Bra eller dåliga siffror?

[Tomas_S]

Hej,

Vi är på gång att köpa en bostadsrätt (har högsta budet och tanken är att vi ska skriva kontrakt på måndag). Vi gillar verkligen lägenheten, det enda vi är lite osäkra på är hur bostadsrättsföreningens ekonomi är egentligen. Jag _tror_ att det ser rätt bra ställt ut, det är i alla fall vad jag och sambon kan luska oss fram till, men vi har rätt svårt att förstå årsredovisningen och vet inte exakt vad man ska kolla efter.

Det skulle vara jätteschysst om någon rutinerad räv på forumet skulle kunna kasta en blick på årsredovisningen och se om det finns något som ser märkligt/dåligt ut?

Planerade större förbättringar är:
- Byte till säkerhetsdörrar
- Byte till nya fönster

Avgiftshöjning med 7% i år (spekulanterna fick tydligt reda på det innan budgivning).

Senaste årsredovisningen:
https://docs.google.com/file/d/0BxvK...it?usp=sharing

[tette]

gammal förening som troligen varit skuldfri om det inte förvaltats av Riksbyggen? siffrorna ser helt okej ut.

Som du kan se på andra sidor i forumet så har Riksbyggen ett "eget" system där föreningarna får återbäring i ert fall 8000kr förra året.

Att det finns folk som fortfarande tror att Riksbyggen är jultomte är mycket underligt?

7% i avgiftshöjning och fönsterbyten kan vara värt att ta reda på vad som ligger bakom.
Säkerhetsdörrar likaså, hur var det med rotavdrag på den punkten?
Om rotavdrag bör man kanske finansiera säkerhetsdörrar på annat sätt än att låta föreningen står för kostnaderna direkt?

[Harald]

Ser riktigt bra ut.

Långsiktigt så bör avgiften upp och amorteringarna öka, men ovanligt solid förening.

[Tomas_S]

Tack för svaren, det känns iaf bra at vi inte verkar ha missat helt i vår bedömning helt och hållet.

[schrapet]

Föreningens skulder är långt under taxeringsvärdet. Jag noterade dock följande.

1. I årsredovisningen står det att BRF äger via garantikapitalbevis andelar i RB ekonomiska förening. Hur mycket detta är redovisas inte under tillgångar.
2. BRF har 3 lån i samma bank vilket binds om nästan samma dag. Vad är poängen med det? Styrelsen kan förvisso sätta press på banken och välja placera ett av lånen i annan bank om räntan inte är förmånlig men då gäller det att ligga i. Min BRF har lån i två banker med olika bindningstid och styrelsen har lyckats placera till en lägre ränta trotts att vi har färre lägenheter och mer i lån.
3. Avskrivning byggnader 100 år ! För att vara lekman tycker jag 100 år är mycket.

[tette]

http://www.trede.se/brf13/filer/BRF1...sning_2012.pdf

en exempelförening har 144 garantikapitalbevis a`500kr.

72 000kr som ligger o skvalpar hos Riksbyggen.
garanti på vad.?

Återbäring från Riksbyggen förra året 22 000kr.

Blir man pluskund om man köper många ?

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av schrapet

Föreningens skulder är långt under taxeringsvärdet. Jag noterade dock följande.

1. I årsredovisningen står det att BRF äger via garantikapitalbevis andelar i RB ekonomiska förening. Hur mycket detta är redovisas inte under tillgångar.
2. BRF har 3 lån i samma bank vilket binds om nästan samma dag. Vad är poängen med det? Styrelsen kan förvisso sätta press på banken och välja placera ett av lånen i annan bank om räntan inte är förmånlig men då gäller det att ligga i. Min BRF har lån i två banker med olika bindningstid och styrelsen har lyckats placera till en lägre ränta trotts att vi har färre lägenheter och mer i lån.
3. Avskrivning byggnader 100 år ! För att vara lekman tycker jag 100 år är mycket.

Jag tycker mig se i Tillgångssidan i balansräkningen en rad som heter Likviditetsplacering Riksbyggen, 400 tkr. Enligt not 6 är detta placerat på 90 dgr med 2,6% ränta. Kan det vara det som åsyftas?

Nästan samma dag är det väl inte, det diffar på 5 veckor. Fast det är ändå ganska kort tid. Det kanske beror på omständigheter när lånen togs?

Jag tycker också det är en väldigt lång avskrivningstid. 50-67 år skulle vara rimligare.

[beko]

Ursprungligen skrivet av clabbe

Jag tycker också det är en väldigt lång avskrivningstid. 50-67 år skulle vara rimligare.

Finns det någon särskild anledning till att den övre rimlighetsgränsen går vid 67 ?

[clabbe]

Ursprungligen skrivet av beko

Finns det någon särskild anledning till att den övre rimlighetsgränsen går vid 67 ?

En avskrivning på bostadshus med 1,5 - 2% per år är väl rimligt. Det blir då 50 till 66,666 års avskrivningstid.

[schrapet]

Ursprungligen skrivet av clabbe

Jag tycker mig se i Tillgångssidan i balansräkningen en rad som heter Likviditetsplacering Riksbyggen, 400 tkr. Enligt not 6 är detta placerat på 90 dgr med 2,6% ränta. Kan det vara det som åsyftas?

Nej Likviditetsplacering Riksbyggen är det inte!
Det avser pengar som BRF lånar till Riksbyggen i stället för att ha pengarna på ett räntebärande konto i bank
Kolla tettes länk, där uppger Riksbyggen i bokslutet hur stort andelskapital just den föreningen har under Not 12 Långfristiga Värdepappersinnehav.
Frågan är varför RB utelämnar värdepappersinnehavet i föregående bokslut! Är det slarv eller avsiktligt ?