Återställningsplikt vid stambyte i brf / Renovering av badrum mot medlems vilja

[Kostamus]

Har en tvist med min bostadsrättsförening. Det skulle bytas stammar i vårt hus (bekostas av föreningen). Föreningen föreslog att man ska renovera även badrum (bekostas av bostadsrättshavare och inte föreningen) eftersom det inte går att byta stammar utan att även riva upp badrummet (huset är gammal standard - byggt 1968 - och väggar i badrum saknar tätskikt).

Jag avstod från badrumsrenoveringen p.g.a att varken entreprenör eller styrelse vill visa upp en tydlig kalkyl. Det finns bara en presenterad klumpsumma som är jättehög (nästan dubbelt så dyrt gentemot vad jag skulle betala om jag själv anlitar någon).

Det finns emellertid ett antal medlemmar som accepterade dessa kostnader (hur det skulle gå vidare vet jag inte, jag är den första som satt sig på tvärren och min lägenhet är bland de första) och styrelsen satte igång stambyten.

Styrelsen struntar i att de måste återställa badrum om de beslutade att göra stambyte utan godtycke från alla om badrumsrenovering.

Nu behöver byggherrar komma in i min lägenhet för att byta, som de säger, bara vertikala stammar (sådan åtgärd vill de göra för att kringgå mitt badrum). De behöver även tillgång till en vägg i badrummet för att kunna göra ett fullständigt stambyte i lägenheten under.

Styrelsen skickade följande brev/avtal till mig:
"Den vägg som finns idag i badrummet och som innehåller vatten- och avloppsstammarna, har inte byggts med något särskilt tätskikt.
Det är därför möjligt att göra ett större hål i denna vägg, i avsikt att byta stammarna och därefter återställa väggen i samma skick och kakla med likvärdigt kakel. Befintligt tätskikt i golv eller befintliga rörinstallationer kommer inte att påverkas av slitsens öppnande.
Föreningen ansvarar för att inga vattenläckor uppstår i stammarna eller de delar i slitsen där arbetet utförts av föreningens anlitade entreprenör. Detta ansvar sträcker sig till den tidpunkt då bostadsrättsinnehavaren själv låter påbörja renovering av badrummet, dock längst till den 30 nov 2010.
Föreningens ansvar omfattar inte övriga delar av badrummet eller i badrummet löpande ledningar och rör eller avloppsbrunnar.
Tillträde erfordras omedelbart, då arbetena pågår i trapphuset.".

Jag vet att föreningen måste återställa tätskiktet i hela badrummet enligt dagens normer.
Jag vill skicka något förslag till styrelsen på avtal med föreningen, med syfte att tydligt förplikta dem till återställningsplikt innan jag släpper in hantverkarna och låter dem göra någonting i mitt badrum.
Kan någon hjälpa mig med ett förslag på vad det ska stå i det här avtalet?
Eller kanske borde jag göra något annat?
Hur kan jag tvinga föreningen att följa återställningsplikt?


Under tiden låser jag min dörr med ett extra lås för att inte släppa in byggherrar.

[Gusten]

Antagligen är bostadsrättshavaren skyldig att släppa in hantverkarna så att de ska kunna göra det som är nödvändigt för själva stambytet.
Men det stämmer nog att de är skyldiga att återställa ytskiktet efteråt.
Kanske kan man ansöka om åtgärdsföreläggande i hyresnämnden om de inte återställer frivilligt.

När det gäller dem som valt att renovera badrummen så antar jag att respektive bostadsrätthavare
skrivit på en beställning av badrumsrenoveringen direkt gentemot entreprenören.
Annars blir det nog inget ROT-avdrag för arbetskostnaden.

Om det trots ROT-avdrag blir så dyrt och entreprenören får ut lika mycket arbetskostnad
till av staten så verkar det ju vara ett mycket lukrativt uppdrag för entreprenören.

[totiki]

Minns inte om jag nämnt att Rotbidraget i verkligheten visar sig vara i bästa fall 25% om man har full täckning skattemässigt.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av totiki

Minns inte om jag nämnt att Rotbidraget i verkligheten visar sig vara i bästa fall 25% om man har full täckning skattemässigt.

Jo jag har för mig att du har tagit upp att dom har passat på att höja priserna i samband med ROT-avdraget.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Jag avstod från badrumsrenoveringen p.g.a att varken entreprenör eller styrelse vill visa upp en tydlig kalkyl. Det finns bara en presenterad klumpsumma som är jättehög (nästan dubbelt så dyrt gentemot vad jag skulle betala om jag själv anlitar någon).

Jag hade samma problem i min brf. Styrelsen förhandlade inte till något bra pris för medlemmarna, vilket ledde till att det "starkt mängdrabatterade" priset på runt 100.000 kr som erbjöds via föreningen i verkligheten gick lös på runt 60.000 kr om man själv beställde renoveringen för en lägenhet.

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Styrelsen struntar i att de måste återställa badrum om de beslutade att göra stambyte utan godtycke från alla om badrumsrenovering.

Naturligtvis helt uteslutet att badrum inte ska återställas i samband med stambyte.

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Det är därför möjligt att göra ett större hål i denna vägg, i avsikt att byta stammarna och därefter återställa väggen i samma skick och kakla med likvärdigt kakel. Befintligt tätskikt i golv eller befintliga rörinstallationer kommer inte att påverkas av slitsens öppnande.

Hmm, det känns som om föreningen under rådande omständigheter med detta uppfyllt sina skyldigheter.

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Detta ansvar sträcker sig till den tidpunkt då bostadsrättsinnehavaren själv låter påbörja renovering av badrummet, dock längst till den 30 nov 2010.

Det är ju ingen tid alls.

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Föreningens ansvar omfattar inte övriga delar av badrummet eller i badrummet löpande ledningar och rör eller avloppsbrunnar.

Betvivlar att er förening skulle avvika från övriga föreningar där föreningen ansvarar för samtliga inbyggda rör/ledningar samt för avloppsbrunnen.

Det dras inga utanpåliggande rör i badrummet?

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Tillträde erfordras omedelbart, då arbetena pågår i trapphuset.

Under förutsättning att du är överens med föreningen om vad som ska göras, så kan styrelsen ställa detta krav.

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Jag vet att föreningen måste återställa tätskiktet i hela badrummet enligt dagens normer.

Om det verkligen är sant att det inte finns något tätskikt (vilket jag ställer mig tveksam till) så är det nog svårt att begära att föreningen ska stå för tätskikt.
Dessutom vill jag minnas att Totiki nämnt några nya rekommendationer om tätskiktet som jag inte hade en susning om, där i så fall tätkskikt bara behöver återställas för den del av vägg & golv där själva renovering utförts.

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Jag vill skicka något förslag till styrelsen på avtal med föreningen, med syfte att tydligt förplikta dem till återställningsplikt innan jag släpper in hantverkarna och låter dem göra någonting i mitt badrum.
Kan någon hjälpa mig med ett förslag på vad det ska stå i det här avtalet?

Tror det blir bäst om du kommer med ett förslag på avtal så kan vi ev. komma med förslag på förbättringar.

Men du ska definitivt ha med att föreningen måste följa lagen i att föreningen ansvarar för alla inbyggda rör/ledningar samt avloppsbrunnen!!!

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Eller kanske borde jag göra något annat?
Hur kan jag tvinga föreningen att följa sin återställningsplikt?

Gör som jag gjorde. Kontakta hyresnämnden. Jag är ensam i min förening där föreningen fick stå för renoveringen av mitt badrum.

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Under tiden låser jag min dörr med ett extra lås för att inte släppa in byggherrar.

Var försiktig. Jag gjorde så att jag helt enkelt inte släppte in hantverkarna när de skulle "stambyta", men å andra sidan vet jag vad lagen säger här och riskerade därför inget.
Viktigast här är kanske att ärendet ligger öppet hos hyresnämnden.

Se även;
Ersättningspolicy för medlemmar vid stambyte i brf

[totiki]

Ursprungligen skrivet av Gusten

Jo jag har för mig att du har tagit upp att dom har passat på att höja priserna i samband med ROT-avdraget.

Det har också visat sig på ett annat sätt.
Hantverkare har idag inga egna verktyg utan hyr dessa från Itex eller Abatick över sin firma till fullt pris. Vid årets slut får de ut en rabatt på årets hyra som alltså tillfaller deras firmor utan att dem som i verkligheten står för räkningen får ta del av rabatten.

De tar också ut en avgift för sin bil på 4 á 500:- + moms per dag. Det kostar 300:-/dag att hyra en på Budget rent a car.

Hantlangaren har dessutom samma timlön som specialisten som utför arbetet.

Ev. material kostar ju vad det kostar, eventuellt kan de ha samma typ av rabatteringssystem som hyrföretagen, vet ej.

Sedan slår man ihop dessa kostnader och Staten kräver moms på totalen (det som har sagts på annan tråd här på forumet om att det inte utgår moms på arbete är fel).

Därefter ger man en skatterabatt på arbetskostnaden som kanske uppgår till 50%, det beror i verkligheten på vad du som betalar har haft för inkomst under året.

När jag upptäckte detta började jag prata med folk som fått Rotbidrag och de flesta låg på emellan 20-22%. Det högsta jag hittills hittat är 25%.

Det är en sak vad politikerna lovar i valfläsket, en annan vad de levererar.

[totiki]

Ursprungligen skrivet av Kostamus

Jag vet att föreningen måste återställa tätskiktet i hela badrummet enligt dagens normer.

Ursprungligen skrivet av Admin

Om det verkligen är sant att det inte finns något tätskikt (vilket jag ställer mig tveksam till) så är det nog svårt att begära att föreningen ska stå för tätskikt.
Dessutom vill jag minnas att Totiki nämnt några nya rekommendationer om tätskiktet som jag inte hade en susning om, där i så fall tätkskikt bara behöver återställas för den del av vägg & golv där själva renovering utförts.

Jag kan ge en mer klargörande bild av detta men bäst är att ni själva läser GVKs nya rekommendationer.

Man behöver inte ha tätskikt över hela taket och väggarna. Under exempelvis kakel måste man ha tätskikt. Men det finns inget krav på att kakla upp till taket. Man ska ha tätskikt i duschutrymmet och någon meter vid sidan om, men inte därefter. Bakom handfat och bakom badkar till vissa delar anses det vara nödvändigt.

Men om man exempelvis tar upp en slits i väggen där tätskikt inte behövs går det bra att återställa utan tätskikt också givetvis.

Sällan ser man tätskikt i tak. Tvärtom brukar man frekvent skapa fuktfällor genom att sänka taket för att fälla in lysarmatur. Men det är helt tillåtet från GVKs sida.

Golvet och upp en eller ett par decimeter på väggen ska dock ha tätskikt. Man lägger också stor vikt vid fallet på golvet med detaljerade regler och mått som är nästan omöjliga att följa även för proffsen, särskilt i stora utrymmen.

Så svaret på Kostamus fråga är kanske att tätskikt måste återställas i den mån det är nödvändigt. Och i den mån man tagit bort exempelsevis kakel så lär man återställa tätskiktet bakom. Beroende på hur gammalt tätskiktet är och av vilket utförande, så går det vid förekomsten av "gummi arabicum" även att smälta samman ett gammalt tätskikt med ett nytt med hjälp av aceton. Det enda som krävs är att det är fackmannamässigt utfört och inte läcker 10 år efter att det ursprungliga tätskiktet applicerades.

Hoppas detta var till någon vägledning.

Det är bara auktoriserade och GVK certifierade yrkesmän som behöver hålla sig till dessa regler. Det är försäkringsbolagens villkor som gäller. Man kan duscha i vardagsrummet i en balja om man vill.

Tätskikt kan också vara vinyltapet eller vinylmatta. Dessa anses också inom branschen ha det bästa skyddet mot fukt.

[Trötter]

Den första frågan man ska ställa sig i ett ärende som detta är;
Har styrelsen/föreningen begärt av varje enskild medlem om godkännande angående ändring/ingrepp i dennes bostad? Om inte detta är utfört så kan inte föreningen göra några förändringar i medlemmens bostaden. Om det är en eller flera medlemmar som sätter sig emot ingrepp i bostaden så har styrelsen/föreningen möjlighet att vända sig till hyresnämnden för att pröva ärendet. Och på detta sätt köra över medlemmar i föreningen som inte ger sitt samtycke till att deras badrum påverkas.

För att föreningens representant ska få tillträde till bostaden bör styrelsen begära detta skriftligen av varje medlem. Här har medlemmen möjlighet att villkora inträdet i bostaden enligt sina önskemål/levnadsvillkor. Det kan vara ett bra sätt att påverka styrelsen till att lyssna på medlemmarna i föreningen.

Om man som medlem inte ger tillträde till bostaden så har styrelsen/föreningen möjlighet att vända sig till kronofogden. Kronofogden kommer i sin tur att skicka ut ärendet till den berörda parten för att kunna yttra sig i ärendet. Här kan man ange att man inte har för avsikt att stänga ute föreningen från bostaden, och då ange att styrelsen får tillträde till bostaden när föreningens ledning har fullföljt de förpliktelser som anges i BRL 9 kap. § 15 & §16 p2. Om styrelsen/föreningen inte har följt dessa paragrafer i BRL kan man anse att ärendet hos fogden är ogrundat enligt Lag (1990:746). Se nedan.

Lag (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning

Ogrundade eller obefogade anspråk

23 § Om det kan antas att sökandens yrkande i ett mål om betalningsföreläggande eller vanlig handräckning är ogrundat eller obefogat, skall ansökningen behandlas som om svaranden bestritt den.
Ett yrkande om ersättning för åtgärder som avses i 2 eller 3 § lagen (1981:739) om ersättning för inkassokostnader m. m. skall alltid antas vara ogrundat eller obefogat, i den mån ersättningen inte kan utgå enligt den lagen.

