Sänka avgiften?

[LGG]

I vår förening ska vi på en extra föreningsstämma fastställa nya andelstal.
Där kommer 2 st medlemmar att få kraftigt sänkta avgifter; ca 2.600 kr/mån.
Vi ska sälja en nybyggd lägenhet (tidigare lokal) som också påverkar andelstalen.

Resultatet av detta kan bli att samtliga kommer att få höjda avgifter, som mest ca 150 kr/månad.

Enligt bostadsrättslagen så ska alla röstberättigade delta i beslutet.
Avser det att samtliga medlemmar deltar, eller endast de som kommer på stämman?

[Gusten]

Har ni särskilda andelstal för årsavgifterna som inte är knutna till insatserna? Var finns i så fall dessa andelstal dokumenterade?

[LGG]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Har ni särskilda andelstal för årsavgifterna som inte är knutna till insatserna? Var finns i så fall dessa andelstal dokumenterade?

Vet ej. Men vi måste justera andelstalen pga att vi säljer en NY lägenhet (tidigare lokal) samt att samtliga lägenheter i föreningen får nya andelstal pga att vi tidigare hade olika årsavgift för lika lägenheter (beroende på att vid ombildningen så sattes årsavgiften efter den hyra som lägenheten hade inkl. tillval) som gjorde att avgiften blev olika för lika lägenheter.

Andelstalen räknas fram (av Riksbyggen) genom en schablon.

[Gusten]

För ändringsprocessen har det stor betydelse om insatsandelarna berörs eller inte.
Om det står i stadgarna att årsavgifterna fördelas i förhållande till lägenheternas andelstal så är chansen stor att ni har särskilda andelstal som enbart används för årsavgiftsfördelning.

Enligt HSB räcker det då med ett stämmobeslut med enkel majoritet för att omfördela andelstalen.

[LGG]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Om det står i stadgarna att årsavgifterna fördelas i förhållande till lägenheternas andelstal så är chansen stor att ni har särskilda andelstal som enbart används för årsavgiftsfördelning.

Den texten finns i stadgarna: att andelstalen bestämmer årsavgiften.
Insatserna har inte förändrats trots nya andelstal.

I andelstalen ska förväntade driftskostnader för lägenheten beräknas.

Döm om min förvåning när det visade sig att en renovering av en speciell balkong till den bostadsrätt vi nu ska sälja kostade 250.000 kr. Det gav enligt schablon 72 kr/månad, vilket innebär att om 289 år så är denna renovering betald?

[Adde]

Eftersom insatstalen tydligen inte ska ändras (jag antar att den nya lägenheten som säljs - och tidigare var lokal - har ett insatstal redan?), så är det bara andelstalen som ska ändras.

Det bör stå i stadgarna vad som krävs för att ändra andelstal, t ex majoritet eller kanske 3/4 av stämmans deltagare. Om det inte uttryckligen står något annat i stadgarna så är det av de på stämman närvarande (själv eller genom fullmakt) som beslutar.

Men jag förstår inte riktigt problemet: Om nu detta förslag leder till att nästan alla får högre avgifter torde det vara lätt att få en majoritet emot beslutet? Eller vill en majoritet få högre avgifter för sig själva? Märklig förening i så fall.

[LGG]

Ursprungligen skrivet av Adde

Om nu detta förslag leder till att nästan alla får högre avgifter torde det vara lätt att få en majoritet emot beslutet? Eller vill en majoritet få högre avgifter för sig själva?

Ja, det var vad som hände.

Kort bakgrund:
Vi har ca 90 medlemmar vars bostadsrätter renoverades 1991. Sedan har vi 2 st lägenheter som byggdes 2002 (lokal till lgh, dvs bostadsrättslokal) och nu den nybyggda stora lägenhet som höll på att få en mycket hög årsavgift, ca 11 00 kr/kvm, 145 m², troligen svårsåld.

Samt att ordföranden ville utjämna de 90 lägenheterna pga olika årsavgiter (extra tillval hamnade på avgiften vid ombildningen).

Vi har fått olika förslag på andelstal. Ett av förslagen som jag och troligen styrelsen kan enas om hade varit att sänka årsavgiften endast för de två lägenheter byggda 2002 (en av dem minus 2.600 kr/kvm).

Detta förslag togs inte upp på senaste, i all hast sammankallade, styrelsemöte (deltog inte själv) utan extrastämman fick välja mellan två förslag: ett hopplöst (11 00 kr/kvm) samt ett där samtliga lägenheter utjämnas.
En person valde det hopplösa förslaget och resten röstade för att samtliga lägenheter utjämnas. Dvs nu betalar alla för tillvalen som några valde vid renoveringen, typ: säkerhetsdörrar och finare köksluckor.

Inga insatser har ändrats, utan bara andelstalen.

Ska jag samla underskrifter för att tvinga styrelsen kalla till ännu en extrastämma?

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av LGG

Dvs nu betalar alla för tillvalen som några valde vid renoveringen, typ: säkerhetsdörrar och finare köksluckor.
Inga insatser har ändrats, utan bara andelstalen.
Ska jag samla underskrifter för att tvinga styrelsen kalla till ännu en extrastämma?

Det vanliga brukar väl vara att bostadsrättshavaren betalar tillval som säkerhetsdörr och finare köksluckor, men i detta fall har alltså tillval hos vissa bekostats av bostadsrättsföreningen.

Å andra sidan har de tydligen ända sedan 1991 haft högre årsavgift pga tillvalen, vilket kanske kan motivera att de nu fått samma årsavgift som övriga.

Var har ni dokumenterat de nya andelstalen?
Står det inaktuella andelstal i den ekonomiska planen och de nya andelstalen finns endast dokumenterade i ett stämmoprotokoll?

[LGG]

Mellan 1991 och fram till 2002 så hyrde vi av en privat värd. Vid ombildningen 2002 så sattes årsavgifterna efter den hyra som lägenheten hade.

De nya andelstalen har nog inte förts in i den ekonomiska planen (extra stämmma hölls den 24/10-12) ännu.

Jag kan hålla med om att tillvalen som gjordes 1991 eller senare, dock före 2002, kan vara betalda, men ska man tänka så om man är fastighetsägare?
Att jag är "insnöad" beror på handläggningen av detta ärende, där ett förslag till utjämning inte diskuterades på det sista mötet (se ovan), samt att när jag frågade styrelsen (styrelsemöte efter extra stämma) vad de tyckte om förslaget så blev det först tyst, sen fick jag till min häpnad höra att förslagsställaren sade nej till sitt eget förslag, samt att vi har nu haft en extrastämma som beslutat och därmed så är det beslutat och går ej att ändra på.

Jag påpekade då att med 10% av medlemmarna så går det att få till en ny extra stämma.

Ett mera formellt fel är (troligen har inte hört annat) att medlemmar som hyr ut sin bostad i andra hand ej fått meddelande om extrastämman.

Jag verkar bli svarta fåret i denna styrelse.
HJÄLP!!! Jag tycker att de skjuter på brevbäraren.

[Gusten]

Extrastämman kanske var 24/10-11? Om det är mindre än tre månader sedan beslutet så kan man klandra det pga det formella felet att inte alla fick kallelse till extrastämman.

Men visst går det att riva upp ett tidigare stämmobeslut genom ett nytt stämmobeslut.
Kan nämna att HSB:s BRF Fredhäll med 789 lägenheter ändrade sina andelstal med 26 röster för ändringen och 20 röster emot.
(Enligt HSB räcker det med enkel majoritet om inte stadgarna anger högre majoritet).
Med anledning av en motion från en medlem gjordes på nästa årsstämma en ny omröstning om att upphäva det tidigare beslutet om ändrade andelstal.
Denna motion om att upphäva det tidigare beslutet avslogs dock av stämman.