Övertyga styrelsen om att avgiften är för hög

[PPP]

Jag söker tips på hur man bäst övertygar en brf-styrelsen som inte riktigt förstår sig på det där med ekonomi. Bor i en stor brf som på drygt 15 år gått från lån på över 60 MSEK till skuldfri med en kassa på mer än 20 MSEK. Avgiften har varit oförändrad alla dessa år och styrelsen ser ingen anledning att ändra den. Grundproblemet är väl egentligen att man alltid vill ha ett nollresultat, så avskrivningarna på fastigheten gör att kassan får ett stort tillskott varje år. Detta samtidigt som fastigheten underhålls, så det är inte så att husen står och förfallet och kassan därför växer. Därför tacksam för tips på hur man övertygar styrelsen att avgiften bör sänkas. Om någon tycker att styrelsen agerar rätt så får ni även gärna argumentera för det.

[Harald]

Bara att länka eller PM:a årsredovisningen så ska du få svar!

[merbzt]

Ursprungligen skrivet av PPP

Jag söker tips på hur man bäst övertygar en brf-styrelsen som inte riktigt förstår sig på det där med ekonomi. Bor i en stor brf som på drygt 15 år gått från lån på över 60 MSEK till skuldfri med en kassa på mer än 20 MSEK.

Ett prekärt problem. Frågan är hur långt det är kvar tills det är dags för stambyte. Om man på 15 år till kan skotta fram 80MSEK till så har man i princip betalat för hela stambytet.

Rent generellt så brukar föreningar vara sämre på att förvalta pengar än skulder. Men om man har tagit sig till en positiv kassa tycker jag man skall hålla sig där. Man måste dock vara på det klara att inflationen urholkar värdet på kassan om man inte investerar pengarna, samma gäller skulder.

Således kan det vara bra att inte lägga allt för mycket pengar på hög.

[Harald]

Jag tror inte på denna historien alls.

Trots allt läser jag 100-150 årsredovisningar om året och vad TS beskriver har jag aldrig sett. Erbjuder så klart att analysera ekonomin men TS är tyst.

[PPP]

@merbzt stambyte gjordes 2003-2004-ish. Det var då föreningen tog lån som vi sedan relativt snabbt betalade av.



@Harald Jag klurar ut hur man skickar privata meddelanden och skickar länk till dig.

[Harald]

Så då har jag fått tillgång till årsredovisningar åren 2007 till 2020 - mycket uppskattat tack så mycket!

Skall inte avslöja vilken förening men behöver berätta att den ligger i Stockholmsområdet vilket jag återkommer till varför det är intressant.

Vidare:

Stor förening + 200 lägenheter. Föreningen är ombildad för ca 25 år sedan.

Förening har en mycket god ekonomi orsaken till detta är främst:

- Gynnsam ombildningstidpunkt. Föreningen har lyckats köpa i kristider och föreningens liv har utspelat sig enbart under mycket goda tillväxtår för BRF.

- Hyresrätter som sålts av - i genomsnitt 2 st/år vilket i kombination med den extrema värdetillväxt dessa haft under tiden vart en lotto vinst för föreningen och dess ägare.

- Det finns kringintäkter i en inte obetydlig omfattning bestående av lokaler, (hyresrätter), garage, p-platser mm.

- Föreningen synes vara mycket seriöst förvaltad. Detta är ovanligt - i Sthlm området extremt ovanligt. Lätt den bästa föreningen jag analyserat i 08-området. (Sthlm områdets brf marknad präglas väldigt hårt av att föreningarna generellt är utsvultna ekonomiskt och förvaltas nästan alltid med medlemmarnas bostadskarriärer i åtanke snarare än föreningarnas långsiktiga behov. Fenomenet återfinns i alla våra tillväxtområden men minskar med ordernas storlek/attraktionskraft. I mindre tätorter med sämre arbetsmarknad och utbildningsmöjligheter försvinner denna faktorn nästan helt).

Ekonomiska hårda fakta:

Byggår: 50-tal. Underhåll: Verkar i fas (har ju inte sett husen bara läst vad som gjorts) men i fas innebär alltså att man har delar som är nyligen gjorda, delar som är "mitt i " sin ekonomiska livslängd och delar som inom kort behöver bytas ut. Precis så som det skall va men en bra påminnelse till alla er där ute som tror att man efter en större renovering "är klar". Nej - du blir aldrig klar med underhållet det fortgår under hela byggnadernas livslängd och allt underhåll återkommer cykliskt.

Byggnadernas ålder talar för att behovet av avsättning till underhåll och amortering är 40 % av intäkterna. Eftersom föreningen är skuldfri så kan detta dras ner till 25 %. Vad blir det?

Jag använder Bostadsrättsexpertens UH-utrymme vilket är en helt lysande beräkningsmodell för att rensa bort alla kostnader som går åt till löpande drift. Beräkningen ger 26,5 % för år 2020 vilket betyder att:

Av alla pengar som förening tar in i avgifter, hyror mm, så går 73,5 % åt till att bara drifta föreningen (inte göra något underhåll alls) och 26,5 % "blir över" som styrelsen har att besluta vad dessa resurser bäst skall läggas på (vilket underhåll eller i förekommande fall hur mycket skall amorteras).

Föreningen ligger alltså i stort sett spot on för att vara i balans. Extremt ovanligt!!

Mera fakta:

Resultaträkningarna för de senaste åren avslöjar nästan detta direkt då föreningen redovisar mycket små resultat (+ eller -). Detta gör att det i princip är avskrivningarna (som är rimliga redovisningsmässigt men lite låga för att i verkligheten fungera) tillsammans med de hyresrätter som säljs utgör erforderliga "vinster" för att löpande underhålla och förbättra fastigheterna.

Jämförelsetal kr /m2 Årsavgift: 467 kr.

Till TS:
Kan bara gratulera dig att du äger en andel i en såpass stark förening. Så klart kommer vad det lider hyresrätterna "ta slut" och ansvaret kommer då att öka för innehavarna att via årsavgifterna skapa resurser för att drifta och underhålla föreningen.
Sänkt avgift är en åtgärd som skall göras extremt restriktivt. Genomförandet innebär ju att resurser som annars skulle kommit föreningen och dess medlemmar till del förflyttas främst till de medlemmar som flyttar ifrån föreningen. (De får ju bättre betalt för sina andelar på bekostnad av att föreningen tar in mindre i årsavgifter).

Sant är att din avgift sänks VARJE år den ligger kvar oförändrad i och med inflationen. Din avgift har totalt sänkts under 15 år med ca 20 %.

Hand upp nu alla som har en LÄGRE årsavgift/m2 än TS?

Ser alltså inte behov av sänkt avgift i denna föreningen dock instämmer jag i styrelsens förvaltning att den kan ligga oförändrad. Skulle tro att den kan kvar vara på nuvarande nivå i ca fem år till lite beroende på hur snabb inflationsökningarna nu blir de kommande åren.

[Harald]

Förtydligande:

När man kommer ner i en genomsnittstakt på 1 hyresrätt eller lägre såld/år kommer alltså behovet av intäkter öka. Antingen höjer man avskrivningarna och anpassar årsavgifterna så att man fortsatt redovisar kring 0-resultat eller så får man lära sig att det behöver redovisas vinst ca 1-3 miljoner/år lite olika beroende på vad som görs enskilda år.

Och så om jag skall kritisera någonting: Det faktum att föreningen står för medlemmarna BRF-tillägg på hemförsäkringen. Detta är en dyr lösning som inte är bra för varken medlemmar eller förening i längden och dessutom tvärt emot BRF-tanken:

Du som innehavare skall själv underhålla, byta ut, reparera och försäkra din del av föreningen.

(I och med att föreningen går in och "tar" en del av innehavarens ansvar så luckras hela ansvarsdelen upp vilket skapar otydlighet i vars och ens ansvar som innehavare). (Dyrare = därför att vid skador blir det samma försäkringsbolag som företräder båda parterna = det finns ingen incitament för försäkringsbolaget att skydda sin part (och därmed sitt eget ekonomiska intresse) istället så tenderar försäkringsfallen utredas mot den part som innehar den högsta självrisken).

[PPP]

Tack för utförligt svar. På något sätt får jag känslan att det finns olika "skolor" kring detta. När jag pratat med en bekant som är erfaren ekonom/revisor om detta så blev denne nästan upprörd över att föreningen håller så stor kassa (och som får växa 2-5 MSEK per år, allt beroende på om någon lägenhet säljs eller inte). Många brf-förvaltare förordar också att stora utgifter bör finansieras genom lån och inte genom kassa nu när räntan är så låg. Detta för att inte dagens medlemmar ska betala för mycket för morgondagens medlemmar. Förstår att detta är en svår balans då det självklart inte är meningen att morgondagens medlemmar ska betala för dagens. Tacksam för kommentar/tankar kring detta.


Om vi sedan oavsett antar att avgiften är "rätt", vad ska föreningen göra med en kassa i mångmiljonklassen? Om 4-5 år kan den mycket väl vara närmare 40 MSEK.

[Harald]

Det återstår att finns en förening med för mycket pengar. Har aldrig hänt. Bara det att över huvud taget ha pengar (mycket) är extremt ovanligt för en brf.

Ingvar Kamprad kommenterade detta faktum en gång. Han berättade att ”alla” rådgivare sa att IKEA hade för mycket pengar i sin kassa. Han sa att han inte förstod kommentaren/frågan. (För den som inte vet så har IKEA - förvisso genom olika bolag som äger olika delar av IKEA sfären) finansierat alla nybyggnader av varuhus kontant och gör så fortfarande. Inte ens de största byggbolagen gör så när de bygger nya hus även om de skulle kunna).

Kassan skall investeras (till en del) och avkastningen blir således en del av intäkterna. På så vis får medlemmarna idag nytta av kassan då den genererar ”gratis pengar” som alltså medför att årsavgiften kan vara lägre än annars.

Vidare så skall så klart föreningen ”marknadsföra ” sin ekonomiska situation väldigt tydligt i sina redovisningar mm vilket då leder till högre överlåtelsepriser än i grannföreningarna.

[Harald]

Om 4-5 år kan den mycket väl vara närmare 40 MSEK.

Nej det kommer den inte vara. Föreningen har underhållsprojekt och nybyggnader (solceller) i planeringen.