Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-01-03, 21:01
balis balis är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2013
Inlägg: 8
Standard bokföring mot underhållsfond

Hej!

Jag bor i en förening i ett fem år gammalt hus som enligt stadgarna ska avsätta 20 kr/m2 till fastighetsunderhåll i underhållsfond (totalt 92 000 kr per år). Då fonden inte har utnyttjats hittills, innebär det att vi nu efter 5 år har ca 450 000 kr avsatt i underhållsfond. Då föreningen de första åren har gjort negativa resultat finns det inga faktiska pengar avsatta, utan avsättningen till underhållsfond har bidragit till att öka det negativa fria kapitalet. Med bakgrund av detta har jag en fråga:

Kan underhållsfonden användas även för mindre underhåll och reparationer i fastigheten? I och med de stora belopp som avsätts i underhållsfond årligen, tycker jag det känns dumt att inte utnyttja detta. Genom att bokföra mindre underhållsåtgärder mot underhållsfonden istället mot kostnadskonto "rep och underhåll" kan föreningens resultat förbättras något detta år istället för att det negativa fria kapitalet ska bli ännu större.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2013-01-04, 10:18
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 934
Standard

Hej, du har gjort en liten tankevurpa ang. underhållsfonden.

Citat:
Genom att bokföra mindre underhållsåtgärder mot underhållsfonden istället mot kostnadskonto "rep och underhåll" kan föreningens resultat förbättras något detta år...
All bokning mot underhållsfond görs vanligen i efterhand (av stämman), även om styrelsen troligen har rätt att göra detta själva.

Även om ni bokar mot underhållsfonden, så påverkas resultatet. Pengarna försvinner ju ur föreningen.

Att ni i fem års tid med minusresultat fortsatt att sätta av är anmärkningsvärt. Det visar att ni har för låga avgifter i er förening, dessa måste upp. Även om det tekniskt är möjligt att sätta av till fond pengar som inte finns (alltså de år ni går minus), så har det ju ingen verkan så länge det i verkligheten inte finns några pengar att sätta av.

Avsättningen sker ju EFTER redovisat resultat, vilket innebär att resultatet över tid skall vara minst avsättningen till underhållsfond.

Ex:
År 2000, Resultat: 50 000 kr, avsättning: 90 000 kr
År 2001, Resultat: - 20 000 kr, avsättning: 90 000 kr
År 2002, Resultat: 100 000 kr, avsättning: 90 000 kr
År 2003, Resultat: 120 000 kr, avsättning: 90 000 kr
År 2004, Resultat: 200 000 kr, avsättning: 90 000 kr

Totalt: Resultat: 450 000 kr, avsättningar: 450 000 kr

Här ser du hur det balanserar, trots att man hade "för lite" i resultat några år.
Höjer ni inte avgifterna för att möta detta, kommer ni tillslut tvingas höja dem ändå.

Att "lösa" problemet genom att minska avsättningen till fonden är ingen lösning. Sätter ni inte av tillräckligt i fond, kommer underhållskostnaderna att slå "dubbelt" för er, då ni både tvingas betala utgiften, dels åker på ökade avskrivningskostnader vilka varje år äter av ert resultat.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2013-01-04, 17:32
balis balis är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2013
Inlägg: 8
Standard

Är inte tanken med underhållsfonden att resultatet inte ska belastas det enskilda året som underhållet utförs, utan att det istället ska bokföras mot underhållsfonden? Har jag exempelvis gjort en avsättning under 5 år på 450 000 kr totalt till underhållsfond är väl tanken att den dag jag utför en åtgärd för 450 000 kr så ska inte detta belasta resultatet det året jag utför åtgärden utan det ska istället bokföras mot underhållsfonden. Annars får jag ett minusresultat på 450 000 kr det år som åtgärden utförs.

När det gäller att föreningen bör höja avgiften för att årligen kunna sätta av 92 000 kr i faktiska pengar ser jag ett problem i att avsättningen utgår från en schablon på 20 kr/m2 och år som står i stadgarna och inte på det faktiska underhållsbehovet. Det innebär att det finns en risk att vi i så fall sätter av pengar utan koppling till det faktiska underhållsbehovet. Ett nytt hus som endast är fem år gammalt har antagligen inte så stort underhållsbehov förrän på längre sikt, vilket kanske motiverar en mindre avsättning per år. Tydligen har ingen underhållsplan tagits fram varken av styrelsen eller det byggföretag som har byggt huset.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2013-01-05, 00:48
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 934
Standard

Det står klart utskrivet i lag att styrelsen skall ha en plan för hur framtida underhåll skall betalas. Däremed är det deras skyldighet att hantera detta lagkrav. Vissa upprättar en underhållsfond, andra använder mer schablonartade beräkningar. I vilket fall som helst, att hänvisa till att "huset är nytt" duger inte.

Däremot kommer hanteringen av de faktiska pengarna in i spelet när huset är nytt. Troligen är amortering ert bästa alternativ, även om pengarna är "vikta" till underhåll.

Schablonen ni använder är alla gånger i underkant, så kryp inte under den för allt i världen. Jämför gärna med en standard nybyggd villa 140 m2, pris huset 2,5 miljoner. Detta har en verklig avskrivningstid på ca 40 år, d v s underhållsbehovet är ca 60 000 kr/årligen. Alltså efter 40 år har underhållet kostat lika mycket som huset gjorde. Er förening sätter av 92 000 kr, jämför med hur mycket tak, fönster, fasader, grund, tvättstuga, tomt, installationer e tc ni har mot villan. Tro mig, 92 000 kr slår inte långt. Vad kostar en ommålning? Räkna vart 10-15 år, beroende på fasad och läge!

Citat:
Är inte tanken med underhållsfonden att resultatet inte ska belastas det enskilda året som underhållet utförs, utan att det istället ska bokföras mot underhållsfonden?
Nej, så är det inte. Resultatet påverkas alltid om ni använder underhållsfond.

Se om du hänger med:

Ni har en underhållsutgift om 450 000 kr år 5. Förening A MED underhållsfond har avsatt till denna, förening B har inte avsatt till underhållsfond.

Förening A (Sätter av till fond):

År 5: Resultat: - 450 000 kr
Underhållsfond: 450 000 kr - 450 000 kr = 0 kr kvar.
Förvaltningsberättelse: "I år gjorde föreningen ett minusresultat om 450 000 kr på grund av underhållet av XXX."
År 6, 7, 8, 9, 10 et c påverkas inte alls av utfört underhåll år 5.

Förening B (sätter inte av till fond,skriver istället av underhållet på 10 år):

År 5: Resultat: - 45 000 kr (1/10 del av 450 000 kr)
Förvaltningsberättelse: "I år gjorde föreningen ett minusresultat om 45 000 kr på grund av underhållet av XXX."
År 6: "I år gjorde föreningen ett minusresultat om 45 000 kr på grund av underhållet av XXX."
År 7: "I år gjorde föreningen ett minusresultat om 45 000 kr på grund av underhållet av XXX."
År 8: O s v, lika i 10 år från år 5.

Hajjar du nu finessen med fonden?

Föreningar som aktivt anänder sig av fonden, får minusresultat endast de år som stora underhåll görs. Detta är inga problem, då man kan förklara detta i bokslutet.

Föreningar som inte använder fond, utan i stället aktiver kostnaden, får en MINDRE förlust, men samtidigt påverkar underhållet år 5 resultatet i 9 år till frammåt. Svårare att förklara i förvaltningsberättelsen, att "Vi går back för att vi målade om husen för 9 år sedan, och nästa år är det dags igen...".

Förening B kommer med tiden att få allt för höga avgifter (om man vill ha 0 eller + resultat) eller så kommer man för alltid ha minus i resultat, varje år.

Föreningen som sköter sin fond, kommer till slut att ha lägre avgifter, och mindre kostnader totalt sett (mindre räntekostnader).

Mer förklaring:

Ett hus kostar X pengar på säg 40 år att underhålla. Ingenting i bokföringen ändrar på detta. Så är det bara. För föreningens bästa (och därmed medlemmarna) så är det ju lönsammare ju mer av X som kommer in tidigt i 40-årsperioden, än som kommer in senare. Som om du själv fich 1 000 kr idag eller om 40 år, du behöver dem år 41. Klart att 1 000 kr som du själv ägt i 40 år, är mer värda år 41, än den 1 000 lappen du får i handen år 40, eller hur?

Därmed inte sagt att ni idag skall bekosta 40 års underhåll, det ska ni inte, men för varje år ni INTE tar in tillräckliga pengar (er andel av kommande underhållsbehov), så ökar kostnaderna ett annat år.

Det finns EN som tjänar på att ni gör så, Banken. Och därmed är det även ett stadgebrott, eftersom § 1 i stadga säger att det är medlemmarnas ekonomi som skall gynnas. Ingen annan!
Svara med citat
  #5  
Gammal 2013-03-10, 14:08
balis balis är inte inloggad
Medlem
 
Reg.datum: Jan 2013
Inlägg: 8
Standard

tack för utförligt svar!

Men det som ska in i underhållsfonden och underhållsplanen är alltså det underhåll som är periodiskt och inte genomförs varje år?

Vad är det som bestämmer när underhållsfonden får användas? Får det exempelvis användas för en löpande underhållsåtgärd som görs årligen? Då min förening har gjort negativa resultat de senaste åren och ändå satt av till underhållsfond innebär det att vi har ett kraftigt negativt fritt eget kapital, pga att kapital flyttats över till underhållsfonden som ligger under bundet eget kapital.

Kan man inte ha både underhållsfond och göra avskrivning av kostnad? Underhållsfond för att kunna sätta av pengar till framtida underhåll utan att få ett positivt resultat och avskrivning för att inte få ett år med mycket negativt resultat?
Svara med citat
  #6  
Gammal 2013-03-10, 19:19
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 934
Standard

Citat:
Men det som ska in i underhållsfonden och underhållsplanen är alltså det underhåll som är periodiskt och inte genomförs varje år?
Allt underhåll som är förutsägbart skall in i plan, och är ok att dra mot fond. Skillnaden är "reparation"(kallas även "felavhjälpande underhåll").

Citat:
Vad är det som bestämmer när underhållsfonden får användas?
Det är inga helt klara gränser för vad som får räknas till underhåll och dras mot fond. I första hand är det den som bokför som styr detta lite, sedan är det stämman, som har frågan på årsmötet (styrelsens förslag till disposition av årets resultat).

Citat:
Kan man inte ha både underhållsfond och göra avskrivning av kostnad?
Jo men visst, i praktiken är det ju ofta så. Ibland finns ju inte tillräckligt med pengar i fond, och då tvingas man istället att aktivera kostnaden. Smarta och förutseende styrelser brukar dock lösa det så att de året innan sätter av extra mycket till fond, och på så sätt slipper aktiveringen.

Var inte rädd för minusresultat de år ni gör stora arbeten i föreningen! Alternativet är mycket värre, en ständig kostnadsökning som gör att det blir svårare och svårare att nå positivt resultat i fortsättningen.

Ni kanske kan skriva upp er fastighet, om ni snabbt vill snygga till balansräkningen?

Men egentligen är det enklare än så. Ta ut rätt avgift, då blir styrelsens arbete roligare, och medlemmarna får ett bättre boende.
Svara med citat
  #7  
Gammal 2013-03-13, 00:19
Borättexperten Borättexperten är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Jan 2010
Ort: Lund
Inlägg: 517
Tummen ner Underhållsfonden är en bluff!

Det här visar väl hur förvirrat det kan bli om man inte förstår detta grundläggande faktum: underhållsfonden är en bluff! År efter år invaggas styrelser och medlemmar i tron att det är en fond med pengar, när det i verkligheten bara är en tom och "innehållslös" rad i balansräkningen. Underhållsfonden är bostadsrättsvärldens största bedrägeri.
__________________
Mer information om bostadsrättsfrågor hittar du på Borättupplysning.se
Svara med citat
  #8  
Gammal 2013-03-13, 21:37
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 934
Standard

Bostadsrättslagen säger att stadgan skall ange (9 kap, § 5 p 7):

Citat:
7. de grunder enligt vilka medel skall avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus,
Således måste någon form av avsättning göras.

Skattelagstiftning och Bokföringsnämndens allmänna råd, har vidare gett formen för hur underhållsfonden fungerar.

Fonden är bra, både i funktion och syfte, men den är dåligt förklarad, samt har ett missvisande namn.

Dock tycker jag mig se att fler och fler föreningar plockar in fondförändringarna direkt efter redovisat resultat, vilket är positivt. Detta ger en förtydling.

Samtidigt finns det förvaltare som kallar Redovisat resultat för "vinst", där har vi ju direkt bevis på att dessa inte fattat fonden och dess funktion.

Tycker ändå att det är ett större problem att inte fonden förklaras och används, än vad det är att den finns.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2017-10-23, 11:31
0Xb 0Xb är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2012
Inlägg: 218
Standard

Tack Harald för bra förklaringar. Jag hade inte kunnat gjort det bättre själv.

Dock anser jag att det inte är någon skillnad på lång sikt med att aktivera och skriva av, och jobba mot underhållsfonden. Det ger samma sak. Förutsatt att man håller en balans i avsättningarna tiull yttre fond och det blir ett faktiskt belopp på banken. Där är avskrivningarna lättare att visa på "faktiska" kostnaderna varje år.. vilket jag också tror är tanken med K3. Det blir tydligare att till exempel termostaterna som måste bytas var 20 år kostar 1/20 varje år...
__________________
Engagerad styrelsemedlem sedan flera år.
- Små BRF:er är en styggelse, och borde förbjudas (iaf inte räknas som äkta.) (LÄNK1
- BRF:er skall INTE vara skuldfria, det är lättare att handla upp lån bra, än att placera pengar med bra avkastning, som fond, för framtida renoveringar.
- Byggande styrelser är en styggelse och oskick, entreprenör och byggherre är samma, och är inget annat än jävigt mot köpande medlemmar.
Svara med citat
  #10  
Gammal 2017-10-23, 16:17
Harald Harald är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 934
Standard

Men det kostar ju inte 1/20 om året i 20 år. För om 20 år har priset gått upp!

Det är därför underhållsfonden finns, för den har bäring på "andel av medlemmarnas förslitning just nu", inte på investeringskostnaden för 20 år sedan.

En förening som enbart jobbar med avskrivningar kommer aldrig ha tagit tillräckligt med kapital i förväg, utan tvingas alltid att låna upp nytt kapital när man skall byta ut något. Då tillkommer räntekostnader = totalt sett ett dyrare boende.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;

Liknande ämnen
Ämne Startat av Forum Svar Senaste inlägg
Kan ledamot/medlem få se brf:s bokföring? trajjatool Juridik - Stadgar och Lagar - BrL, LEF 3 2014-06-10 20:05
Bokföring av sålda lägenheter Lasse Nyquist Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 1 2012-05-13 09:08
Bokföring av balkonger och ev. avskrivningskostnader för BRF alex.g72 Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 3 2011-10-27 08:55
Bokföring Wallace Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi 1 2010-07-17 22:29



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 19:06.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare