Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Bostadsrättsforum
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Bostadsrättsforum
Sveriges största och bästa samlingsplats för bostadsrättshavare! Syftet med detta forum är att värna om bostadsrättshavarnas intressen och utveckla/förbättra bostadsförhållanden för dem som bor i bostadsrätt, öka engagemanget samt att fungera som styrelsestöd och bistå med hjälp till övriga förtroendevalda i föreningen. Hur fungerar det i din brf? Vad är bra/dåligt? Vilken information önskar du? Vad behöver du hjälp med? Genom att uppmärksamma de problem och frågeställningar som finns i brf:ar kan vi alla påverka i riktning mot en bättre boendemiljö. Dela med dig av Dina kunskaper och erfarenheter! Läs FAQ för att lära dig mer om alla funktioner/finesser i detta forum! De 10 senaste inläggen. Frågor om forumets användning; Brf gästbok RSS-feed för detta forum med de senaste trådarna som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
                                Skriv motioner!

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2019-01-08, 13:01
Smålänningen Smålänningen är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2019
Inlägg: 2
Standard Ansamlad förlust BRF

Jag har kikat lite på en BRF som är skuldfri och allt ser väldigt bra ut.
Brf:en består av 18 lägenheter och ombildades 2012 från hyresrätter till bostadsrätter.

Det jag reagerade på är att de har en ansamlad förlust på ca 9 miljoner kronor.
Så min fråga är nu om denna siffra är något att oroa sig för? Behöver den betalas av eller hur funkar det?
Jag hittade ett inlägg från 2013 där BRF:en skriver: "Föreningen köpte den 17/7-13 samtliga aktier i *********** AB. Samma dag förvärvade bostadsrättsföreningen tomträtten och fastigheten för bokfört värde. Aktiekapitalet har skrivits ned till ett värde motsvarande eget kapital i aktiebolaget. Som en följd av nedskrivningen får föreningen en förlust på ca 8,5 miljoner, vilket är en bokföringsmässig konsekvens som inte påverkar föreningens likviditet"

Är det någon som kan förklara detta så jag kan känna mig lite klokare?
Tacksam för svar.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2019-01-08, 13:58
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 878
Standard

Det kommer att uppstå en skatt som drabbar er ägare ifall föreningen likvideras eller säljs. Vilket i sig är osannolikt.

Så i normala fall händer ingenting, och den latenta skatteskulden betalas av bokföringsmässigt automatiskt med tiden.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2019-01-10, 11:56
Garfunkels avatar
Garfunkel Garfunkel är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2015
Inlägg: 470
Standard Klarläggande krävs!

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg

.... den latenta skatteskulden betalas av bokföringsmässigt automatiskt med tiden.
1. Till vem/vilket konto betalas den ”latenta skatteskulden”? Hur blir en ansamlad förlust en skatteskuld?

2. Vad menar du med automatiskt, är det någon förprogrammerad automatkontering i bokföringsprogrammet?

3. Under vilken tid betalas det av?

4. På vilken gedigen ekonomisk utbildning grundar du dina påståenden?
Svara med citat
  #4  
Gammal 2019-01-10, 18:59
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 878
Standard

Citat:
Klarläggande krävs!
Här krävs ingenting, det här är ett öppet forum där vi alla delar med oss av våra kunskaper helt gratis. Vill du kräva saker eller raljera kring min utbildning så får du lov att anlita mig till ordinarie timtaxa. Jag är fullt ut trygg med att jag klår de flesta när det kommer till bostadsrätt och regler kring BRF. J-a döskalle, fråga snällt nästa gång istället då blir det lättare att få hjälp.

TS beskriver ett upplägg som är rätt vanligt i ombildade föreningar. Upplägget görs för att säljaren skall få så liten skatt som möjligt genom att fastigheten paketerats i ett AB innan den säljs till den nybildade föreningen.

Den som vill veta mer kan te x googla RedU9.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2019-01-11, 12:29
Smålänningen Smålänningen är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2019
Inlägg: 2
Standard

Tusen tack för ditt svar Harald, du verkar ha bra koll på läget.

Kan man summa summarum säga att jag ej behöver vara orolig?

"Summa eget kapital" landade på 7 291 000 när den ansamlade förlusten (balanserat resultat + årets resultat) dragits bort. Det känns ändå stabilt?

De ska renovera lite framöver och finansera det genom att sälja 3 lokaler och utöver det måste de kanske ta ett litet lån, men det lånet läggs då som en långfristig skuld va?
Svara med citat
  #6  
Gammal 2019-01-11, 13:29
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 878
Standard

Du behöver inte vara orolig för den ansamlade förslusten som ni har med er från ombildningen. Den är i stort sett enbart en bokföringseffekt av skatteupplägget.

Att sedan föreningen är skuldfri är mycket bra.

"Summa eget kapital" är ingen bra värdemätare i en BRF, så man kan inte dra några som helst slutsatser bara på den siffran. En dålig siffra kan ju enkelt justeras upp genom att man skriver upp fastighetsvärdet te x.

Det du skall tänka på att föreningen över tid behöver generera överskott för att kunna täcka sitt underhållsbehov. Så det är inte ok om förlusten växer flera år i rad. Av 10 år bör en förening gå plus 8 eller 9 av dessa (som en tumregel, undantag finns). Sedan kan det just i skuldfria föreningar se lite lustigt ut, man kan få minusresultat även "bra" år. Men detta går att snygga till, tricket är att lägga avskrivningarna på en rimlig nivå.

Skulle ni låna pengar så blir allt som skall återbetalas senare än ett år från balansdagen en långfristig skuld i bokslutet. Men varning! En skuldfri förening skall endast låna kortsiktigt, d v s vill ni fixa dessa lokaler så visst kan det behövas ett lån, men när projektet är klart och lokalerna är sålda eller upplåtna, så bör lånet återbetalas.

Sant är att för varje krona en förening ökar sin skuld, så sjunker medlemmarnas värde på de enskilda bostadsrätterna både direkt och indirekt. Flera faktorer som påverkar detta, enklast är ju givet att en skuldfri förening i sig är attraktiv och generar högre överlåtelsepriser. Men idag är det också så att bankerna tittar väldigt noga på föreningarnas ekonomi. Ju lägre lån föreningen har - desto högre lånelöfte kommer en spekulant att kunna få - alltså kan överlåtelsepriset bli högre.

Så man skall vara väldigt restriktiv idag till att öka föreningens låneskuld.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
UH-fond och negativ förlust efter disp. Kråke Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 9 2018-04-24 15:13
Frågor om Årsredovisning - Ansamlad Förlust tanto Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 9 2010-09-22 01:19
Planerad ansamlad förlust i årsredovisningen för brf kluringen Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 12 2010-03-19 17:57
Dispositioner, vinst eller förlust, årsredovisning bostadsrättsförening Admin Faktabanken 0 2009-03-24 02:54
HSB Malmös fastighetsaffärer - förlust på 1,1 miljarder kr... och mer Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-04-15 18:28



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 22:14.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare