Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #21  
Gammal 2008-04-17, 18:48
stephan stephan är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: stockholm
Inlägg: 861
Standard underhållsplan

HSB:s text avseende underhållsplanens redovisning till medlemmarna är minst sagt diffus?



Certifieringens krav ger kontroll över föreningens ekonomi.
Certifieringens krav på planering och redovisning innebär ett tryggare boende för nuvarande medlemmar. Det kommer även att vara positivt för blivande medlemmar genom att föreningens långsiktiga ekonomiska situation genomlyses på ett sätt som inte traditionella föreningar redovisas. Certifieringens krav höjer värdet på föreningen och dess lägenheter.

Informationen i en certifierad förening
I en certifierad förening finns ett tillägg eller en bilaga i årsredovisningen som kallas "Styrelsens planering". Där redovisas följande viktiga uppgifter, vilka vanligtvis inte finns i den traditionella redovisningen i bostadsrättsföreningar:
Föreningens individuella mål för verksamheten.
Redovisning av underhållsplanen, omfattande 30år och där stambyten ingår.
10-årskalkyl där en prognos för årsavgiften (hyran) för de närmaste tre åren redovisas.

Specifikation av föreningens befintliga lån, bindningstider, räntor etc.
Uppgifter om föreningens fastigheter, byggår, lägenheter, etc.
Riskanalys från yrkesrevisor.
Kontroll
Den viktigaste kontrollen av att föreningen uppfyller kraven görs av föreningens ägare, dvs medlemmarna. De uppsatta certifieringskraven redovisas, följt av styrelsens uppgifter i vilken utsträckning eller på vilket sätt kraven uppfyllts. I underlaget "styrelsens planering" ingår en riskanalys, som görs av en yrkesrevisor. Denna innehåller en kontroll på att föreningens långtidskalkyl har utgått från rimliga antaganden beträffande räntor, inflation etc. I analysen ingår också att redovisa om det finns någon speciell risk för föreningen t ex räntekänslighet på grund av stor andel lånekostnader.
Svara med citat
  #22  
Gammal 2009-07-10, 10:33
stephan stephan är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2008
Ort: stockholm
Inlägg: 861
Standard Underhållsplan

Text nedan är väl ordinarie text för underhållsplan enligt HSB:s direktiv?

"UNDERHÅLLSPLAN
§23

Styrelsen skall upprätta underhållsplan för genomförande av underhållet av föreningens hus och
årligen budgetera samt genom beslut om årsavgiftens storlek säkerställa erforderliga medel för
att trygga underhållet av föreningens hus. Styrelsen skall varje år tillse att föreningens egendom
besiktigas i lämplig omfattning och i enlighet med föreningens underhållsplan."

MEN VAD BETYDER DETTA?

HUR BESIKTIGAR MAN "I ENLIGHET MED FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN"?

VIKTIGASTE FRÅGAN: VAD HAR MEDLEMMARNA FÖR RÄTTIGHETER ATT TA DEL AV FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN?
Svara med citat
  #23  
Gammal 2010-02-17, 13:56
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av tractors Visa inlägg
Enligt årsredovisningen för vår privata BRF finns det en underhållsplan för fastigheten. 1. När och hur skall den presenteras för medlemmarna? 2. För min del tycker jag att melemmarna skall godkänna den innan den fastställes.
Eller kan styrelsen själva sköta underhållsplanen? (byte av hissar, fläktmotorer etc)? Vad är det som gäller?
Jag googlade på underhållsplan och hittade den här gamla tråden. Jag letar efter ett enkelt program som även en lekmannastyrelse kan lära sig att hantera.

Det fins ju millioner olika uppställningar som kan kallas underhållsplan och det finns lika många uppfattningar om vad den ska användas till. En underhållsplan kan vara allt från en enkel A4 där man beskriver vad som ska göras inom en nära tid till ett komplext exceldokument som kräver ett byggproffs för handhavandet.

