Ven bryr sig om kommande medlemmar i en bostadsrättsförening?

[Korsdraget]

Ursprungligen skrivet av liqwid78

Jag har läst hur många gånger som helst att de flesta måste hitta ett boende. Det finns inga billiga hyresrätt. Bättre att köpa en BR. Avgiften är det viktigaste medan sparande sekundärt. Man har inte tid eller lust att förstå hur en förening fungerar och vad man faktiskt köper.
De flesta tänker på sig själv och inte kooperativ när man köper en BR.
Så nej, man behöver inte ha detta förslag. Det finns redan många andra sätt att uppnå samma mål. Tex lära sig att läsa årsredovisning och inte köpa grisen och säcken, engagera sig i styrelsen, byta ut dåliga styrelse, etc.

Helt rätt.
Om jag skulle räkna alla gånger jag hört "jag gör min plikt och går alltid på stämman" skulle andra inte tro mig. En helt ovetenskaplig undersökning ger svar att av de som bott riktigt länge har de flesta inte ens läst stadgarna. "Det har vi ju styrelse för".

Däremot är engagemanget för räntorna på det egna lånet på topp. Föreningens tar ju styrelsen hand om.
Tänk om det i årsredovisning stod en rad: underskott xx kr/m2 baserad på årets beslut. Nästa år xx kr/m2. Osv..

[Harald]

Utmaningen är ju att alla medlemmar alltid bara skall betala "sin" del. Och där är ju driftskostnaderna enklast och de som fungerar. Värre är det med förslitningen och köpet av huset.

Köpet: Bör betalas av de medlemmar som bor år 1-50.

Förslitningen: Blir ju endast periodvis pengar på ett konto, löpande och oftast så blir det istället utfört underhåll eller amortering på lån.

Har flera förslag på hur ovanstående skulle kunna säkras. En metod hade ju varit att man måste ange vad varje lån finansierat samt att dessa lån har en tvingande amortering ner till 0 kr under en viss tid.

Ett annat förslag är att ta bort möjligheten för en förening att ta upp lån överhuvud taget. Då tvingas man avsätta i förväg alternativt så blir det tydligt för köpare om pengar saknas att de resurserna behöver medlemmarna betala in.

Men ett stort steg hade varit om man åtminstone satte in tvångsåtgärder på själva husköpet. För då hade utrymme skapats för kommande generationer. Det är ett stort systemfel att första generationens medlemmar oftast varken avsätter till underhåll eller vill betala av på föreningens nya hus.

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Harald

Ett annat förslag är att ta bort möjligheten för en förening att ta upp lån överhuvud taget. Då tvingas man avsätta i förväg alternativt så blir det tydligt för köpare om pengar saknas att de resurserna behöver medlemmarna betala in.

Då skulle allt slöseri och mycket av oegentligheterna i BRF försvinna och stämmorna skulle bli fullsatta.

[Erik Albert]

Ja, Harald det finns en del som skulle behöva ändras.

Lån:
Det bästa vore om varje köpare står för alla sina lån. Inga föreningslån. Finns politisk vilja för det?

Långsiktigt underhåll:
Finns många möjligheter och parameter.
Utgångspunkten ska vara att varje generation svarar för sitt slitage.
Allt kommande underhåll, även stam- och takbyte ska in.
På något sätt måste man hitta en formel för detta, med hänsyn tagen både till inflation och annat, som sen faller ut på ett rättvist sätt.

Skulle vara intressant att höra om du har idéer om detta.

[Harald]

Jag anser ju inte att ett stambyte skall betalas av alla hela tiden. Jag förespråkar 10-åriga planer som görs om senast år åtta hela tiden.

På så vis kommer stambytet dyka upp i plan några år innan, idealiskt typ 5 år. Då börjar man ta in pengar för detta - och så betalas hela stambytet under 15 år, d v s fem år innan och tio år efter (lån på 10 år). På så vis träffar man bättre de medlemmar som också får värdet av stambytet - de får ju nytt badrum som ökar bostadsrättens överlåtelsepris.

Kan vara några få underhåll till som behöver göras på samma sätt (olika förutsättningar i olika föreningar), men i princip borde alla andra underhåll gå att finansiera via avgifterna direkt. Det ställer framförallt två krav: Ett bra kassaflöde samt en väl genomarbetad underhållsplan där man fördelat ut stora underhåll ordentligt.

För även om man antar 10-åriga planer hela tiden så behöver man ha en större planering i botten. Den kan dock grunda sig på den allmänna kunskap som finns kring tekniska livslängder kring fönster, tak, fasad, hissar et c.

Ex fönsterbyte:
Vi åker troligen på ett byte av fönster ca år 50-60. Sedan när man närmar sig denna tid och i samband med att man skall sätta sin 10-årsplan så beslutar man om fönsterbytet kommer inom plan eller efter. Kommer det med så görs ev. avgiftsjusteringar om det krävs. O s v med tak, stammar m fl....

Låneförslaget är ju egentligen väldigt intressant. Säg att föreningen visst får låna pengar, men att lånen i så fall måste ligga hos medlemmarna. Boende i en sådan förening borde ju vara väldigt intresserade av styrelsen tar ut tillräcklig avgift för att klara underhållsbehoven = slippa lån. Risken är att det kommer att leda till en del sämre underhållna hus (lika ägarlägenheter på kontinenten), men en sådan diversifiering av bostadsmarknaden kanske är något vi behöver?

[Silva]

Ursprungligen skrivet av Harald

Låneförslaget är ju egentligen väldigt intressant. Säg att föreningen visst får låna pengar, men att lånen i så fall måste ligga hos medlemmarna. Boende i en sådan förening borde ju vara väldigt intresserade av styrelsen tar ut tillräcklig avgift för att klara underhållsbehoven = slippa lån.

Ursprungligen skrivet av Harald

Risken är att det kommer att leda till en del sämre underhållna hus (lika ägarlägenheter på kontinenten)

Kan du utveckla vad du menar? Menar du hus inom EU? Har du erfarenhet av att äga, hyra eller känner till någon som har problem med sämre underhållna hus med ägarlägenheter inom EU. Menar du att det inte finns krav på att det skall finnas sparat kapital för underhåll av fastigheten?

Ursprungligen skrivet av Harald

, men en sådan diversifiering av bostadsmarknaden kanske är något vi behöver?

[Erik Albert]

Det kan ligga någonting i vad du hävdar Harald, när det gäller stambyte.
Men jag tycker inte dina 10-åriga planer håller.
När sker stambyte? Efter 30-40 år? Så man kan bo 25-35 år utan att spara till det?
Samma sak med takbyte, hissbyte?

Jag tycker utredningens förslag är det bästa hittills, om det hade kombinerats med förbud mot förlustavdrag eller om BFN kan göra det svårt att komma runt balanserade resultat.

[Harald]

Kostnader för underhåll kan vara lite pedagogiskt svårt att förklara på en liten kort text...

Ja jag menar att de enda medlemmar som betalar för just stambytet är de som bor de 15 åren jag pratar om.

Men sedan har vi taket. Där är det andra medlemmar som betalar några år på det, kanske 3 år - beroende på hur starkt kassaflöde man har.

Och ytterligare andra betalar för fönster, trapphusrenovering, fasadmålning et c. Alla betalar inte allt hela tiden men utslaget så bidrar man lika över tid. För att det skall fungera gäller det att löpande underhålla och verkligen fördela ut stora poster över en cykel på 60-80 år.

Stambytesmedlemmarna skall inte ha andra stora underhåll under sina år, och de kommer kanske att få en extra höjd avgift men de är ju de enda som också får en del gjort inne i lgh (badrum).

En metod:

lista alla underhåll under en cykel (stambyte till stambyte). Kan vara te x sex st. fasadmålningar, 1 fönsterbyte, 1 hissbyte, tre trapphusrenoveringar, fyra maskinbyten tvättstugor et c.

Fördela ut över åren så att tunga poster fördelas jämt.

Bygg 10 åriga planer från denna grundplan, och antag en plan i taget. År 8 görs nästa plan o s v. När man gör budget behöver man bara ta hänsyn till den 10-åriga aktuella planen.

[Erik Albert]

Utan att gå in i detalj i dina beräkningar förefaller det vara en invecklad metod, Harald.
Dessutom verkar den slå olika för olika medlemmar.
Bryter alltså mot likhetsprincipen.
Det övergripande syftet om ett så jämnt avgiftsuttag som möjligt uppfylls inte heller.
Redan nu finns hur många kreativa lösningar som helst på bostadsrättsföreningars redovisning när det gäller avsättning till underhåll.
Ditt upplägg verkar varken göra det mera transparent eller rättvist.

[liqwid78]

Ursprungligen skrivet av Erik Albert

Utan att gå in i detalj i dina beräkningar förefaller det vara en invecklad metod, Harald.
Dessutom verkar den slå olika för olika medlemmar.
Bryter alltså mot likhetsprincipen.
Det övergripande syftet om ett så jämnt avgiftsuttag som möjligt uppfylls inte heller.
Redan nu finns hur många kreativa lösningar som helst på bostadsrättsföreningars redovisning när det gäller avsättning till underhåll.
Ditt upplägg verkar varken göra det mera transparent eller rättvist.

Det finns ingen perfekt lösning. Alla är bra och dåliga samtidigt.
Tex fördela jämt stambyte kostnaden över 50 år. Vad vet man här? Att gissa kostnaden 50 år framåt? Det man är säker på är att man kommer uppskatta jätte mycket fel.
Haralds förslag har sina brister men modelen gör att kostnaderna är lättare att uppskatta och bättre kontroll på spara vs kostnader.