Eventuell fuktskada i badrum

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Vi kan väl försöka! I den andra tråden
Vem som än ska avgöra om saken kräver bygglov, så måste utredningen till, innan man kan sätta igång. Men att döma av vissa uppgifter, är det föreningen/husägaren (styrelsen) som ska ansöka om bygglovet??

Vaddå utredning? Hur svårt kan det vara att slå en signal till SBK och prata med någon av byggnadsinspektörerna? De brukar vara både trevliga och tillmötesgående och det är gratis. Vem som helst kan ansöka om ett bygglov, men för att få verkställa bygglovet krävs fastighetsägarens tillstånd så klart.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Som jag ser på saken ska den inte ha mer makt än att kunna uppfylla kraven enl kap 7. dvs se till att huset inte okontrollerat raseras av vildar.

Du ger dem makt genom att de får oinskränkt makt att godtyckligt tolka dina manualer.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Samt ansvara för att dokumentera det som sker.

Det finns ingen lagbestämmelse om vad som måste dokumenteras utom några få punkter, t ex medlems- och lägenhetsförteckningen. Undermånlig dokumentering är nog i särklass det största problemet i de allra flesta föreningar.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Det går inte att blunda för lagens formulering -styrelsens tillstånd- innan man sätter igång. Jag tolkar det som att lagstiftarna velat ge styrelsen en rätt att kontrollera vad som sker. Den rätten ska de inte släppa ifrån sig.

När du tolkar en lagbestämmelse måste du läsa hela paragrafen. Kap. 7, §7, sista stycket:

” Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).”

Här står lagstiftarna på BRH:s sida. Du köper en våning för flera millioner med en vision om hur du vill anpassa den för dina personliga behov, men en bångstyrig och okunnig styrelse sätter krokben för dina planer.

Själv har jag flyttat köket, badrummet är dubbel så stor som den var innan och byggt om hall+ serveringsgång till hall + en rymlig klädkammare. Jag skulle inte vilja ha min lägenhet utan dessa förändringar, skulle hellre flytta.

Att ge styrelsen makt att kräva återställning till ursprungligt skick som många förespråkar här på forat är orimligt. Befintligt skick är en bra princip. Styrelsen ska heller inte lägga sig i vad säljare och köpare kommer överens om.

[Pensionär]

[quote]

Ursprungligen skrivet av kluringen

Vem som helst kan ansöka om ett bygglov, men för att få verkställa bygglovet krävs fastighetsägarens tillstånd

Ja, om vi utgår från grunden, styrelsen repr ägaren, och är följaktligen den som ska begära bygglovet. Det kommer då att innebära bl a att han (ägaren) vet vad som ska göras innan bygglov begärs. Det är också skälet till att lagtexten ser ut som den gör. En medlem ska inte få sätta igång och härja fritt, utan att ägaren fått veta (och kunnat värdera) vad som ska ske. Bygglov ska sökas, och tillstånd ska ges, när ägaren är nöjd.

Du ger dem makt genom att de får oinskränkt makt att godtyckligt tolka dina manualer.

Men där sätter ju lagen en rätt skarp gräns. Styrelsen får inte godtyckligt tolka och begränsa.
Som jag uppfattar saken, finns det sällan skäl att motsätta sig medlemmens vilja, om han lovar att följa kraven (fackman eller fackmannamässigt) dvs samma krav som försäkringsbolagen ställer. Och om han lovar att ägaren ska få tillfälle att besikta. Inga orimliga krav alls.

Undermånlig dokumentering är nog i särklass det största problemet i de allra flesta föreningar.

Precis. När man läser skräckhistorierna under tråden om våtrumsarbeten, verkar det ju som att många styrelser aldrig förstått vad lagen kräver. Skiter i allt.

När du tolkar en lagbestämmelse måste du läsa hela paragrafen. Kap. 7, §7, sista stycket:
[i]” Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen

Nej just det. Det ska inte gå att godtyckligt stoppa allt.

I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket. Lag (2003:31).”

Ja den förening som väljer att lita på sina medlemmar kan naturligtvis göra så. Jag skulle dock rösta emot.

Här står lagstiftarna på BRH:s sida. Du köper en våning för flera millioner med en vision om hur du vill anpassa den för dina personliga behov, men en bångstyrig och okunnig styrelse sätter krokben för dina planer.

Mitt förslag i den andra tråden, har enbart det syftet att medlemmen ska kunna visa att allt går rätt till. Finns ingen avsikt att sätta krokben för någon.
Om du kan visa att du ska bygga enl kraven, och ger styrelsen möjlighet att besikta (om den vill). Då följer du regelverket, skadar inte huset. Du kan köra över styrelsen genom att ta det till domstol, eftersom det hela vilar direkt på lagens formulering. Det här är ett av de få fall jag själv inte skulle tveka att gå till domstolen , om jag fann att styrelsen försökte (utan saklig grund) stoppa mig.

Att ge styrelsen makt att kräva återställning till ursprungligt skick som många förespråkar här på forat är orimligt.

Att styrelsen ska ha den makten beror väl på att lagstiftarna har insett att det kan vara motiverat någon gång, och bestämt att den ska kunna sätta stopp o belägg. -Det här är av någon anledning oacceptabelt--.
Men kravet måste ju kunna motiveras och hålla inför en domstolsbehandling, eftersom det vilar på lagen.

[kluringen]

Bäste Pensionär!

Vill du han en massa okunniga tomtar som har åsikter om ditt bygge är det upp till dig. Vem ska betala om de anlitar en sakkunnig inför besiktningen? Dina grannar? Jag skulle absolut vägra att ta en kostnad som ligger inom ramen för mitt underhållsansvar som styrelsen har beställt eller köpt åt mig utan mitt medgivande.

Styrelsen ska dessutom inte uttala sig i bygglovsfrågor, det ligger helt och hållet utanför deras kompetensområde. Om jag genomför ett svartbygge i min lägenhet är det mitt ansvar att återställa, men det är inte styrelsen utan SBK som har juridisk grund för att kunna förelägga en sån åtgärd.

All snack om vem som äger vad är i högsta grad diskutabelt. Jag anser att det är jag som ”äger” vitvarorna i badrummet inlusive all övrig armatur, köksinredningen, spisen, kylen, färgen och tapeterna på väggarna på samma sätt som jag äger mina möbler och övrig utrustning som jag har införskaffat på egen bekostnad för mitt boende.

Det är helt ok att låta BRH härja fritt om det är stadgat att BRH har hela ansvaret för eventuella skador som kan uppstå utanför den egna lägenhet oavsett vem som har underhållsansvaret. Om mitt bygge förstör taket hos grannen i lägenheten under får jag ta skeden i vacker hand och betala för att laga vad jag har förstört enligt de skadeståndsrättsliga principerna. Mina grannar ska inte behöva betala för mina misstag under några som helst omständigheter. Det är rakt och rättvist.

Är medlemmarna medvetna om riskerna som de tar genom att härja fritt ligger det i deras eget intresse att utreda vad man kan och inte kan göra. Frihet under ansvar.

När jag köpte min lägenhet var föreningen fortfarande en BF. Så här stod det i då gällande stadgar:

”§1. Denna förenig, vars benämning är Bostadsföreningen N:r kvarteret lavetten utan personlig ansvarighet, har till föremål att för sina medlemmars räkning inköpa och för all framtid besitta och förvalta fasta egendomen N:r 11 i kvarteret Lavetten med adressnummer 9 vid Kronobergsgatan och 1 A och 1 B vid Drottningholmsvägen i Stockholm samt däri upplåta bostadslägenheter åt sina ledamöter, vilka lägenheter bliva innehavarens lagliga egendom.”

Illa nog att bli omregistrerad till BRF på grund av påtryckningar från bankerna och få BRL som en kvarnsen om halsen, än mer illa vore att acceptera organisationernas flummiga lagtolkningar och begränsa medlemmarnas rättigheter utöver vad lagen påbjuder.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av kluringen

Vill du han en massa okunniga tomtar som har åsikter om ditt bygge

Problemet är ju att vi nästan alla är okunniga tomtar. Du glömmer medvetet bort (tycks det) att du själv besitter extrem kompetens om hur man bygger. Medan vi andra merendels behöver all hjälp och vägledning vi kan få.

Vem ska betala om de anlitar en sakkunnig inför besiktningen?

Om jag förstått. Kan du visa att du anlitar branschfolk räcker det, för såväl föreningen (styrelsen) som försäkringsbolagen. Om du gör jobbet själv, måste du anlita en expert som intygar att du gjort rätt.
Om du inte levererar detta, måste styrelsen anlita expertgranskningen (som du givetvis ska betala). Annars tar inte styrelsen sitt ansvar!

Styrelsen ska dessutom inte uttala sig i bygglovsfrågor, det ligger helt och hållet utanför deras kompetensområde.

Absolut! Men de ska (för att behålla greppet om sakens vidare utveckling ett tag, och pga sitt ägarskap ansöka om bygglovet för medlemmens räkning. Bevakar därmed att ingrepp görs på rätt sätt.

En villaägare skulle knappast låta sin inneboende söka bygglov och få bygga och härja fritt "under eget ansvar".

Om jag genomför ett svartbygge i min lägenhet är det mitt ansvar att återställa, men det är inte styrelsen utan SBK som har juridisk grund för att kunna förelägga en sån åtgärd.

Jag tror det inte.
Stadsbyggnadskontoret förefaller mig ha en annan funktion än att tala om hur badrummet ska byggas, och vilka material som bör användas. Det är ju den delen som fallerar när det blir tal om att riva upp. Eller att garantier för fackmässigheten saknas.
Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det.

Ett svartjobb som innebär att du och styrelsen och den ev köparen saknar intyg om att det är korrekt utfört. Inga garantier finns. Ingen kan inspektera utan att riva upp. Vad gör man?
Jag överlåter åt andra att diskutera problemet. Jag kan bara säga att jag vill inte ha den situationen i min förening.
Jag låter mig inte lugnas av försäkringar om att ingenting kommer att hända. Vi vet att det händer. Det finns övertygande statistik och vittnesbörd i vissa trådar på forat om den saken.

Det är helt ok att låta BRH härja fritt om det är stadgat att BRH har hela ansvaret för eventuella skador som kan uppstå

Även om du betalar så innebär skadan stora olägenheter för grannen, (och merarbete för styrelsen) innan allt är över och återställt. Jag vill inte att situationen ska uppstå. Ditt utförda arbete ska granskas och noteras.
Felhandlingar förebyggas genom t ex tydliga och överenskomna rutiner (regler) för hur ärendet ska handläggas för att tillfredsställa alla inblandade parter.

Mina grannar ska inte behöva betala för mina misstag under några som helst omständigheter. Det är rakt och rättvist.

Är medlemmarna medvetna om riskerna som de tar genom att härja fritt ligger det i deras eget intresse att utreda vad man kan och inte kan göra. Frihet under ansvar.

Jag tror att vi är överens om att inte heller en ev köpare ska behöva drabbas, -överta ansvaret-.


Problemet är ju att vi sällan är just detta -medvetna-. Medan några är tvärtom ytterst medvetna om de rådande förhållandenas brister, och utnyttjar det i bedrägligt syfte. Finns beskrivet och påtalat.

[kluringen]

Det blir säkert bra med dina regler när en blind ska leda en döv. Det finns hyllmetrar med regler och metodbeskrivningar om hur man bygger. Inget som kan kortas ner till några A-fyror. Reglerna i BRF ska tydliggöra ansvarsfrågan, inte beskriva i detalj vem jag har rätt att anlita eller vika tekniker som jag får välja när jag bygger om mitt badrum.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Jag tror det inte.
Stadsbyggnadskontoret förefaller mig ha en annan funktion än att tala om hur badrummet ska byggas, och vilka material som bör användas. Det är ju den delen som fallerar när det blir tal om att riva upp. Eller att garantier för fackmässigheten saknas.
Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det.

Om du genomför ett bygglovspliktigt arbete utan bygglov har stadsbyggnadskontoret rätt att utfärda ett rivningsföreläggande. Du är inte ett dugg hjälpt av en massa intyg och bevis på att ditt bygge faktiskt är ett förstklassigt kvalitetsbygge. Det är fakta.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Ett svartjobb som innebär att du och styrelsen och den ev köparen saknar intyg om att det är korrekt utfört. Inga garantier finns. Ingen kan inspektera utan att riva upp. Vad gör man?

Man gör ingenting. Styrelsen har inga befogenheter att kräva rivning av ett till synes fungerande badrum bara för att det saknas intyg enligt regler som de har hittat på själva. I stadgarna står sannolikt att badrumsunderhållet är medlemmens ansvar. Med andra ord, inget som styrelserna ska lägga sig i. En stämma kan besluta att lägga över ansvaret på föreningen, men endast i samband med större ombyggnader eller renoveringar,

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Absolut! Men de ska (för att behålla greppet om sakens vidare utveckling ett tag, och pga sitt ägarskap ansöka om bygglovet för medlemmens räkning. Bevakar därmed att ingrepp görs på rätt sätt.

Vad talar du om för ägarskap? Det är du och jag och våra grannar som äger huset. Är det medlemmen som bygger i sin lägenhet, är det medlemmen som ska ansöka om bygglov på egen bekostnad. Är det stadgat att styrelsens tillstånd krävs måste styrelsen få en kopia av det beviljade bygglovet så klart, utan det kan ju tillstånd inte ges.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

En villaägare skulle knappast låta sin inneboende söka bygglov och få bygga och härja fritt "under eget ansvar".

Inneboendet får ansöka om hur många bygglov han vill. Men börjar han bygga om mitt hus utan mitt medgivande ropar jag på polis eftersom han gör åverkan på min egendom. En BRH är delägare i föreningens hus. Till den del som denne har nyttjanderätt och underhållsansvar i ett utrymme kan väl få härja fritt under ansvar. Han gör ju inget intrång i någon annans egendom.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av kluringen

Det blir säkert bra med dina regler när en blind ska leda en döv.

Jestanes!
Inte är det mycket enklare att försöka beskriva hur man vill ha det, än att förklara hur saker och ting är.

Några saker är vi väl överens om?
De flesta av oss medlemmar är okunniga om vad som gäller när vi vill bygga om.
Enkla, klara regler är då bättre än inga alls, eller...?.
Om de dessutom kompletteras med text om varför de bör följas, blir det mindre motstånd mot att följa dem.
Branschreglerna utgörs av byggforskningens samlade vetande om hur man bör bygga hållbart, och vilka material som bör användas, samt en överenskommelse mellan försäkringsbolag och hantverkare:
Om de senare håller sig till branschreglerna när de bygger, så betalar försäkringbolagen utan att bråka.
"Hyllmetrarna" har alltså kokats ned till en nivå och omfattning som t o m en händig hembyggare kan förstå och följa idag.
Om du bygger själv, måste det dock kunna visas att du bygger rätt.
Vissa arbeten kräver dessutom bygglov.

Om vi är överens om detta?
Går vi till nästa problem
Min uppfattning, enligt förslag till regler:
Styrelsen behöver bara veta att du har bygglov (om det krävs), och avser att anlita branschanslutna företag, eller få kopia på ditt intyg om att du byggt rätt, om du avser att bygga själv.
Styrelsen ska inte lägga sig i mer än så i normalfallet. Men den ska dokumentera ärendet. Det borde aldrig få uppstå frågor om vem som gjorde vad, eller när.
Mitt utkast till regler går inte längre än så.
Men lagen säger att medlemmen får inte börja bygga förrän styrelsen lämnat godkännande. Det finns ett skäl till att lagen säger detta.

Styrelsen har i lag givits både rätten och skyldigheten att hålla koll på vad som sker.

Om du vägrar följa reglerna, vad gör styrelsen?

Man gör ingenting. Styrelsen har inga befogenheter att kräva rivning av ett till synes fungerande badrum bara för att det saknas intyg enligt regler.

Jag säger ju samma sak. Men om något händer är situationen inte så bedrövlig som den beskrivs i vissa trådar.

Jag säger också att reglerna framför allt hjälper såväl styrelser som medlemmar att hantera ombyggnadsärendena förnuftigt, eftersom man då kan skapa en klar och tydlig ärendehantering.

Om jag (mot förmodan)skulle vilja bygga själv, ser jag absolut inga skäl till att inte hålla mig till branschöverenskommelsens regler, och ser heller intet skäl att neka styrelsen ett intyg från expert på att jag gjort rätt.

Jag har dock ett antal frågor kvar olösta.

Du säger.

Om du genomför ett bygglovspliktigt arbete utan bygglov har stadsbyggnadskontoret rätt att utfärda ett rivningsföreläggande.

Det finns ett rättsfall beskrivet som visar att domstolen inte godkände styrelsens krav på rivning, eftersom detta (formella fel avsaknad av bygglov) var det enda som kunde visas.
Där delar vi nog både du och jag domstolens bedömning.
Styrelsen blev överdrivet nitisk. Bättre att avvakta och se vad som händer.
Uppstår inga problem, bra! Vi glömmer den gamla förbrytelsen.
Men, ...du svarade inte på frågan: Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det?

Vad talar du om för ägarskap? Det är du och jag och våra grannar som äger huset. Är det medlemmen som bygger i sin lägenhet, är det medlemmen som ska ansöka om bygglov på egen bekostnad.

I art i DN står det att det är styrelsen (som repr för ägare/förening) som ska söka bygglovet.
Det kan givetvis vara fel? (trots att det står i DN), men det ser ut att vara rätt praktiskt, eftersom det tvingar medlemmen att noga förklara vad han vill göra för styrelsen.

Är det stadgat att styrelsens tillstånd krävs måste styrelsen få en kopia av det beviljade bygglovet så klart, utan det kan ju tillstånd inte ges.

Eftersom brott mot stadgarna inte tycks ge stor utdelning i form av straffbarhet, och vitesföreläggande inte tycks vara framkomlig väg, kan man lika gärna nöja sig med att:
Ställa kraven, eller beskriva hur man vill att denna typ av ärenden ska hanteras i föreningen i en "policy, eller regler".

En BRH är delägare i föreningens hus. Till den del som denne har nyttjanderätt och underhållsansvar i ett utrymme kan väl få härja fritt under ansvar.

Men om "ansvaret" inte innebär och kräver mer av dig, än att
du talar om vad du ska göra,
och lämnar intyg på att du gjort rätt,
kan väl inte bördan anses vara oskäligt tung?

[kluringen]

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Några saker är vi väl överens om?
De flesta av oss medlemmar är okunniga om vad som gäller när vi vill bygga om.
Enkla, klara regler är då bättre än inga alls, eller...?.
Om de dessutom kompletteras med text om varför de bör följas, blir det mindre motstånd mot att följa dem.
Branschreglerna utgörs av byggforskningens samlade vetande om hur man bör bygga hållbart, och vilka material som bör användas, samt en överenskommelse mellan försäkringsbolag och hantverkare:

Vi är överens om mycket, men inte i den här frågan. Om branschreglerna hade utgjorts av byggforskningens samlade verk skulle reglerna se annorlunda ut. Branschreglerna används för att marknadsföra material och entreprenader. Inte klokt att man numera limmar istället för skruvar fast toaletterna. Sen, när det starka limmet dra loss plattorna tillsammans med toaletten, river man ut hela badrummet för att kunna lämna garanti som ytterst sällan går att åberopa om att tätskiktet är tät.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Det finns ett rättsfall beskrivet som visar att domstolen inte godkände styrelsens krav på rivning, eftersom detta (formella fel avsaknad av bygglov) var det enda som kunde visas.

Precis vad jag säger, en styrelse kan inte förelägga en rivning, men stadsbyggnadsnämnden kan. Du har kanske läst om Persbrands svarbygge på Värmdön.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

Men, ...du svarade inte på frågan: Om du byggt svart lär väl sbk aldrig få reda på det?

Påtagligt ofta får de reda på om det har byggts utan bygglov, många gånger på grund av att någon anmäler. Men att det finns chanser att undkomma lagens långa arm är ingen ursäkt för att bryta mot lagen.

Ursprungligen skrivet av Pensionär

I art i DN står det att det är styrelsen (som repr för ägare/förening) som ska söka bygglovet.

DN har fel. Varför kollar du inte med SBK? Vem som helst har rätt ansöka om bygglov utan att bryta mot någon lag. Det ät fakta. Det naturliga och mest praktiska är att det är den som går i byggtankar som ansöker om bygglov. Vi kan sätta sträck i debatten oss emellan. Vi tycker olika och ingen av oss lär lyckas omvända den andra. Jag har inget mer att tillföra som jag inte har sagt förut.

[Pensionär]

Ursprungligen skrivet av kluringen

DN har fel. Varför kollar du inte med SBK?
Vem som helst har rätt ansöka om bygglov utan att bryta mot någon lag.

Skälet till att jag inte kollar vare sig DNs uppgifter eller andras på forat är att min mening var och är att skriva ett utkast till regler. Det kan tas, jobbas vidare på eller glömmas. Upp till var och en.
Varför skulle just jag, som inte är hemma på området göra utkastet?
Svaret är följande;
Admins policy och tellusborgs regler är utmärkta, men kan kompletteras och göras ännu bättre. Inte av mig, men jag och flera med mig, kan ställa frågorna, som "experterna" inte förstår att de är problem. De tar alldeles för mycket för givet. Och inte sällan vill de inte ens erkänna att där finns problem. Manualer ska aldrig skrivas av experter ensamma. De blir oläsliga och olösliga för novisen.


Jag har nu gjort mitt, i annan tråd

Vill inte någon bidra, resonera vidare, så lämnar även jag utkastet utan ytterligare bearbetning. Kanske någon förening vill jobba vidare själv.

Vi tycker olika och ingen av oss lär lyckas omvända den andra.

I alla fall vet vi lite mer om varandras syn på problemet.
Tack för att du körde hårt ett tag.