Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar
Vatten, avlopp, golvbrunn, relining/partiellt, våtrum/kök, ballofixer, handdukstork, termostat, element/radiatorer, ventilation, mögel, vattenskada/fuktskada, brand/checklista, ombyggnad/renovering, yt- och tätskikt, skadestånd, försäkringsregler/självrisk/åldersavdrag RSS-feed för detta forum om badrum, stamrör, vatten- och fuktskador, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2013-04-25, 15:55
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard

Citat:
Till skillnad från stamrenovering kan man få ROT-avdrag för badrumsrenovering och så sker väl i princip alltid idag (om inte brf:en strular till det).
Nej, sker väldigt sällan skulle jag säga.

För att undvika begreppsförvirring, här pratar vi alltså om en rotrenovering av stammar, där även badrummens ytskikt byts ut.

Då är det vissa, få, föreningar som lyckats handla upp en entreprenör som är villig att fakturera föreningen stam renoveringen, och sedan var och en för badrummets inredning. Hela upplägget är puckat, och föreningen med dess medlemmar blir garanterat blåsta.

Ingen seriös entreprenör kan hantera det faktum att han har 100 beställare (om det är 99 lgh) istället för en, med oförändrat pris och garantivillkor. Alltså måste han för att överhuvud taget kunna administrera detta, samt skydda sig vid alla gränsdragningsproblem som uppstår i de badrum som inte blir godkända (eller skador inom garantitid, 5 år), ta ut ett högre pris.

Så, när den inte så smarta föreningen med dess inte heller så smarta medlemmar har köpt en entreprenad av denna modell, och tror de sparar pengar, så har de i själva verket egentligen köpt sig det dyraste stambyte man kan köpa, och samtidigt köpt på sig problem och gnäll som kommer följa efter dem i många år. Eftersom parterna, juridiskt sett, är så pass oklara.

Det visar ju bara den ohemula summa som TS nämner, 200 000 kr för ytskikt och nya vitvaror i ett badrum.

Nä, stirrar man sig blind och jagar lågpris, får man oftast betala dyrt.
Svara med citat
  #12  
Gammal 2013-04-25, 16:15
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 461
Standard

Ja det är nog den modell som Harald nämner som är den vanligaste: Föreningen tar både stambytet och badrumsrenoveringarna,
och föreningen tar kostnaden även för badrumsrenoveringarna.

Jag gissar att det bara är denna metod som skulle gå att få godkänd i Hyresnämnden om inte alla i föreningen är överens.
Svara med citat
  #13  
Gammal 2013-04-25, 16:20
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Cool Stambyte vs badrumsrenovering

STAMBYTE OCH ROT
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Nej, sker väldigt sällan skulle jag säga.
Begreppsförvirring? Vad sker väldigt sällan?
Att ROT-avdrag utnyttjas av badrumsrenovering?
Det finns ingen statistik på detta, men hur sannolikt är det att bostadsrättshavare skulle missa ROT-avdraget när de renoverar sina badrum?
Du kanske menar att ROT-avdrag sällan utnyttjas i de fall där badrummen renoveras via föreningen?
Det är kanske lite svårare att svara på. Ingen kan göra annat än att gissa.
Och hur många procent av brf:arna där det beslutas att brf:en tar kostnaden för badrumsrenoveringarna är nog omöjligt att försöka uppskatta. Jag har läst hur många brf:ar gör, men det är bara de som skriver om det på nätet. Det går inte att dra några säkra slutsatser av detta, men det tycks vara försvinnande få, vad jag kan se (glöm inte att det finns olika sätt att stamrenovera).

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
För att undvika begreppsförvirring, här pratar vi alltså om en rotrenovering av stammar, där även badrummens ytskikt byts ut.
Det vet vi inget om, så jag har personligen valt att hålla mig till det trådskaparen frågat om, dvs stambyte där ROT-avdrag skulle utnyttjas.

Och som Clabbe redan påpekat; 200.000 kr vill föreningen ha av varje bostadsrättshavare. Det är ingen liten summa. Vad ingår i dessa pengar?

Kravet på 200.000 kr per bostadsrättshavare fungerar bara på de bostadsrättshavare som låter sig luras.

Skulle inte vilja sälja min bostadsrätt i en brf där detta skett (alltså om det fungerat i praktiken). Lär minska antalet intresserade avsevärt och minska försäljningspriset när man dessutom måste överta ett personligt lån på 200.000 kr.

BADUMRSRENOVERING OCH ROT
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Då är det vissa, få, föreningar som lyckats handla upp en entreprenör som är villig att fakturera föreningen stam renoveringen, och sedan var och en för badrummets inredning. Hela upplägget är puckat, och föreningen med dess medlemmar blir garanterat blåsta.
Är inte så säker på att det bara är få föreningar som lyckats hitta en entreprenör som delar upp kostnaden per bostadsrättshavare. Jag tror istället att alla som försöker lyckas med detta. Men det finns säkert stor risk att resultatet inte blir bra (beroende på olika omständigheter, bl a de du nämner).

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Det visar ju bara den ohemula summa som TS nämner, 200 000 kr för ytskikt och nya vitvaror i ett badrum.
Har vi läst och svarat på samma tråd?
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2013-04-25 klockan 16:36.
Svara med citat
  #14  
Gammal 2013-04-25, 18:27
tobiassthlm tobiassthlm är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Apr 2013
Ort: Bostadsrätt, söderort, Stockholm
Inlägg: 5
Standard

Har fått lite svar från föreningen. Föreningen ska finansiera stambytet och lägenhetsinehavaren ska finansiera badrummen. Jag mejlade styrelsen och ifrågasatte om de verkligen kan tvinga mig till detta lån. Svaret jag fick var att beslutet redan var fattat.

De menar att stämman har bestämt sig. Nu är det bara att rätta sig i leden och ta lånet.

Jag vet inte riktigt vad jag ska göra? Vad kan man hänvisa till?

Tack så mycket för alla svar!
Svara med citat
  #15  
Gammal 2013-04-25, 18:42
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
OBS! OBS! OBS! Stämmobeslut om att bostadsrättshavare ska ta lån för badrumsrenovering

Citat:
Ursprungligen skrivet av tobiassthlm Visa inlägg
Föreningen ska finansiera stambytet och lägenhetsinehavaren ska finansiera badrummen.
Det tror jag alls inte. Det stämmer inte med summan du nämnt på 200.000 kr. Antingen har du missuppfattat något eller så ljuger styrelsen. Eller så ska ni kanske få guldpläterade kranar och badkar? Vad är specifikationen på det som ingår i de 200.000 kronorna?

Citat:
Ursprungligen skrivet av tobiassthlm Visa inlägg
De menar att stämman har bestämt sig. Nu är det bara att rätta sig i leden och ta lånet.
Det är valfritt för dig, du gör precis som du vill.
Lika lite som stämman kan besluta vilken nästa regering ska bli kan stämman besluta att du ska ta ett lån för att renovera ditt badrum.

Du bestämmer själv om du ska renovera badrummet. Vill du inte göra detta behöver du inte, och föreningen får vackert bekosta återställning av ditt badrum vid stamrenoveringen.

Citat:
Ursprungligen skrivet av tobiassthlm Visa inlägg
Jag vet inte riktigt vad jag ska göra?
Du behöver inte göra något alls. Mejla (och be om mottagningsbekräftelse) till styrelsen och skriv att du bestrider beslutet, sen är det klart, och du kan fundera på roligare saker i livet.

Om du känner för det så be styrelsen att Hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet.

Citat:
Ursprungligen skrivet av tobiassthlm Visa inlägg
Vad kan man hänvisa till?
Du gör samma misstag som så många andra. Du hänvisar inte till något, mer än möjligen detta forum. Be istället styrelsen att hänvisa till vilken lag som ger stämman rätt att ta detta beslut. Eftersom det inte finns något stöd i lagen för detta så är problemet löst.

Du är säkert inte ensam om att tycka vad du tycker. Vill du röra om i grytan så involvera övriga medlemmar som är missnöjda med den inkompetenta styrelsen i din brf.


PS.
Det hade underlättat om du skrivit den information du har (vad styrelsen skrivit om stamrenoveringen, t ex texten på hemsidan) samt citerat stämmobeslutet - med röstsiffror - i stämmoprotokollet (som du väl har begärt att få en kopia av utan fördröjning?)
.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2013-04-25 klockan 18:55.
Svara med citat
  #16  
Gammal 2013-04-25, 19:30
tobiassthlm tobiassthlm är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Apr 2013
Ort: Bostadsrätt, söderort, Stockholm
Inlägg: 5
Standard

200.000 hade jag lite fel om. Det var summan som det pratades om på ett informationsmöte. Lånet som de vill att jag ska ta är 112 500 kr. Det är dock irrelevant för mig. Jag vill ju inte ta lån. Den information som publicerats är det som finns på hemsidan http://www.lovsmygen.se/?rID=1086&page=stambyte

Tack för all hjälp. Detta forum är guld
Svara med citat
  #17  
Gammal 2013-04-25, 20:24
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 461
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Admin Visa inlägg
Om du känner för det så be styrelsen att Hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet.
Ja inte bara be styrelsen utan tala om att dom måste få beslutet godkänt i Hyresnämnden eftersom det finns medlemmar som motsätter sig beslutet.

Nu kommer styrelsen antagligen inte att efterfölja en sådan uppmaning men det är väl inget
som hindrar att en enskild medlem skriver till Hyresnämnden för att få igång ärendet där.

Det framgår inte av stämmoprotokollet hur många som närvarade utan det står bara att närvarolistan fastställdes som röstlängd.
Svara med citat
  #18  
Gammal 2013-04-25, 21:16
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 461
Standard

Jag tar tillbaka detta med Hyresnämnden då tvång att bekosta badrumsrenovering inte verkar höra till dom i BRL uppräknade fallen som ska godkännas i Hyresnämnden.
Om stämman istället hade valt alternativet med uttag av en extra insats av alla, så hade Hyrenämnden kunnat pröva det beslutet.
Men nu verkar man ha fixerat sig vid detta med ROT-avdrag och därför valt en finansieringsmodell med ett olagligt tvång för alla att själva beställa och betala badrumsrenoveringarna.

En möjlighet kan vara att begära ett yttrande av Bostadsrättsnämnden som kostar 800 kr.
Även om denna nämnd hör till SBC så har jag svårt att tänka mig att nämnden skulla komma fram till att det lagligt att genom stämmobeslut tvinga enskilda medlemmar att själva bekosta badrumsrenoveringarna.
Svara med citat
  #19  
Gammal 2013-04-25, 23:38
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
OBS! OBS! OBS! Stämman kan inte besluta att medlem måste renovera sitt badrum!

Ja, det här är ett fall som inte överensstämmer med lagen, så det finns inget krav på att hyresnämnden ska godkänna detta... det är ju ändå omöjligt eftersom hyresnämnden inte har befogenhet att godkänna lagbrott.
Men en vända i hyresnämnden kan ju inte skada, så kanske de kan förklara för brf-styrelsen att dylika stämmobeslut inte kan tas. Det är trots allt kostnadsfritt och tar endast lite tid i anspråk.

Vill styrelsen inte dra ärendet till hyresnämnden kan du göra det själv genom att ansöka om medling. Hyresnämnden har tyvärr minimalt med kunskap om bostadsrätter och kanske inte tillför särskilt mycket, men så kan ingen säga att du inte gjort vad du kunnat för att försöka få styrelsen att förstå vad som gäller.

Som jag redan påpekat tycker jag emellertid inte du ska göra mer än bestrida beslutet och tala om för styrelsen att när de kan visa på att stämman har laglig rätt att ta aktuellt beslut om det som hör till dig, och som du styr över, så ska du följa stämmans beslut. Det kommer alltså inte att hända.

Det var faktiskt en hel del material styrelsen tagit fram. Men det är inte utan man blir lite deprimerad när man läser den ena felaktigheten efter den andra tillsammans med vinklade påståenden från ej objektiva personer i en aldrig sinande ström (i det lilla jag skummat igenom så här långt).

MANIPULERAT STÄMMOPROTOKOLL
Jag reagerade också på att uppgiften om antalet röstberättigade saknades. Stämmoprotokollet var formulerat på ett sådant sätt att det framgick att denna uppgift med största säkerhet fullt medvetet inte tagits med;
Citat:
7. Ordförande noterade vilka medlemmar som var närvarande, samt tog in och kontrollerade fullmakter för icke närvarande medlemmar. Stämman fastställde närvarolistan som röstlängd.
Jag misstänker dessutom starkt att följande text i stämmoprotokollet ej är i enlighet med sanningen.
Citat:
8...
Stämman röstade enhälligt för att välja det redovisade alternativet enligt ROT-modellen.
Eftersom styrelsen valt att inte skriva hur röstning skedde på stämman vet man inte hur det gick till, men med all säkerhet var det inte via sluten votering, och rösträkning nämns ej heller i stämmoprotokollet. Hur vet man i så fall att beslutet var enhälligt?
Kanske körde stämmoordföranden samma trick som när Stefan Löfven valdes som partiordförande?
Styrelsen har som sagt undanhållit medlemmarna uppgiften hur många röstberättigade det var, men det är föga troligt att beslutet var enhälligt att skuldsätta sig med upp till 200.000 kr.

Tobias, du röstade via fullmakt säger du. Röstade du då för att skuldsätta dig?


Ett yttrande i Bostadsrättsnämnden kostar 800 kr, men till vilken nytta? Det är som att betala för att få bekräftat av någon att vatten kan frysa till is.

Det kanske framkommer om jag studerar materialet mer noga framöver var summan på de 112.500 kronorna kommer från, men ännu har jag inte sett detta.

Och väldigt irriterande att styrelsen lagt ut material i format som inte är läsbart för alla.

Material för stambytet i brf (för den som är intresserad av det ekonomiska):
Stambyte sammanställning
Stambyte finansiering brf
Stambyte ROT-modell
Stambyte kapitaltillskott
Stambyte kostnadsexempel
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2013-04-26 klockan 09:55.
Svara med citat
  #20  
Gammal 2013-04-25, 23:59
Admins avatar
Admin Admin är inte inloggad
Systemadministratör
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: Malmö
Inlägg: 6 423
Standard Kallelse till extrastämma

När jag ändå är igång kan jag nämna att ett av de många felen är att kallelsen inte innehåller någon punkt för det som sedan beslutades.

Stambyte är en sak, badrumsrenovering är en helt annan.

I dagordningen står det bara;
8. Föredragning av underlag för stambyte,
a. Omröstning 1 om stambyte,
b. Omröstning 2 finansiering av stambyte

I kallelsen står det;
Kallelse extrastämma 2013

Medlemmarna i bostadsrättsföreningen .... i Aspudden kallas härmed till extra föreningsstämma angående stambyte i huset.

Tid: Tisdagen den 26 mars kl. 19.00

Dagordning

1. Öppnande
2. Godkännande av dagordning
3. Val av stämmoordförande
4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare
5. Val av två justeringsmän tillika rösträknare
6. Fråga om stämman blivit stadgeenligt utlyst
7. Fastställande av röstlängd
8. Föredragning av underlag för stambyte,
a. Omröstning 1 om stambyte,
b. Omröstning 2 finansiering av stambyte
9. Avslut
10. Övriga frågor

Alltså finns det inget beslut i dagordningen för badrumsrenovering.
Visst, man kan ta beslut på en stämma om något är direkt kopplat till en annan punkt. Men i praktiken ligger föreningens skyldighet att genomföra stambyte väldigt långt från frågan om enskilda medlemmars badrumsrenovering, förutom det faktum att frågan om badrumsrenovering är så stor och viktig.

Efter den missvisande dagordningen kommer det förvisso en lång text om situationen enligt nedan, men fortfarande finns det inget beslut om badrumsrenovering i själva dagordningen (ett trick jag sett många gånger förr, även i den brf jag själv bor).

Kan man någonsin lita på en styrelse som på detta sätt fullt medvetet försöker föra medlemmarna bakom ljuset?
Kanske hög tid att byta ut styrelsen?

Komplettering till kallelsen;

Underlag för beslut om stambyte

Bakgrund

Föreningen har de senaste åren råkat ut för ett ökat antal skador där dåliga stammar (avloppsrör) brustit eller sprungit läck. Under 2010-2012 har vi reparerat och spolat våra avloppsrör för ca 300 000 kr.

Styrelsen anlitade därför en konsult (Rotpartner) för att utreda skicket på stammarna. Utredningen (Förstudie_Lövsmygen.pdf) återfinns på vår hemsida under fliken "dokumentarkiv" i mappen "Extrastämma Stambyte". Resultatet av utredningen visar på att stammarna är i dåligt skick och i behov av att bytas. På grund av detta planerar styrelsen för ett stambyte med start till hösten 2013. Beslut att genomföra stambyte eller ej samt hur detta ska finansieras kommer att fattas under denna extrastämma.

Avlopps- och vattenrören i huset är från 1976-1977. 1999 genomfördes en ytskiktsrenovering av badrum och installation av frånluftventilation i badrummen i huset men det byttes inte några avloppsrör eller golvbrunnar.

På informationsmötet i december föreslogs det att man skulle kunna skjuta på stambytet några år men styrelsen tror att detta kommer innebära ökade reparationskostnader. Vi kan även få problem med försäkringar som slutar gälla p.g.a. att avloppsrören är i dåligt skick, något som vår grannförening Ljungspoven råkat ut för efter sin sista stamspolning. Styrelsen vill inte vänta med att påbörja arbetet med stambyte i huset.

Föreningen ska ha två omröstningar på denna extrastämma. En angående om stambyte ska genomföras och en angående finansiering av stambytet.

Omröstning 1
Genomförande av stambyte

Omröstning 2
Finansiering av stambyte enligt "ROT-modell" enligt Styrelsens förslag

Allmänt om stambyte

Ett stambyte är ett omfattande byggprojekt, bl.a. avseende tid, pengar och teknik. Vidare är det en del juridiska frågor att ta hänsyn till. På grund av detta har styrelsen anlitat en konsultfirma (Frakka) som extern projektledare. Frakka har hittills hjälpt oss med allmän information och vid beslut om stambyte kommer de att fungera som projektledare för hela byggprojektet. En jurist har också anlitats i särskilda frågor, t.ex. avseende våra skyldigheter gentemot de hyresgäster som bor i föreningen och de företag som hyr lokaler av oss.

Det finns alternativ till traditionellt stambyte med s.k. "relining". Detta innebär att man fodrar befintliga rör med ett plaströr. I förstudien rekommenderas traditionellt stambyte bl.a. då våra golvbrunnar i badrummen är i dåligt skick och de byts ej ut vid relining. Eventuellt kan dock spillvattenledningar i källaren uppgraderas genom relining. Vi utesluter alltså inte relining men det kan vara tveksamt om detta går att göra i våra avloppsstammar då rören är i dåligt skick och har relativt små diametrar. Styrelsen kommer att undersöka detta närmare under upphandlingen. Styrelsens ambition är att renovera vatten- och avloppssystemet till bästa pris och när man gör underlaget för upphandling av entreprenad strävar vi efter att hitta den mest kostnadseffektiva lösningen, det vill säga god kvalitet till bra pris.

Badrumsrenovering

I samband med stambytet kommer framförallt badrum att påverkas i stor utsträckning och eventuellt även kök. Badrummet kommer att rivas för att ge tillgång till vatten- och avloppsrör. Detta medför att samtliga badrum i föreningen kommer att behöva renoveras. Medlemmen kommer själv kunna välja badrummets utförande men det kommer också tas fram "standardlösningar" med olika alternativ som entreprenören erbjuder.

Styrelsen kommer tillsammans med Frakka att ta fram standardlösningar (utförande med kakel och klinker). Utförandet kommer vara enkelt men ändå hålla god standard. Medlemmen blir själv ansvarig för att sköta kontakten med entreprenör för ytskiktsbeklädnad och inredning av sitt badrum om man frångår standardlösningarna som tas fram. Detta för att inte hela projektet ska fördröjas på grund av enskilda medlemmars specialval. Kostnaden för badrumsrenoveringen beror på storleken på badrum och bedöms uppgå till omkring 100-200 000 kr per badrum.