De allra flesta uppfattar det som en detaljerad beskrivning av underhåll som bör göras inom en viss tidsram vilket i vissa fall kan vara sant.

Men anledningen till att BRF har i sina stadgar att ska finnas en underhållsfond är att det står i BRL att man måste ange de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus.

Man kan då använda schablonen och reservera 0,3 % av taxeringsvärdet som var vanligt för inte så länge sen, eller beräkna ett belopp. Det är här underhållsplanen kommer in i bilden. Dessvärre, så krävs det en avancerad underhållsplan om man vill få fram en rättvisande belopp.

Syftet med underhållsplanen är att vara ett kalkylinstrument för beräkning av beloppet som bör reserveras för föreningens framtida underhåll. Har man sett en underhållsplan värd namnet som uppfyller sitt syfte inser man att den inte är lämpad för en stämma att besluta om. Normalt inget för en styrelse heller.
Svara med citat
  #24  
Gammal 2010-02-18, 10:39
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av stephan Visa inlägg

HUR BESIKTIGAR MAN "I ENLIGHET MED FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN"?

VIKTIGASTE FRÅGAN: VAD HAR MEDLEMMARNA FÖR RÄTTIGHETER ATT TA DEL AV FÖRENINGENS UNDERHÅLLSPLAN?
Hittade denna tråden som väl alltid är aktuell.

1:a frågan. Vi har en underhållsplan på ett A4. Uppskattade kostnader revideras sällan, utan gäller från det år kostnadsförslaget togs in.
Vi besiktigar en á två gånger per år vad som är föreningens ansvar. Och hör med de boende gällande deras personliga åsikter om sin specifika lgh. I den mån mer kunskap hämtats in kan underhållsplanen kontinuerligt revideras under resans gång.

Vi har inga storslagna planer utan lever efter slutsatsen att det först går att reparera innan det behöver bytas ut. Frekvensen av reparationer blir till ett mått på när ett utbyte kan behövas.

Vår styrelse har också en förkärlek för att be stämman besluta om att använda underhållsfonden, i de fall regelverket tillåter, snarast vid behov. Detta eftersom vi avsätter reella medel till fonden och ej endast på pappret. Inflationen urholkar annars fonden.
De som för närvarande är medlemmar i föreningen anser också alla att den som bor i föreningen skall betala för de kostnader som uppstår under den tid de är medlemmar. Och att avskrivningarna skall vara av sådan art att de i mesta möjliga mån överensstämmer med verkligheten. På så sätt drivs föreningen på de medel medlemmarna själva skjutit till.
Man har också lite framförhållning i den mån en eventuell köpare frågar föreningen om kommande kostnader.

2:a frågan. Vi har alla handlingar tillgängliga för alla medlemmar. De kan finna dessa i vårt arkiv eller så ber de om hjälp att finna dessa.
Ett annat sätt är att när man går igenom årsredovisningen på stämman begära ytterliggare förklaring till de noter som gäller avskrivningarna. Det skall finnas en avskrivningsplan och en handling som visar vad den gäller och vilket år avskrivningen började. Det skall också finnas ett register för föreningens maskinpark eller inventarier.
I princip allt som är knutet till årsredovisningen, och det inbegriper i det närmaste hela föreningens verksamhet, kan man ställa frågor om och begära svar. Ifall styrelsen inte kan svara precis just på stämman, kan man begära att stämman uppdrager åt styrelsen att inkomma med dessa uppgifter inom ett visst datum. Detta blir då bindande för styrelsen. Stämman kan också besluta om på vilket sätt medlemmarna skall delges denna information.

Angående diskussionen om styrelseprotokoll på en annan tråd, så kan man alltså även under punkten "kassörens föredragande av årsredovisningen" i princip begära ut orginalen av handlingar som styrelsprotokoll/underhållsplan/juridisk plan/deklarationer m fl. som förekommit sedan föreningens bildande (eller åtminstone senaste 10 åren). Eftersom alla dessa ligger till grund för senaste årsredovisningen.
Visst är detta lite hårddraget och det finns enklare sätt att erhålla samma sak. Men detta visar att ifall man glömt att lägga in en motion om handlingarna går det ändå för stämman att begära ut dem under en annan punkt.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #25  
Gammal 2010-02-18, 16:50
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard Möjligt att jag är yrkesskadad i fråga om mitt språkbruk

Jag är byggare med bred och lång erfarenhet i branschen. En renoveringsplan är en sammanställning av fakta, inget som man kan fatta beslut om. Renoveringsplanen kan vara en enkel A4 som i Totikis förening, eller mycket avancerad faktalagring i en databas. Rent yrkesmässigt kan man sen hämta information från underhållsplanen för att skapa översiktskalkyler, projektplaner mm. som sen måste vidarebearbetas. Det är i alla fall min definition av vad en underhållsplan är.

Man kan, om man vill låta den som vill, ta del av föreningens underhållsplan, dela ut den till medlemmarna om den inte är så omfattande att det inte går, lägga ut den på hemsidan o.s.v. Men man ska hålla i minnet att syftet med underhållsplanen i en BRF är att få fram ett belopp som bör reserveras för det framtida underhållet av föreningens hus.

Sorgligt nog så är BRF attraktiv byte för skumma eller okunniga entreprenörer. Vanligt att fastighetsskötare erbjuder att årligen besiktiga fastigheten och uppdatera föreningens underhållsplan. Vad de i själva verket gör, är att skaffa sig uppdrag som inte ingår i deras avtal. Ibland är det välment hjälpsamhet som de tar bra betalt för, men kan också handla om att medvetet vilseleda styrelserna på gränsen till bedrägeri.
Svara med citat
  #26  
Gammal 2010-02-18, 17:42
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Sorgligt nog så är BRF attraktiv byte för skumma eller okunniga entreprenörer. Vanligt att fastighetsskötare erbjuder att årligen besiktiga fastigheten och uppdatera föreningens underhållsplan. Vad de i själva verket gör, är att skaffa sig uppdrag som inte ingår i deras avtal. Ibland är det välment hjälpsamhet som de tar bra betalt för, men kan också handla om att medvetet vilseleda styrelserna på gränsen till bedrägeri.
Detta känner vi igen. Men många backar när de förstår att det finns en eller annan med kunskap i föreningen eller att man har en offertförfrågan ute till fler intressenter. Och genom detta får lite mer kunskap. Utifrån vilken man kan skaffa kunskapshjälp om så behövs o s v.
Sunt förnuft kanske inte når hela vägen, men oftast förbi det vägskäl där HSB och/eller de andra du talar om ovan, står och liftar.

Det är väl också så att fastigheter byggda under olika decennier kräver väldigt olika kunskap vad det gäller underhåll. Somliga mer, andra mindre. Ventilationssystem, kylanläggningar, värmepumpar, styr & regler teknik. Och numera också bredband, IT, passivteknik, solceller och nanomaterial. Så det är klart att en konsultfirma som ÅF exempelvis kan vara på sin plats i modernare fastigheter.

Vår fastighet är från 1935 och vi har funnit att sökningar i specifika frågeställningar över internet kan ge väl så detaljerade svar, även om en del utvärdering bör ske. Vilket ofta kan leda till nya frågor o s v. Även grannar bland BRFr, villor och umgängeskretsens yrkeskategorier har varit till stor hjälp under de fem år som gått efter ombildningen. Det fanns ju en del att ta itu med initialt. Det har ju gått så kort tid att något definitivt svar på ifall vi handlat rätt har vi ännu inte kunnat inkassera. Men ännu inga verkliga bakslag heller, peppar..peppar.
Kan nämna att vi använt pensionerade yrkesmän som konsulter vid ett par tillfällen. Just för besiktning och upphandling/kontraktsskrivning.

Vi har en väldigt liten förening med självförvaltning, skall sägas. Men jag tror att i normal rutinartad drift, med några års erfarenhet på nacken, skulle föreningen kunna vara 5 - 10 ggr större utan att det skulle upplevas som problematiskt.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!
Svara med citat
  #27  
Gammal 2010-02-18, 18:26
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av totiki Visa inlägg
Sunt förnuft kanske inte når hela vägen, men oftast förbi det vägskäl där HSB och/eller de andra du talar om ovan, står och liftar.
Generellt ska man nog se upp med förvaltningsbolag, speciellt de som säger sig vara specialister på BRF. Det är inte där som de bästa konsulterna eller hantverkarna finns.

Man kommer ofta väldigt långt med enbart sunt förnuft. Det finns akademikersnobbar som överskattar sin egen bedömningsförmåga och som aldrig skulle erkänna att det finns något som de inte kan. Tyvärr är det ofta de som hamnar i styrelserna. Trots allt pluggande har de misslyckats i sina karriärer, då blir en styrelsepost ett sätt att göra sig betydelsefull. Dessa vill absolut inte ha offentliga protokoll för att anknyta till den andra tråden.

Nåja, det finns akademiker också som har sunt förnuft.
Svara med citat
  #28  
Gammal 2010-02-19, 10:30
Trötters avatar
Trötter Trötter är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Feb 2009
Ort: Ängelholm
Inlägg: 749
Skicka ett meddelande via MSN till Trötter
Standard

Citat:
Ursprungligen skrivet av kluringen Visa inlägg
Generellt ska man nog se upp med förvaltningsbolag, speciellt de som säger sig vara specialister på BRF. Det är inte där som de bästa konsulterna eller hantverkarna finns.

Man kommer ofta väldigt långt med enbart sunt förnuft. Det finns akademikersnobbar som överskattar sin egen bedömningsförmåga och som aldrig skulle erkänna att det finns något som de inte kan. Tyvärr är det ofta de som hamnar i styrelserna. Trots allt pluggande har de misslyckats i sina karriärer, då blir en styrelsepost ett sätt att göra sig betydelsefull. Dessa vill absolut inte ha offentliga protokoll för att anknyta till den andra tråden.

Nåja, det finns akademiker också som har sunt förnuft.
Förvaltningsbolagen lever gott på föreningars okunskap och ofta på styrelser bristande akademiska bakgrund och kompetens.

Jag är av en annan åsikt vad gäller högre utbildningsnivå.

För att sitta i en styrelse så handlar det om att ha förmågan att skaffa information och bearbeta den på ett bra sätt. Enligt akademiska principer så använder man den kunskap som man är behäftad med, den kunskap/information som akademiker ej besitter inhämtar/studerar akademikern via litteratur eller liknande. Den praktiska biten överlåter akademikern till den person som uppger sig vara lämplig för den praktiska biten enligt dokumenterad referens. Sunt förnuft kan leda till katastrof om det sunda förnuftet inte har rätt information och kunskap. Så för att ha möjlighet att fatta bra beslut i den akademiska värden så är informationen vägledande för beslutet och resultatet.

Lite information = Katastrof
Mycket information = Mindre katastrof
Svara med citat
  #29  
Gammal 2010-02-19, 11:13
totiki totiki är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Aug 2008
Ort: sthlm
Inlägg: 2 204
Standard

" Sunt förnuft kan leda till katastrof om det sunda förnuftet inte har rätt information och kunskap."

Då är det inte sunt förnuft längre. Då är det osunt förnuft eller okunskap.
Blanda inte ihop begreppen, det är verkligen inte förnuftigt, för då kommer vi aldrig att prata om samma saker i fortsättningen, fast vi använder samma ord.

Det är också så med logiken att skall något verkligen finnas, så måste det också ha en motsats. Annars är det en paradox. Halstrad råbiff är en sådan språklig paradox. En annan är uppstart. Någon nedstart lär ju knappast finnas.

Lite kuriosa. Platon kände till och använde sig av, enbart genom sitt tänkande och utan empiriska undersökningar, den fjärde dimensionen "tid". Denna var en av hans s k. "faktorer". Först i början av 1900 talet kunde Einstein leda denna fantastiska tanke i bevis. En av de samlade gärningar han fick Nobelpriset för.

En annan av Platons faktorer var "förnuft". Vi väntar fortfarande på att någon skall leda denna fantastiska tanke i bevis!!!
Här dyker det första stycket i detta inlägg upp igen. För när man översätter det gammelgrekiska ordet Platon använde sig av, så blir det närmaste man kunde komma ordet "förnuft". Problemet är att vi idag inte har en aning om vad ordet egentligen betydde för Platon och hans samtida. Detta ord kan mycket väl ha haft, och hade troligen, en samtidigt vidare betydelse, och samtidigt, mer specifik för just det naturfilosofiska ämne dessa herrar så gärna diskuterade. De skapade och använde sin tids talspråk. Sorgligt nog glömde de bort att skriva en synonymsamling som förklaring.

Det var alltså detta "förnuft" som Platon, Aristoteles och de andra grabbarna använde när de tänkte ut den världsbild vi använder än idag. Och som vår tids empiriker och vetenskapsmänniskors arbete hela tiden verifierar undan för undan.

Så eftersom förnuftet faktiskt är den grundläggande orsaken till hela vår världsbild vore det önskvärt att vi inte förvränger betydelsen av begreppet.

Fotnot: Platon köpte en tomt (i ett område som hette Akademeia) och grundade en utomhusskola. Det är därifrån alla akademiker vill hävda att deras grundläggande kunskapsinhämtande startade. Så den första Läraren var "Förnuftiker" och inte akademiker, det är endast de av/efter honom upplärda som kan kallas akademiker. Detta borde ge vid handen, att den som kan tänka ut kunskap är förnuftiker och den som förstår det förnuftiga i att använda den är, akademiker.

De gamla grekerna, genom Platon, skulle då kunna ge ett svar till dig Trötter: "Det finns inget att lära om ingen tänker ut det." Vilket torde innebära, att förnuft kan vara lika gott som akademisk kunskap, och vice versa.
__________________
STÄMMAN JUBLAR!! FANTASTISKT!! TROLLERI!! GÖR DET IGEN!!
Och När tycker Man? Att Evigheten Ska gå och Lägga sig?
Grottekvarnen ett Levande Slukhål!

Senast redigerad av totiki: 2010-02-19 klockan 11:59.
Svara med citat
  #30  
Gammal 2010-02-19, 12:12
kluringens avatar
kluringen kluringen är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Dec 2009
Ort: Stockholm
Inlägg: 1 608
Standard

Hej Trötter!

”För att sitta i en styrelse så handlar det om att ha förmågan att skaffa information och bearbeta den på ett bra sätt.” skriver du (#28). Jag håller med och vill gärna tillägga att de även måste ha förmågan att förankra informationen till verkligheten och omsätta kunskaperna i praktiken. Med eller utan tjusiga examina.

Den kategori snobbar som jag beskrev finns det många exemplar av och tyvärr hamnar de ofta i styrelser. Därmed inte sagt att det är diskvalificerande att ha en hög utbildning, tvärt om. Människor med sunt förnuft har förmåga att ta till sig kunskaper även utanför sitt eget formella kompetensområde, än mer om de redan har en hög utbildning i botten.

Du har visst missat sista meningen i mitt inlägg. Det var inte min mening att trampa alla akademiker på tårna.

Tack för hjälpen Totiki (#29).
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Underhållsfond och Underhållsplan för brf - Var finns de??? Nybörjare Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 24 2011-04-19 12:42
Underhållsplan i brf? Granne Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 17 2011-01-10 20:41
Underhållsplan i nybildad förening Emsen Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 3 2009-05-12 15:48



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 08:54.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare