Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

 
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2019-01-28, 20:29
ChrisGoesRocks avatar
ChrisGoesRock ChrisGoesRock är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Sep 2016
Ort: Huddinge
Inlägg: 16
Meddelande Styrelsen struntar i sitt ansvar i den kontraktshandling de själva skrivit under

Ska försöka få det här ärendet så kort som möjligt.

Den 3/10-13 upptäcktes röta i i bottenkarmen på mitt ena burspråksfönster från 1952. Det resulterade i att styrelsen bytte alla 23 burspråksfönstren i vår förening.

Fönstren med karm och tillhörande plåtarbeten byttes 26/11-14 av en entreprenör. Till grund för entreprenaden låg parternas kontraktshandling med underliggande handlingar - samtliga baserad på ABT06 - i form av en beställningsskrivelse daterat 2014-09-02.

Jag klistrar här in en mkt liten del ur ABT06 regelverk: "Entreprenören förutsätts innan anbud lämnas ha skaffat sig den kännedom om arbetsområdet och andra förhållanden av betydelse för bedömningen av vad som kan erfordras för kontraktsarbetenas utförande och som kan erhållas genom besök på platsen. Entreprenören förutsätts även före avgivandet av anbud i skälig omfattning ha skaffat sig kännedom om andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Härigenom inskränks inte beställarens ansvar enligt § 6 i detta kapitel.

Arbetsområdet skall vid entreprenörens övertagande förutsättas befinna sig i det skick som det hade då entreprenören lämnade anbud. Om annat arbete skall utföras inom arbetsområdet innan entreprenaden påbörjas skall arbetsområdet vid entreprenörens övertagande förutsättas vara i det skick det kunnat antas befinna sig i efter det att ifrågavarande arbete utförts. Den fackmässiga undersökning som anges i § 6 tredje stycket ovan omfattar även tillbehör till fastighet som exempelvis befintliga byggnader och tekniska system.

Eftersom projektering ingår i entreprenörens åtagande i en totalentreprenad är entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet mer omfattande än vid en utförandeentreprenad, vilket framgår av § 7, första stycket, andra meningen. Tolkningen av begreppet ”i skälig omfattning” skall göras med utgångspunkt i kravet på fackmässighet med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet, t.ex. åtagandets art, omfattningen av vardera partens projektering eller sättet för upphandlingen.

Entreprenörens undersökningsskyldighet i anbudsskedet omfattar såväl uppgifter om förhållanden som kan erhållas genom besök på platsen som andra förhållanden av betydelse för hans anbud. Sådana förhållanden kan vara aktuella planförutsättningar och befintliga tekniska system som berörs av kontraktsarbetena samt uppgifter om fastigheten som är av betydelse för entreprenörens val av tekniska lösningar och utförande. I entreprenörens undersökningsskyldighet ingår normalt inte demontering, förstörande åtgärder eller markundersökningar, om inte annat föreskrivits i förfrågningsunderlaget.

Entreprenören skall sedan avtalet ingåtts upprätta kvalitetsplan och miljöplan för entreprenaden och därvid inarbeta kvalitets- och miljöåtgärder som beställaren föreskrivit i förfrågningsunderlaget, om inte annat föreskrivits i kontraktshandlingarna. Innan arbetena påbörjas skall entreprenören överlämna dessa planer till beställaren för granskning och godkännande. Sådant godkännande inskränker inte entreprenörens kontraktsenliga ansvar för utförandet av entreprenaden. Entreprenören skall under entreprenadtiden utföra och dokumentera åtaganden enligt avtalad kvalitetsplan och miljöplan. Beställaren har rätt att ta del av dokumentationen.

Om entreprenören underlåter att utföra sitt åtagande enligt avtalad kvalitetsplan eller miljöplan har beställaren rätt att vidta rimliga åtgärder på entreprenörens bekostnad."


Entreprenören hade även ansvaret att beställa de 23 fönstren med karm som även gjordes, men någon kontroll av konstruktion och funktion före beställningen gjordes inte.

Alla 23 fönster monterades mycket slarvigt av entreprenörens egna snickare och plåtslagare, med en mängd fel; Det största felet var att entreprenören beställt helt fel fönstermodell för burspråk/takkupor. Våra gamla fönster från 1952 hade en djup dropplist på 9cm så att det gick att snålvädra utan att det regnar in vid en normal nederbörd. Våra nya fönster saknade helt dropplist så det går inte att lämna hemmet utan att först stänga fönstret helt och hållet.

Det löper även en luftspalt längs hela karmens nederkant som endast ligger 12mm från mitt fönsterbleck som mäter 55x130cm. I Augusti 2015 hade vi ett stort lågtryck med ösregn och halv storm under en vecka. Under det ovädret så trycktes regnvatten in genom luftspalten och blev liggande i en försänkning närmast fönstrets öppningsbara del, och där blev det liggande tills jag efter ovädret öppnade fönstret och 9dl vatten forsade ner på mina fötter och parkettgolv.

Styrelsen och entreprenören försvarade sig med att vatten inte kan rinna uppåt...

Nu ett hopp från 2015 till dags datum. Under de här 4 åren så har regnvatten på olika vägar letat sig in i bottenkarmen och bildat förhöjda fuktvärden och begynnande mikrobiell påväxt i form av svarta prickar, allt enligt kommunens miljöinspektör som jag gjorde en anmälan om fuktskada till då vår bostadsrättsstyrelse strundade i att besvara min anmälan till dem.

Miljöinspektören har nu skrivit ett föreläggande till styrelsen att åtgärda fuktskadan. De skriver även att åtgärderna ska vara fackmässigt utförda och efter utfört arbete ska en fuktmätning göras.

Trots att styrelsen inte brytt sig om att göra en egenkontroll, dvs. de har aldrig varit inne i min lägenhet, så påstår de att jag medvetet öppnat fönstret när det regnar samt att jag själv medvetet skrapat bort färg från fönsterkarmen (som lösts upp under de här 4 åren på vissa ställen.)

Styrelsen har även ändrat i våra stadgar så att den boende ska få ta hela ansvaret för de andra lägenheterna som har burspråk i vårt "stjärnformade hus". (Vi har burspråksfönster åt alla väderstreck i våra taklägenheter) Med tiden så kommer alla 23 fönster att drabbas.

Kommunens tillsynsnämnd skriver följande till vår styrelse:

Tillsynsnämndens bedömning

Tillsynsnämnden har konstaterat en begynnande fuktskada med eventuellmikrobiell tillväxt. Enligt 2 kap. miljöbalken ska fastighetsägaren tillse att tillräckliga försiktighetsmått utförs för att förhindra olägenhet för människorshälsa. I 9 kap. 3 § definieras olägenhet för människors hälsa som något som inte är tillfälligt eller helt ringa. En fastighetsägare har enligt 9 kap. 9 § MB och 33 § FMH ansvaret att se till att en bostad har betryggande skydd mot bland annat fuktskador.

En fuktskada bedöms som en olägenhet för människors hälsa. Fuktskador ochmikrobiell påväxt kan orsaka bland annat allergier och astma och kan leda till luftvägsinfektioner och besvär i övre och nedre luftvägar. Enligt
Folkhälsomyndighetens allmänna råd om fukt och mikroorganismer (2014:14) ska bedömning om olägenhet för människors hälsa göras bland annat om det förekommer synlig mikrobiell växt i bostadsrum.

I Mark- och miljödomstolens dom M 2174-15 om vem som ansvarar för yttre isolering mot kyla och fukt i en bostadsrättsförening, så ska inte föreningens stadgar eller vald entreprenad vägas in i frågan om vem som är ansvarig att undanröja olägenheten. I domen bedöms stadgarnas ansvarsfördelning vara i strid med 7 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) och föreningen ska anses vara ansvarig för att åtgärda problemet, oavsett om de hyrt in en tredje part att utföra arbetet. Hur föreningen och eventuellt ansvarig sedan väljer att teckna avtal är helt upp till föreningen och det är inget som bedöms enligt miljöbalken.

Föreningen kan alltså inte avtala bort sitt ansvar enligt miljöbalken, vilket innebär att bostadsrättsföreningen Gräddhyllans stadgar inte bedöms gälla i frågan om vem som ansvarar för underhåll av skador i lägenhet som uppkommit med anledning av yttre faktorer.


Den bedömning som tillsynsmyndigheten gjort är att avsaknaden av färg på karmen beror på fuktskada och inte att den klagande nödvändigtvis har skrapat bort den själv. De fotografier som togs vid inspektionen 2018-11-08 visar att färgen är borta, men nämnden finner ingen anledning att tro att den klagande självskrapat bort färgen, och oavsett så förändrar det inte bedömningen kring konstaterad fuktskada.

Nämnden anser inte att den fuktskada som konstaterats har uppkommit av att den klagande öppnat fönstret vid nederbörd. Den omfattande skada som
uppmärksammades skulle kräva att den klagande ständigt öppnar fönstren vid nederbörd, vilket i så fall även rimligtvis skulle innebära fuktskador på golv och kringliggande material såsom vertikala karmar och trägolvet under fönstret, men detta noterades inte vid den indikerande fuktmätningen. Den 2018-11-08 syntes inte heller några synliga skador som är associerade med fuktskador, som t.ex. upphöjt golv eller svullet trä.

Nämnden bedömer att den fuktskada som noterades vid inspektionen 2018-11-08 har ursprung från att fönstret inte är tätt mellan nedre fönsterkarm och tätningslist, vilket innebär att en ytterligare utredning av fuktskadans härkomst inte anses motiverat. Vidare baserar nämnden sin bedömning på att det inte fanns några ytterligare fuktskador i närliggande material, vilket gör att det bedöms osannolikt att skadan uppkommit för att klagande haft fönstret öppet. Nämnden bedömer att skadan som fuktinträngningen medfört måste åtgärdas omgående för att inte orsaka olägenhet för den boende.


Och nu kommer min fråga: Entreprenaden var ju en ABT06 kontraktshandling, bör då inte den kommande lagningen av karm/fönster fortsätta att gälla? Entreprenören som satte in våra 23 fönster visste nog inte vad ABT06 var, Det enda rätta, som jag även påtalat för styrelsen är att låta vår ekonomisk förvaltares jurister ta dusten med entreprenören och byta ut samtliga fönster med entreprenören som kostnadsansvarig. Men det lär aldrig ske då styrelsen av någon konstig anledning då styrelsen håller entreprenören om ryggen.

Mycket blev det....

MVH Christer
__________________
♫♪♪♫♪ Living Stereo Fidelity Sound ♫♪♪♫♪

Senast redigerad av ChrisGoesRock: 2019-01-28 klockan 20:46. Anledning: felstavat
Svara med citat
 


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Vad göra när styrelsen inte vill ta sitt underhållsansvar? Vilse i skogen Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 1 2016-08-20 23:29
Styrelsen lägger ut uppdrag på sig själva inore Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 3 2013-04-14 23:49
Vilken lag gäller om föreningen/styrelsen struntar i alla lagar för brf? Kostamus Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 10 2011-09-06 11:21
Kan styrelsen i brf kräva att vi skriver på ekonomiskt ansvar? Blueeyes Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 10 2010-04-19 14:34



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 22:29.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare