Fastighetsskötare anställa

[miiki]

Har senaste dagarna funderat på att ifall det är värt att anställa en fastighetsskötare/vaktmästare. Än att köpa den tjänsten idag.

Vi har idag 20 fastigheter och den totala kostnaden för grönområdesvård, trappstädning och snöskottning landar på något under 1 miljon per år.

Ifall vi istället anställer en person som sköter trappstädningen, gräsklippningen på sommaren och snöskottning på vintern bör vi kunna närma oss en halv miljon istället i kostnader. utöver hans vanliga tjänster.

Sen ska vi ju självklart se till att ha tecknat ramavtal med lokal elektriker,röris och plåtis.

Vi kommer behålla vår tekniska förvaltare för att vi behöver den hjälpen idag för att planera underhåll, rådfrågning och hjälp med upphandlingar.

Funderar även på att hans arbetsuppgifter endast ska innefatta föreningens allmännautrymmen.

Någon som har efarenhet av att anställda?
va tror ni om mina funderingar ?
Vilka problem kan dyka upp ?

[tette]

sjukdom, kanske blir problem.

För 20 år sedan hade Riksbyggen och HSB egna anställda fastighetsskötare.
I takt med alla omorganisationer dessa företag har gjort sedan dess finns det inte mycket kvar i leden. Vilket gjort att branschen blivit "uppluckrad".

Det vill säga de flesta som tecknar avtal med HSB o Riksbyggen får en underentreprenör till dessa.

Vilket i sin tur ger problem vid problem.
Organisationernas kännetecken, skylla på andra när det inte fungerar.

Tror nog att man skall teckna avtal med mindre företag som har fastighetskunniga anställda.


Idag borde dessa avtal kunna göras heltäckande?

[Borättexperten]

Vår förening har egna anställda fastighetsskötare. 2 heltid på ca 350 lägenheter. Vi lånar dock ut dem några timmar i veckan till annan förening, jag tror därför att 1 heltid på 200 lägenheter är lagom.
Med rätt person(er) kan det vara hur bra som helst. Med fel personer, eller om konflikter, eller samarbetsproblem, då han man ett problem.
Tänk också på: det behövs en lokal, verktyg och maskiner, bra kontakter med u-entreprenörer (som du nämde), och vikarie under sommar/semester/sjukdom.
Och glöm inte uttagsskatten (25%)! Slår till vid en heltidsanställning, men inte vid halvtid, eller kanske inte vid 3/4-tid (Om total lönesumma + löneavgifter överstiger 300.000 kr utgår alltså "moms" på allt. Se skatteverket.)
Det viktigaste är alltså att hitta rätt person! En pålitlig lojal person som man redan känner, och kan lita på! Och som är "självgående"!
Skulle det sen av någon anledning inte fungera kan man ju göra en uppsägning med motivering arbetsbrist och återgå till entreprenad.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

... jag tror därför att 1 heltid på 200 lägenheter är lagom.

Det tycker jag låter alldeles för mycket. Vi har en vaktmästare på heltid för ca 250 lägenheter, och jag kan garantera att om vaktmästaren hade haft en halvtidstjänst, så hade redan det varit galet mycket.

Det som avgör är vaktmästarens arbetsuppgifter. Innan en vaktmästare anställs måste det därför väldigt, väldigt noga fastställas vilka arbetsuppgifter som hör till tjänsten. Sedan får var och en av dessa arbetsuppgifter tidsbedömas för att komma fram till vilket behov föreningen har. Sedan måste man även se ett antal år framöver för att inberäkna vilka arbetsuppgifter som kan tillkomma eller försvinna.

Kan man undvika fasta anställningar i en brf så är det som regel bäst, tror jag. Att ha anställda är inte lätt, speciellt inte i en brf där vem som helst kan hamna i styrelsen, och föreningen aldrig vet i förväg om kompetens finns för att hantera anställda med allt som hör till.

Att anställa någon i brf:en är en typisk stämmofråga eftersom det kan få så många konsekvenser för framtiden och det är bl a därför en fråga där alla medlemmar bör ha rätt att yttra sig.

[Borättexperten]

Ursprungligen skrivet av Admin

Det som avgör är vaktmästarens arbetsuppgifter.

Jo, det stämmer ju. I vår förening är det mycket trädgårdsarbete, och så görs det en del "medlemsarbeten" (mot betalning). Försök har också gjorts och görs med att sköta vissa administrativa uppgifter. Vi har också en vicevärd. I vilket fall som helst är våra kostnader för fastighetsskötsel och småpreparationer och administration mycket låga, så rent ekonomiskt är det ingen dålig lösning.

[Gusten]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

I vår förening är det mycket trädgårdsarbete, och så görs det en del "medlemsarbeten" (mot betalning).

Hur fungerar det med betalning för medlemsarbeten. Är det s.k självförvalting där alla som anmält sig för samma ersättning ?

Kan nämna att hos en bekant har man löst det så att alla lägenheter tilldelas en obetald arbetsvecka då olika saker ska skötas utomhus (obligatoriskt deltagande).

[totiki]

Jag tror att det är bra att anställa en fastighetsskötare. Ifall denne är rätt person.
Är det fel person tror jag att det är illa.

Jag tror också att en bra styrelse är bra för föreningen och en dålig, dålig för föreningen.

Alltså får föreningen den styrelse och den fastighetsskötare man förtjänar. Samma gäller för upphandlade tjänster.

[Admin]

Ursprungligen skrivet av Gusten

... alla lägenheter tilldelas en obetald arbetsvecka då olika saker ska skötas utomhus (obligatoriskt deltagande).

Som vi alla sagt många gånger förr så är det inte möjligt att påtvinga någon arbete i en brf, men denna metod kanske fungerar i väldigt små brf:ar, i alla fall så länge alla har möjligheten att ställa upp... och så länge det inte skapar alltför mycket friktion att vissa gör ett inte lika bra arbete som andra.

Ursprungligen skrivet av totiki

Jag tror att det är bra att anställa en fastighetsskötare. Ifall denne är rätt person.
Är det fel person tror jag att det är illa.

Det är nog mer komplicerat än så. T ex kan en bra vaktmästare förvandlas till en dålig vaktmästare, och då är det avsevärt lättare att bryta avtalet för en inhyrd vaktmästare än att kicka en anställd vaktmästare.
Sedan är det ju också så att det ska finnas arbete för vaktmästaren
Lönen ska stå i proportion till arbetet som utförs.
Etc, etc.
Och det kanske viktigaste av allt, som jag redan nämnt. Det ska finnas en kompetent arbetsgivare, och vi vet idag att så ej alltid är fallet samt att styrelser är föränderliga.

Jag tror därför att det är väldigt svårt att kunna motivera att anställa en vaktmästare i en brf.

[Borättexperten]

Ursprungligen skrivet av Borättexperten

I vår förening är det mycket trädgårdsarbete, och så görs det en del "medlemsarbeten" (mot betalning).

Ett förtydligande:
De "medlemsarbeten" jag syftade på är när fastighetsskötarna utför arbeten åt medlemmarna, inne i lägenheterna, typ enklare arbeten som läckande kranar, byte av toastol, uppsättning av hyllor etc.

[Admin]

Är det inte lätt att det blir svartjobb?
Görs dessa arbeten åt medlemmarna på arbetstid så att brf:en får pengarna (och redovisas i årsredovisningen), eller efter arbetstid så att pengarna går till vaktmästaren?