Vilken lagstiftning! Styrelsen kan sänka avgiften tillfälligt!

[Silva]

Styrelsen kan sänka avgiften tillfälligt och lura nya medlemmar! Hell lagligt!

Läste en artikel i Mitt i Vasastan, 10 mars 2015 Nr 11, sida 4. De har noll kronor i månadsavgift.
http://epaper.mitti.se/edoris?tem=epaper_miiv

I min BRF sänkte styrelsen avgiften med 50 % när kassören skulle sälja sin BR.

[Harald]

I min BRF sänkte styrelsen avgiften med 50 % när kassören skulle sälja sin BR.

Beroende på omständigheterna borde det gått att stämma styrelsen för ett sådant förfarande, förutsatt att de inte kan visa belägg för att den sänkta avgiften är hållbart beräknad.

Det är stämmans jobb att ej bevilja ansvarsfrihet. Revisorn kan sedan hjälpa stämman med utredningen kring avgiftssänkningen.

Men sitter ni tysta är det ingen idé att böla i efterhand.

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Harald

Beroende på omständigheterna borde det gått att stämma styrelsen för ett sådant förfarande, förutsatt att de inte kan visa belägg för att den sänkta avgiften är hållbart beräknad.

Det är stämmans jobb att ej bevilja ansvarsfrihet. Revisorn kan sedan hjälpa stämman med utredningen kring avgiftssänkningen.

Men sitter ni tysta är det ingen idé att böla i efterhand.

Tack för dina sedvanliga kloka råd.
I mina inlägg #26 #28 #38 visa jag att jag inte bölar i den tysta och i efterhand.
http://hotpot.se/php/vb/showthread.php?t=17219&page=3

[Borättexperten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Beroende på omständigheterna borde det gått att stämma styrelsen för ett sådant förfarande, förutsatt att de inte kan visa belägg för att den sänkta avgiften är hållbart beräknad.

Eftersom de flesta ekonomer inte begriper sig på bostadsrättsekonomi, och det inte finns tydliga regler eller lagar för hur sådan ekonomi skall vara, eller vad som "hållbart uträknad avgift", så är det ju fullständigt utsiktslöst att försöka stämma en styrelse.
Vi befinner oss i laglöst land, bland rufflare och bedragare, bland fastighetsskojare och klippare, stora som små, det är bara att inse.

Boverket gör inget, bostadsministern gör inget, ingen gör inget.
Det enda det bråkas om är avskrivningarna. Helt meningslöst!


Senaste artikeln i SvD: Laglöst land

[Erik Albert]

Det är inte så konstigt att det bråkas om avskrivningarna för det är enligt min mening den kärnfråga kring vilket allt det andra rör sig.

De flesta föreningar har inga problem med att betala sina driftskostnader och finansiella kostnader. Det måste man göra för att kunna bo vettigt.

Det är när man upptäcker att det går att trixa med amorteringar (för små eller inga alls) och avsättningar till underhåll (orealistiska eller alldeles för små), som man börjar manipulera avgifterna.

Om man hade varit tvungen att göra riktiga avskrivningar och låta dem slå fullt ut mot avgifterna, så hade allt varit frid och fröjd. Ja, alla hade kanske inte jublat för det hade kanske svidit i vissa plånböcker men ekonomin hade varit (eller blivit) i balans i föreningen. (Jag tänker nu mest på alla nybyggda hus från ca år 2000 och framåt. Det kan säkert finnas knepiga fall med äldre föreningar.)

Men så har man konstaterat att det är fullt möjligt att gå med underskott år efter år och man åker inte in i fängelse om man gör så. Alltså har man slagit omkull benen på Bokföringsnämndens beslut om linjära avskrivningar.

Det är alltså inte konstigt att trixandet fortsätter.

Det finns två sätt att lösa detta på:

1. Man stramar upp lagstiftningen och ökar revisorernas granskning (samtidigt som
Revisorsnämnden ökar sin kontroll av revisorerna).

2. Man låter det bli Vilda Västern. Låt föreningarna sköta sina hus precis som de vill.
Spekulanter får själva stå för sina risker eller anlita expertis. Och ja - det är ju nästan så
det är redan nu.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Erik Albert

Om man hade varit tvungen att göra riktiga avskrivningar och låta dem slå fullt ut mot avgifterna, så hade allt varit frid och fröjd. Ja, alla hade kanske inte jublat för det hade kanske svidit i vissa plånböcker men ekonomin hade varit (eller blivit) i balans i föreningen. (Jag tänker nu mest på alla nybyggda hus från ca år 2000 och framåt. Det kan säkert finnas knepiga fall med äldre föreningar.)

Byggbolagen som säljer nybyggda lägenheter idag kommar aldrig att frivilligt gå med på att avskrivningarna slår igenom i årsavgifterna fullt ut,
för då skulle man antagligen inte få sålt lägenheterna till nuvarande prisnivå.
Man följer det BFN har bestämt om linjär avskrivning, men avgifterna som utannonseras bygger på röda siffror i årsresultaten under många år.

Frågan är om det var så här BFN hade tänkt att det skulle bli?

[Borättexperten]

Ursprungligen skrivet av Erik Albert

Om man hade varit tvungen att göra riktiga avskrivningar och låta dem slå fullt ut mot avgifterna, så hade allt varit frid och fröjd. Ja, alla hade kanske inte jublat för det hade kanske svidit i vissa plånböcker men ekonomin hade varit (eller blivit) i balans i föreningen. (Jag tänker nu mest på alla nybyggda hus från ca år 2000 och framåt. Det kan säkert finnas knepiga fall med äldre föreningar.)

Här inser du tydligen själv att det finns ett problem med avskrivningarna. Metoden att använda avskrivningar till föreningens underhåll är inte generellt användbar!!! Det finns så många fall där det blir helt fel!

Exempel: Äldre förening med stort uh-behov, men mycket lågt eller helt avskrivet fastighetsvärde. Här räcker inte avskrivningar till för att få medel till underhållet.

Exempel: Nybyggd förening utan lån: Här skapar för stora avskrivningar ett orimligt överskott som inte behövs. Och inga lån att amortera.

Dessutom finns det ett generellt feltänk: Avskrivningar tillämpas på hela byggnadsvärdet, men föreningen ansvarar ju bara för 50% av värdet, det yttre.

Ekonomerna slår knut på sig själva. Eftersom de inte begriper bostadsrättsekonomi, försöker de lösa ett viktigt problem (otillräcklig uh-fondering/nödvändig amortering) med en mycket dålig metod (avskrivningar). För det är den enda metod ekonomer känner till.

Ursprungligen skrivet av Erik Albert

Det finns två sätt att lösa detta på:

1. Man stramar upp lagstiftningen och ökar revisorernas granskning (samtidigt som
Revisorsnämnden ökar sin kontroll av revisorerna).

2. Man låter det bli Vilda Västern. Låt föreningarna sköta sina hus precis som de vill.
Spekulanter får själva stå för sina risker eller anlita expertis. Och ja - det är ju nästan så
det är redan nu.

Det finns ett tredje sätt:
Släpp hela denna meningslösa diskussion om avskrivningar, det är en återvändsgränd. Fokusera istället på bättre metoder och beräkningssätt.

Det är vad de etablerade aktörerna på marknaden försöker göra, men ännu inte har lyckats med, fullt ut. Men Bokföringsnämndens ekonomer fattar ingenting, de lever i sin egen bokföringsbubbla.

[Harald]

Släpp avskrivningsdiskussionen

Riktigt så enkelt är det inte. Avskrivningar är lag enligt årsredovisningslagen och där har all lagstiftning gått mot likriktning under många år nu. Alltså kommer vi troligen att få leva med avskrivningar inom BRF under överskådlig framtid.

Men, dessa ÄR helt frikopplade från underhåll. Det är där debatten hamnar snett anser jag. Avskrivningarna har ingenting med underhållet i BRF att göra, och skall inte heller ha det.

Underhållet skall istället skötas genom någon form av avsättning, och där har man för att passa med lagstiftningen löst det via underhållsfonden. Den är olyckligt opedagogisk det vet vi alla, men även det borde man kunna bortse ifrån.

Årsredovisningen är krånglig och svårbegriplig för gemene man, och kommer alltså så troligen förbli.

En lösning är en kompletterande enkel redovisning av föreningens underhållsplanering! Där det framgår hur föreningen sparar (eller inte sparar) till kommande underhåll. Jag kan tänka mig att man tar centralt tar fram olika typhus där man på förhand angett hur stort underhållsbehovet är. Siffrorna uppdateras likt taxeringsvärdet vart tredje år eller liknande. Föreningens egna anpassningar från typhuset skall redovisas. Exempel:

Typhus: 2 A.
Underhållsbehov från tabell: 28 kr/m2
Vårt hus 3000 m2: 84 000 kr/år
Faktisk avsättning: 110 000 kr
Motivering avvikelse från typhus: Sopsugssystem samt tidigare för låg avsättning.
Metod avsättning: Sparande. (el amortering).

Går säkert att utveckla vidare.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Harald

Riktigt så enkelt är det inte. Avskrivningar är lag enligt årsredovisningslagen och där har all lagstiftning gått mot likriktning under många år nu. Alltså kommer vi troligen att få leva med avskrivningar inom BRF under överskådlig framtid.

Ja avskrivningar ska det ju vara, och dessutom rak avskrivning numera.
Men ska man låta avskrivningarna slå igenom fullt ut i årsavgifterna?
Byggbolagen gör det inte i lägenheterna de säljer.

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

Eftersom de flesta ekonomer inte begriper sig på bostadsrättsekonomi, och det inte finns tydliga regler eller lagar för hur sådan ekonomi skall vara, eller vad som "hållbart uträknad avgift", så är det ju fullständigt utsiktslöst att försöka stämma en styrelse.
Vi befinner oss i laglöst land, bland rufflare och bedragare, bland fastighetsskojare och klippare, stora som små, det är bara att inse.

Boverket gör inget, bostadsministern gör inget, ingen gör inget.

Det är barockt att styrelsen/styrelseledamot kan tjäna hundratusentals kronor vid försäljning av BR genom manipulation av årsavgiften. I börsnoterade företag skulle hela bunten bli dömda till fängelsestraff om de manipulerade aktionskursen på liknade sätt.