Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                            Skriv motioner!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2015-05-22, 20:50
Erik Albert Erik Albert är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2015
Inlägg: 138
Standard Dags att skrota underhållsfonden?

Det är välbekant att lagstiftningen som styr bostadsrättsföreningar inte är helt klar och entydig och att en översyn är på plats. Många frågetecken kan behöva rätas ut och ett av de viktigaste för redovisningen av bostadsrättsföreningar är förhållandet mellan avskrivning och underhållsfond. Min ståndpunkt är att det bästa vore att skrota underhållsfonden. Jag ska försöka motivera mina åsikter.

Årsredovisningslagen säger att man ska göra avskrivningar; stadgan säger att man ska göra avsättningar till en underhållsfond, ofta dessutom att man ska göra det i takt med en underhållsplan. Om man både gör riktiga avskrivningar och avsättningar till en underhållsfond, blir det tårta på tårta.

Hur löser man detta dilemma? Några gör riktiga avskrivningar plus måttliga avsättningar till en underhållsfond. Då har man både hängslen och livrem. Bostadsrättsorganisationerna rekommenderar underhållsfonder och försöker neutralisera avskrivningarna genom att låta resultaträkningarna gå med underskott, ett bedrägligt förfarande som jag menar urholkar föreningens förmögenhet och därmed sänker värdet på andelarna.

Jag menar att det bästa vore att skrota underhållsfonden helt och hållet. Jag vill påstå att det var olyckligt att begreppet underhållsfond överhuvudtaget infördes, ett begrepp som Bostadsrättslagen eller Årsredovisningslagen inte stipulerar. Där står bara att man ska avsätta medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Men många föreningar har tolkat det så att det ska finnas en underhållsfond, vilket alltså inte är nödvändigt. I stället är det ju faktiskt så att avskrivningarna i sig har en fonderings- och finansieringsfunktion och kan användas för att säkerställa underhållet.

Jag menar vidare att avskrivningarna är överlägsna i alla sammanhang jämfört med underhållsfonder. De skakar fram tillräckligt med pengar, de sprider ut kostnaden jämnt över tiden och de gynnar inte några medlemmar på andras bekostnad. Avskrivningarna bygger på fastighetens anskaffningsvärde och om man fördelar dem jämnt över 100 år (vilket är det man i allmänhet rekommenderar), åstadkommer man ett jämnt uttag över tid. Och avskrivningar är enkla att hantera, inga resultatdispositioner behövs.

Bördorna att ersätta slitaget av fastigheten måste ju fördelas jämnt och rättvist. Avskrivningarna följer slitaget som i sig är lika över tid. Tidens tand gnager lika mycket varje år. Något annat vore märkligt. Att sen utbytet av delar sker vid olika tidpunkter ligger i sakens natur. Allt håller inte lika länge.

Det främsta skälet mot att bygga upp en underhållsfond efter underhållsplan är risken för godtycklighet och ryckighet och därmed underfinansiering. Det verkar som om en underhållsplan kan se ut hur som helst. Den kan omfatta 10 år eller 30. En riktig underhållsplan skulle naturligtvis omfatta hela perioden, dvs 100 år. Den överhängande risken är ju att man annars samlar in alldeles för lite pengar i början när underhållet är litet (men slitaget som sagt lika stort varje år) och sen när det t.ex. kommer till ett större underhåll som stambyte är man tvungen att låna upp pengar till detta. Kritiken mot underhåll planerat på detta sätt är egentligen densamma som man tidigare riktade mot progressiva avskrivningar. Man vältrar över kostnaden till kommande generationer.

Nu invänder någon säkert att om man ska gå på min modell med avskrivningar att man kommer att samla på sig pengar på hög och att det står nånstans att avsikten med bostadsrättsföreningar inte är att gå med vinst. Men att gå med vinst gör man naturligtvis inte om man lyfter blicken lite. Man ser bara till att man har riktiga pengar när de behövs längre fram. Alternativet är annars att belåna fastigheten ytterligare när underhåll infinner sig, vilket inte gynnar några medlemmar (möjligen då vissa bostadsrättshajar). Pengarna som samlas ihop i början används ju till amorteringar eller finns i beredskapskassan. Dessa amorteringar är bara tillfälliga amorteringar. Avskrivningarna i sig har inget med amorteringar att göra. Vill man göra riktiga amorteringar, vilket i och för sig också kan vara bra, får man höja avgifterna ytterligare eller begära kapitaltillskott.

Sen kanske ytterligare någon invänder att pengarna som man får in via avskrivningarna inte räcker i längden. Det kan vara riktigt. När eller om den tiden kommer, vilket ju i stor utsträckning beror på den oberäkneliga inflationen, får man lösa det då. Man kan få höja avgifter eller ta upp ytterligare lån. Man får laga efter läge som man brukar säga. So what?

Min åsikt är som sagt klar: Gör riktiga avskrivningar. Skrota underhållsfonden.

Jag vet inte vad som sägs och skrivs i de samtal som nu äger rum mellan bostadsrättsorganisationerna och FAR. Man får hoppas att man inte fortsätter att slå knut på sig själva med den hemliga agendan att inte höja några avgifter utan att man ser till medlemmarnas långsiktiga bästa. Och gör man inte det står fortfarande hoppet till Bokföringsnämnden att i så fall ta dem i näsan en gång till.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2015-05-22, 22:15
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 990
Standard

Du har goda intentioner, men helt fel i denna fråga.

En allmänt hållen tumregel har länge varit avskrivning = amortering. Detta stämmer inte alltid, men betydligt bättre än vad du föreslår. Detta eftersom man skriver av anskaffningskostnaden, vilken blir piss i missi efter 25 år. Och huset skall ju betalas, eller hur?

Ex) Längsta underhållsintervall i ett hus har stambytet (eg är värmeledningar längre, men det finns ännu inte tillräckligt med data för att korrekt bedöma normal livslängd på ett värmesystem, för 50 år sedan var kakelugn fortfarande vanligt för uppvärmning!

Ok, stambyte. Teknisk livslängd för de system som byggs idag är 60-80 år. Kompromiss: 70 år.

Säg nu att du hade flyttat in för 70 år sedan i en förening som skall göra ett stambyte idag för kostnaden 10 miljoner. Då har du via avskrivningar genererat 513 216 kr. Eller 5 % av nödvändigt kapital. Källa: SCB "Räkna på inflationen"

Detta exempel räcker för att påvisa att avskrivningar på intet sätt är en metod för att hantera utgifter för underhåll i fastigheter. Tidsserierna är helt enkelt för långa. Något annat måste till.

Sedan blir det ju inte "tårta på tårta". Varken avskrivning eller avsättning till underhållsfond är ju riktiga pengar. Ingen gör dubbelt, och ingen förening sitter idag med en herrans massa miljoner på något konto som de inte vet vad de skall göra av. Allt är en chimär sprungen ur en teoretisk problembeskrivning som saknar verklighetsförankring.

Underhållsfonden då, vad är det? Ja, jag håller med om att konstruktionen är knölig och opedagogisk. Men det går att beskriva fonden med en enda mening. Rätt hanterad över tid är underhållsfonden:

"En beskrivning av upparbetad förslitning som ännu ej ersatts".

Då blir det enkelt! "Finns" det 100 000 kr i underhållsfond, så betyder det att huset totalt sett är 100 000 kr från att vara i tipp topp. Och finns det dessutom samtidigt 100 000 kr i kassan, ja då är föreningen i balans med sitt underhåll!

Behöver föreningen vara i balans? Nej, inte förrän den är skuldfri. Så länge föreningen har lån, så är det billigare att ha ett underskott på kapital för upparbetat underhållsbehov för att istället beta av på lånen.

Visst är både underhållsfond och avskrivningar krångliga begrepp inom BRF. Men börja inte med dessa då, ta enklare och tydligare frågor först:

Skall vi äga våra hus (vilket är hela idén med bostadsrätt) så undrar jag: När skall huset vara betalt?

Börja där.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2015-05-23, 00:24
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Du har goda intentioner, men helt fel i denna fråga.
Jag håller helt och hållet med Erik Albert, han är på helt rätt spår, det är du som tänker fel Harald.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
En allmänt hållen tumregel har länge varit avskrivning = amortering.
En tumregel som kan vara paktiskt att tillämpa i vissa fall, men redovisningsmässigt finns det ingen koppling mellan avskrivningararna och amorteringarna. Vid tillfällig likviditetsbrist kan det t ex vara vettigt att dra ner på amorteringstakten.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Sedan blir det ju inte "tårta på tårta". Varken avskrivning eller avsättning till underhållsfond är ju riktiga pengar.
Avskrivningarna är i allra högsta grad riktiga pengar som ger klirr i kassan. Underhållsfond som inte täcks med riktiga pengar kan man lika gärna skrota, det har vi gjort i min förening. Balkongavgifterna som också är riktiga pengar förs däremot över till underhållsfonden. Balkongerna har inte bokförts som investering utan har betalats av dem som har byggt sig en balkong, för det framtida underhållet betalar de via en särskild avgift.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Skall vi äga våra hus (vilket är hela idén med bostadsrätt) så undrar jag: När skall huset vara betalt?
Du är helt insnöad på att föreningar som har lån inte äger sina hus. Bankens panträtt i huset ger inte banken någon äganderätt, inte ens som delägare. Det är heller inte alltid dåligt att ha banklån trots att räntan kostar pengar. Vid hög inflation är det bättre att inflationen ”äter upp lånen” än att värdet av sparandet urholkas.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #4  
Gammal 2015-05-23, 10:29
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 497
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Avskrivningarna är i allra högsta grad riktiga pengar som ger klirr i kassan.
Det kom ju nya regler om rak avskrivning vilket ju innebär högre avskrivningstakt för nybyggen. I de nya reglerna finns dock inget
tvång på att den högre avskrivningstakten för nybyggen ska täckas upp med högre avgifter.
Vad jag förstått har man inte heller höjt avgifterna i nybyggen med anledning av de nya avskrivningsreglerna.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2015-05-23, 11:52
Erik Albert Erik Albert är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2015
Inlägg: 138
Standard

Gusten:
Tyvärr är det ju så att man struntar i att låta avskrivningarna slå fullt ut i avgifterna och i stället går med underskott. Detta är inte förbjudet men man hamnar till slut i en lånespiral, som ingen tjänar på i längden, möjligen bankerna men inte medlemmarna. Märkligt att det kan få fortgå.

Kluringen:
Uppskattar ditt inlägg mycket.

Harald:
Uppskattar många av dina inlägg, dock inte detta.

Menar du t.ex. att vissa frågor inte får diskuteras och att du ska bestämma vilka frågor som ska diskuteras? Du hör ju själv hur galet det låter.

Jag hävdar igen att amorteringar inte har något med avskrivningar att göra, precis som Kluringen också menar. Om man gör amorteringar med avskrivningar så kommer man att behöva dessa pengar igen så småningom och då är det en falsk amortering. En äkta amortering är bestående men kan i extremfall behöva användas igen.

Om man vinner på att äga sitt hus helt eller inte beror precis som Kluringen säger på inflationsutvecklingen.

Om vi levde i en real ekonomi utan inflation och prisstegringar, hade avskrivningarna räckt till för att kontinuerligt ersätta det slitage som fastigheten utsätts för över tid. Nu är det inte alltid så, utan då får man efter hand höja avgifterna eller ta nya lån. Jag ser inte vad som skulle vara fel med denna metod jämfört med din.

Jag tror inte att det var lagstiftarens avsikt att avskrivningar bara skulle vara luft. Inte heller underhållsfonden. Det var bara det att man inte insåg att det ena tog ut det andra. Lagstiftningen (eller regelverket) är inte synkroniserad på detta område.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2015-05-23, 13:51
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Det kom ju nya regler om rak avskrivning vilket ju innebär högre avskrivningstakt för nybyggen. I de nya reglerna finns dock inget
tvång på att den högre avskrivningstakten för nybyggen ska täckas upp med högre avgifter.
Vad jag förstått har man inte heller höjt avgifterna i nybyggen med anledning av de nya avskrivningsreglerna.
Nä, man propagerar för att det helt rumsrent att få negativt i i EK med sen sjuka motiveringen att FAR har uttalat att styrelserna i inte kan stämmas när de skjuter problemen framför sig och vältrar över kostnaderna på framtida medlemmar. Allt för att kunna upprätthålla de oskäligt höga överlåtelsepriserna och optimera byggbolagens vinster.

Detta avser inte enbart nybyggen utan bostadsrättsföreningar i allmänhet. Resonemangen runt ”förluststredovisning” drar med sig även gamla föreningar där styrelserna inte bryr sig om att fördela kostnaderna rättvist över tid.

Att man tillämpar praxis innebär inte att det är rätt och rättvist att göra det.

Generellt avråder man föreningarna ifrån att välja K-3 utan att ens analysera om man med hjälp av komponentavskrivning skulla kunna mildra effekten av övergång från progressiv till linjär avskrivning.

Enligt ÅRL ska anskaffningsvärdet skrivas as av. Om man har särredovisat byggnaden och marken (som inte ska skrivas av alls fast det ingår i anskaffningsvärdet) i ingångsbalansen vet jag inte, men det finns andra komponenter som det är motiverat att sätta mycket långa avskrivningstider på, t ex lägenheternas inre (som föreningen inte behöver byta ut)och byggnadens stomme. Nedan citat har jag hämtat från en fördjupningsartikel om avskrivningar

”……slutligen vill vi gärna passa in en ansats som innebär tillämpning av komponentavskrivning egentligen är det enda sättet som på ett konsistent sätt hanterar avskrivningsfrågan över tiden och därmed skulle vara att föredra för att få riktiga avskrivningssatser i tillämpningen. I detta sammanhang är det viktigt att fästa uppmärksamhet på utkastet till nytt K-3 regelverk från Bokföringsnämnden. Som formuleringarna ser ut i nuläget förefaller det som om komponentavskrivning kommer att bli ett krav i vissa situationer för materiella anläggningstillgångar i detta regelverk.”

alltså skrevs detta fyra år innan K-3 regelverket blev en av två metoder som man måste välja.

Den rekommendera schablonen är 0,5 - 1%, ett spann på 100%! Med komponentavskrivning kommer man så nära sanningen som det går att komma.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #7  
Gammal 2015-05-23, 14:14
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 497
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
men det finns andra komponenter som det är motiverat att sätta mycket långa avskrivningstider på, t ex lägenheternas inre (som föreningen inte behöver byta ut)och byggnadens stomme.
Fast så fungerar det ju inte i nybyggen utan avskrivningen görs utifrån anskaffningsvärdet inklusive lägenheternas inre som om det hade varit ett vanligt hyreshus.
På lägenheternas inre skulle väl en BRF inte behöva göra någon avskrivning alls.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2015-05-23, 15:03
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Fast så fungerar det ju inte i nybyggen utan avskrivningen görs utifrån anskaffningsvärdet inklusive lägenheternas inre som om det hade varit ett vanligt hyreshus.
Och?? Det är samma regler som gäller för såväl nya som gamla hus. Även nya hus måste välja mellan K2 och K3. I K2 är det förbjudet med komponentavskrivning, i K3 måste byggnaden delas upp i komponenter.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
På lägenheternas inre skulle väl en BRF inte behöva göra någon avskrivning alls.
Ja, de är en önskvärd lagändring som inte kommer att ske eftersom formellt är det föreningen som äger lägenheterna.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #9  
Gammal 2015-05-23, 15:52
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 497
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg

Ja, de är en önskvärd lagändring som inte kommer att ske eftersom formellt är det föreningen som äger lägenheterna.
Om det inte blir någon lagändring på grund av att föreningen formellt äger lägenheterna så borde det vara ok med röda siffror
eftersom föreningen trots allt inte har underhållsansvaret för lägenheterna.

Komponentavskrivning är jag dåligt insatt i hur det fungerar. Det kanske går att hantera lägenheterna som särskilda komponenter som inte skrivs av alls?
Svara med citat
  #10  
Gammal 2015-05-23, 17:02
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Om det inte blir någon lagändring på grund av att föreningen formellt äger lägenheterna så borde det vara ok med röda siffror
eftersom föreningen trots allt inte har underhållsansvaret för lägenheterna.
Det är tillåtet, men är det bra? Man kan producera röda siffror av vilka sjuka anledningar som helst i BRF. Hur ska man visa att de röda siffrorna inte försvagar föreningens ekonomi ens på sikt? Får man en rättvisande bild av föreningens ekonomoska ställning?
Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Komponentavskrivning är jag dåligt insatt i hur det fungerar. Det kanske går att hantera lägenheterna som särskilda komponenter som inte skrivs av alls?
Lagen tillåter inte några investeringar som inte skrivs av (förutom mark som inte får skrivas av).
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Dags att skrota underhållsfonden? Borättexperten Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 25 2012-12-08 09:18
Hur fungerar underhållsfonden? sirslobban Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 15 2009-08-12 00:45



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 10:06.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2020.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare