Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma
Valberedning, mötesordförande, dagordning, "omedelbart justerat", ansvarsfrihet, klander/ogiltigförklaring av stämma, votering, rösträtt, röstningsordning, fullmakt, röstlängd, medlemsförteckning, tolka årsredovisning, o.dyl. RSS-feed för detta forum om stämmor, motioner, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Berätta gärna hur stämmorna går till i din brf. Vad fungerar bra/dåligt?

Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2017-09-27, 00:45
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 581
Standard

Behövs lite siffror:

Hur många lgh totalt? Hur många får större balkong? Hur många får ingenting (saknar balkong)?

Hör har vi alltså ett gäng bostadsrättsinnehavare som beslutat att ge sig själva större balkonger, men låta medlemmar som flyttar in år 11 och framåt betala? En skitdålig affär för föreningen. En bra affär för en majoritet av dagens medlemmar. Problemet är att styrelsen skall representera föreningen (den juridiska personen), och jag hade gärna hört deras förklaring på hur denna affär gynnar föreningen???

Ang hyresnämnden: Argument om ökad skugga eller byggställning på din uteplats kan du glömma. Finns rättsfall där man konstaterat påtaglig försämring av lgh i bottenplan efter balkongbygge, men föreningsintresset att få balkonger vägde tyngre.

Lite skriftväxling med HSB skulle kunna bli intressant ( mejl). Är det HSB S allmänna uppfattning att en förening bör fatta beslut som ger direkt egennytta till enskilda brf innehavare på föreningens bekostnad? Även om alla medlemmar inte får motsvarande nytta? Att det är rimligt och förenligt med likhetsprincipen att låta framtida medlemmar fullt ut betala för åtgärden?
Svara med citat
  #12  
Gammal 2017-09-27, 02:21
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 267
Standard

Här är ett rättsfall där Hyresnämnden godkände ett stämmobeslut om balkongutbyggnad,
men där Hyresnämndens beslut revs upp i Hovrätten, tydligen för att föreningens utredning ansågs "osedvanligt knapphändig".

https://lagen.nu/dom/rh/2004:68
Svara med citat
  #13  
Gammal 2017-09-27, 08:50
daniel.larsson daniel.larsson är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2017
Inlägg: 10
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Behövs lite siffror:

"Hur många lgh totalt? Hur många får större balkong? Hur många får ingenting (saknar balkong)?"
Totalt 99 lägenheter.
5 har markplan med uteplats som avsevärt kommer att påverkas av beslutet men framförallt överhuvudtaget ingen som helst nytta av detta!


Citat:
Hör har vi alltså ett gäng bostadsrättsinnehavare som beslutat att ge sig själva större balkonger, men låta medlemmar som flyttar in år 11 och framåt betala? En skitdålig affär för föreningen. En bra affär för en majoritet av dagens medlemmar. Problemet är att styrelsen skall representera föreningen (den juridiska personen), och jag hade gärna hört deras förklaring på hur denna affär gynnar föreningen???
Deras förklaring är ungefär såhär korkad och otroligt kortfattad "på sikt gynnar det föreningen". Samma styrelse byggde bl.a dem lägenheterna vi på markplan bor i nu för 1½ år sedan med en förlust för föreningen på ca 5.000.000:-.

Också med motiveringen att det lönar sig "på sikt". Dem har absolut INGEN koll på ekonomi och resterande medlemmar har heller inte en susning.



Citat:
Ang hyresnämnden: Argument om ökad skugga eller byggställning på din uteplats kan du glömma. Finns rättsfall där man konstaterat påtaglig försämring av lgh i bottenplan efter balkongbygge, men föreningsintresset att få balkonger vägde tyngre.
Skugga på uteplats? Nej. Men mitt LJUSINSLÄPP kommer påverkas nämnvärt efterom SAMTLIGA mina stora fönster, som var egentligen anledningen till att vi köpte den i kombination med uteplatsen, påverkas oerhört. Det kommer bli BETYDLIGT mörkare i lägenheten eftersom balkongen kommer att göra så att det släpps in BETYDLIGT mycket mindre ljus i lägenheten.

Byggställningen är skitsamma men kommer definitivt att driva en process mot minskad hyra för varje månad jag inte kan nyttja den - fullt lagligt och fullt rimligt eftersom det inte gynnar mig överhuvudtaget.

Argumenterar inte med dig nu så tolkat det inte så . Försöker bara reda ut alla ändar av tråden. Det finns ju redan balkonger, så de kommer inte att FÅ balkonger.

Citat:
Lite skriftväxling med HSB skulle kunna bli intressant ( mejl). Är det HSB S allmänna uppfattning att en förening bör fatta beslut som ger direkt egennytta till enskilda brf innehavare på föreningens bekostnad? Även om alla medlemmar inte får motsvarande nytta? Att det är rimligt och förenligt med likhetsprincipen att låta framtida medlemmar fullt ut betala för åtgärden?

Du menar att det kan vara bra att få det skriftligen direkt från HSB hur de resonerar i sammanhanget?

Tack!
Svara med citat
  #14  
Gammal 2017-09-27, 11:02
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 581
Standard

Återigen: Om du går på linjen minskat ljusinsläpp så kommer du inte vinna framgång. Ditt klagomål blir ju då att du (och övriga 4) får försämrade bostadsrätter, samtidigt som 94 st. får förbättrade. Inte svårt att se utgången av en sådan process, 94 st förbättringar väger tyngre.

Jag har alltså inga problem med att föreningen bygger större balkonger.

Problemet är att beslutet är taget så att de som får nyttigheten inte behöver betala för den. Även om avgiften nu höjs, så är ju det om jag förstår rätt endast för att kunna ränta lånet de kommande 10 åren. Resultatet blir att medlemmarna efter 10 år har betalt 27,5 % av balkongernas kostnad, men 100 % av kostnaden är ju kvar för någon annan att betala. Att direkt planera för att betala 127,5 % av ursprungligt pris 100 % gynnar ju varken medlemmar eller förening.

Styrelsen behöver skriftligt svara på hur investeringen gynnar FÖRENIGEN på sikt (som de säger). Som jag ser det så innebär ju åtgärden endast att föreningen får ett utökat underhållsansvar (större balkonger att underhålla) i framtiden. Ingen annan nytta tillfaller föreningen.

I första hand borde föreningen dela upp kostnaden för entreprenaden. Första delen avser nödvändig reparation/underhåll av befintliga balkonger. Denna del bekostar föreningen genom en avgiftshöjning som drabbar alla lika utefter andelstal.

Andra delen blir utökningen av balkongytan. Denna skall inbetalas direkt till föreningen av varje innehavare som får nyttigheten.

För att få reda på hur uppdelningen ser ut skall entreprenören slå isär sin offert. Kan den inte det skall den inte ha jobbet. Problemet för Balcona är att deras pris är skyhögt, och de vill nog inte visa vad varje del och vad varje balkong egentligen kostar. (Balcona är en väldigt dyr entreprenör råkar jag veta).

Kalkylmässigt ligger en balkongrenovering i intervallet 25 000 kr - 70 000 kr styck beroende på omfattning, storlek och skick. Resten av pengarna blir alltså utökning och inglasning.

I andra hand hade jag yrkat på att beslutet måste tas med likabehandlingsprincipen i åtanke. Det innebär att alla skall få lika nytta av investeringen. Det betyder rent praktiskt att ni som bor i botten skall få utbetalt i pengar samma summa som läggs på utökning/inglasning. (Ej själva renoveringen, den får alla betala i alla fall).

Tror du kommer hamna i andra scenariot. Det lär bli mycket svårt att få 94 lgh innehavare att släppa godispåsen de nu fått.

Flera vägar finns för att nå framgång. Du kan försöka klandra själva stämmobeslutet och hävda att det inte tagits med likabehandlingsprincipen i åtanke.

Du kan kontakta revisorn och be han granska beslutet med samma argument.

Du kan gå på HSB och be dem skriftligen intyga att detta är rätt beslut enligt stadga och lag.

Du kan försöka få till en uppståndelse i media så att HSB och föreningen granskas.

Du och övriga 4 kan tillsammans stämma föreningen.

Du och övriga 4 kan samla röster för extra stämma, alternativt förbereda er för kommande stämma, och se till att bli invalda i styrelsen. Därifrån kan ni formulera ett nytt förslag till stämman och kalla in den igen för ett nytt beslut. (Ett stämmobeslut är som bekant bara giltigt tills ett annat stämmobeslut tas). Denna sista väg är dock mycket svår då ni synes vara en minoritet och övriga nuvarande medlemmar vinner ju på dagens upplägg.
Svara med citat
  #15  
Gammal 2017-09-27, 11:10
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 581
Standard

Mer tips:

När du skriftväxlar med HSB tänk på att inte vara för insnöad på det enskilda fallet. Låt frågorna vara allmänt hållna!

Te x:

Är det HSB: s allmänna uppfattning att en utbyggnad och inglasning av balkonger som förvisso tillfaller en majoritet av föreningens nuvarande medlemmar men inte alla, skall bekostas av alla bostadsrättsinnehavare?

Hur hänger ovanstående i så fall ihop med likabehandlingsprincipen?

Är det HSB: s uppfattning att det är god förvaltning att föreningen bekostar en investering som tillfaller enskilda bostadsrättsinnehavare idag, men som sedan skall betalas fullt ut enbart av kommande medlemmar?

Vem anser HSB bör ha underhålls/försäkrings- och reparationsansvar för en balkonginglasning, innehavaren eller föreningen?

o s v ..
Svara med citat
  #16  
Gammal 2017-09-27, 11:21
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 267
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg

Andra delen blir utökningen av balkongytan. Denna skall inbetalas direkt till föreningen av varje innehavare som får nyttigheten.
Det är väl så man kan tycka att det borde vara, och så brukar det väl gå till när några medlemmar låter bygga helt nya balkonger på ett gammalt hus.

Men om jag förstått det rätt så avser TS förening att ta ut alla kostnader via årsavgifterna, alltså att även de som saknar balkong
får vara med och betala för andras utökade balkongyta via årsavgiften. Eller har jag missuppfattat det ?
Svara med citat
  #17  
Gammal 2017-09-27, 12:16
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 581
Standard

Rätt uppfattat Gusten.

Problemet med upplägget är ju att styrelsen endast har underhållsansvar för det som finns fysiskt den dag de tillträder. Alltså krävs stämmobeslut för att utöka "verksamheten". Detta har de nu fått, men frågan är då om detta beslut strider mot likabehandlingsprincipen i och med att:

-5 medlemmar inte får nyttigheten.

-Inga av de 94 st som får den behöver betala för den, det skall medlemmarna om + 11 år göra.

Likabehandlingsprincipen innebär ju även att en generation bostadsrättsinnehavare inte får tillskansa sig föreningsegendom på nästkommande medlemmars bekostnad. I så fall skulle ju en stämma enkelt kunna ge bort parkeringsplatserna till dagens innehavare te x. Nä, föreningen behöver kompenseras för den nyttighet som dessa 94 lgh tillskansar sig, te x genom att de själva får betala för utökningen.

Om några inte kan betala nu, så skall istället en extra "balkongavgift" skapas som avbetalar denna del. Givetvis görs då anpassningar i stadga så att dettas upplägg fungerar.

Allmänt igen:

Om vi förvaltar enligt TS beskrivning fullt ut i alla föreningar, då hade aldrig några takomläggningar eller fönsterbyten kunnat ske "rättvist". Antingen hade det aldrig blivit gjort, eller så hade man lånat upp amorteringsfritt och låtit andra betala. Men det strider ju mot hela principen i bostadsrätt: Var och en skall stå för sin del av förslitningen genom att avgiften anpassas så att en del av denna motsvarar lgh andel av förslitningen.

Följer man spelreglerna fullt ut så uppstår egentligen aldrig behovet att låna nya pengar i bank, undantaget extrema renoveringar som stambyten eller när man rotrenoverar husen likt man gjorde på 80-talet.

Här gör föreningen en utökning, denna skall givetvis bekostas här och nu. Själva renoveringsdelen skall det redan finnas pengar till. Finns inga pengar till den, då skall ett lån tas, och det skall avbetalas minst i takt så att hela beloppet är avbetalat efter halva livslängden på åtgärden som lånet finansierade. Annars så kvarhålls ju föreningen i ett ständigt lånebehov och kommer aldrig fram till den punkt där "medlemmarna betalar för sin förslitning".

Allt detta vet HSB men de skiter ju i det, eftersom de själva tjänar på att föreningarna istället ständigt lånefinansierar sig. (Självklart så har också HSB avdelningen självklart en kick back från Balcona för all insålda projekt.)

Tack vare att föreningsmedlemmar i alla tider inte velat betala för föreningarnas åtgärder, så har de de facto betalt åtgärderna många gånger om istället. Det är detta som byggt upp HSB:s byggkassa, och är anledningen till att HSB idag är en av landets största byggherrar.

Hade föreningarna istället för att låta betydande belopp ligga på inlåningskonton i HSB betalt av sina lån och börjat betala sina entreprenader direkt, då hade HSB inte haft möjligheten att belåna sig och bygga så mycket nya föreningar. Vilket i och för sig kan vara en bra grej, men problemet är ju att det sker genom att medlemmarna i "gammelföreningarna" bekostar hela kalaset genom ett dyrare boende.
Svara med citat
  #18  
Gammal 2017-09-27, 20:07
daniel.larsson daniel.larsson är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2017
Inlägg: 10
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Gusten Visa inlägg
Det är väl så man kan tycka att det borde vara, och så brukar det väl gå till när några medlemmar låter bygga helt nya balkonger på ett gammalt hus.

Men om jag förstått det rätt så avser TS förening att ta ut alla kostnader via årsavgifterna, alltså att även de som saknar balkong
får vara med och betala för andras utökade balkongyta via årsavgiften. Eller har jag missuppfattat det ?
Detta är korrekt uppfattat och givetvis helt befängt.
Svara med citat
  #19  
Gammal 2017-09-27, 20:11
daniel.larsson daniel.larsson är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: May 2017
Inlägg: 10
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Du och övriga 4 kan tillsammans stämma föreningen.

Du och övriga 4 kan samla röster för extra stämma, alternativt förbereda er för kommande stämma, och se till att bli invalda i styrelsen. Därifrån kan ni formulera ett nytt förslag till stämman och kalla in den igen för ett nytt beslut. (Ett stämmobeslut är som bekant bara giltigt tills ett annat stämmobeslut tas). Denna sista väg är dock mycket svår då ni synes vara en minoritet och övriga nuvarande medlemmar vinner ju på dagens upplägg.
Det känns som att det kommer åtminstone bli en stämning av föreningen, efter att vi fått oficiella svar.

Beträffande extrastämma så skulle det inte vara några problem att få ihop eftersom det var 10 som sade nej, det räcker att 9 av dem röstar på det så är vi 10%.

MEN vad skulle vi åstadkomma där? Mer än att hoppas på att folk inte orkar dyka upp så vi kan ändra på beslutet?
Svara med citat
  #20  
Gammal 2017-09-27, 21:43
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 581
Standard

En extra stämma behöver nog i så fall föregås av ett intensivt informations- och lobbyarbete. Som sagt, 94 st. innehavare vinner ju på detta upplägg åtminstone de första 10 åren. Någon gång efter år 10 så vänder ju affären, tillslut kommer alla ha betalt mer än de hade behövt om ni istället lät innehavarna betala sin del direkt. Men detta gäller ju bara de som bor kvar, alla som säljer inom 10 år och kanske 15 kommer antagligen tjäna på upplägget.

Men det finns fler argument.

Sedan en tid (ca 1 år, lite olika i olika banker) har bankerna börjat titta noggrannare på hur belånad föreningen är när du ansöker om lånelöfte. Bakgrunden är att bankerna insett att föreningarna idag i stor utsträckning är underfinansierade (har för låga avgifter) samtidigt som de har klivit i exakt samma fälla som innehavarna själva, d v s är mycket högt belånade.

Detta gör att ränterisken ökat rätt mycket. Hur som helst, summan av kardemumman är helt enkelt att ju lägre belånad föreningen är, desto högre lånelöfte kommer den potentiella köparen att kunna få. Det i sin tur betyder att prisökningarna för vars och ens bostadsrätt kommer att bromsas ju mer lån föreningen har och tar på sig, samtidigt som en lägre belånad förening kommer få högre snittpriser för sina lgh försäljningar.

Hur mycket detta kommer diversifiera prisbilden mellan föreningarna i framtiden vet vi inte men det ligger nära till hand att tro att det kommer kunna röra sig om flera 100 000 kr om ort och läge är efterfrågat.

Ovanstående argument gör alltså omedelbart föreningens upplägg till en förlustaffär för nästan alla:

- Bor du kvar länge ja då kommer din balkong kosta mera (avgiftsökning + amortering + ränta)

- Flyttar du så kommer köparen inte kunna betala lika mycket längre i och med att föreningen har högre lån.

Vinnaren blir i så fall den som lyckas flytta blixtsnabbt efter att balkongerna är klara. Men det kanske måste gå väldigt fort. Politiskt förbereds flera åtgärder som syftar till att dämpa prisutvecklingen, te x ytterligare amorteringskrav samt att den stora bostadsrättsutredningen föreslår att föreningens belåning skall lyftas fram tydligare.

Betänk ovanstående. Hur i hela världen kan en styrelse sälja in ett projekt som i stort sett enbart gynnar de som snabbt flyttar från föreningen?
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Kallelse till extrastämma Giro Bostadsrättsforum 36 2015-08-18 13:47
Kallelse till extrastämma FRÅGVIS SÖKER SVAR Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 8 2012-11-16 15:55
När extrastämma hålls utan kallelse Peter B Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 6 2012-08-29 22:50
Kallelse till extrastämma Malin78 Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 10 2011-03-22 17:15
Kallelse till extrastämma Snuffe Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 2 2010-08-03 21:55



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 16:16.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2018.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare