Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #31  
Gammal 2017-05-04, 20:46
Garfunkels avatar
Garfunkel Garfunkel är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 497
Standard Ett STORT tack till dig Korsdraget!

Citat:
Ursprungligen skrivet av Korsdraget Visa inlägg
Hej,
Detta är den vettigaste tråden jag sett på forumet.

Fk så har byggbranschen alltid haft en ekonomisk plan baserad på livstidskostnaderna för varje komponent i byggnationen, kontrollen finns redan.
Det är därför logiskt att koppla K3 till den ursprungliga ekonomiska planen. Att K3 inte redan är obligatorisk beror på politiska önskningar om att styra över förändringarna av byggningarna. Intressen alltså.

Den förening som följer K3 kan i fortsättningen närmast betraktas som brottslig om föreningen går med oförklarlig förluster av drift och underhåll av byggningarna. INVESTERAR I ÖNÖDAN.
Obligatorisk K3 kommer även att ställa krav på styrelsens kompetens för att ansvara för kontroll av drift och underhåll samt att både köpare och nuvarande ägare hålles ansvariga för sina skyldigheter.
Det gör de nämligen inte i dag enligt mina erfarenheter. Detta forum är bevis på att föreningarnas medlemmar inte förstått att samlas kring de gemensamma kostnaderna.
Jag kan börja tro på bostadsrättsföreningsmodellens framtid.
Härligt ..
Hoppas du inte är sarkastisk eller har tittat för djupt i flaskan!

Det många har svårt att förstå, är att planerat underhåll ska aktiveras enl. K3 och skrivas av enligt varje ingående komponets livslängd. Avskrivningen (som är en bokslutstransaktion i redovisningen) blir då ett vägt genomsnitt varje år, enligt komponentavskrivningsplanen.

Drift är drift och årligt underhåll är reparationskostnader!

Och på detta fora är det många som saknar elementär kunskap om förvaltning och redovisning av fastigheter i mångmiljonklassen.

Däremot så florerar mycket tyckande och tro på forat som saknar lagstöd och verklighetsförankring!
Svara med citat
  #32  
Gammal 2017-05-04, 21:20
Garfunkels avatar
Garfunkel Garfunkel är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 497
Standard Svaret är NEJ!

Citat:
Ursprungligen skrivet av clabbe Visa inlägg
Garfunkel, jag skulle uppskatta om du svarade på min fråga. "Alla bokförda förluster påverkar väl kapitalet negativt?"'

Att bokföringsposten avskrivningar inte påverkar kassan är ju inget nytt eller konstigt. Men att "pengarna finns" är ju helt beroende på omständigheterna.

Om föreningen anpassar avgifterna så att resultatet blir noll efter avskrivningar, då får man förstås ett positivt kassaflöde motsvarande avskrivningarna, men sen kan det ju vara så att föreningen behöver amortera lån eller ha någon annan utgift så pengarna läggs inte på hög till framtiden utan lämnar kassan.

Avskrivningarna är ju också en direkt följd av att tidigare utbetalningar för avskrivningsbara tillgångar. Så avskrivningar och utbetalningar hänger definitivt ihop, även om orsak och verkan är tvärtom mot vad du skriver.
http://www.blinfo.se/ordlista/2013/9...resultat__7728

http://www.blinfo.se/ordlista/2013/5...resultat__5966

Det är VITT SKILLDA resultat!

Sedan måste du skilja på utgift, utbetalning och kostnad samt förstå vad egentligen avskrivning är.

Amortering är ingen kostnad! Det är bara återlämnande av lånade pengar!
OCH kommer aldrig i närheten av en resultaträkning! Vilket alla och envar borde förstå i ett land som Sverige med minst 12 års utbildning?!
Svara med citat
  #33  
Gammal 2017-05-04, 22:28
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard K3 är ingen universallösning

Nu får du sluta gapa om att K3 löser föreningarnas kassaflöden, och istället visa på HUR det skulle kunna ske. Som jag ser det så är K3 ingenting annat än en krångligare redovisning som kommer kosta mera pengar för föreningarna men ge exakt samma resultat som idag - d v s de flesta föreningar kommer fortsatt att ta in för lite pengar i avgifter.

Se här:

Komponent tak: Omläggning: 600 000 kr. Avskrives 30 år. Vad kostar det att göra 30 år senare? 6 miljoner?

Föreningarna kommer fortsatt vara tvungna att aktivt jobba med underhållsplanering som beräknar kostnadsökningarna. Och där har vi idag både KPI och byggnadskostnadsindex, vilket båda fungerar utmärkt att använda sig av. En beräkning istället för 13-20 som du tycker är så bra. Vilket tror du blir billigast att hantera?

Och revisorerna har INGEN koll alls på byggnader och byggnaders livslängd. Det ingår inte alls i deras kompetens, så där kan vi ändra lagar och regel hur mycket som helst, de kommer ändå inte kunna kontrollera detta. Jösses, se bara idag, ALLA ombildade föreningar med 30-100 år gamla hus får EXAKT samma avskrivningstider som nybyggda hus. Och dessa varierar sig sedan mellan 50 och 400 år. Om nu revisorerna, auktoriserade som godkända som lekmän spretar så IDAG, vad får dig att tro att de hux flux skulle nå en samsyn och dessutom tillgodogöra sig byggnadsteknisk kompetens? Vad jag vet ingår ingen fortbildning för revisorer i utredningen...

Nej sanningen är att utredningen är ett hopkok av olika intressenters kraftfulla lobbyarbete, där vissa vill sälja underhållsplaner och andra vill sälja dyra lägenheter. INGEN röst som på riktigt skyddar föreningarna (och därmed ägarna) har tyvärr slagit igenom i de rätt luddiga förlagen som kommit ut.

Varför inte göra det ENKELT och BILLIGT för föreningarna att sköta sin ekonomi via korrekt avgiftsuttag istället. Testa:

Förbud för bildade föreningar att ta nya lån. Punkt.

Allt underhåll och all drift måste då finansieras via avgifterna eller ägartillskott. En sådan enkel regel och jag lovar dig att föreningarna snabbt kommer rätta sina avgifter alldeles oavsett hur avskrivningar, underhållsplaner eller redovisningsregler i övrigt utformas.

Keep it simple!
Svara med citat
  #34  
Gammal 2017-05-05, 07:03
Erik Albert Erik Albert är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2015
Inlägg: 138
Standard

Ja, Harald jag kan hålla med dig om att det är många starka krafter som slåss för sina egna positioner: byggherrar, bankfolk, organisationer. Då måste staten gå in med ett övergripande synsätt och jag tycker nog utredningen gör det. Man låter inte särintressena styra.

Utredningens förslag om komponentavskrivningar och avsättning till underhållsfond är ett steg i rätt riktning. Om det hade kombinerats med ett förbud mot ansamlade förluster hade det varit ännu bättre. Bokföringsnämnden kan kanske hitta ett sätt.

Men K2 kopplat till vettiga avskrivningstider - säg 75 år - hade naturligtvis varit enklare.

Inflation och stigande byggkostnader ställer förstås till det. Det borde gå att hitta ett sätt att via underhållsfond kompensera för detta med viss fördröjning. Det viktiga är att riktiga avskrivningar görs från början. Och med riktiga avgifter är det ju lämpligt att amortera kraftigt de första åren, precis som du säger. Där håller jag med dig. Däremot är jag tveksam till ett definitivt låneförbud.

Håller med dig helt ang. revisorerna.
Svara med citat
  #35  
Gammal 2017-05-05, 08:28
Erik Albert Erik Albert är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2015
Inlägg: 138
Standard

Garfunkel:
Om man läser dina virriga inlägg här så är det svårt att tro att du varit universitetslärare. Vem sjutton skulle vilja tentera för dig?
Svara med citat
  #36  
Gammal 2017-05-05, 11:05
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard

Vad är lån i brf? Egentligen ett resultat av att styrelserna inte gjort rätt beräkning av avgifterna.

En nybyggd förening: Skall inte ha något underhållsbehov de första 10 åren, här skall ekonomisk plan garantera tillräckliga avgifter för att bygga upp kapital till kommande underhåll.

On ombildad förening: Skall även den ha med sig erforderligt kapital i sin ekonomiska plan för att kunna göra renoveringar i enlighet och i takt med rekommendationerna i överlåtelsebesiktningen.

Så vad innebär det egentligen när en förening lånar pengar till ett underhåll: Jo resultatet blir att man fräschar upp någonting som troligen gör att kommande köpare betalar högre överlåtelsepris (de betalar för rådande standard) samtidigt som de faktiskt inträder i föreningens framtida betalningsskyldighet för samma åtgärd. Alltså, de betalar 2 gånger + räntan. Alltså har en generation innehavare skott sig på nästa generations bekostnad, vilket jag anser egentligen är förbjudet i BrL.

Av skatteskäl kan det vara attraktivt att låna + amortera, så jag finputsar därför mitt förslag:

1) Förbud för en styrelse att höja låneskulden i föreningen utöver den skuld som rådde vid senaste bokslutsdag till nästa bokslutsdag. (Betyder att låneskulden kan öka inom ett år, men måste amorteras innan årsskiftet).

2) Stämman kan bemyndiga styrelsen att höja föreningens låneskuld. Skall i så fall tas på två ordinarie årsstämmor (tar alltså minst drygt ett år att få ett beslut). Möjliggör lån vid mycket omfattande ROT renoveringar och stambyten.

Ovanstående skulle justera upp avgifterna i många föreninger, men skulle också framförallt diversifiera prissättningen så att bättre föreningar fick bättre betalt för sina bostadsrätter. Vilket vore rättvist, i och med att dessa medlemmar troligen betalt mer under innehavstiden för sitt boende.
Svara med citat
  #37  
Gammal 2017-05-05, 11:44
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 462
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg

2) Stämman kan bemyndiga styrelsen att höja föreningens låneskuld. Skall i så fall tas på två ordinarie årsstämmor (tar alltså minst drygt ett år att få ett beslut). Möjliggör lån vid mycket omfattande ROT renoveringar och stambyten.
Fast med denna variant kanske styrelsen inte har full frihet att genomföra exempelvis ett stambyte när styrelsen bedömer att det bör ske?
Svara med citat
  #38  
Gammal 2017-05-05, 11:52
Erik Albert Erik Albert är inte inloggad
Peta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2015
Inlägg: 138
Standard

Harald, jag antar att du tänker på föreningen när du pratar om att det i vissa lägen är möjligt och gynnsamt att låna och amortera samtidigt, något som vi diskuterat en annan tråd.

Men ränteavdragen gäller ju bara den enskilde och inte föreningen, vilket ytterligare talar för att lånen bör ligga hos den enskilde och inte hos föreningen. Men då kan inte byggbolagen presentera lika gynnsamma kalkyler...

Utredningen framhåller också att rättvisa ska råda mellan generationer, och det är egentligen den springande punkten. Men varje generation tänker mest på sig själv verkar det som. I alla fall lutar "branschen" åt det.

Utredningen visar goda intentioner men når inte ända fram.
Svara med citat
  #39  
Gammal 2017-05-05, 19:43
clabbe clabbe är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 558
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Garfunkel Visa inlägg
http://www.blinfo.se/ordlista/2013/9...resultat__7728

http://www.blinfo.se/ordlista/2013/5...resultat__5966

Det är VITT SKILLDA resultat!

Sedan måste du skilja på utgift, utbetalning och kostnad samt förstå vad egentligen avskrivning är.

Amortering är ingen kostnad! Det är bara återlämnande av lånade pengar!
OCH kommer aldrig i närheten av en resultaträkning! Vilket alla och envar borde förstå i ett land som Sverige med minst 12 års utbildning?!
Du får gärna utveckla vad det är för skillnad mellan Bokföringsmässigt resultat och Årets resultat i en bostadsrättsförening.

Jag har inga problem med att skilja mellan utgift, utbetalning och kostnad. Du får gärna berätta vad som får dig att tycka det. Har jag skrivit något som tydit på det är jag glad för att få veta det, så kan jag kanske förbättra min kommunikation.
Svara med citat
  #40  
Gammal 2017-05-05, 22:08
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard

@Gusten:

Nej inte så. Styrelsen har samma beslutsrätt som innan.

Så hä är spelets regler (även idag):

Styrelsen är skyldig att ta in erforderliga medel för att kunna sörja för föreningens åtaganden rörande drift och underhåll. Saknas det pengar någon gång, så har alltså rent krasst styrelsen misslyckats med sitt uppdrag.

De är alltså ansvariga idag, men kan lätt åsidosätta sitt ansvar genom sin rätt att vid behov belåna föreningen. Det är inte rättrådigt att samma instans både kan åsidosätta sin skyldighet samt också "dölja sitt dåliga arbete" genom att låta medlemmarna betala mera än de hade behövt göra om styren skött sitt uppdrag.

Alltså, de tvingas till stämman där de måste redovisa öppet att kapital saknas. Stämman kan nu ge styrelsen lov att låna pengar eller ta in ett kapitaltillskott. Säger stämman nej till båda förslagen återstår endas att gå via avgiftsvägen. Det kan bli smakfullt om det är brottom medunderhållsåtgärden, teknidkt kan ju styrelsen höja avgiften hur mycket som helst.

Anyway, efter en sådan resa kommer både framtida styrelser och medlemskår bättre säkerställa att föreningen upprätthåller en bärkraftig årsavgift. Vilket alltså tryggar allas investering och alla medlemmars privatekonomi.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Redovisning enl. K3 vad gör ni med stora underhåll/renoveringar? Garfunkel Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 13 2017-04-28 16:32
Redovisning av p-platser. Vad säger lagen? Minkowski Bostadsrättsforum 3 2013-12-11 22:51
Redovisning - Återbetalning av depositioner qada Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 2 2013-03-12 09:25
Redovisning av depositioner för nycklar qada Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 10 2012-06-05 09:40



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 11:12.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare