Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF
Tolkningar av lagar och stadgar, Likabehandlingsprincipen, Lagen om ekonomiska föreningar (LEF), Bostadsrättslagen (BrL), vårdplikt, lydnadsplikt, lojalitetsplikt, informationsplikt, jäv (styrelse/stämma, för revisorer, HSB-representant, ledamöter, mötesordförande, m.fl.), trivselföreskrifter. Faktabanken innehåller många viktiga tips! Faktabanken RSS-feed för juridikforumet som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!

Nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2022-05-02, 19:08
Rätt och riktigt Rätt och riktigt är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: May 2022
Inlägg: 6
Standard Säkerhetsdörrar i gammalt hus med dörrspeglar

Hej!
Jag har sökt på nätet efter info om säkerhetsdörrar, och hamnade så här, där jag läst en massa trådar om säkerhetsdörrar, från för ca 10 år sedan.
Jag har en känsla av att en del har hänt sedan dess. Men så läste jag en juristkrönika i Bo Bättre från för något år sedan där juristen skriver "men då tog de inte bort brevlådorna…" … Så jag undrar vad som gäller, och blev glad när jag upptäckte att forumet ännu tycks vara vid liv! :-)

I vår lilla BRF har styrelsen hittat på att alla ska byta till säkerhetsdörrar utan brevinkast och insidor utan dörrspeglar. (Utsida lika original.)
Huset är från 1931, med självdrag, dörrspeglar och brevinkast.
Gulklassat, så inte K-märkt.
Föreningen ansvarar för hela dörren, inkl. brevlåda, medlem endast för målning invändigt.
Nya säkerhetsdörrar kommer att innebära en utgift på ca 1 miljon, som INTE finns med i underhållsplanen. (Utan är en idé från den nu sittande styrelsen, som försöker driva igenom det här väldigt forcerat och helst helt själva.)

Jag ringde dörrföretaget och frågade om helt täta dörrar inte kommer att påverka ventilationen?
"Oj, då kommer ni att få problem!" blev svaret! :-o
Det här är inget som säljaren tycks ha förmedlat till styrelsen, för de menar å sin sida att husets ventilation är utmärkt, och att dörrarna inte kommer att ha någon påverkan.

Styrelsen tänkte genomföra detta utan stämma, men vi var några som ylade, så det blev stämma. Då förlägger styrelen stämman sent på kvällen, direkt efter info från dörrföretaget + har samlat in fullmakter, så på stämman går det inte att diskutera alternativ och farhågor utan förslaget går igenom med 2/3 majoritet.

I våra stadgar står att väsentliga förändringar i lägenhet skall fattas med 2/3 majoritet samt godkännas av hyresnämnden. Majoriteten vill ju ha nya dörrar.

Styrelsen har inte för avsikt att lämna det till hyresnämnden, då de menar att det inte är någon väsentlig förändring, och att hyresnämnden bara avskriver sådan här fall (enligt föreningens jurist).

Nu kommer mina frågor:
– Styrelsen tänker sätta in platta dörrar och så får vi betala extra tillägg om vi vill ha dörrspelar även på insidan (utsidan blir lika original).
Det förändrar ju min lägenhet, och så vitt jag vet kan inte styrelsen lägga ut sina kostnader på medlem?

– Det har ju funnits fall där domstol godkänt dörrbyten, och att det inte är någon väsentlig förändring – men har frågan om dörrspeglar tagits upp? Och borttagande av brevlådor?

– Vi råkar ha en paragraf i våra stadgar om att 'det åligger styrelsen att verka för att bevara husets ursprungliga karaktär'. Brevlådor och dörrspeglar borde ju utgöra väsentliga delar av husets ursprungliga karaktär?
Är detta 'att verka för att bevara' en helt tandlös paragraf?
(Enligt de jurister jag talat med är den det…)

– Ventilationen kommer att påverkas… kanske? Är inte det en väsentlig förändring, som borde måsta godkännas av hyresnämnden?

– Dörrbytet finns *inte* med i underhållssplanen, så att detta skulle vara 'nödvändigt underhåll' faller ju liksom på det?

Jag har talat med föreningens jurist som menar att praxis nu för tiden är att det här inte behöver godkännas, och att alla bara är små förändringar som inte behöver godkännas av någon hyresnämnd.
Är det så?

Jag och några till röstade nej, och till och med reserverade oss med motivering. Gör det någon skillnad? Skulle inte det göra att det borde lämnas till hyresnämnden?

Hoppas det inte blev för långt, försöker vara så tydlig jag kan, och hoppas på lite goda råd och kloka insikter. :-)
Och om det öht går att göra något när dörrarna nu tydligen redan är beställda? :-o
Svara med citat
  #2  
Gammal 2022-05-02, 20:46
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 288
Standard

Kul att du hittade hit! Ja vi är några tappra som försöker hålla forumet vettigt och vid liv!

Det märks att du jobbat med frågan och egentligen har du väl fått reda på det mesta på vägen verkar det som.

Citat:
Styrelsen tänkte genomföra detta utan stämma, men vi var några som ylade, så det blev stämma.
Det här är ju lite knepigt för i verkligheten så är ju en fråga antingen en styrelsefråga eller ett stämmobeslut - inte både och eller något mitt i mellan. Så här: Framgår det i er stadga att styrelsen ansvar för lägenhetsdörrarna ja då gäller detta. Det betyder att styrelsen beslutar OM de skall bytas ut, NÄR de skall bytas och till VAD.
Att ni fick frågan till stämma där dörrbytet röstades igenom gör ju att även föreningens högst beslutande organ har godkänt ett byte, men är er stadga tydlig så hade denna stämma inte behövts.

Citat:
I våra stadgar står att väsentliga förändringar i lägenhet....
Begreppet "Väsentligt" misstolkas ofta. Om du hade en dörr till lgh och du får en ny dörr till lgh så är förändringen aldrig väsentlig hur än denna nya dörr skiljer sig i utseende från den gamla. Dörren skulle kunna vara slät och målad knallgul spelar ingen roll - insidan får du ju måla hur du vill.
Om man beslutat att bygga om trapphuset så att alla fick sin lgh dörr flyttad och en helt ny entré in till lgh - ja då börjar vi närma oss väsentlig - åtminstone ifall man inte längre går in i befintlig hall.

Citat:
– Styrelsen tänker sätta in platta dörrar och så får vi betala extra tillägg om vi vill ha dörrspelar även på insidan (utsidan blir lika original).
Det förändrar ju min lägenhet...
Nej detta förändrar inte din bostadsrätt alls i lagens mening. Själva lägenheten - som föreningen förövrigt äger - får lite ändrat utseende men jag lovar dig att du inte velat att allt i din bostadsrätt fortsatt varit 30-tals standard än idag... Som sagt återigen - du får måla insidan hur du vill och det är fullt möjligt att dekormåla en dörr så att den ger intryck av att ha dörrspeglar. Eller varför inte limma på lister i efterhand om fabrikens spegellösning är för dyr?

Citat:
Och borttagande av brevlådor?
Varken brevlådor eller dörrspeglar är väsentlig förändring för dig som innehavare. Däremot skulle Byggnadsnämnden kunna ha synpunkter om trapphuset förvanskas men här verkar ju styrelsen gjort sin läxa och beställt dörrar med dörrspeglar ut mot trapphuset. Att fler och fler får postboxar är dessvärre en trend som råder ivrigt påhejad av de som tjänar på denna utveckling (Posten m fl.)

Citat:
– Ventilationen kommer att påverkas… kanske?
Ja det kommer den troligen. Men lgh dörren idag är ju inte en del av ert ventilationssystem - däremot "läcker" ju lgh i gamla hus luft på många ställen t ex genom lgh dörren. Men har ni självdrag redan så betyder det att ni i de flesta fall har otillräcklig ventilation i alla fall. Ett självdragshus bygger på att man skall ha en varm skorsten (genom att man eldar i pannrummet) och så skall man öppna fönstren och vädra. Utan den varma skorstenen har ni obefintlig ventilation ca april till oktober och väldigt dålig ventilation övriga året. Man lär sig leva med det inga problem genom att vädra och försöka få till korsdrag varma sommardagar.

Citat:
– Dörrbytet finns *inte* med i underhållssplanen, så att detta skulle vara 'nödvändigt underhåll' faller ju liksom på det?
Vad som står eller inte står i underhållsplanen (eller om det finns en plan eller om styrelsen följer en plan) är helt o relevant. För det första är underhållsplanen inget publikt dokument utan är endast tänkt att utgöra en stödfunktion till styrelsen när den planerar inför och fattar beslut om olika underhållsåtgärder. Varje styrelse beslutar helt själv kring VAD, NÄR, HUR.

Precis lika gäller för dig själv och alla andra innehavare. Ni har alla - var och en - ett eget underhållsansvar vad gäller insidan av era lägenheter. Visst står det ofta att lgh skall hållas "underhållen och i gott vårdat skick" men ni bestämmer helt själva hur ni utför ert underhållsansvar (så länge det inte påverkar husets goda bestånd eller det uppstår risk för skador på byggnad eller annan lägenhet). Tro mig - folk kan bo rätt eländigt i sina bostadsrätter väldigt länge och de har full rätt att göra det. Eller tvärt om - topprenovera helt utan en tanke på själva husets stil eller ålder...

Citat:
Gör det någon skillnad? Skulle inte det göra att det borde lämnas till hyresnämnden?
Nej. Ärendet skulle förmodligen inte ens tas upp och skulle det så skulle du förlora ändå.

Nu till kostnaden. Styrelsen har måhända inte budgeterat för detta projekt i förväg men nu är det absolut hög tid - och detta skall ni som medlemmar ställa krav på att er styrelse gör och presenterar för er. Frågorna blir:
- Hur finansierar föreningen dörrbytet?
-Om man lånar - hur många år tänker ni det skall ta innan dörrarna är betalda?
-Hur påverkas månadsavgiften av dörrbytet? (Och ev. hur länge?)

Detta är viktiga frågor som oftast glöms bort. Det är väldigt enkelt att handla för "andras pengar" (styrelsen använder ju många medlemmars inbetalade slantar antingen som samlats in under många år eller som kommer att tas in under många år framåt). Av rättviseskäl samt krass ekonomisk vetenskap så blir ju dörrbytet (eller vilket underhåll som helst) billigare för föreningen (och därmed för alla medlemmar) om det betalas så snabbt som möjligt. Det är också viktigt att förhindra att man har en styrelse som köper än det ena än det andra projektet men i verkligheten inte själva betalar för någonting. (allt tas på lån som amorteras väldigt lite). Ett sådant förfarande gör nämligen att en viss generation innehavare fick "bestämma" standard och utseende på väldigt mycket och som sedan råder väldigt många år - medans efterföljande generation inte kan göra något annat än att ligga och betala för det som redan gjorts. I Brf bör man portionera ut underhåll så att "alla" som bor några år upplever att föreningen under min tid blev bättre.

Till sist: Är du intresserad av vilka beslut som tas och vill påverka vad som görs i föreningen - sök dig till styrelsen! Som enskild medlem har du mycket små möjligheter att påverka men som i styrelsen är det ofta väldigt enkelt att driva sina frågor och verkligen genomföra det som just du tycker är viktigt i föreningen!
Svara med citat
  #3  
Gammal 2022-05-03, 14:03
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 304
OBS! OBS! OBS! Säkerhetsdörr i gammalt hus

Jag har erfarenheter av det här, är fö certifierad antikvarie, sakkunning på 1920-tal.

Gul = är tredje nivån i klassificering av k-märkt.
1. Innerdörrar i k-märk bör följa ursprungets karaktär.
Dörrarnas täthet kan påverka självdraget, brevinkastet inräknad.
Ny dörr bör alltså inte avvika från ursprunget.
Certifierade ventilationsteknikern besiktar givetvis inte självdragshus. Det finns ju ingen mekanisk ventilation. Möjligen har ni skorsten, fråga sotare.

När man ändrar i k-mark ska utbytt material bevaras och dokumenteras. (Att återställa ska ges en framtida möjlighet.)
Varför inte tala med stadsmuseet om att höja nivån till Grönt?
K-märk är alltid oavsett nivå är absolut en värdehöjande på marknaden.
Att det värdet sänks kan prövas i domstol som trolöshet mot huvudman om föreningen åsidosätter 2/3-dels kravet vid röstning på stämma. BrottsBalken.

Om stämman för rätt information är k-märkt ekonomisk högre.

1931 är garanterad unikt idag.

Stadsbyggnadskontoret och Stadsmuseet, riksantikvarieämbetets m fl.kan säkert stötta upp dig om att Varsamt Förändra. Ev höj nivån till grönt.

Stå på. Korsdrag är väldigt kallt.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2022-05-03, 16:33
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 288
Standard

Citat:
1931 är garanterad unikt idag.
O fan det visste jag inte! Unikt betyder väl typ ”enda i sitt slag”?

Så om jag hittar ett hus till i Stockholm som är byggt 1931 eller tidigare då räknas det som sensationellt?

Kan meddela att i Göteborg har vi hela kvarter som är äldre än så...

Men tillbaka till 1931 alltså. Dass på gården och inget varmvatten indraget. Kommer öka värdet något enormt!
Svara med citat
  #5  
Gammal 2022-05-03, 17:23
Korsdraget Korsdraget är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 304
Standard

Hej Harald,
Unik betyder ovanligt, mer eller mindre k-märkt.
1931 = om 9 år 100 år och värt att fira med öppet hus.

Ja, jag vet att det har ändrats mycket, men programmet ”Det sitter i väggarna”, har öppnat upp för det unikt svenska. Miljonprogrammet kan HSB ta hand om tycker jag.

Det är konsensus att K-märkt är en garanti för högre kvalitet, vilket påverkar både priset och varsamheten, mindre ombyggt desto högre värde.

Vad roligt att Göteborg har kvar områden som visar att kvaliteten före modernismen var hållbar.

Varför tar du upp dass på gården som argument? Låg nivå från en som känner sig kränkt.

Sätt in en antikvarie i styrelsen och spar kostnaderna för teknisk förvaltning.

Korsdrag är en förvaltningsteknisk byggskada.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2022-05-03, 18:28
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 3 288
Standard

Ledsen men du är helt fel ute här.

Befintliga dörrar erbjuder inte tillräcklig säkerhet mot brand, inbrott eller ljud. Faktum är både vid själva dörrbytet samt om man valt att byta renovera hela trapphuset så hade byggnadsnämnden kravställt att befintliga dörrar ska bytas ut alternativt byggas om då att de möter dagens krav.

Så att behålla befintliga dörrar utan åtgärd finns inte. Lura inte TS att tro det!

Sant verkar ju vara att man valt en lösning som i stort kommer bevara trapphusets utseende - var glad gör det istället!

TS visar ju med hela sitt inlägg där hen går på styrelsens beslutsrätt, föreningens underhållsplan, husets ventilation, klassningen på byggnaden, föreningens ekonomi mm att hen sluggar hej vilt för att på något sätt stoppa dörr bytet. Fick det till och med till stämma och förlorade där med - alltså har föreningens majoritet (kvalificerad dessutom!) visat att de vill gå vidare med dörrbytet.

Jag fattar inte hur någon kan lägga så mycket energi och arbete på att obstruera en fråga i föreningen istället för att lägga denna energi på att bidra till ALLA medlemmar genom att engagera sig i styrelsen!! Tid och energi finns uppenbarligen!

För i styrelsen hade denna medlem kunnat påverka frågan på riktigt, kanske fått styrelsen att ta in offerter på att uppdatera befintliga dörrar till rätt säkerhetsstandard?

Ledsen TS och Korsdraget men det hjälper inte era föreni har att ni sitter på läktaren och kastar grus.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2022-05-04, 13:35
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 570
Standard

Hos en bekant löste man det så att medlemmarna gick samman och gjorde en gemensam beställning av säkerhetsdörrar.
Eftersom medlemmarna själva beställde fick var och en betala dörren själv med samma belopp oavsett lägenhetsstorlek.
Jag tror dock att det var några som avstod från att byta till säkerhetsdörr den gången.

Om alla måste byta till säkerhetsdörr med anledning av ett stämmobeslut blir det ju istället föreningen som får bekosta dörrbytet.
Man kan då jämföra vad dörrbytet kostar för en liten lägenhet jämfört med en större lägenhet med dubbelt så hög årsavgift.
Dörrbytet kommer då att bli dubbelt så dyrt för den större lägenheten. Detta eftersom föreningen endast kan ta ut kostnaden via årsavgiften.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2022-05-24, 21:01
Rätt och riktigt Rätt och riktigt är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: May 2022
Inlägg: 6
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Kul att du hittade hit! Ja vi är några tappra som försöker hålla forumet vettigt och vid liv!
Ni är lite hemliga… jag hade glömt adressen och trodde jag skulle få mail vid svar… nu hittade jag i alla fall tillbaka.

Jag tror du besvarade alla delar utom det om paragrafen i våra stadgar som ålägger styrelsen att 'verka för att bevara husets ursprungliga karaktär'.
Den borde ju räknas för något, eller?

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Ett sådant förfarande gör nämligen att en viss generation innehavare fick "bestämma" standard och utseende på väldigt mycket och som sedan råder väldigt många år - medans efterföljande generation inte kan göra något annat än att ligga och betala för det som redan gjorts. I Brf bör man portionera ut underhåll så att "alla" som bor några år upplever att föreningen under min tid blev bättre.
Jo, så har det ju brukat fungera. Tidigare. Nu har vi en generation styrelse som är mitt i sin 'bostadskarriär', genomsnittstiden för medlemmar här är 6 år, och ser lägenheten strikt som en investering – kostnaderna får någon annan i framtiden ta.

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Till sist: Är du intresserad av vilka beslut som tas och vill påverka vad som görs i föreningen - sök dig till styrelsen! Som enskild medlem har du mycket små möjligheter att påverka men som i styrelsen är det ofta väldigt enkelt att driva sina frågor och verkligen genomföra det som just du tycker är viktigt i föreningen!
*Haha* Nu är du riktigt rolig!
Anledningen till att jag är så insatt i frågeställningarna är att jag redan gjort 20+ år i styrelsen. :-D
Nu sitter där dock en ny generation som inte har något som helst känsla för husets kulturhistoriska värden, eller fördragsamhet med husets egenheter. Ut med det gamla, in med det nya…
Svara med citat
  #9  
Gammal 2022-05-24, 21:07
Rätt och riktigt Rätt och riktigt är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: May 2022
Inlägg: 6
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
Gul = är tredje nivån i klassificering av k-märkt.
1. Innerdörrar i k-märk bör följa ursprungets karaktär.
Dörrarnas täthet kan påverka självdraget, brevinkastet inräknad.
Ny dörr bör alltså inte avvika från ursprunget.
Certifierade ventilationsteknikern besiktar givetvis inte självdragshus. Det finns ju ingen mekanisk ventilation.
Varför inte tala med stadsmuseet om att höja nivån till Grönt?
Jag har talat med stadsmuseet. De tycker det är sorgligt att alla gamla hus förstörs men kan inte göra något. De har anvisningar om hur man tätar och ljuddämpare gamla dörrar till ett billigt pris – men du vet, ungdomarna vill ju ha nytt, inte lappa på gammalt…
Det är ingen ny inventering på gång av stadsmuseet de närmaste åren, och de går inte in och gör punktinsatser.

MEN det har ju kommit en ny proposition från regeringen om att öka skyddet för kulturhistoriska värden även i hus utan klassning!
Lagen talar dock om att 'medlem' ska få svårare att bygga sönder sina lägenheter, och måste begära tillstånd från styrelsen för mera – den tar inte upp styrelser som själva bygger sönder de gamla husen…

Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
1931 är garanterad unikt idag.
Stadsbyggnadskontoret och Stadsmuseet, riksantikvarieämbetets m fl.kan säkert stötta upp dig om att Varsamt Förändra. Ev höj nivån till grönt.
Stå på. Korsdrag är väldigt kallt.
Jo, det är ju det!
Och vårt hus är dessutom fullt med dekorationsmålningar överallt, så det är faktiskt lite unikt.
Jag hoppas på det bästa!
Svara med citat
  #10  
Gammal 2022-05-24, 21:43
Rätt och riktigt Rätt och riktigt är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: May 2022
Inlägg: 6
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Det här är ju lite knepigt för i verkligheten så är ju en fråga antingen en styrelsefråga eller ett stämmobeslut - inte både och eller något mitt i mellan. Så här: Framgår det i er stadga att styrelsen ansvar för lägenhetsdörrarna ja då gäller detta. Det betyder att styrelsen beslutar OM de skall bytas ut, NÄR de skall bytas och till VAD.
I våra stadgar står att större ekonomiska förändringar ska tas på stämma, och ett lån på 1 miljon torde ju vara det.
Jag tycker det känns helt orimligt att styrelsen på eget bevåg skulle göra en investering som de själva hittat på under det år de nu suttit i styrelsen, som inte finns i underhållsplanen, så det är inte planerat underhåll, som kommer att belasta föreningens ekonomi i årtionden framåt – helt över huvudet på medlemmarna.

I "SBC Direkt" har jag läst juristernas råd att säkerhetsdörrar SKA tas på stämma, och sedan SKA det lämnas till hyresnämnden för godkännande.
Det där verkar ju ha ändrats nu, då flera fall gått till högsta domstol och förändringar gått igenom, men när jag nu talat med juridikkunnig visar det sig att detta är en gråzon och det är inte alls klarlagt var gränsen går, och hur tex. det kulturhistoriska värdet med dörrspeglar spelar in.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Livslängd nya säkerhetsdörrar? Garfunkel Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 3 2019-01-06 19:08
Byte till säkerhetsdörrar Rille Bostadsrättsforum 6 2017-02-22 00:34
Byte till säkerhetsdörrar i brf Silva Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 44 2013-12-08 01:29



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 01:59.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2022.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare