt på egen bekostnad, med hjälp av ev. försäkring (bostadsrättstillägget).
Många boende har svårt att ta till sig detta, av naturliga skäl. De har drabbats av ett oväntat och stort besvär, och kanske en mycket stor kostnad, utan att ha någon som helst skuld i det hela. De tycker att föreningen ska stå för hela kostnaden, "eftersom det var föreningens avlopp som orsakade skadan". Och "föreningen har ju underhållsansvar för avloppsrören". Och slutklämmen blir: "Föreningen har brustit i sitt underhållsansvar".
Det är alltså här det blir fel. Man blandar ihop ansvar och underhållsansvar. För även om styrelsen underhåller sin fastighet enligt praxis och alla konstens regler, kan en läcka ändå uppstå. Och det kan inte styrelsen eller föreningen hållas ansvarig för. Det blir klassat som en "olyckhändelse". Och då fördelas reparationskostnaderna strikt efter "underhållsansvaret". Något annat ansvar finns inte och kan inte utkrävas i det läget. Var och en får betala för sitt. (Det är därför det är bra att ha bostadsrättstillägg i försäkringen...)

Det omvända scenariot är ju det som denna tråd handlar om. En vattenskada som påstås orsakats av bristande underållsansvar från en boendes sida. Men det innebär som sagt inte att man automatiskt blir ansvarig, om det läcker vatten från badrummet pga brister i tätskiktet. Som jag tidigare sagt, betraktas i dessa rättssammanhang den boende som en "nolla", dvs förutsätts inte kunna någonting om badrumsteknik eller tätskikt. Och hur ska förresten en boende se eller ens förstå om det finns läckor i tätskiktet? Det vet man ju först när skadan är ett faktum? Det går alltså inte skylla en vattenskada på bristande underhåll, om inte det kan "bevisas vara uppenbart för var och en", eller att man varit "medvetet vållande".
Även i detta fallet slutar det med att var och en får stå för sina kostnader, enligt "underhållsansvaret": föreningen får stå för att blottlägga skadan, och torka upp och sanera. Sen får bostadsrättsinnehavaren återställa sitt badrum. Föreningen kan aldrig lägga över sina kostnader på lägenhetsinnahavaren genom att skylla på bristande underhåll, så länge det inte funnits ett "medvetet vållande" från den boendes sida.

Borättsexperten får väl rätta mig om jag tolkar fel. Jag tolkar inlägget som att bostadsrättshavaren är ersättningsskyldig för skador utanför lägenheten endast om denne varit vårdslös.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Jag kopierar från en annan tråd ett inlägg...

Min fråga avsåg om någon kunde hitta stöd för aktuell frågeställning i något regelverk eller rättsfall för att en bostadsrättshavare måste ha varit vårdslös för att kunna tilldömas ersättningsskyldighet för skada.

Såvitt jag känner till finns det inget regelverk eller någon endaste dom där en bostadsrättshavares bristande kompetens fritar bostadsrättshavaren från ansvar.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Admin

Min fråga avsåg om någon kunde hitta stöd för aktuell frågeställning i något regelverk eller rättsfall för att en bostadsrättshavare måste ha varit vårdslös för att kunna tilldömas ersättningsskyldighet för skada.

Jag skulle förstås ha nämnt även den bestämmelse i skadeståndslagen som handlar om detta, dvs 2 kap 1§, den sk culparegeln.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Jag skulle förstås ha nämnt även den bestämmelse i skadeståndslagen som handlar om detta, dvs 2 kap 1§, den sk culparegeln.

Ja, du bemötte aldrig mitt klarläggande om att culparegeln inte alls säger vad du påstår. Var och en kan t o m - utan kunskap om SkL, juridik och rättsfall - se svart på vitt i SkL att det inte stämmer vad du säger.

Culparegeln är defitinitivt komplicerad och i rättsfall vet man aldrig hur domstolen dömer, men du hävdar något annat än både vad det står uttryckligen i SkL och hur juristerna ofta tolkar culparegeln. Utöver detta så är specifikt vårdslöshet alltid en definitionsfråga från fall till fall, och det finns inga tydliga gränser.

Men jag kan här kopiera in informationen om det specifika fallet som BRN tog upp;

Ursprungligen skrivet av Gusten

Med "fel" begångna av fackmannen avses i skadeståndslagens mening att denne varit oaktsam.

Det jag skrev var i ett bredare perspektiv, men om vi ska begränsa oss till skadeståndslagen så står det där "uppsåtligen eller av vårdslöshet". Ordet aktsam/oaktsam nämns inte (culparegeln - SkL 2:1 - innebär inte oaktsam utan har ett vidare begrepp; vårdslöshet, vållande, oaktsamhet... med fortsatta nödvändiga tolkningar av dessa ord). Det är viktigt att hålla sig till den terminologi som används i lagen. Sedan kan man naturligtvis göra tolkningar av de ord som lagstiftaren nyttjat... vilket man ofta också måste göra eftersom lagstiftaren, av olika skäl, inte vill vara alltför tydlig.

Uttryckt på ren svenska innebär culparegeln att någon måste ha begått ett fel (oaktsamt eller ej) för att kunna utkrävas skadestånd av.

Även om man endast utgår från vad som står i SkL - utan tolkningar och utan att ta hänsyn till hur culparegeln nyttjats i rättsfall, och utan att ta hänsyn till det ansvar bostadsrättshavaren har som byggherre - så återstår frågan varför det inte skulle kunna tolkas som "oaktsamt" om man som bostadsrättsrättshavare inte har kontroll över eller uppmärksammar något som lett till en skada på bostadsrättsföreningens egendom (i de fall där detta är möjligt). Med alla dessa begränsningar i bedömningen är detta (som i princip alltid) något som får avgöras från fall till fall.

Det finns förmodligen få saker inom juridiken som det diskuterats så mycket om som culparegeln, så vi kommer nog aldrig att kunna komma till en bättre tolkning och slutsats än alla andra de senaste 100 åren.

Jag vill upprepa att BRN inte heller åberopat culparegeln, eller för den delen något regelverk överhuvudtaget, för sitt tyckande att bostadsrättshavaren, tillika beställare av arbetet, tillika byggherre, måste ha varit oaktsam (dessutom en definitionsfråga vad "oaktsam" skulle innebära i varje specifikt fall) för att kunna anses ersättningsskyldig för skador på bostadsrättsföreningens egendom.
Så det verkar inte som BRN själv anser att det de hävdar håller i praktiken.

Det viktiga här är att, rent generellt, om en fackman gör fel i sitt uppdrag så blir fackmannen/företaget ersättningskyldig för den skada fackmannen orsakat, oavsett hur vägen dit går, och (om vi bortser från omständigheterna i det som BRN uttalat sig om, där situationen är mer komplicerad, bl a eftersom styrelsen begått fel, enligt vad som framgått) bostadsrättshavaren hålls skadefri.

[Gusten]

Hittade detta i Wikipedia om begreppet Culpa.

http://sv.wikipedia.org/wiki/Culpa

[Admin]

Ja, det finns säkert tusentals webbsidor, med uppsatser och allt, om culpa, men inte ens om man går igenom konkreta rättfall så blir man särskilt mycket klokare om vad culparegeln innebär i praktiken.

Faktum kvarstår;
I SkL står det svart på vitt; "uppsåtligen eller av vårdslöshet".
Även om vi i det specifika fallet med BRN kan utesluta "uppsåtligen" så står det i SkL varken "oaktsam" eller "culpa" (där culpa betyder "oaktsam").
Med andra ord, culparegeln är en tolkning av SkL, där det sedan står fritt för var och en att - från fall till fall - vidare tolka vad culparegeln innebär.
Det blir mycket tolkningar.

Culparegeln är ingen lag, culparegeln är en mycket ytlig och vag tolkning av en liten del av SkL 2:1, som kan tolkas helt olika från person till person, från domstol till domstol, och från fall till fall.

Vi kommer aldrig någonsin här att lyckas med något som ingen annan lyckats med och göra en slutgiltig tolkning av denna tolkning av SkL.

Vi kommer likaledes heller aldrig någonsin att kunna göra en tolkning av vad ordet "oaktsam" innebär som täcker alla situationer.

Det är också därför som rättsfall som regel inte ger någon vägledning. Det kommer alltid - så länge lagen är så luddig som den är - att bli en tolkning för varje specifikt fall.

Gusten, jag förstår hur du tänker, och jag säger inte att du har fel i att culparegeln gäller. Jag säger bara att det inte går att rent generellt hänvisa till culparegeln för att bostadsrättshavaren inte ska bli ersättningsskyldig för skador på föreningens egendom som orsakats genom bostadsrättshavarens åtgärder. I varje specifikt fall kan man göra en tolkning av denna tolkning av SkL.

I fallet med BRN var det dock lite lättare (även om en del för frågan väsentlig information saknades) att göra en bedömning om BRN's utlåtande (tråden avsåg att handla om BRN's utlåtande mer än om själva fallet), där vi kunde konstatera en bristande logik, utöver bristen på referenser till regelverk, i BRN's utlåtande och felaktig/ofullständig slutsats, där det framgick att BRN's utlåtande var meningslöst, oavsett vad som gällde i det specifika fallet.