Styrelsens förslag om genomförande av stambyte

Baserat på vatten- och avloppssystemets skick rekommenderar styrelsen stambyte med start under hösten 2013. Styrelsen yrkar på att stämman bifaller genomförande av stambyte.

Finansiering

På föreningens hemsida i dokumentarkiv under mappen "Extrastämma Stambyte" finns beräkningar för avgiftshöjning för de olika finansieringsmodellerna. Det är beräknat på en totalkostnad på 20 milj kr för stambyte och badrumsrenovering. Detta är en uppskattad kostnad som kan ändras när vi har riktiga offerter på entreprenaden, men det ska vara rimligt enligt två konsultbolag som styrelsen varit i kontakt med. Vi har räknat på en amorteringstid om 40 år och en ränta som varierar mellan 3 och 5 % under amorteringstiden.

Styrelsen har tillsammans med Frakka gjort en uppskattning kring kostnaden för ett stambyte. Slutkostnaden för stambytet i hela huset förväntas bli omkring 20 miljoner kr vilket även stämmer överens med projektkalkylen i Rotpartners förstudie. Detta medför att föreningen och/eller medlemmarna behöver låna pengar för att genomföra stambytet. Detta betyder i sin tur en höjning av avgiften motsvarande föreningens räntekostnader och amortering för lånet. Hur mycket föreningen behöver låna, och hur stor avgiftshöjningen blir, beror på vilken finansieringsmodell som väljs. Värt att notera är att medlemmar kan göra avdrag på räntekostnaden för sina lån (i dagsläget 30 %) samt rotavdrag motsvarande halva arbetskostnaden, detta kan inte föreningen.

Det finns tre olika finansieringsalternativ:
· Finansiering av föreningen
· Finansiering enligt rotmodellen
· Finansiering genom kapitaltillskott
Dessa alternativ beskrivs närmare nedan.

Finansiering av föreningen

I denna modell finansieras hela stambytet av föreningen genom att ta lån för hela kostnaden. En fördel med detta är att medlemmarna slipper att ta pengar ur egen ficka eller att ta lån. Denna modell innebär dock den största avgiftshöjningen då föreningen måste höja avgiften motsvarande räntekostnad och amortering för lånet.

Förväntad avgiftshöjning vid detta alternativ är omkring 39 %.

Finansiering enligt rotmodellen

Enligt rotmodellen står föreningen för kostnaden för allt arbete t.o.m. badrummets tätskikt. Medlemmen står själv för kostnaden för ytskikt (kakel och klinker) samt inredning (skåp, dusch/badkar, vask, toalettstol etc). Fördelen med detta är dels att medlemmen kan göra rotavdrag om 50 % av arbetskostnaden (upp till max 50 000 kr per person). Arbetskostnaden för en badrumsrenovering bedöms uppgå till omkring 50-100 000 kr. En ytterligare fördel är att medlemmen kan göra avdrag om 30 % på räntekostnaden för eventuellt lån. Nackdelen med detta är att det krävs ett ekonomiskt utrymme hos medlemmarna att antingen ta pengar ur egen ficka eller att utöka sitt bolån. För ytterligare information om rotavdrag hänvisas till Skatteverket. Sök på ROT på www.skatteverket.se

Denna finansieringsmodell innebär en förväntad avgiftshöjning på omkring 16 %.


Finansiering genom kapitaltillskott

Kapitaltillskott innebär att medlemmarna skjuter till kapital till föreningen genom en inbetalning till föreningen. På så sätt kan hela eller delar av lånet föras över på medlemmarna med fördelen att medlemmar kan göra 30 % avdrag på lånet. Rotavdrag kan dock ej göras vid kapitaltillskott.

Ett kapitaltillskott om fem miljoner kronor medför en förväntad avgiftshöjning på omkring 28 %.


Styrelsens förslag om finansiering av stambyte

Styrelsen yrkar på att stämman bifaller finansiering enligt rotmodellen.

Styrelsen förordar finansiering enligt rotmodellen då denna bedöms vara mest kostnadseffektiv. Detta innebär en mindre kostnad för föreningen och därigenom en mindre avgiftshöjning. Föreningens ekonomi kommer vara starkare om vi kan ta ett mindre lån jämfört med lån för både stambyte och medlemmars badrumsrenovering. Vår bedömning är att medlemmarna kan finansiera sin badrumsrenovering och därmed kunna göra både rotavdrag för arbetskostnaden samt ränteavdrag på eventuellt lån. Föreningen kan varken göra rot- eller ränteavdrag. Det är denna kostnadsreduktion som gör att finansiering enligt rotmodell blir det mest fördelaktiga alternativet. I händelse av att enskild medlem saknar möjlighet att finansiera kostnaden för sin badrumsrenovering kommer styrelsen att utreda möjligheten för föreningen att ta ett lån för medlemmen. Det är av stor vikt att styrelsen meddelas snarast om man som medlem ej har möjlighet att finansiera sin badrumsrenovering. Kostnaden för detta uppskattas till mellan 100 000 kr – 200 000 kr beroende på badrumsstorlek.
__________________
DET KRÄVS ETT HELT NYTT SÄTT ATT TÄNKA FÖR ATT LÖSA DE PROBLEM VI SKAPAT MED DET GAMLA SÄTTET ATT TÄNKA Think outside the box
Demokrati/rättvisa - öppenhet - insyn - information - engagemang - medlemsinflytande - medlemskontroll - ärlighet - moral - etik - ansvar - respekt - civilkurage... ETHOS, vad tusan är det?
Faktabanken - Sveriges bästa och mest heltäckande stadgar - Index - Visitkort för Forum För Alla i Bostadsrätt - Hyresnämnden!
För den trötta samhällskroppen vore kanske bästa boten ifall tankarna i toppen kom från roten.
Makten ska utgå från folket enligt grundlagen, men hur fungerar det i en brf?
Är HSB till för medlemmarna eller är medlemmarna till för HSB? - Avveckla HSB-ledamoten !!! - Engagera dig i din investering i ditt boende idag, i morgon kan det vara för sent!
Varje HSB-medlem har motionsrätt till HSB:s stämmor. Utnyttja dina rättigheter och skriv motioner till HSB (exempel).
Med retorik och härskartekniker undviker HSB att svara på frågor! - Fler Whistleblowers efterlyses!
6:13, 7:16 LEF (generalklausuler): Föreningsstämman, styrelsen eller ställföreträdare för föreningen (t.ex. mötesordförande) får inte ta beslut/företa en åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.
13 kap 1§ LEF: Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag, skall han ersätta skadan. Detsamma gäller när skadan tillfogas en föreningsmedlem eller någon annan genom överträdelse av denna lag eller tillämplig årsredovisningslag eller genom överträdelse av stadgarna.
Kärnproblemen: 1. Protokoll (ska vara offentliga), 2. Stadgar 3. Revisorer, 4. Valberedning - Vi ska inte ha roller och regler som inte kan kontrolleras!
VEM SOM FÅR VARA OMBUD/BITRÄDE PÅ STÄMMA SKA INTE VARA BEGRÄNSAD!
UNDERHÅLLSPLANER I BRF & BUDGET MÅSTE OVILLKORLIGEN VARA OFFENTLIGA FÖR ALLA MEDLEMMAR & KÖPARE

Senast redigerad av Admin: 2013-04-26 klockan 09:59.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
"Egen uteplats" enligt mäklare, "gemensam yta" enligt förening KFES Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 15 2013-07-03 22:25
Ska balkongrenoveringar i brf finansieras med privata lån? Brynhilde Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 37 2013-06-23 02:18
En rättvis modell för balkongbygge i BRF kluringen Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 9 2013-06-23 00:28
Modell för styrelsearvode balis Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 14 2013-03-17 14:32
Avgiftshöjning 25% för stambyte i brf utan att stambyte genomförts nysson Badrum/badrumsrenovering, Stamrör/stamrörsbyte, Rör/ledningar 4 2008-09-02 23:04



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 20:20.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare