Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

[Harald]

Skumt var namnet!

Nej, det är inte skumt. Anledningen till att det inte marknadsförs från de stora drakarna är för att det inte gynnar deras intressen. HSB m fl tjänar pengar på att föreningarna håller hög kassa samt att de har relativt hög belåning. Kan gå in djupare på hur detta funkar men inte nu, nöj er med att det är så.

Om föreningen har amorterat 1 miljon under en viss medlems innehavstid så blir det avdragsrätt när medlemmen säljer. Detta förutsätter dock att föreningen inte
också tar upp ett nytt lån på en 1 miljon som används till en takrenovering, under medlemmens innehavstid. Då blir det ingen avdragsrätt alls när medlemmen säljer.

Nej Gusten du har inte riktigt förstått. För det första, kapitaltillskottet räknas fram varje år. Te x:

År 1: Föreningen amorterar 1 miljon. = Kapitaltillskott
År 2: Föreningen lånar 1 miljon som den köper underhåll för. Dessutom amorterar föreningen 200 000 kr. Kapitaltillskott: 200 000 kr.
År 3: Föreningen lånar 1 miljon och lägger i kassan.
År 4: Föreningen amorterar 1 miljon. = INTE kapitaltillskott eftersom man har lånat 1 mille året innan som man lagt i kassan.

När förvaltaren räknar fram kapitaltillskottet år 3 i exemplet ovan, så blir det 0 kr, och dessutom ligger föreningen minus 1 miljon, detta måste föras i en sidoordnad bokföring för att det skall gälla.

Min känsla blir att han manipulerar med lån hit och dit och låter lån överhuvudtaget ta en stor plats i resonemanget, samtidigt som han argumenterar häftigt för att man ska förbjuda bostadsrättsföreningar att ta nya lån.

Hm, nu tar du saker ur sitt sammanhang. Jag manipulerar ingenting med lån hit och dit, allt handlar om att förvalta så att det gynnar medlemmarna och inte någon annan.

Jag har skrivit att man borde förbjuda BRF att ta lån, och det står jag för. Då hade det ju varit ännu enklare att förmå föreningarna att drivas enligt självkostnadsprincipen. Avgiften finansierar all drift och allt underhåll. Klart!
Men nu är det ju inte så, och då har lagstiftaren skapat en morot istället för att förmå föreningarna att göra rätt ändå! Titta här:

Ta din egen förening. Säg att ni beslutar att "från och med nu skall vi ta in erforderliga medel för all drift och allt underhåll via avgifterna". Det beslutet kan ni ju ta. Men ni kan ju inte ersätta alla pengar som fattas för den fram till idag upparbetade förslitningen, ej heller kan ni samma dag betala av alla era lån. Alltså, även om man vill driva sin förening så att avgiften bär alla kostnader, så är det ju en resa att komma dit. Det är under denna resan ni skall kreditväxla! Just för att kompensera medlemmarna så mycket det går, eftersom ni till en början kommer ha en högre boendekostnad än andra föreningar.

Vet inte om jag kan vara tydligare egentligen.

[Harald]

Ännu enklare?

Föreningen är inte skattesubjektet, det är medlemmen. Det är denne och dennes inbetalningar som man följer. Därför blir det ett kapitaltillskott för den enskilda medlemmen när föreningen amorterar 1 miljon, samt lånar 1 miljon, förutsatt att det inte är de lånade pengarna som används till amorteringen. Du måste alltså kunna visa att:

Amorteringen kommer från denne medlems inbetalningar.

Att lånet finansierade något annat.

När så sedan även detta lån amorteras, ja då har ett nytt kapitaltillskott skapats.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Nej Gusten du har inte riktigt förstått. För det första, kapitaltillskottet räknas fram varje år. Te x:

År 1: Föreningen amorterar 1 miljon. = Kapitaltillskott
År 2: Föreningen lånar 1 miljon som den köper underhåll för. Dessutom amorterar föreningen 200 000 kr. Kapitaltillskott: 200 000 kr.
År 3: Föreningen lånar 1 miljon och lägger i kassan.
År 4: Föreningen amorterar 1 miljon. = INTE kapitaltillskott eftersom man har lånat 1 mille året innan som man lagt i kassan.

När det gäller år 3 och 4 i exemplet så är vi helt överens.

När det gäller år 1 och 2 skulle jag vilja ändra lite i exemplet så får vi se om du anser att det blir kapitaltillskott även då:

Så här:
År 1: Föreningen amorterar inte utan sparar istället upp 1 miljon på ett sparkonto.
År 2: Föreningen köper underhåll för miljonen som man sparade upp första året.

Hur blir det med kapitaltillskott i detta exempel?

[Harald]

Nej det blir inget kapitaltillskott i ditt exempel. För att skapa dessa tillskott krävs alltså att man går omvägen via banken och lånar upp beloppet. Alltså är detta inte särskilt praktiskt för en skuldfri eller en mycket lågt belånad förening, då den ju inte har som "affärsidé" längre att belåna sig. Lite kan man jämföra med ränteavdraget för privatpersoner. Det är ju en skatterabatt som tillfaller de medborgare som belånar sig.

Kapitalskottet uppstår i två fall:

Antingen när föreningen via avgifterna amorterar på ett befintligt lån.

Eller när föreningen särskilt utdebiterar ett tillskott som skall gå till ombyggnad, renovering eller liknande.

Särskild utdebitering innebär att man måste ha koll på dessa pengar, samt att de aviserats särskilt från övriga avgiften. Går i praktiken bara att genomföra när medlemmarna är överens, te x genom ett stämmobeslut.

Sedan finns förstås det "aktiva kapitaltillskottet". D v s när föreningen särskilt utdebiterar ett tillskott som går till amortering. Sker i föreningar som har dålig ekonomi och höga avgifter, ofta för att möjliggöra en avgiftssänkning.

[Erik Albert]

Nej Harald, du behöver inte förklara mera vad din metod går ut på. Jag förstår hur det ska gå till och det är just den insikten som gör mig bekymrad. Om det ligger till som du säger och det antar jag att det gör, så hur i hela friden har skattemyndigheten kunnat hitta på ett så bakvänt sätt att göra en stimulansåtgärd på för bostadsrättsföreningar. Åtgärden är krånglig, svårtolkad, ej transparent och ger upphov till en massa missuppfattningar. Att det är på det sättet framgår ju med all tydlighet av alla kommentarer efter dina inlägg i Cornucopia.

Och varför har inte en sådan stimulansåtgärd slagit igenom? Om de stora bostadsrättsorganisationerna har suttit på denna information utan att föra den vidare till sina medlemmar är det ju en skandal utan like. Varför har inte Skatteverket varit tydligt med sin information? Som den nu är upplagd går den ju att tolka hur som helst. Och varför har inga revisorer hojtat?

Om man googlar på ordet kreditväxling tror sökmotorn att man vill växla pengar. Sen kommer ett par inslag som alla har Harald som upphovsman. Das ist alles!

Om lagstiftarna hade velat göra en ordentlig insats för människor som vill bo under stabila förhållanden i sina bostadsrätter hade de ju t.ex. kunnat tvinga föreningarna att göra riktiga avskrivningar och förbjudit dem att gå med förlust. Då hade man fått fram pengar både till underhåll och amorteringar. Man kunde också ha förbjudit byggbolagen att sälja hus med en massa lån som föreningen ska stå för och i stället låtit den enskilde medlemmen själv betala sitt boende kontant eller med lån. Och det hade säkert funnits fler sätt.

En sak kan vi nog hålla med varandra om Harald och det är att det behövs förändringar inom borättsmarknaden t.ex.

1. Förbjud byggbolagen att presentera nybyggda bostadsrättsfastigheter med lån som föreningen ska stå för.
2. Låt medlemmarna själva helt finansiera sitt köp. Inga föreningslån.
3. Presentera nya ekonomiska planer på hur man säkerställer det långsiktiga underhållet.
4. Ta inte bort avskrivningarna. Gör i stället realistiska avskrivningsplaner.
5 Förbjud föreningarna att gå med förlust (ja, det kan finnas undantag). Då måste man balansera avskrivningarna med riktiga avgifter, som skapar pengar för realistiska underhållsplaner.

Jag vet att det kan finnas andra saker också och att detta inte är genomfört i ett huj och att det dessutom ligger en mängd detaljfrågor och lurar. Men det är ju helt nödvändigt att äntligen vrida utvecklingen rätt. Om det blir rejäla tag som utredningen presenterar eller bara ynkliga pip återstår att se.

[Harald]

Skandal är dina ord. Men visst är jag kritisk! Dock finns det förklaringar, det ligger inte i dessa förvaltares intresse helt enkelt. Och inte i bankernas heller. Och mäklarna kan inte sälja på detta. Så de enda som gynnas är vi medlemmar. Och då ligger liksom ansvaret på oss att ta reda på fakta...

Här är en förvaltare som gjort detta upplägg till en del av sin affärsidé:

https://www.hemochfastighet.se/ekono...ch-utredningar

Ring och kolla med dem så hittar du fler belägg än vad du fick på din sökning i Google!

[Harald]

Skandal är dina ord. Men visst är jag kritisk! Dock finns det förklaringar, det ligger inte i dessa förvaltares intresse helt enkelt. Och inte i bankernas heller. Och mäklarna kan inte sälja på detta. Så de enda som gynnas är vi medlemmar. Och då ligger liksom ansvaret på oss att ta reda på fakta...

Här är en förvaltare som gjort detta upplägg till en del av sin affärsidé:

https://www.hemochfastighet.se/ekono...ch-utredningar

Ring och kolla med dem så hittar du fler belägg än vad du fick på din sökning i Google!

I övrigt så ser jag på dina förslag att du också börjat haja hela grejen. Nämligen att det är NÅGRA ANDRA som tjänar hemskt mycket pengar på att vi brf-ägare har så otroligt dålig koll!

[Erik Albert]

Börjat att haja! Det var länge sen polletten ramlade ner.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Nej det blir inget kapitaltillskott i ditt exempel. För att skapa dessa tillskott krävs alltså att man går omvägen via banken och lånar upp beloppet.

Ok, om föreningen bara sparar upp 1 miljon på ett sparkonto under ett år, så blir det inget kapitaltillskott.

Men säg att föreningen under ett visst år sparar upp 1 miljon på ett sparkonto,
och i slutet av året använder den sparade miljonen till att betala tillbaka ett lån på 1 miljon och nästa dag tar ett nytt lån på 1 miljon.

Blir det då plötsligt ett kapitaltillskott på 1 miljon?

[Harald]

Japp det blir det. Det är dock inte jättelätt att få till den dealen med din bank, enklare att låna till BRF: en när du vet varför du behöver låna pengarna.

Medlemmarna har ju bidragit via avgiften till amorteringen av det första lånet = kapitaltillskott.

När det nya lånet också är återbetalt = kapitaltillskott igen.