Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2011-03-02, 10:58
Sesanola Sesanola är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Mar 2011
Inlägg: 1
Standard Kombinerad kapitalinsats och avgiftshöjning i brf

Vår bostadsrättsförening står inför en omfattande ventilationsombyggnad och måste finansiera denna antingen genom kapitalinsatser från medlemmarna eller genom en avgiftshöjning.

Jag har förstått att man för att få igenom en kapitalinsats behöver ha med 2/3 av medlemmarna samt få ett godkännande av hyresnämnden. Detta verkar i vårt fall bli lite svårt.

Min fråga är därför om det går att låta de medlemmar som vill betala in en kapitalinsats och höja avgiften för resterande medlemmar under den tid det tar för föreningen att betala tillbaka det lån som kommer krävas att vi tar för att finansiera installationen.

Jag tycker spontant att detta hade varit en bra lösning, men det finns säkert någon hake med detta, eller?


Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf

Senast redigerad av Admin: 2014-08-14 klockan 19:05. Anledning: Lagt till länk
Svara med citat
  #2  
Gammal 2011-03-02, 11:13
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 581
Standard Stadgar måste tillåta avgifter med räntor och amorteringar för vissa

Jag tror att det går. Men det finns en del aspekter.

Era stadgar måste tillåta att avgifterna sätts med hänsyn till att en del medlemmar ska betala räntor och amorteringar på ett lån, andra inte.

Det blir krångligare att fördela avgifterna om en del medlemmars avgifter ska innehålla en del som avser deras andel av detta lånet.
Det är mycket viktigt att det är tydligt för medlemmarna vad de olika alternativen innebär ekonomiskt för dem.
Detta måste vara tydligt under hela finansieringstiden så att ingendera grupp av boende tror sig bli, eller blir förfördelade under tiden.

Det är också viktigt att alla får klart för sig att även om de själva betalat in en extra insats så måste de ändå ta del av avskrivningarna på anläggningen.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2011-03-02, 11:15
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Frivilligt kapitaltillskott, försäljningspris påverkas inte

Du har rätt. Så kan man inte göra.

Men de som vill kan ge kapitaltillskott. Höjer man årsavgiften måste den höjas generellt för alla enligt det man bestämmer årsavgiften efter. Andelstal eller insats.

Kapitaltillskott är ett tveeggat svärd. Det finns fördelar, som räntebidraget. Samtidigt sätter man in skattade pengar, samma summa får man ut vid försäljning obeskattat. Men inflationen går förlorad. Samtidigt är det så att man vid försäljning skulle få samma summa för bostadsrätten oavsett om man gjort ett kapitaltillskott eller inte. Kapitaltillskottet påverkar inte försäljningspriset. Man sänker alltså vinsten med kapitaltillskottet. En del av vinsten blir därmed pengar man själv redan lagt in.

Kanske är det bättre att höja årsavgiften för att få ett kapitaltillskott genom amorteringar på skulden. Det blir då lika för alla. Istället kanske försäljningspriset sjunker eftersom avgiften höjs. Här spelar läget stor roll. I Stockholms innerstad spelar det mindre roll men i Falun större.

Gör man ett kapitaltillskott är det bäst att göra efter andelstal. Det blir lite olika summor för varje bostadsrättshavare men det blir lika insats för alla och ruckar egentligen inte på något.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-12 klockan 08:12.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2011-03-02, 11:47
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 581
Standard Ett andelstal för kapitaldelen, ett andelstal för övrig del

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Men de som vill kan ge kapitaltillskott. Höjer man årsavgiften måste den höjas generellt för alla enligt det man bestämmer årsavgiften efter. Andelstal eller insats.
Ska man tro vad som står i Faktabanken så kan man ha
Citat:
ett andelstal för kapitaldelen, dels ett andelstal för övrig del.
Det finns aktörer på marknaden som hävdar att ett kapitaltillskott höjer värdet på bostadsrätten. Jag är inte alls övertygad.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 22:40.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2011-03-02, 12:07
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Dubbla andelstal på kapitaldelen

Jo, det är eventuellt möjligt, kanske?

Men...
Citat:
Andelstalet för kapitaldelen beräknas enligt följande: Bruttoräntekostnader och amorteringar som belöper på lån som tagits upp för att finansiera den ursprungliga anskaffningen av föreningens hus minskas med de eventuella ränteintäkter föreningen har för extrainsatser. Den kostnad som då erhålls fördelas mot de sammanlagda årsavgifterna i föreningen. Med bruttoräntekostnader avses här räntor utan beaktande av eventuella statliga räntesubventioner.
... ger inget vettigt svar på hur andelstalet för kapitaldelen ska fördelas mellan bostadsrättshavarna.

Alla måste först vara med på den ursprungliga anskaffningen av föreningens fastighet, därefter ska de med kapitaltillskott vara med om samma sak en gång till gällande kapitaltillskottet.

Det verkar bli dubbla andelstal för dem på kapitaldelen. Och det är möjligt att det går alldeles utmärkt. Har man inte ekonomisk förvaltning utlagd innan får man ta kostnaden för att börja med det nu o s v. Eller så kommer den förvaltare man har att vilja ha bättre betalt för sina utökade tjänster. De kostnader man drar på sig genom den höjda årsavgiften bör dock inte ödslas på administrativa åtgärder istället för på det som i detta fall var avsikten, nämligen ventilationen.

Hur blir det när en av dessa bostadsrätter med kapitaltillskottet omsätts?
Den nye bostadsrättshavaren har inte gjort något kapitaltillskott. Bör då inte dennes andelstal på kapitalandelen räknas om? Och i så fall, ska de övriga bostadsrätterna med motsvarande kapitaltillskott också räknas om?

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 22:57.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2011-03-02, 12:41
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 581
Standard Individuella kapitaltillskott

Se mitt första inlägg för alla aspekterna. Det är både ekonomiska och pedagogiska komplikationer i individuella kapitaltillskott. Och jag är inte säker på den vinst som det talas om från en del aktörer. Bara för att jag säger att det går innebär det ju inte att jag är positiv till idén, eller hur?

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Hur blir det när en av dessa bostadsrätter med kapitaltillskottet omsätts? Den nye ägaren har ju inte gjort något kapitaltillskott. Bör då inte dennes andelstal på kapitalandelen räknas om? Och i så fall, ska de övriga bostadsrätterna med motsvarande kapitaltillskott också räknas om?
Man får kanske se det som att köparen övertar säljarens situation vad gäller andelstal. En del av köpesumman avser kapitaltillskottet. Kan det vara ett hållbart resonemang?

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 22:58.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2011-03-02, 12:49
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Höjs värdet på bostadsrättten genom kapitaltillskott?

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Det finns aktörer på marknaden som hävdar att ett kapitaltillskott höjer värdet på bostadsrätten. Jag är inte alls övertygad.
Inte jag heller. Men det skulle vara intressant att veta vad de grundar den analysen på.
Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Man får kanske se det som att köparen övertar säljarens situation vad gäller andelstal. En del av köpesumman avser kapitaltillskottet. Kan det vara ett hållbart resonemang?
OK. Det skulle vara för att kapitaltillskottet följer bostadsrätten i all evighet som det höjer värdet på bostadsrätten. Med ett lägre andelstal för kapitalandelen vilket skulle innebära en vinst när brytpunkten möts i framtiden.

För den som köper vid första omsättningen blir det dock genast en vinst. Eftersom denne inte gjort något kapitaltillskott.
Man antar dock att försäljningspriset ökat med storleken på kapitaltillskottet jämfört med om ett kapitaltillskott ej gjorts.

En fråga det aldrig går att få något svar på om det inte särskilt stipuleras i köpekontraktet.
Det kan säkert bli aktuellt i en framtid när konkurrensen är riktigt stor mellan bostadsrätter vid försäljning men idag som marknaden ser ut tror jag detta ej ens kommer att nämnas av mäklaren vid en försäljning.

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 22:59.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2011-03-02, 13:02
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 581
Standard Sänkt avgift ger ett högre marknadsvärde på bostadsrätten

Ett påstående är att den enskilde betalar 70% av räntan efter skatt. Betalar hon den via avgiften till bostadsrättsföreningen betalas 100% av räntan. En sänkt avgift ger ett högre marknadsvärde på bostadsrätten.

Jag skulle vilja se en djupare analys om detta verkligen stämmer, och i den grad som aktörerna taalr om (dvs en höjning av värdet med 143% av kapitaltillskottet).


Så här skriver de på www.kapitaltillskott.nu:
Citat:
Marknadsvärdet på bostadsrätten stiger. Man kan teoretiskt enkelt beräkna marknadsvärdeökningen till ca 143 % av det gjorda kapitaltillskottet. Det blir resultatet om marknaden värderar boendekostnaden fullt ut. Anledningen är att en köpare kan betala så mycket mer och ändå få samma boendekostnad.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2011-03-02, 13:30
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard Grannarna får ta en större del av framtidens kostnader

I den mån ytterliggare kapitaltillskott inte görs på en bostadsrätt men bostadsrättsföreningen tar fler lån kanske detta planas ut över tiden. Särskilt som priserna höjs och inflationen spelar in.

Fast eftersom andelstalen räknas i % så kommer det nog snarare att innebära motsatsen. Kapitaltillskottet blir inflationssäkrat för dessa bostadsrätter vilket innebär att grannarna får ta en större del av framtidens kostnader. Hur fungerar det med likaprincipen?

Senast redigerad av Admin: 2014-07-16 klockan 23:01.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2011-03-02, 14:39
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Fråga Kan detta vara en lösning?

Om föreningens behov av kapitaltillskott/lån fördelas i proportion till insatserna och hela summan kvittas mot ombyggnaden som kostnadsförs direkt, behöver man inte rucka på vare sig andelstalen, insatserna eller reglerna för avgiftsfördelningen.

Varje bostadsrätts skuld som följer lägenheten bokförs separat, och betalas separat i form av amorteringar och fallande räntor utöver den ordinarie avgiften. Maximal amorteringstid bestäms lika med ombyggnadens nyttjandetid. Det ger optimal valfrihet för envar och samma villkor för alla. Vill man lösa sin skuld på ett bräde kan man göra det, eller amortera av sin skuld i den takt man själv väljer inom ramen för den förutbestämda tiden.

Vari ligger haken annat än att det är lite jobbigt att administrera?
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Oskälig avgiftshöjning i brf? Admin Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 4 2011-11-04 22:37
Kapitalinsats bostadsrättsförening fjanten87 Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 4 2010-11-17 19:49
Avgiftshöjning i brf Robban Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 2 2010-01-10 22:09
Väsentlig avgiftshöjning i bostadsrättsförening Admin Faktabanken 0 2009-03-24 02:41
Inlösen av föreningens lån genom kapitalinsats nelking Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 14 2008-09-07 15:30



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 09:25.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare