Hjälp med bedömning av årsredovisning

[tanto]

Hej!

Jag och min sambo har hittat en riktigt fin lägenhet i ett av Göteborgs finaste kvarter i Linnéstaden. Mäklaren dröjde dock med att lägga ut länk till årsredovisningen, och var väldigt vag med att beskriva det ekonomiska förhållandet i föreningen. Detta fick mig att bli lite skeptisk.

Nu har dock årsredovisningen kommit fram och jag undrar om den är lika dålig som jag tycker den verkar vara (iaf verkar föreningen sårbar).

Jag behöver någon kunnig/erfaren persons hjälp med att tyda dessa siffror. Stort tack på förhand.

Fakta:

* Total yta i föreningen 2764 kvm varav 264 kvm hyrs ut till butik och annan rörelse. Verkar långvarigt. Ingen anledning att tro annat.
* Intäkter / kvm från lokaler = 1264 kr
* Intäkter / kvm från bostadsrätter = 407 kr
* Tillgångar i form av värdepapper/fondplacering = 3,000,000
* Lån 16,500,000 kr mot rörlig ränta, som idag torde ligga kring 4% (2011 Mars låg den på ca 3%)
* Lån / kvm = 6500 kr
* Årsredovisningen 2010 (se länk) visar på överskott på året om ca 320,000 kr
* Inga större åtgärder planerade men rätt många små. Lite färgsläpp här och var, en port som behöver fixas, lite skavanker på gården

I övrigt kan sägas att huset och läget är execeptionellt fint. De facto åtråvärt område att bo i. Lägenheten utöver det vanliga (två fina balkonger och öppen spis etc, högt i tak, vackert)

Min bedömning:

Redan i år torde man ha vänt det fina vinstläget från 2010 till förlust, då räntan på lånen nu borde vara kring 660,000 kr istället för 220,000 kr som de var 2010. Det känns i längden ohållbart med dessa lån och får mig därmed att tro att avgiftshöjningar är att vänta. Enligt mäklaren är dock avgiften - som varit på samma nivå i 14 år - INTE på väg att höjas. Hur går det ihop?

Vad är er känsla här? Är denna förening på väg ner i djupet eller är det rimligt att ligga med den här typ av lån ett par tre år nu och när räntan går ner igen propsa på att man binder?

Länk till Årsredovisningen här.

Ett på förhand stort tack för hjälpen.

[Robarb]

Med utgångspunkt från det Du skirver är det nog tämligen svårt att säga vare sig bu eller bä kring bokslutet och årsredovisningen. För att bedöma en bostadsrättsförenings status måste man se till både resultat- och balansräkning.

- Hur ser de totala tillgångarna ut, dvs, föreningens totala tillgångar inklusive anläggningstillgångar och omsättningstillgångar, i förhållande till det egna kapitalet.
- Hur ser kassalikviditeten ut i förhållande till korta skulder?

Dessa två begrepp är väsentliga för att bedöma en förenings status. Soliditeten innebär att det egna kaptitalet bör vara mer än 50 % av det totala kapitalet samt Likviditeten bör överstiga 100 % av de korta skulderna. Begreppen ger en bild av hur föreningen klarar sig på lång och kort sikt. Dels gäller det att klara de kortsiktiga skulderna såsom drift- och underhållskostnader och dels har styrka att möta varierande konjunkturer med fluktuerande räntor och entreprenadkostnader.

Att enbart se på hur stora skulderna är inte meningsfullt då de 16,5 mkr kanske endast är ca 10 % av det totala kapitalet. Skuldsättninsgraden bör framgå av förvaltningsberättelsen om det är en seriös förvaltare som sköter föreningens ekonomi.

Det jag saknar i gällande lagstiftning är att bostadsrättsföreningar inte behöver upprätta någon kassaflödesanalys till årsbokslutet. Det räcker egentligen med en kassaflödesanalys enligt s.k. indirekt metod, men den visar på hur pengarna har använts t.ex. till amorteringar och investeringar. Detta för att möjliggöra för medlemmarna att följa med vilka kapitaltillskott som skett under året. Även om det inte finns några lagliga krav på kassaflödesanalyser så bör det för medlemmarnas skull, ske på frivillig grund från styrelsens sida.

Se även;
Kapitaltillskott och insatshöjning i brf

[tanto]

Hej Robarb!

Först och främst: tack för att du tagit dig tid att svara.
Du kanske missade länken till Årsredovisning 2010 från föreningen?

Här är årsredovisnnigen.

Av det du nämner ovan är EK 13,5 MSEK och Skulder 16,5 MSEK vilket ger att EK är blott 44% och inte över de 50% som du sätter upp som tumregel.

Vad gäller likviditeten har man en kassa om 0,66 MSEK och kortfristiga placeringar om 1,62 MSEK (upptaget värde i blanansräkningen men värda 3,00 MSEK nu enligt utsago i årsredovisningen) att ställas mot kortfristiga skulder om 0,38 MSEK.

Nu vet jag inte om man skall räkna in de kortfristiga placeringarna i likviden men om så är fallet har man ju en likvida medel som VÄL översiger 500% av de kortfristiga skulderna.

Vackert så.

Men jag kan fortfarande inte komma över den sårbarhet som finns där - enligt mig - om nu räntorna fortsätter stiga. 16,5 milj i lån (6500 / kvm) ger ju en kraftig negativ hävstång om räntan går upp.

Titta gärna på årsredovisningen själv här om du har tid och möjlighet. Särskilt utgiftsposten för räntebetalningar som torde vara 3 ggr så stor nu (220 KKR då och förmodligen 660-isch KKR nu).

Stort tack för att du tagit dig tid. Det är mycket uppskattat.

[Harald]

För det första, jag har tittat i 2 minuter på årsredovisningen bara. Men lite kommentarer:

Först vill jag påstå, rent allmänt, att balansräkningen säger otroligt lite om föreningens ekonomi. Detta eftersom den så att säga värderar bolaget, vilket är irrelevant, då bolaget inte ska säljas. Bolaget ska ju förvaltas vidare av föreningen.

Resultaträkningen ger en mycket bättre bild av hur föreningen GÅR och SKÖTS.

Avgiften per m2 är väldigt låg. Beror givetvis på lokalens intäkter, ser ju hittills ut som att den balanserar upp tillräckligt.

En annan grundbult i fastighetsekonomi, är att för att nå och behålla lönsamhet över tid, så är nyckeln till framgång långsiktighet.

Tittar man på lånen, så får man en helt annan bild. Här verkar det vara en styrelse som "släcer bränder" och springer till banken så fort de behöver pengar, massor av "slattlån". Flyttar du hit, så engarera dig och försök vända detta.

"Kortfristiga placeringar", be att få en redogörelse från styrelsen vad detta är, och varför man jobbar så. En förening ska normalt inte syssla med placeringar, åtminstone inte om man samtidigt har alla dessa lån.

PM: ar dig ytterligare info.

[Robarb]

Hej igen, jo jag tittade på 2010 års bokslut men jag uppfattade det som att Du även fått tillgång till 2011 års dito. Att analysera ett år gammalt bokslut torde knappast ge den information som man efterfrågar idag.

Det som kan göra det intressant med äldre bokslut är att upprätta jämförelser över tiden. Varje förvaltningsberättelse bör, för att skapa fullständig transparens mellan medlemmar och styrelse, innehålla minst fem års jämförande nyckeltal. Då inte enbart ekonomisak utan även förbrukningstal avseende driftmedia, antal årsanställda, förändringar i årsarvoden till styrelsen mm.

Som jag ser det i Din årsberättelse så hänvisas det till BFN 2003:1 i stället för som det skall vara BFN 2009:1, mindre ekonomiska föreningar.

För att göra en lång historia någorlunda kort, så kan man utläsa att soliditeten i föreningen är något för låg enligt tumregeln, 44,7 % för 2010 och 44,05 för 2009. En förbättring även om den är liten.

Skuldsättningsgraden är å andra sidan lite för hög, 54,05 % för 2010 och 55,08 för 2009. Även här en strävan att förbättra situationen, även om den är obetydlig. Skuldsättningsgrad och soliditet är kommunicerande kärl. Hög soliditet ger styrka att möta framtida räntehöjningar och entreprenadkonjungturer medan en hög skuldsättningsgrad ger en bild av ett sårbart företag.

En värdering av fastigheten för att bedöma marknadsvärdet och den rating som vara förknippad med det värdet bör ske. Jag har i en annan tråd beskrivit några enkla värderingsregler som kan användas för att bedöma föreningens trovärdighet.

Likviditeten enligt tillgänglig inforamtion är tämligen hög, alldeles för hög skulle jag säga då min grundinställning är att pengar skall arbeta, inte ligga och lata sig i en kassalåda eller på ett bankkonto som ger obetydlig avkastning.

Kassalikviditeten, likvida tillgångar i förhållande till korta skulder,uppgår för 2010 till 592,72 % och för 2009 till 775,34 %. Den kortfristiga placeringen på 1 622 190 kronor bör således användas för att amortera ner dyra lån för att dels höja soliditeten och dels minska på de finansiella kostanderna. Jag tolkar det som att den kortfrstiga placeringen endast givit ca 0,05 % i ränteavkastning.

Det som stör en del i sammanställnign är ett belopp om 1 077 329 utgörande kapitaltillskott. Det vore intressant att höra vad detta belopp avser. Har medlemmarna tillskjutit extra tillskott för att reducera externt kapital eller för att genomföra en extra investering?

Noterar vidare att det skett en omföring från det bundna kapitalet avseende yttre underhållsfonden till fritt eget kapital. Eftersom verksamheten lämnat ett överskott så torde denna överföring endast ha till syfte att frånhända medlemmarna och föreningsstämman inflytande över det egna kapitalet och överlämna detta till styrelsen som är styrd av SBC.

[schrapet]

Föreningens låneplacering sätter jag ett stort frågetecken efter !!
Varför är alla lån i samma bank?
Varför är samtliga rörliga? Om något oförutsätt händer på räntemarknaden slår det på samtliga lån samtidigt !!
Hur kommer det sig att ett lån på 3,4 miljoner är räntefritt och hur länge då !? Ingen bank kan väl i längden tjäna på 0% ränta!
Amorteringen är nära på obefintlig!
Fastigheten är över 100 år gammal, när gjordes den senaste renoveringen och när kommer nästa?
Dessa frågor bör åtminstone styrelseledamot kunna svara på!/SP

[tanto]

Vill bara passa på att tacka samtliga för hjälpen.

Min bedömning, efter egen analys och med hjälp från er, är att detta är en helt OK förening och att det som behövs är möjligen en högre ambition att bli av med lånen bl a genom att justera avgiften uppåt något.

Stort tack.