24 § Om det i ett mål om särskild handräckning är uppenbart att sökandens yrkande är ogrundat, skall ansökningen genast avslås.

Bostadsrättslag

Särskilda villkor för vissa beslut

15 § Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.
I fråga om sådana åtgärder som innebär en förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

16 § För att ett beslut i en fråga som anges i denna paragraf skall vara giltigt krävs att det har fattats på en föreningsstämma och att följande bestämmelser har iakttagits.

2. Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Du vill upprätta ett avtal med föreningen så att allting kommer artt gå rätt till. Jag anser att du inte behöver detta. Om föreningen gör ett ingrepp i din bostad så har föreningen skyldighet att återställa allt till ursprungsskick eller bättre. Om detta inte görs kan du anlita en hantverkare på föreningens bekostnad och åtgärda de brister som uppstår i din bostad efter ingreppet. Om föreningen inte betalar denna kostnad har du möjlighet att reglera kostnaden via din årsavgift. Om sedan föreningen beslutar för att driva ett sådant ärende vidare kommer föreningen att ha små möjligheter att få rätt i en högre instans.

Denna typ av problem återkommer med jämna mellanrum i forumet. Styrelser har begränsad kunskap om projektplanering, upphandlingsförfarande och framförallt har styrelser dåliga kunskaper om lagen som styr det som hör iphop med förändringar/ingrepp i BRI bostad.

Föreningen kan aldrig fatta beslut om att medlemmarna ska finansiera ett kollektivt ingrepp/renovering i fastigheten utan att alla medlemmar bifaller ett sådant förfarande genom en skriftlig dokumentation.

[totiki]

Jag tar inte ställning till hur eller vad föreningen får göra. Jag ser endast till regelverket för badrum o s v.

Eftersom det är försäkringsbolagens regler som sätter agendan för en BRF och inte GVK, eftersom det handlar om godkännande av en framtida skada som ersättningsbar eller inte, bör kanske föreningen vid ingrepp försöka klargöra hur försäkringsbolagets regler ser ut. Det gäller då det försäkringsbolag man råkar ha när man råkar ut för den framtida skadan.

Försäkringsbolagen har ju särskilda regler för åldersavdrag exempelvis. Så om föreningen gör ett ingrepp i ett badrum som är 15 år eller äldre blir normen för återställandet väldigt låg.

Jag tror att för den som vill ägna sig åt hårklyverier i en eventuell process, finns det goda möjligheter i ärenden av denna art.

Ursprungligen skrivet av Trötter

... föreningen skyldighet att återställa allt till ursprungsskick eller bättre. Om detta inte görs kan du anlita en hantverkare på föreningens bekostnad och åtgärda de brister som uppstår i din bostad efter ingreppet. Om föreningen inte betalar denna kostnad har du möjlighet att reglera kostnaden via din årsavgift. Om sedan föreningen beslutar för att driva ett sådant ärende vidare kommer föreningen att ha små möjligheter att få rätt i en högre instans.

"ursprungsskick" är en springande punkt. Varje fall är unikt. Det går inte att göra några generella utsagor här på forumet. Utan man behöver göra en besiktning av varje ifrågasatt fall.

"Om detta inte görs kan du anlita en hantverkare på föreningens bekostnad och åtgärda de brister som uppstår i din bostad efter ingreppet", handlar du på detta vis kan du bli ersättningsskyldig privat för de merkostnader som inte ingår i ursprungligt skick. Så är handlingssättet från försäkringsbolagens sida.

"Om sedan föreningen beslutar för att driva ett sådant ärende vidare kommer föreningen att ha små möjligheter att få rätt i en högre instans."
Föreningen har förmodligen lika stora möjligheter att få rätt som ett försäkringsbolag har. Och i fråga om försäkringsbolag tror jag att det med säkerhet finns prejudicerande fall att rätta sig efter. Personligen har jag aldrig sökt efter ett sådant fall, men det finns det säkert någon annan här på forumet som är kapabel till.

[Kostamus]

Ursprungligen skrivet av totiki

Man ska ha tätskikt i duschutrymmet och någon meter vid sidan om, men inte därefter. Bakom handfat och bakom badkar till vissa delar anses det vara nödvändigt. Men om man exempelvis tar upp en slits i väggen där tätskikt inte behövs går det bra att återställa utan tätskikt också givetvis.

Det är precis i duschhörnan de ska göra hålet.... eller snarare riva hela väggen.

Man kan inte sätta ihop den nya väggen med gamla utan att riva kakel på väggar bredvid. Därför kommer tätskiket i hela badrumet att bli ur funktion om man inte återställer det.
Därför tycker jag att de måste återställa hela tätskiket i badrummet... eller hela badrumet?