Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2014-01-01, 23:29
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard Att hantera föreningens lån - Hela hemligheten med Brf

Det här är så pass viktigt, att jag lyfter det till en egen tråd. Det handlar om hur föreningarna måste göra för att återta makten över sin egen ekonomi, och på riktigt kunna drivas i enlighet med varje förenings stadga § 1.

Saxat från en annan tråd, där jag avvek från trådens ämne:

Hela Avbetalningsperioden är 17 år, och det är 8 år kvar nu (beräknat).

Men vi har gått ännu djupare. Vi har ifrågasatt varför lånen finns över huvud taget, och hittat följande:

Största delen bekostade stambyte, nya kök, nya badrum, fasadrenovering, ny tvättstuga och nya fönster 1984-1985.

En del är ursprungligt sedan huset byggdes 1938.

En del bekostade takomläggning år 2003.

En del kommer från fasadrenovering, trapphusrenovering, nya portar 2001.

Analyserar man detta får man fram att vi räntar och betalar av på:

Stambyte: 36 år (teknisk livslängd 60 år)
Kök: 36 år (teknisk livslängd 30 år)
Badrum: 36 år (teknisk livslängd 25 år)
Fasadrenoveringar: 36 år och 20 år (Vi betalar och räntar alltså samma sak dubbelt eftersom tidigare generation bara lånat och struntat i amortering), samt att vi gjorde ny fasadrenovering 2013 som vi betalade cash. Nästa beräknas komma 2025.
Tvättstuga: 36 år (teknisk livslängd maskiner 15 år, ytskikt 30 år)
Fönster: 36 år (teknisk livslängd 55 år)
Byggkostnad: 82 år (rimlig avskrivning 50 år)
Tak: 18 år (teknisk livslängd 20 år)
Trapphus ytskikt: 20 år (teknisk livslängd 15 år)
Portar: 20 år (teknisk livslängd 30 år)

------

Så att det skulle vara så att vi betalar av för snabbt stämmer inte. Det mesta är tvärt om, vi får både ränta, amortera OCH återinvestera samtidigt, för att komma ikapp till stagevillkoret i § 1.

Idag tjänar alla boende på upplägget, de första 5- 5,5 åren var det inte så. Då förlorade de som sålda sina bostadsrätter om man räknade mellanskillnad i inbetalade avgifter mot försäljningspris, och jämförde med referensföreningar intill. Den debatten kan jag ta.

Jag uppmanar alla föreningar att analysera varför man har lån (vad lånade vi till?) och utifrån beräknade och faktiska livslängder och avskrivningar, bedöma rimligheten att år efter år ränta dessa lån.

Hos oss betalar alltså många medlemmar fortfarande av på kök som inte längre finns kvar. Hade det varit rättvisare att medlemmarna om 20 år fortfarande betalade av på dessa kök också?
Svara med citat
  #2  
Gammal 2014-01-01, 23:53
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard

Fortsätter resonemanget direkt själv.

Styrelsen har alltid två alternativ för att bekosta underhåll på sin fastighet. Antingen har man en avgift som ackumulerar tillräckliga medel för att kunna betala sitt underhåll direkt, eller så lägger man upp ett lån i bank.

Styrelsen som lånar resonenerar oftast som så, att detta (underhållsinvesteringen) kommer ju främst kommande medlemmar till godo, och därför är det rätt att de betalar av för detta under ett antal år. Ofta läggs lånet upp med en amortering enligt relevant avskrivning, ex 20 år om det rör sig om ett underhåll som beräknas hålla i 20 år.

PROBLEM 1:

Problemet är att inom föreningen finns inget system som håller reda på vilka lån som hör till vilka underhåll. Kommande styrelser kommer därför vid låneomläggningar endast se till sin egen korta boendehorisont, och till slut brukar amorteringarna försvinna eller praktiskt taget bli så små, att lånet inte har en chans att bli återbetalt innan nästa omgång lika underhåll behöver göras.

PROBLEM 2:

Föreningen har hela tiden ett antal lån som kostar räntor, och nya underhåll trillar in. Att fortsätta amortera lite på gamla underhållsåtgärder, samtidigt som man lånar till nya, gör ju totalt sett att kostnaderna för medlemmarna ökar.

Föreningen som väljer att via avgiften finansiera allt sitt underhåll, kommer att ha samma kostnader som andra föreningar, minus räntekostnaderna. För att nå dit måste viktiga beslut fattas:

1) Vi tar ut erforderlig avgift, som täcker föreningens behov av kapital allt underhåll och all drift inkluderad.

2) Första åren tar vi även ut tillräcklig avgift, för att inom rimlig tidsram, amortera av på befintliga lån.

Detta kan ALLA föreningar göra. Sedan är det upp till varje styrelse hur de bedömer "rimlig amorteringstakt" för gamla lån. Jag anser att denna bedömning skall göras med följande i åtanke:

1) Vad har dessa lån finansierat, och hur lång livslängd har dessa underhåll/investeringar

2) Idag har vi riktigt låga räntenivåer. Eftersom en normal amorteringsplan i de flesta föreningar (de flesta har rätt stora lån jämfört med vad de hade haft om de varit privata fastigheter ägda lika länge) kommer att sträcka sig 20-40 år, så bör man bedöma risken för att räntenivåerna kan komma att vara betydligt högre under denna period. Rimligtvis kommer man fram till att det just nu råder utmärkta affärsmässiga fördelar, att amortera lite extra, för att under högre ränteläge kunna dra ner något på omfattningen.

3) Lägg därtill att dagens bostadsrättsinnehavare dels har tillgång till ROT, dels har de upplevt värdestegringar på i många fall 100 % på 7-8 år, vilket gör att de knappast är de som har svårast av bostadsrättsgenerationerna att ta en avgiftsökning på 3-500 kr/månad.

Vidare så tar det inte så lång tid, innan dessa amorteringar betalar sig allt mer självt. Med dagens skatteregler har alla bostadsrättsinnehavare direkt en "återbetalning" i form av en skattelättnad, på 22 % av hela amorteringen. Därtill räntan, varje år. Jämförelse med en aktieinvestering kommer i nästa inlägg.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2014-01-02, 00:13
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard Avkastning akte kontra BRF-amortering

Man brukar säga att en investerare som har gott om pengar, söker en avkastning på 5-7 % totalt sett på sitt investerade kapital. Med detta i åtanke, tittar vi här på en bostadsrättsförening som väljer att ta in en miljon från medlemmarna via avgifterna, och därefter amortera av på ett av föreningens lån.

Alternativet för bostadsrättsinnehavarna hade ju varit, att de fick behålla sin miljon (alltså att avgiften till föreningen var lägre) och så kunde dessa innehavare investerat miljonen själva istället.

För enkelthetens skull klumpar vi ihop alla medlemmar till en. Dessutom räknar jag inte med ränta-på-ränta effekter, eftersom det komplicerar enkelheten i exemplet. Dessa effekter finns för övrigt vid båda typer av "investering", även om den troligen är något större i aktiefallet.

Alltså, investering i aktier, 1 miljon, eller föreningen amorterar 1 miljon.

Avkastning aktie 6 %:

År 1: 6 %
År 2: 12 %
År 3: 18 %
År 4: 24 %
År 5: 30 %
År 6: 36 %
År 7: 42 %
År 8: 48 %
År 9: 54 %
År 10: 60 %

"Avkastning" föreningen amorterar 1 miljon, teoretisk låneränta: 4 %

År 1: 26 % (Kapitaltillskott 22 % + första årets ränta 4 %)
År 2: 30 %
År 3: 34 %
År 4: 38 %
År 5: 42 %
År 6: 46 %
År 7: 50 %
År 8: 54 %
År 9: 58 %
År 10: 62 %

Alltså, på 10 år är det mer lönsamt för de boende att föreningen amorterar en miljon, än att de själva från början fick en lägre avgift och istället investerade i en högavkastande aktie. Allt är teoretiskt och modellererat, var och en tror på det den vill. Vid 3 % låneränta tar det 8 år innan aktien "vinner".

Nu skall man fundera på vad som hänt i föreningen efter 8-10 år.

Förening som hade lägre avgift, och inte amorterade på sitt lån:

Business as usual. D v s sakta ökande avgifter p g a ökade driftskostnader. Lägenheterna (andelarna) värderas likt marknaden i övrigt.

Förening som började med en lite högre avgift och amorterade:

Avgiften har inte höjts på dessa år, räntevinsterna bekostar driftkostnadsökningarna. Faktiskt har nu denna förening lägre avgifter än den belånade föreningen, då den gått om. Lägenheterna värderas högre än marknadens genomsnitt, och skillnaden i värde är större än de samlade amorteringarna.

Detta var teori, i verkligheten kommer det givetvis att se annorlunda ut, beroende på varje förenings egna unika förutsättningar och marknaden för bostadsrätter, räntor m m.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2014-01-02, 22:04
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Styrelsen har alltid två alternativ för att bekosta underhåll på sin fastighet. Antingen har man en avgift som ackumulerar tillräckliga medel för att kunna betala sitt underhåll direkt, eller så lägger man upp ett lån i bank.
Använder man tillgängliga medel till att amortera lån kommer det inte att finnas pengar i kassan och man blir tvungen att ta ett nytt lån. Det är bara dumt att ligga på överlikviditet under längre tider samtidigt som man betalar ränta på lån. Ränteskillnaden är för stor mellan vad banken ger och vad banken tar.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Styrelsen som lånar resonenerar oftast som så, att detta (underhållsinvesteringen) kommer ju främst kommande medlemmar till godo, och därför är det rätt att de betalar av för detta under ett antal år. Ofta läggs lånet upp med en amortering enligt relevant avskrivning, ex 20 år om det rör sig om ett underhåll som beräknas hålla i 20 år.
Så resonerar de inte alls. Finns det inte tillräckigt med pengar på kontot måste man låna. Så länge som föreningen har lån, finns det inte utrymme för att buffra pengar eftersom överskottet ska användas för att amortera på lån. Om det så bara är en kortare tid som man slipper betala ränta, så är det bättre än att ligga med en överlikviditet. Sen när pengarna behöver användas lånar man nya pengar.
Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg
Vidare så tar det inte så lång tid, innan dessa amorteringar betalar sig allt mer självt. Med dagens skatteregler har alla bostadsrättsinnehavare direkt en "återbetalning" i form av en skattelättnad, på 22 % av hela amorteringen. Därtill räntan, varje år. Jämförelse med en aktieinvestering kommer i nästa inlägg.
Det är inget självändamål med en skuldfri förening. Det viktiga är att konstant kunna hålla en ”lagom” låg belåning över tid i den långsiktiga ekonomiska planeringen. I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.

Återbäringen på 22% får man ut endast om man flyttar och endast för gjorda amorteringar, inte för renoveringar som skatteverket klassar som underhåll.
__________________
Med vänlig hälsning
Svara med citat
  #5  
Gammal 2014-01-02, 22:35
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard

Till viss del håller jag med dig Kluringen, men det blir svårt att hitta en bank som ställer upp på att ständigt amortera/ständigt slattlåna.

Det finns en förvaltare som har gjort detta till sin affärsidé. Idén går ut på att alltid betala allt underhåll med nya lån, samtidigt som avgiften täcker amorteringar på gamla lån lika mycket. Detta ger:

-Hela tiden skapas nya kapitaltillskott som i praktiken ger medlemmarna 22 % tillbaka på allt underhåll.

-Föreningen behåller nuvarande belåningsgrad för all tid.

Det är just detta med att belåningsgraden aldrig sjunker, som jag har svårt att acceptera. Annars ser det smart ut med att alltid få nya kapitaltillskott. Dock har ingen bank jag pratat med varit särskilt tillmötesgående inför förslaget att sjösätta detta fullt ut. Inte heller är detta något som de stora drakarna praktiserar över huvud taget. Skulle de börja, så skulle troligen skatteregeln ganska snabbt göras om.

Helt rätt är att det gäller att hålla liten kassa. Ingen idé att spara i flera år inför ett kommande underhåll, ifall föreningen fortfarande har gamla lån. Jag satte själv mitt eget rekord i år, när jag i en av mina föreningar vände transaktionskontot på 2 500 kr, innan nästa inbetalning kom.

Jag försöker inte att spara mer än max ett år, ifall jag har ett större underhåll i antågande. Är det längre tidshorisont än så, då är amortering + nytt lån mera intressant. Dock lyckas jag inte i alla föreningar. En del har för mycket "privatekonomiskt tänk" kring kassan, och ser gärna att det ligger alldeles för mycket pengar kvar där.

Citat:
Så resonerar de inte alls. Finns det inte tillräckigt med pengar på kontot måste man låna
Upptäcker du att det saknas medel på kontot till ditt underhåll, så har du troligen inte planerat i tid. Att en förening behöver låna till underhåll skall den veta minst ett år innan. Ett riktigt stort underhåll bör planeras minst 5 år innan. Därmed kan man åtminstone acka en del av erforderliga medel räntefritt via avgifterna, och på så sätt sänka den totala kostnaden för föreningens medlemmar.

Citat:
I vår förening är medlemmarnas genomsnittliga andel i föreningens lån ca 2200 kr/kvm. Det är inte mycket i relation till att lägenheternas överlåtelsevärden ligger mellan 60 – 70 tusen kr/kvm.
Så kan man räkna. Men då räknar man med att den bundna tillgången buffrar för löpande kostnader. Så vill inte jag räkna, eftersom räntekostnaderna aldrig belastar den bundna tillgången, de belastar ju endast driftsbudgeten.

Hellre så här:

Om föreningen har lån på te x 4 gånger omsättningen, då betalar medlemmarna driftskostnaderna + 4 x aktuell ränta. Med en genomsnittsränta på 3 %, alltså 12 % mer för sitt boende, än om föreningen varit skuldfri. Det spelar ingen roll om föreningen ligger på Stureplan i ett sekelskifteshus, eller om det är byggbaracker i Burträsk, detta gäller alltid ändå.

Och det är helt enligt § 1 i stadga. Vi skall upplåta bostadsrätter på sådant sätt att medlemmarnas ekonomi gynnas, alltså skall vi hålla nere driftskostnaderna. Den som bor kan det ju kvitta lika om huset är värt 1 kr eller 1 miljon, det är driften som är intressant.

Men kluriga lösningar för att hålla uppe försäljningspriser på bekostnad av boende medlemmars driftskostnader, det är ju väldigt vanligt.

Och alltså helt fel.

Höga försäljningspriser skall vi nå genom värdeökande förvaltning, inte genom att vi konstlat skjuter våra kostnader till framtida medlemmar.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2014-01-02, 22:54
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 935
Standard

Jag tar den här igen, för den kräver lite arbete uppe i hjärnkontoret:

Citat:
Höga försäljningspriser skall vi nå genom värdeökande förvaltning, inte genom att vi konstlat skjuter våra kostnader till framtida medlemmar.
Kortsiktigt så kan ju en grupp medlemmar tjäna på detta, men vi bor ju inte kortsiktigt, de flesta bor i BRF för många år för att detta ska bli lönsamt. I stället så lurar vi oss själva.

Jag ser föreningar som betalar upp till 50 % av sina intäkter i räntor. En förening som lever så, har alltså 50 % högre boendekostnad, än en skuldfri. Stiger räntan, blir det än värre, snabbt.

Kollade min egen förening. Mellan åren 1979 och 2009 gick vi från 8 miljoner i skuld, till 6 miljoner. Föreningen har alltså på 30 år, betalat och erhållit underhåll till ett värde av 2 miljoner. Under samma tid var ränteinbetalningarna på dessa lån 12 miljoner. Vad ger det? Jo, för medlemmarnas inbetalade 14 miljoner, erhöll man varor och tjänster för 2 miljoner. Smart? Skulle man kunna gjort annorlunda?

Genom att omfördela och tidigare amortera lite mera, skulle detta kunnat se helt annorlunda ut. Detta är inget unikt. Så här ser det ut i en majoritet av föreningarna. Väldigt få har koll så långt bakåt i tiden, att de kommer till insikt om vad de håller på med.

För bövulen, det räcker väl med att vi bostadsrättsinnehavare med våra privata lån göder bankerna??? Ingen annan skulle ju gynnas av vårt boende!
Svara med citat
  #7  
Gammal 2017-02-08, 13:26
Alex Alex är inte inloggad
Duktig medlem
 
Reg.datum: Jan 2017
Ort: Malmö
Inlägg: 23
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av Harald Visa inlägg


Jag försöker inte att spara mer än max ett år, ifall jag har ett större underhåll i antågande. Är det längre tidshorisont än så, då är amortering + nytt lån mera intressant. Dock lyckas jag inte i alla föreningar. En del har för mycket "privatekonomiskt tänk" kring kassan, och ser gärna att det ligger alldeles för mycket pengar kvar där.

Vad är nackdelen med för mycket "privatekonomiskt tänk"? Jag menar är det inte bättre att ligga på plus sidan t.ex. om det kommer ett underhållsbehov (särskilt i äldre BRF) och man kan betala av detta med likvida medel och undvika lån? Visst är det fördelaktigt med lån just nu fast kommer den låga räntan även finnas kvar i framtiden?

Bör inte en BRF skötas som ett vinstdrivande företag dvs. att man minimerar kostnader och maximerar inkomster dock utan höja avgifterna?
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Hela styrelsen avgick audinell Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 13 2013-12-05 14:11
Hela styrelsen hotar att avgå qada Styrelse - arvode, styrelseprotokoll, arbetsordning, revisorer 44 2013-05-29 13:39
Tillhör hela husfasaden föreningen? Hallmat Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 6 2011-08-05 16:18
Hela valberedningen har avgått Smorran Motioner, årsredovisning, årsstämma, extrastämma 16 2011-03-15 09:59
Hela HSB Skånes styrelse byts ut Admin Bostadsorganisationerna HSB, Riksbyggen, SBC - Fullmäktige 0 2008-05-15 00:38



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 04:50.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare