Forum för alla i bostadsrätt
 

Backa   Forum för alla i bostadsrätt > Huvudforum > Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi
Registrera FAQ Kalender Sök Dagens inlägg Markera forum som lästa

Administration, förvaltning - Upphandling & Anbud - Ekonomi Ekonomisk-, drifts- och underhållsförvaltning, underhåll, underhållsplan, budget, planering, driftskostnader, ekonomisk plan, kapitaltillskott, kontering av fakturor, inventarielistor, inre fond, krav på upphandling, upphandling av förvaltning, offerter, entreprenörer, fastighetsskötsel, anlita HSB, tips på bra entreprenörer, varning för dåliga entreprenörer, skattefrågor, skattereduktion, ROT-avdrag, o.dyl. RSS-feed för detta forum om förvaltning, administration, upphandling, etc som du kan prenumerera på, utöver den möjlighet till prenumeration på ämnen som ges i forumet!
Fler nyheter Mer nyheter Webbradio

Svara
 
Ämnesverktyg Visningsalternativ
  #1  
Gammal 2013-04-05, 13:57
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard Tomträttsavgäld

Vår förening betalar tomträttsavgäld till kommunen och den baseras på markens taxeringsvärde. Så långt är det ingenting konstigt, men vid en genomgång av årsredovisningen uppmärksammade jag att grannföreningen, som har ca 3 ggr så stor yta, endast har 30 % högre taxeringsvärde för deras markyta. Eftersom tomträttsavgälden gäller för tio år åt gången så handlar det om ganska stora pengar och vår gäld löper ut 2014.

Finns det någon som vet hur markens taxeringsvärdet beräknas och om det finns möjlighet att påverka detta? Ett alternativ vore för föreningen att friköpa marken från kommunen nu när förnyelse närmar sig, men inte heller det känns fördelaktigt om det baseras på vår förhållandevis höga taxering.
Svara med citat
  #2  
Gammal 2013-04-05, 14:37
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 971
Standard

Skattemyndigheten fastställer taxeringsvärdena.

Det är alltid fördelaktigare att äga än att hyra, om man skall använda nyttigheten lång tid.

En bostadsrättsförening har egentligen ingen bortre tidsgräns för sin existens.

Därav följer att ni absolut skall titta på möjligheten att friköpa er mark.
Svara med citat
  #3  
Gammal 2013-04-05, 15:32
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard

Håller med dig att det så gott som alltid är bättre att äga än att hyra. Jag har tänkt framföra detta på årsmötet, men blivit något osäker på hur enkelt det är att räkna hem, speciellt som detta infaller samtidigt som tunga investeringar med byte av ytterdörrar och fasadrenovering är planerade i närtid.

Jag kan lägga fram mina beräkningar och kanske få er åsikt kring det:

Marktaxeringen är 6 Mkr och med friköpspris på 75% ger en kostnad på 4,5 Mkr.

Tomträttavgälden är på 3,75% av 6 Mkr alltså 225 tkr.

Är räntan på lånat kapital till friköpt tomtmark lägre än 5 procent så är det alltså lönsamt. Finns det fler argument för att få igenom detta?

En annan fråga jag har är om det finns någon regel för hur stor höjningen får vara från en gäld-period till en annan. Jag tycker mig ha läst om det någonstans, men kan inte finna det nu. Vi betalar idag knappa 50 tkr.

Finns det någon förklaring på hur grannföreningen kan ha så mycket lägre värderad mark än vi? Vi härstammar från samma hyresförening innan vi ombildades till två BRF:ar, har likadana hus och likvärdig mark. Gälden är även den densamma per markyta sedan nio år tillbaka. Alltså har skillnaden i taxering uppstått på senare år.
Svara med citat
  #4  
Gammal 2013-04-05, 15:58
clabbe clabbe är inte inloggad
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Sep 2008
Inlägg: 2 584
Standard

Du får fråga Skatteverket, kanske t o m begära omprövning av taxeringsvärdet.
Svara med citat
  #5  
Gammal 2013-08-26, 23:35
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard

Har nu haft kontakt med skatteverket och fått rättning.

Marktaxering baseras tydligen inte på markens värde per kvm, utan på vilken byggrätt det finns på marken.

I vårt fall har vi av någon anledning en högre byggrätt inskriven till vår mark än vi har möjlighet att bygga p.g.a. byggplanens begränsningar. Detta gjorde att vi fick ett högre taxeringsvärde än befogat.

Ett alternativ att räkna ut sin byggrätt är dock att multiplicera boytan med en schablon på 1,25. På detta vis fick vi nu en halverad marktaxering och sin tur avgäld. Förhoppningsvis kan denna information komma till användning även för någon annan.
Svara med citat
  #6  
Gammal 2013-08-27, 12:17
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 971
Standard

I och med att föreningens existens inte har någon bortre gräns, så förstår jag inte varför ni inte köper loss marken.

Baserat på dina siffror, får jag till en pay-off tid på 18 år:

3,75 % av 6 milj = 225 000 kr i avgäld, nu fick ni sänkt taxeringsvärde till hälften = 112 500 kr i avgäld årligen kommande 10 år.

Köp loss pris skulle då vara 75 % av 3 milj. = 2 250 000 kr

2 250 000 kr/ 112 500 kr = 18 år.

Tillkommer förstås räntor, MEN, avgälden gäller ju bara i 10 år, därefter höjs denna ytterligare. Totalt sett inkl. räntor borde det bli affär ändå på ca 20 år.

20 år är en mycket kort tid för ett flerbostadshus. Ni borde åtminstone slå ut det per lgh. och månad för att se vad det skulle göra i verkliga kr och ören för var och en. Då får ni ett bra beslutsunderlag.

Jämfört med er grannförening, som fortsatt har avgäld, bör ju era lgh värderas högre på fri grund tämligen snart. Kanske kan den höre månadsavgiften i och med friköpet, löna sig ganska omgående i och med att medlemmarna som säljer får tillbaka denna "överavgift" med råge vid försäljning?

Och de som inte säljer, utan bor kvar, får ju lägre boendekostnader på sikt i och med att avgälden är borta. Som förening tror jag att ni har allt att vinna på ett friköp.

Videofilmer kan man hyra, man ser ändå sällan en film 2 gånger. Men mark att bo på?
Svara med citat
  #7  
Gammal 2013-08-27, 15:10
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard

Tyvärr så stämmer inte mina tidigare siffror och beräkningar.

Min kommun använder sig numer av en uppräkningsfaktor på 1,33 för att nå marknadsvärdesnivå och har ändrat beräkningsmetod. Vi har också upptaxerats för 2013 så våra siffror blir:

avgäld (räknas på gamla taxeringen): 3 084 000 * 1,33 * 3.25% = 133 306

friköp (räknas på ny taxering): 3 885 000 * 1,33 * 70% = 3 616 935

3 616 935 / 133 306 = 27 år

Inte lika bra siffror, men med en ränta under 3,7 procent så blir inte den årliga kostnaden (för räntorna) inte större än avgälden. Detta är något vi ser över för närvarande.

Varför någon som säljer efter affären skulle gynnas märkbart hänger jag däremot inte med på. Menar du att det är mer attraktivt att äga än att hyra som gör skillnad i försäljningspris? Som jag ser det förblir månadsavgifterna på kort sikt i stort densamma, medan den på lång sikt kan sänkas och därmed höjer värdet på lägenheterna.

Senast redigerad av limpan: 2013-08-27 klockan 15:37.
Svara med citat
  #8  
Gammal 2013-08-27, 20:10
Harald Harald är inloggad nu
Yotta-medlem
 
Reg.datum: Mar 2008
Ort: Göteborg
Inlägg: 2 971
Standard

Citat:
Varför någon som säljer efter affären skulle gynnas märkbart hänger jag däremot inte med på. Menar du att det är mer attraktivt att äga än att hyra som gör skillnad i försäljningspris? Som jag ser det förblir månadsavgifterna på kort sikt i stort densamma, medan den på lång sikt kan sänkas och därmed höjer värdet på lägenheterna.
Vad är lång tid/kort tid för dig?

Månadsavgiftens storlek är inte så otroligt viktig som man kan tro. Viss effekt har den, möjligen något större effekt just nu när vi har låga räntor och överflöd av krediter tillgängliga. Men detta är inget normalläge. Åtminstone i min stad, så betalas betydligt bättre för en bostadsrätt på ägd mark, än en på ofri grund, alldeles oavsett vad avgiften råkar vara.

Läs § 1 i er stadga!

Något liknande detta: ....främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta...

Paragrafen (som ser i princip lika dan ut i alla bostadsrättsföreningars stadga) säger egentligen två saker:

1) Uppgiften: Att upplåta bostäder
2) På vilket sätt skall uppgiften ske: Till jämförelsevis låg kostnad

Kostnadsbegreppet jämförs med alternativet, hyra sin bostad. För att förstå att det är detta det handlar om, behöver man veta lite om bakgrunden till Bostadsrätten, dess tillkomst. Vilken helt kort är sprungen ur att folk tröttnade på dåliga bostäder och höga hyror, och bestämde sig för att skapa ett alternativ, så att "vanliga" människor skulle kunna bo bra till vettiga pengar. Detta skedde genom att man tillsammans byggde, ägde och bodde i husen, vilket gjorde att ingen annan (hyresvärd eller annan extern part) tjänade pengar på ens boende.
Att då fortsatt arrendera sin mark, om man ser en möjlighet att köpa loss den, går därmed emot hela grundidén.

I det perspektivet, blir enligt min mening, varje möjlighet för en styrelse att på sikt förbättra ekonomin i föreningen (sänka priset på boendet för dess medlemmar) ingen valbar möjlighet. Utan helt enkelt en skyldighet att söka genomföra förändringen.

Paragrafen säger ingenting om VILKA medlemmars ekonomiska intresse man skall värna. Detta tolkar jag som att varje åtgärd som sänker priset för boendet för dagens och/eller kommande medlemmar är rätt åtgärd att vidta.
Svara med citat
  #9  
Gammal 2013-08-28, 11:20
limpan limpan är inte inloggad
Giga-medlem
 
Reg.datum: Dec 2012
Ort: Norrland
Inlägg: 95
Standard

I det här fallet ser jag som lång tid över 10 år då en ny gäld-period med högre kostnader kan undvikas tack vare friköp, alltså först när reella pengar är sparade. Allt hänger dock ihop och en förening som är förberedd på framtiden är ett tecken på att det är en väl fungerande förening.

Det kan hända att du har rätt angående priset om det är ägd mark eller inte. Jag har ingen bra koll på det men om man ser på kunskapen om sitt boende i övrigt i vår förening så skulle jag bli förvånad om ens hälften känner till att vi hyr marken. Min uppfattning är med det att månadsavgiften är den viktigaste aspekten för kortsiktig ökning i försäljningspris. Någon statistik eller andra belägg för det påståendet har jag dock inte.

Jag har läst tidigare inlägg från dig i ämnet och håller med om att en förening mår bäst av en avvägd årsavgift som inte sparar kostnader på kortsiktighet. Tyvärr är det enligt min erfarenhet allt för få som har förmågan att se värdet i att ibland ta en högre kostnad tillfälligt för att minska dem i längden.

Vi överväger som sagt att friköpa och dina argument är väl värda att beakta. Dock har kommunen där vi bor vid tillfällen sänkt avgiften för friköp så det är ytterligare en aspekt som väger in. Att det vore bäst att äga marken är vi alltså inne på, men när vi gör slag i saken är i dagsläget oklart.
Svara med citat
Svara


Aktiva användare som för närvarande tittar på det här ämnet: 1 (0 medlemmar och 1 gäster)
 
Ämnesverktyg
Visningsalternativ

Regler för att skriva inlägg
Du får inte skriva nytt inlägg
Du får inte besvara inlägg
Du får inte bifoga filer
Du får inte redigera dina inlägg

vB-kod är
Smilies är
[IMG]-kod är
HTML-kod är av
Gå direkt till;



Alla tider är GMT +2. Klockan är nu 01:31.


vBuletin® Version 3.6.8 Copyright ©2000 - 2019.
Allt om bostadsrätt - Sveriges största sajt om bostadsrätter - Köpa bostadsrätt privat utan mäklare