Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #11  
Gammal 2011-10-20, 20:47
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Du har missuppfattat det där med kapitaltillskott. Det är inget man får tillbaka från Staten. Det är en summa man slipper reavinstskatta för vid en försäljning.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #12  
Gammal 2011-10-20, 22:23
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Försök inte slå mig på fingrarna med kapitaltillskottet. Jag vet att det är skatt man slipper betala. I vars och ens plånbok lika värdefullt som ROT-avdraget med andra ord.
Svara med citat
  #13  
Gammal 2011-10-21, 07:40
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Kapitaltillskottet är ju pengar man redan betalat in, sparat. Jag amorterar hellre på mina personliga lån. Årsavgiftshöjningen som amorteringen innebär är fortfarande mina egna pengar men under annans kontroll.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #14  
Gammal 2011-10-21, 10:17
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Försök inte slå mig på fingrarna med kapitaltillskottet. Jag vet att det är skatt man slipper betala. I vars och ens plånbok lika värdefullt som ROT-avdraget med andra ord.
Inte vars och ens, bara för den som äger sin bostad. Hyresnissarnas skattemedel subventionerar den som nyttjar ROT.

Och BRF styrelse som utbildning för egenföretagare och bolagsstyrelseuppdrag låter som valpropaganda. Dom flesta av oss behöver ett ställe att bo på. Anledningen till att man ingår i styrelsen är för att kunna påverka så att det gynnar den egna ekonomin utan att fastigheten förfaller.

Man slipper heller inte betala någon skatt. Skatten betalade man när man förtjänade pengarna, precis på samma sätt som på de pengar man ägde och kunde lägga in vid köpet av BR. Man slipper betala skatt två gånger. Så säg då inte att man får något tillbaka från Staten. Den eventuella vinst man kan göra på att amortera, skänker man föreningen istället för att dra nytta av den i sin privatekonomi, genom att amortera föreningens lån istället för sitt eget.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #15  
Gammal 2011-10-21, 10:49
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Din kortsiktighet avslöjar natingen att du är ung, eller att du inte förstår vad det innebär att förvalta en fastighet, och få högsta möjliga avkastning, sett över tid.

På kort sikt 1-4 år har du rätt. Men styrelsen, eller vilken annan fastighetsägare som helst, ska se längre än så.

Amorterade pengar kommer tillbaka i sin helhet på 20 år (om räntan är 5 % i genomsnitt. Ökar räntan kortas denna tid).

Då skulle min strategi göra medlemmarna år 21 - till vinnare. Men det stoppar inte där.

Minskade ränteutgifter gynnar medlemmarna från år 2- all framtid.

Och kapitaltillskottet ackumeleras till dagens medlemmar direkt, och faller ut vid försäljning.

Dessutom, ränta på ränta effekten "baklänges", gör att amorteringen till slut blir självförsörjande.

Är det du som jobbar på bank? För det är den enda part som gynnas med ditt tänk.

Hur du tänker kring ditt privata bolån och din privata ekonomi har ingenting med styrelseuppraget i föreningen att göra. Blanda inte ihop dessa saker. Uppdraget som styrelsen har framgår ofta i stadgar, § 1. "Gynna föreningens medlemmar genom att upplåta bostad..." För att gynna medlemmarna, så måste bolaget stärkas långsiktigt, vilket är väsensskillnad på att gynna de som råkar bo där just nu, idag. För hade det varit modellen, så hade ju alla företag, föreningar eller bolag, direkt kunnat tömma alla bankkonton och betala ut rubbet till alla delägare/anställda.

Men då hade dessa bolag kursat. Vilket Brf föreningarna till slut gör också med din kortsiktiga strategi. Då kan man bara hoppas på att man hunnit lämna det sjunkande skeppet i tid.
Svara med citat
  #16  
Gammal 2011-10-21, 11:18
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Skillnaden är väl att BRFn hela tiden måste ta nya lån med din strategi. Medans jag personligen kan välja om jag vill använda din strategi för mitt bruk istället och avstå från fler lån.
Det är också vanligt att byta bostad vart 5-7 år enligt statistiken. Så de som bor i BRFn ska betala för den tid de bor där. Moderat "socialism" kan man bruka inom partiet eller för personligt bruk, men jag betackar mig för att bli påtvingad den.

Jag ingår inte bara i styrelsen, jag bor även i BRFn. Och min ålder har väl inget med detta att göra, men så mycket kan jag säga att jag är tillräckligt gammal för att inte längre idka strategier som sträcker sig 21 år framåt, för då är jag avliden.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #17  
Gammal 2011-10-23, 10:59
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Harald.
Man kan också säga att räkneexemplen är vad man gör dom till. Man kan idka strikt betalningsansvar till BRFn på samma sätt som till banken. Se här.

Vi har 100.000 i kassan. Värmepumpen går sönder. Vi köper en ny. Amorterar 10.000 om året och 10.000 i avskrivning, lägger på 5.000 i fiktiv ränta. 25.000 om året. På 4 år är vårt balanserade resultat åter 0. Ytterliggare 4 år är avskrivningen gjord. Vi fortsätter 2 år till och har ytterliggare 50.000 i kassan.

Ni lånar 100.000 till pumpen, amorterar på 20 år. 5.000 om året samt avskrivning 10.000 + ränta ca. 50.000 på 20 år (alltså 2.500 om året) totalt 17.500.

I vår BRF har 1a & 2a generationen boende betalt sin del av amortering och avskrivning.

I er BRF betalar 3e generationen boende fortfarande på skulden som de aldrig fått något för.

I vår BRF är halva avskrivningen på nästa pump redan gjord eller så köpte vi premieobligationer för pengarna som ger en avkastning med 5% under de nästkommande 10 åren då er BRF fortfarande betalar av på skulden.

Med vårt kortsiktiga tänkande betalar de boende för sitt boende medans de bor där. Med ert långsiktiga tänkande skjuter ni skulderna framåt till personer som aldrig fått ta del av lånet, mer än baksidan av det, återbetalningen.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #18  
Gammal 2011-10-24, 09:25
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 926
Standard

Detta blir ju en lång diskussion, med begränsat värde...

Alltså vi lånar INTE till utgifter längre. Det är 9 år sedan vi tog något lån som ökade vår skuldsättning. Vår strategi bygger på att vi inte ska behöva låna mer. Ever.

Men för att komma dit, så krävs det att man några år betalar "för mycket". Beroende på varje förenings unika förutsättningar, så kan detta falla ut väldigt olika.

Men gemensamt är, att man i och med sänkta räntekostnader, hela tiden får utrymme för ökade driftskostnader (som tenderar att öka ca 2 % varje år), utan att förändra avgiften.

Systemet är lönsamt väldigt snabbt, och till slut så föder det sig självt. Utan att ytterligare gå in på detaljer, så kommer här filosofin:

En bostadsrättsförening ska inte ha någon extern ägare som gynnas av verksamheten. Alla pengar ska gå in i bolaget, och på så vis gynna dess medlemmar.

Vissa externa LEVERANTÖRER är ju svårt att vara utan (Sophämtning, el, värme etc), eftersom dessa är en förutsättning för verksamheten. Även om man i viss mån kan säga att dessa "gynnas", får avkastning på medlemmarnas kapital.

Men banken är ingen sådan leverantör, som är nödvändig för verksamheten.

En förening som har funnits i 20, 30, 40, ja 50 år, och som har kapitalkostnader på 30-40-50 % av omsättningen, där kan vi snacka om en extern "ägare" som verkligen gynnas av verksamhetens dåliga förvaltning.

Minska denna aktörs ägande, och föreningen kommer att kunna uppfylla intentioner och krav i stadga och lag, nämnligen att enbart gynna sina ägare (medlemmar).

Dit är vi på väg, och visst kan de flesta föreningar göra det samma. Det gäller bara att bestämma sig.

Ex vår förening)

År 2004: Räntekostnader: 600 000 kr, Amortering: 300 000 kr = Utgift pga lån= 900 000 kr.

År 2010: Räntekostnader: 200 000 kr, amortering: 900 000 kr = Utgift pga lån: 1 100 000 kr.

År 2011: Räntekostnader: 200 000 kr, amortering: 500 000 kr. = Utgift pga lån = 700 000 kr.

O s v.

Enskilda år, pga ränteläge och konjunktur, så blir amorteringen lite olika. Men målet kvarstår, att blir skuldfria, vilket givetvis gynnar alla medlemmar, de som bor och de som kommer att bo i föreningen.

Det kräver en "hög" avgift några år. Visst. Därför är tidpunkten för att inleda strategin viktig. En bra tidpunkt är när räntorna går ner. Då blir den totala boendekostnaden inte speciellt förändrad för medlemmarna som redan bor.
Svara med citat
  #19  
Gammal 2011-10-24, 10:13
Gusten Gusten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Nov 2008
Ort: Sundbyberg
Inlägg: 3 456
Standard

En metod som också används är ju s.k extra insats för att föreningen ska kunna amortera av sina lån eller betala en stor utgift t ex för stambyte.
Inom HSB förekommer system med s.k frivillig extra insats så att endast de som betalar extra insats får sänkt avgift.
Har för mig att SBC avråder från HSB:s metod med frivilliga extra insatser utan hellre att de som inte
har råd att betala en beslutad extrainsats får låna av föreningen till den extra insatsen.
Svara med citat
  #20  
Gammal 2011-10-24, 10:58
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Är det inte fantastiskt Harald. Vi har samma strategi. Ingen av oss vill gå till banken. Bara olika sätt att lösa det på. Det finns ofta olika lösningar på de flesta problem. De kan vara olika bra i olika tider. Och man kan bli tvungen att ändra sin strategi efter de olika tiderna. Om man är en klok strateg vill säga och inte hugger fast sin strategi i sten. Man måste vara lite flexibel och rätta mun efter matsäcken.

Före 2008 när pengarna var så billiga att bankerna trugade på folk dem var din strategi helt korrekt. Det var bra faktiskt både att låna och att amortera. Man kunde t o m. ta ett billigt lån för att avsluta ett äldre dyrare lån.
Men efter 2008 har pengarna undan för undan blivit mer av en bristvara, nu är det mest bankerna som märkt det och råden från samhället har varit att människorna skall fortsätta spendera så att vi klarar oss ur krisen. Fast just nu, idag och fram till i februari tidigast, lånar inte heller bankerna längre några pengar till sin verksamhet. Dom är för dyra. Utan bankerna börjar ställa amorteringskrav vid omsättning av utstående lån och höjer räntan oberoende av Riksbanken, för att få in pengar den vägen. Tills vidare.
När pengarna är dyra är det bra att spara och att ha en kassa.
Förändring är dock det enda bestående. Så det kommer att ändra sig igen. Men när?

Som Gusten nämner finns ett annat sätt att lösa samma problem, med extra insats eller kapitaltillskott. Medlemmarna tar på sig föreningens lån och kan nyttja räntebidraget.
Här finns dock en anledning till oro eftersom staten förändrar spelreglerna hela tiden kan man inte vara säker på att räntebidraget kommer att bestå. Och till slut kommer medlemmarna inte att vilja ta på sig hela föreningens skuld. Det är när skulden är större än BRs värde och då får föreningen börja låna igen, i alla fall. Det här är en modell som passar ägarlägenheter bättre än i BRF branschen skulle jag tro. Då blir varje delägare också fastighetsägare på riktigt. Det kommer att bli färre fasadrenoveringar enbart av estetiska skäl i de husen.
För BRFr finns en annan fara med detta förfarande, tror jag. Köpare kommer, åtminstone inledningsvis (10-20 år) ha svårt att anpassa sig till prisskillnaden på en BR där föreningen har lånen eller en där BRI har dem. Det kommer att bli svårt att bedöma värdet av detta eftersom den personliga risken också ökar. Man delar inte bördan längre. Eventuell arbetslöshet även under en kortare period kan totalt sänka en ägare. Och då blir det helt plötsligt banken som blir ägare ... o s v.

Harald, det är inte hugget i sten att er förening och er strategi är den bästa för alla andra i detta landet. Även fast du försöker övertyga alla oss andra om att så är fallet. Det finns fler än ett sätt att lösa problem. Jag är säker på att er förening fungerar alldeles utmärkt med er strategi men är också säker på att det finns fler föreningar som klarar sig bra med sin taktik.

Apropå det, jag är egenföretagare också. Inte suttit i några bolagsstyrelser men väl i Riksförbund, båtklubbar och bostadsrättsföreningar. Jorå, jag har hunnit lära mig några läxor.

Jo, just det. En sak som får mig att fundera över saker och tings natur är när Staten höjer taxeringsvärdena så tätt som skett på senare tid. Det ökar ju på låneutrymmet, så en förening med ett nyckeltal nära 70% får ju plötsligt råd att göra en fasadrenovering och byta till aluminiumfönster.
Är anledningen till höjningen att understödja byggbranschen ytterliggare utöver ROTbidraget eller har vi en kommande fastighetsskatt i faggorna?

Tillägg: Ursäkta, men jag tycker att du är oklok när du säger att diskussionen har begränsat värde. Det kanske den har för dig, men vi är ju fler i forat och för oss andra kan den ju ha värde. Du är välkommen att ha din åsikt, men jag personligen betackar mig för att hela tiden bli prackad på åsikter som om de vore sanningar.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!

Senast redigerad av totiki: 2011-10-24 klockan 11:11.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Har vi bra ekonomi i vår brf? Admin Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 0 2009-03-30 17:00
Ägarna saknar rätt att få reda på HSB:s ekonomi Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-11-17 14:20



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 19:24.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare