Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2018-09-28, 21:12
stensture stensture är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Sep 2018
Inlägg: 2
Standard Gick det rätt till när föreningen bildades?

Hej,
Jag sitter i styrelsen till en förening med ganska stora lån och har börjat gräva i hur dessa uppkommit. Jag tycker att den första årsredovisningen och ekonomiska planen är ganska märkliga. Undrar om det finns någon här som vet om följande är "normalt" eller rent bedrägligt?

Lite förenklat:
Fastigheten är gammal och ombildades till bostadsrättsförening för ca 15 år sedan.

Vid ombildning var det känt att ett stambyte måste genomföras i princip omedelbart. En extern konsult bedömde kostnaden för detta till 9 milj.

Köpeskillingen för fastighet och mark var 50 milj. Sedan tillkom kostnader för lagfart och föreningsbildning på 1 milj.

Räknar man samman ovanstående blir den totala anskaffningskostnaden 60 milj. (Detta är hämtat direkt från den ekonomiska planen.)

Nu till finansieringen:
Den ekonomiska planen räknar med att föreningen lånar 22 milj. Återstående 38 milj. kommer från medlemmarnas insatser. Man räknar alltså med att man tar in och avsätter 9 milj. till stambytet. Detta enligt den ekonomiska planen.

Vad man istället gjorde framgår om man läser den första årsredovisningen noggrant. Medlemmarna betalade bara in 29 milj. Alltså tillräckligt för att köpa fastigheten (för 50 milj.) men ingen avsättning till stambytet.

I balansräkningen har man tagit upp fastigheten till ett värde av 60 milj. (trots att köpeskillingen var 50 milj. och stambytet ännu ej genomfört). Genom att göra så kan man redovisa en yttre reparationsfond på 9 milj. trots att dessa pengar aldrig betalats in av medlemmarna. Den består bara av att fastigheten bokförts till ett värde som är större än köpeskillingen.

Man var förstås tvungen att omedelbart låna ytterligare 9 milj. till stambytet och föreningen hade således direkt 31 milj. i lån istället för 22, som man räknade med i den ekonomiska planen. Stambytet bokfördes inte som en investering (fastigheten behöll värdet 60 milj) men inte heller som en kostnad. Den syns över huvud taget inte i resultaträkningen. Det enda som händer är reparationsfonden nollas i balansräkningen.

Det finns två saker som jag tycker är mycket märkligt i detta:
1. Den ekonomiska planen är direkt missvisande. Den räknar inte med att föreningen ska låna till stambytet.

2. Är det tillåtet att bokföra fastigheten till ett värde högre än köpeskillingen utan några speciella skäl?

Tacksam för svar om någon orkar läsa detta!
Svara med citat
  #2  
Gammal 2018-09-28, 23:33
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 503
Standard

Det är svårt att hänga med i resonemanget utan att se redovisningarna.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2018-09-29, 02:49
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 839
Standard

Men såldes verkligen alla lägenheter? Det är mycket ovanligt att man får med 100 % av de boende från dag 1. Istället så lånar föreningen motsvarande deras insatser (de som inte gick med från början). Tanken är sedan att i takt med att dessa lgh. upplåts med bostadsrätt så skall lånen amorteras med insatserna. På så vis stämmer planen och den enda extra kostnaden för föreningen blir räntekostnad för "hyresgästernas insatser" tills dessa upplåts.

Sedan skall man komma ihåg att en ekonomisk plan är just bara en plan. Hur det sedan i verkligheten får man se - huvudsaken är att man inte kullkastat planen helt d v s alla väsentliga delar som insatser och andelstal skall stämma.

En fastighet kan i princip värderas hur som helst i bokföringen. Visst finns det regler men de är väldigt "runda" och det spelar egentligen ingen roll. Det bokförda fastighetsvärdet tillämpas enbart som en summa att motboka på i bokföringen - ingen seriös aktör tittar på detta värde. Banken gör det inte, skatteverket gör det inte, bostadsrättsinnehavarna gör det inte....

Den som behöver bedöma värdet på en fastighet tittar (förutom på husens skick såklart) på i huvudsak två saker:

Beräknad hyresintäkt om det hade varit hyreslägenheter (så gör banken för så de vet vilket värde de kan pantsätta)
Eller taxeringsvärdet som skall motsvara ca 75 % av marknadsvärdet (så gör skattemyndigheten och allehanda andra intressenter).
Svara med citat
  #4  
Gammal 2018-09-30, 22:42
stensture stensture är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Sep 2018
Inlägg: 2
Standard

Tack för bra svar! Du har rätt i att det fanns kvar hyreslägenheter efter ombildningen och att dessa till stor del har finansierat de renoveringsarbeten som gjorts.

Det jag främst reagerade på och fortfarande tycker är märkligt, är att den ekonomiska planen inte alls tar upp detta. Jag tror inte att alla medlemmar förstod hur hög belåningen skulle bli och avgiften sattes inte tillräckligt högt för att täcka räntekostnaderna. Det var förstås inte känt när planen skrevs hur många lägenheter som skulle komma att säljas, men ändå...

Intressant om bokfört värde på fastigheten. Det krävs verkligen en del erfarenhet för att tolka årsredovisningar rätt.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2018-10-01, 01:39
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 839
Standard

Planen görs ju först - innan fastigheten säljs. Sedan går man runt med den planen och använder den som ett sort "säljmaterial" till alla boende:

"Så här blir det för dig" och "så här blir det för föreningen" och "titta här att det går ihop och stämmer".

Inte kan man i det materialet då ha med massa alternativa scenarier där man räknar på allehanda olika anslutningsgrad. Skulle bli "dålig reklam" samt rena gissningsleken i alla fall. Är det 10 % som inte köper? Eller 20? 25?

Nej alla medlemmar förstår inte. Faktum är att i stort sett ingen begriper. Hade varje människa fullt ut begripit och förstått så hade vi inte ombildat några hyreslägenheter. Vi hade heller inte byggt särskilt många ny hus. Eller ännu värre - det hade inte fötts så många barn heller.

Tur att man inte vet allt från början, vad tråkigt livet då hade kunnat bli!
Svara med citat
  #6  
Gammal 2018-10-01, 01:49
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 839
Standard

Det här är också intressant så jag skriver ett par rader om detta med:
Citat:
Du har rätt i att det fanns kvar hyreslägenheter efter ombildningen och att dessa till stor del har finansierat de renoveringsarbeten som gjorts.
Så här brukar det se ut i alla ombildade föreningar, givetvis drivet av att prisutvecklingen varit bra i många år. Men se upp! Kom här ihåg er ekonomiska plan samt kom ihåg syftet med era egna årsavgifter:

Planen: Framtida upplåtelser skall amortera lånen

Avgifterna: Skall täcka alla medlemmars förslitning

Detta innebär att rätt förvaltat hanteras försäljningarna så här (exempel):

Såld bostadsrätt för 2 000 000 kr:
Avser insats (se EK plan): 600 000 kr: Summan skall amorteras!
Avser Upplåtelseavgift (mellanskillnaden): 1 400 000 kr: Kan användas till renoveringar eller amorteringar helt efter varje styrelses beslut.

Fällan: Använder ni försäljningsintäkterna helt till annat än amorteringar, ja då försämrar ni föreningen på sikt eftersom den dels kommer ha onödigt höga räntekostnader och dels så kommer styrelserna löpande missledas att ta in för låga avgifter vilket underfinansierar föreningen och ökar riskerna för plötsliga och större avgiftshöjningar.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2018-10-01, 08:23
henrikO henrikO är inte inloggad
Mega medlem
 
Reg.datum: Aug 2011
Ort: Karlstad
Inlägg: 59
Skicka ett meddelande via Skype™ till henrikO
Standard

Hos oss såldes den sista hyreslägenheten mer än 20 år efter ombildningen!
Då blev det genast glädje i styrelsen. Här skulle avgiften sänkas. Någon ville ha en avgiftfri månad. Då var det bara att dämpa stämningen och upplysa att pengarna skulle vara väck tämligen snabbt och sedan var vi tillbaka på samma ställe igen. Givetvis försvann pengarna direkt i form av en amortering. Efter en omläggning av lånen blev situationen bättre men inte ens det har resulterat i någon lägre avgift, utan fortsatt amortering.

Nej, medlemmar förstår inte! Inte ens de som sitter i styrelsen uppenbarligen. Sedan är frestelsen att sänka avgifter ofta enormt stor. De flesta begriper som sagt inte hur det hänger ihop och tror att låg avgift är en bra förening. Dessutom är värdet stenhårt kopplat till avgiften.
Och även om man begriper så är oftast boendeperspektivet så kort att man ju tjänar på att köra en förening i botten. Någon längre fram får lösa det. De som då har oturen att vara medlemmar kommer förstås att vara upprörda och kverulera över att föreningen skötts så illa. Frågan är då om de kollade vad de köpte? Dvs inte bara gick i spin över hur fina tapeter, klinker mm det var i lägenheten utan kollade skicket på fastigheten och föreningens ekonomi. Förmodligen inte.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2018-10-01, 10:55
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 839
Standard

Citat:
Hos oss såldes den sista hyreslägenheten mer än 20 år efter ombildningen!
Då blev det genast glädje i styrelsen. Här skulle avgiften sänkas. Någon ville ha en avgiftfri månad. Då var det bara att dämpa stämningen och upplysa att pengarna skulle vara väck tämligen snabbt och sedan var vi tillbaka på samma ställe igen. Givetvis försvann pengarna direkt i form av en amortering. Efter en omläggning av lånen blev situationen bättre men inte ens det har resulterat i någon lägre avgift, utan fortsatt amortering.

Nej, medlemmar förstår inte! Inte ens de som sitter i styrelsen uppenbarligen. Sedan är frestelsen att sänka avgifter ofta enormt stor. De flesta begriper som sagt inte hur det hänger ihop och tror att låg avgift är en bra förening. Dessutom är värdet stenhårt kopplat till avgiften.
Och även om man begriper så är oftast boendeperspektivet så kort att man ju tjänar på att köra en förening i botten. Någon längre fram får lösa det. De som då har oturen att vara medlemmar kommer förstås att vara upprörda och kverulera över att föreningen skötts så illa. Frågan är då om de kollade vad de köpte? Dvs inte bara gick i spin över hur fina tapeter, klinker mm det var i lägenheten utan kollade skicket på fastigheten och föreningens ekonomi. Förmodligen inte.
Mycket väl beskrivet!
Svara med citat
  #9  
Gammal 2018-10-01, 23:18
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 503
Standard

En bra ekonomisk plan brukar ange den troliga anslutningsgraden. Ofta vet man genom förhandsbesked vilka som avser att köpa sin lägenhet och vilka som vill bli kvar som hyresgäst. Vissa ombildare anger olika scenarior, t ex vid 70, 80, eller 90% anslutningsgrad.
Vid lägre anlutningsgrad ökar föreningens lån (för obetalda insatser), och därmed högre räntekostnad. Å andra sidan blir intäkterna högre, eftersom hyran alltid ligger högre än motsvarande månadsavgift. Under vissa förutsättningar blir detta ett nollsummespel.
__________________
Mer information om bostadsrättsfrågor hittar du på Borättupplysning.se
Svara med citat
  #10  
Gammal 2018-10-02, 08:27
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 372
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Borättexperten Visa inlägg
Vid lägre anlutningsgrad ökar föreningens lån (för obetalda insatser), och därmed högre räntekostnad. Å andra sidan blir intäkterna högre, eftersom hyran alltid ligger högre än motsvarande månadsavgift. Under vissa förutsättningar blir detta ett nollsummespel.

Och den stora vinsten (som dessutom är helt skattefri) brukar väl komma när en hyresrätt blir ledig och kan upplåtas med bostadsrätt.
Man kan ibland se lägenhetsannonser där det står att föreningen har ett dolt kapital i form av hyresrätter
som man räknar med att de på sikt ska kunna säljas. Kanske inte så trevligt att läsa för föreningens hyresgäster.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Har Styrelsen i Föreningen rätt at ändra avgifter hur dom tycker ? InteIStyrelsen Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 1 2016-09-25 17:38
Har jag som medlem rätt att se budgeten i föreningen? Nybörjare Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 1 2011-04-14 12:20
Har föreningen rätt att ta ut straffavgift av medlem? salkin00 Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 7 2010-06-07 15:16



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 13:26.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2018.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare